Estudar o registro de imóveis é fundamental para quem deseja conquistar uma vaga em concursos públicos das áreas jurídica e cartorária. A Lei 6.015/1973 traz o regramento detalhado dos registros públicos, disciplinando títulos, matrícula de imóveis, averbação, cancelamento e procedimentos especiais.

Muitas provas, especialmente as organizadas pela banca CEBRASPE, cobram do candidato o domínio da literalidade da lei, exigindo atenção redobrada a detalhes como hipóteses de averbação, requisitos formais e procedimentos envolvendo hipotecas, bem de família e regularização fundiária.

Este conteúdo será ministrado integralmente segundo a redação oficial da Lei 6.015/1973, contemplando todos os dispositivos que vão do capítulo V ao XII, para que você aprenda a identificar conceitos, procedimentos e nuances legais aplicáveis no dia a dia dos concursos.

Disposições sobre Títulos passíveis de registro (arts. 221 a 226)

Admissibilidade de títulos para registro

Quando falamos em registro de imóveis e de outros direitos imobiliários, a lei determina de maneira detalhada quais títulos podem ser registrados em cartório, garantindo segurança jurídica e padronização dos procedimentos. Aqui está o ponto-chave: não é qualquer documento ou contrato que pode ser levado ao registro. O artigo 221 da Lei nº 6.015/1973 traz uma lista fechada dos títulos admitidos, reforçando a necessidade de o aluno concurseiro saber identificar cada tipo, as suas características e eventuais exceções ou dispensas, sobretudo em temas sensíveis como regularização fundiária e atos administrativos.

Um dos erros mais comuns nas provas está na confusão entre instrumentos públicos, particulares, títulos estrangeiros ou mesmo a inclusão de documentos não previstos em lei — aqui, a leitura do caput e incisos do art. 221 faz toda a diferença para reconhecer corretamente a admissibilidade ou a inadmissibilidade de um determinado documento para fins de registro. Vamos ao texto legal:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

VI – contratos ou termos administrativos, assinados com os legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (Lei da Desapropriação), no âmbito das desapropriações extrajudiciais.

Observe como cada inciso estabelece requisitos específicos: escrituras públicas abrangem até aquelas feitas em consulados brasileiros (inciso I); escritos particulares precisam ser autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com reconhecimento de firma (inciso II); já atos autênticos estrangeiros necessitam estar legalizados, traduzidos e registrados, além de sentenças, que só podem ser registradas após homologação pelo STF (inciso III). Cartas de sentença e mandados também são aceitos, desde que extraídos dos autos de processo (inciso IV).

Dois grandes pontos de atenção surgem nos incisos V e VI. O inciso V cuida de contratos ou termos administrativos em programas de regularização fundiária ou habitacional — e, nesse caso, não é exigido o reconhecimento de firma, um detalhe que costuma pegar muitos candidatos de surpresa. Já o inciso VI abarca especificamente contratos ou termos administrativos em desapropriações realizadas extrajudicialmente, firmados com os legitimados indicados em dispositivo específico da Lei de Desapropriação, sinalizando um contexto próprio e bem delimitado.

§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas.

Aqui aparece uma exceção extremamente prática: se o beneficiário for analfabeto ou impossibilitado de assinar, a assinatura a rogo (ou seja, por representante) é admitida, desde que se faça a impressão digital e o documento seja assinado por duas testemunhas. Se cair em prova uma afirmação dizendo que contratos nesses casos não podem ser registrados, atente-se: a lei permite sim, obedecendo essas formas específicas.

§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis.

Esse parágrafo mostra flexibilidade da lei diante de situações de regularização fundiária: na celebração do contrato, basta que conste o nome e número do documento oficial do beneficiário. Todo o restante da qualificação pode ser feito depois, por meio de requerimento, na hora do registro propriamente dito. Imagine um projeto que busca regularizar dezenas de moradias — não há obrigatoriedade de apresentar todos os dados completos do beneficiário na assinatura, bastando apresentá-los na etapa do registro.

§ 3o Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica.

Para situações de regularização fundiária urbana, ocorre outra flexibilização. Não é necessária a apresentação, por cada beneficiário, dos títulos previstos nos incisos I a V. O ente público que está promovendo essa regularização torna-se responsável por fornecer todas as informações necessárias, dispensando inclusive a apresentação de títulos individualizados. Atenção total a esse ponto! Em provas, peças processuais ou rotinas cartorárias, saber identificar quando essa dispensa se aplica é diferencial absoluto.

§ 4º Quando for requerida a prática de ato com base em título físico que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive em outra serventia, será dispensada a reapresentação e bastará referência a ele ou a apresentação de certidão.

Esse dispositivo acompanha a modernização do serviço de registros. Se um título físico já foi devidamente registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive em outro cartório, não é preciso reapresentá-lo fisicamente para novos registros. Apenas a referência ao registro anterior ou apresentação de certidão é suficiente. Isso simplifica processos e previne exigências desnecessárias.

§ 5º Os escritos particulares a que se refere o inciso II do caput deste artigo, quando relativos a atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensam as testemunhas e o reconhecimento de firma.

Aqui está uma situação muito explorada em concursos: escrituras particulares feitas por bancos e instituições financeiras (que atuam com crédito imobiliário) estão dispensadas de testemunhas e reconhecimento de firma. Se a banca disser que, nesses casos, sempre é obrigatório ter testemunhas no contrato, o item estará incorreto. Fique atento à literalidade e à autorização normativa!

§ 6º Os contratos e termos administrativos mencionados no inciso VI deverão ser submetidos à qualificação registral pelo oficial do registro de imóveis, previamente ao pagamento do valor devido ao expropriado.

Por fim, contratos e termos administrativos firmados em desapropriações extrajudiciais (inciso VI) precisam passar pelo procedimento de qualificação registral antes que seja feito o pagamento devido ao expropriado. O oficial do registro de imóveis deve analisar previamente a regularidade do título para, só então, liberar o registro e autorizar o pagamento.

Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Atenção a este ponto: toda escritura, ato relativo a imóvel, carta de sentença ou formal de partilha deve obrigatoriamente mencionar, de forma expressa, a matrícula ou o registro anterior do imóvel, incluindo o respectivo número e cartório em que esse registro consta. É uma forma de manter a continuidade dos registros e evitar possíveis fraudes ou omissões.

Art. 223 – Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

Não apenas os atos realizados por escritura pública, mas também aqueles feitos por instrumento particular — desde que versem sobre imóveis — precisam cumprir a obrigação de identificar matrícula ou registro anterior, seu número e o cartório correspondente. O objetivo permanece o mesmo: reforçar a cadeia de domínio e dificultar eventuais sobreposições, duplicidades ou fraudes documentais.

Art. 224 – Nas escrituras, lavradas em decorrência de autorização judicial, serão mencionadas por certidão, em breve relatório com todas as minúcias que permitam identificá-los, os respectivos alvarás.

Se a escritura decorre de autorização judicial, faz-se necessário mencionar, via certidão, os alvarás emitidos nessa decisão. O relatório deve trazer todas as minúcias para identificar claramente o título judicial vinculado à escritura, garantindo que não haja dúvidas sobre a origem da autorização e a situação do imóvel.

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

A precisão na descrição do imóvel é fundamental em todo ato registral. Tabeliães, escrivães e juízes devem garantir que todo registro traga o máximo detalhamento possível: características físicas, confrontações (os vizinhos de cada lado), localização, nomes dos confrontantes, além de detalhes sobre a posição do terreno na rua, quadra, lado do logradouro e distância de referência. Para isso, é obrigatória a apresentação da certidão do registro imobiliário, reforçando o vínculo entre descrição e registro.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

Os mesmos cuidados com detalhamento e precisão não valem apenas para escrituras, mas também para instrumentos particulares apresentados para registro. Ou seja, não há diferença no nível de detalhamento exigido pelo cartório, seja qual for a natureza do documento apresentado.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

Se na hora de registrar aparece divergência entre a descrição do imóvel no novo título e o registro anterior, esse novo título é considerado irregular para efeito de matrícula. Essa regra é essencial para manter a continuidade e a segurança dos registros, evitando “desvios” ou alterações não documentadas do bem.

§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Quando se trata de imóveis rurais em processos judiciais, o memorial descritivo elaborado por profissional habilitado (com ART) é imprescindível. As coordenadas dos vértices que definem os limites precisam ser geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro — detalhamento técnico que reduz o risco de indefinição sobre os contornos da propriedade. Para pequenos produtores (até quatro módulos fiscais), a legislação garante isenção de custos dessa operação.

Art. 226 – Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial.

Por fim, se o assunto é usucapião, o mandado judicial precisa trazer expressamente todos os requisitos da matrícula do imóvel. Sem eles, o registro não poderá ser realizado pelo cartório.

Questões: Admissibilidade de títulos para registro

1. (Questão Inédita – Método SID) Somente podem ser registrados os documentos que se enquadram em uma lista específica definida pela legislação pertinente ao registro de imóveis, visando garantir segurança jurídica e conformidade nos procedimentos de registro.
2. (Questão Inédita – Método SID) Documentos não previstos na legislação vigente podem, em algumas situações, ser aceitos para registro sem qualquer exigência prévia de legalização.
3. (Questão Inédita – Método SID) A legislação prevê que contratos administrativos firmados no âmbito de programas habitacionais de interesse social não exigem o reconhecimento de firma das partes.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para registro de projetos de regularização fundiária, não é necessário a apresentação de títulos individualizados, sendo o ente público responsável pelas informações necessárias.
5. (Questão Inédita – Método SID) A descrição precisa e detalhada dos imóveis é opcional nos atos de registro, podendo as partes escolherem a quantidade de informações a serem fornecidas.
6. (Questão Inédita – Método SID) Nos casos onde a legislação permite a dispensa do reconhecimento de firma, é válido que contratos sejam registrados apenas com a assinatura de testemunhas, sem a necessidade de firmas reconhecidas.

Respostas: Admissibilidade de títulos para registro

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois a lei de registro de imóveis estabelece uma lista fechada de documentos que podem ser registrados, reforçando a necessidade de conformidade legal nos registros. Esta abordagem visa aumentar a segurança jurídica em transações imobiliárias.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta. Somente documentos que estão expressamente previstos na legislação podem ser aceitos para registro, e não há margem para aceitar documentos não especificados na lei.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é correta, visto que a legislação específica dispensou o reconhecimento de firma em contratos administrativos relacionados a programas de regularização fundiária e habitacional, tornando o processo mais dinâmico.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta; a legislação permite essa dispensa, atribuindo ao ente público a responsabilidade de fornecer as informações necessárias para o registro, simplificando assim o processo de regularização.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a descrição detalhada dos imóveis é uma exigência obrigatória na documentação para registro, visando garantir a segurança jurídica e evitar ambiguidades.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta; conforme a legislação, determinados contratos administrativos não exigem o reconhecimento de firma, e a presença de testemunhas é suficiente para o registro, desde que estejam presentes os requisitos específicos da norma.

   Técnica SID: PJA

Tipos de títulos reconhecidos

O artigo 221 da Lei nº 6.015/1973 estabelece quais tipos de títulos podem ser registrados no Registro de Imóveis. Esse artigo é fundamental porque define de maneira exaustiva, ou seja, sem permitir alternativas fora dele, as espécies de documentos que têm acesso ao registro. Cada inciso detalha um documento específico e as condições para sua admissibilidade. Ler atentamente a literalidade dos dispositivos ajuda a evitar interpretações equivocadas, pois cada palavra pode mudar completamente o sentido – e esse é um dos maiores pontos de pegadinha nas provas.

Observe abaixo a transcrição literal dos incisos do artigo 221. Repare como a lei menciona não apenas escrituras públicas, mas também escritos particulares, atos estrangeiros e outros instrumentos. Acompanhe cada detalhe das exigências e condições de validade para cada tipo de título:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

VI – contratos ou termos administrativos, assinados com os legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (Lei da Desapropriação), no âmbito das desapropriações extrajudiciais.

Cada modalidade do artigo 221 exige atenção a detalhes que fazem diferença prática e são frequentemente cobrados em concursos. Veja alguns pontos de destaque para não errar:

• Escrituras públicas (inciso I): São as mais tradicionais e já incluem as lavradas em consulados brasileiros, ou seja, no exterior com fé pública do Brasil. Fique alerta: não basta ser feita em cartório estrangeiro, precisa ser válida e reconhecida pelo ordenamento brasileiro.
• Escritos particulares (inciso II): A lei exige três requisitos principais: autorização legal, assinatura das partes e testemunhas, e reconhecimento de firma. Anote mentalmente: se faltar qualquer requisito, o título não terá acesso ao registro.
• Atos autênticos estrangeiros (inciso III): Para valer no Brasil, precisam ser legalizados, traduzidos conforme a lei, e registrados no cartório de Títulos e Documentos. Além disso, sentenças estrangeiras precisam de homologação do STF.
• Cartas de sentença, formais de partilha e certidões (inciso IV): São extraídos de processos judiciais e possibilitam o registro de decisões ou transmissões de imóveis via ação judicial.
• Contratos ou termos administrativos (incisos V e VI): Aparecem em dois contextos: um ligado a programas de regularização fundiária e habitacional (inciso V), e outro voltado a desapropriações extrajudiciais (inciso VI). Em ambos, a lei traz condições específicas – como a dispensa do reconhecimento de firma no inciso V, ponto de pegadinha muito comum.

É importante não confundir contratos administrativos comuns com aqueles que fazem parte dos programas expressos nesses incisos. O registro só será possível se o contrato se enquadrar exatamente nas hipóteses definidas, com as assinaturas exigidas e – no caso do inciso V – dispensando-se o reconhecimento de firma.

O artigo 221 funciona como um verdadeiro filtro, excluindo qualquer título que não se encaixe em suas hipóteses. O aluno deve dominar a redação, reparar nos detalhes (“inclusive as lavradas em consulados brasileiros”, “assinados pelas partes e pelas testemunhas”, “dispensado o reconhecimento de firma”, “legalizados e traduzidos na forma da lei”) e saber identificar rapidamente qual documento é registrado, sob qual hipótese e quais exigências formais são indispensáveis.

Para treinar um olhar atento, questione-se: se uma questão disser que um contrato particular feito apenas entre as partes, sem testemunhas, pode ser registrado, está correto? O texto do inciso II responde: não pode. Da mesma forma, contratos administrativos para outros fins – que não regularização fundiária, habitacional ou desapropriação extrajudicial – não se enquadram nessa lista restrita.

Entender esses detalhes é um passo essencial para não cair em pegadinhas de provas que exploram esses pequenos (mas decisivos) elementos da redação legal.

Questões: Tipos de títulos reconhecidos

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de escrituras públicas abrange não apenas aquelas realizadas em território nacional, mas também as lavradas em consulados brasileiros no exterior, que têm fé pública.
2. (Questão Inédita – Método SID) Somente contratos administrativos que envolvam a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, com reconhecimento de firma, são admitidos para fins de regularização fundiária.
3. (Questão Inédita – Método SID) Apenas escritos particulares que seguem todas as exigências legais, incluindo assinatura das partes e testemunhas, têm acesso ao registro de imóveis.
4. (Questão Inédita – Método SID) A validade de atos autênticos de países estrangeiros no Brasil está condicionada à legalização e tradução conforme a legislação brasileira, além de seu registro no cartório de Títulos e Documentos.
5. (Questão Inédita – Método SID) A dispensa de reconhecimento de firma se aplica a qualquer tipo de contrato administrativa celebrado com entidades públicas para programas de regularização fundiária.
6. (Questão Inédita – Método SID) Cartas de sentença, formais de partilha e certidões extraídas de processos judiciais podem ser registrados, desde que atendam a requisitos formais previstos na legislação.

Respostas: Tipos de títulos reconhecidos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação efetivamente reconhece as escrituras públicas feitas em consulados brasileiros como válidas para o registro, conferindo-lhes fé pública no Brasil.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é incorreta, uma vez que os contratos ou termos administrativos para regularização fundiária não precisam ter reconhecimento de firma, conforme previsto em um dos incisos da lei.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A declaração está correta, visto que a legislação exige a presença dos três requisitos para a admissibilidade de escritos particulares no registro: autorização legal, assinatura das partes e das testemunhas, além do reconhecimento de firma.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, uma vez que a lei estabelece que atos autênticos do exterior devem ser legalizados e traduzidos para serem considerados válidos, além de requerer registro apropriado.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é falsa porque a dispensa do reconhecimento de firma se aplica especificamente a contratos administrativos em contextos de regularização fundiária e não a todos os contratos administrativos com entidades públicas.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmação está correta, uma vez que esses documentos judiciais são reconhecidos para registro e precisam respeitar as formalidades estabelecidas pela lei para serem válidos.

   Técnica SID: PJA

Requisitos formais para registro de títulos

O registro de imóveis no Brasil exige rigor quanto à forma dos títulos apresentados. Apenas certos documentos, previamente estabelecidos em lei, são aceitos para registro e cada um deles precisa respeitar requisitos formais específicos. Entender quais são esses documentos e o que a lei exige em cada caso é fundamental para evitar equívocos frequentemente explorados por bancas de concurso público.

A base para esses requisitos está no art. 221 da Lei nº 6.015/1973. Ele define exatamente quais títulos podem ser registrados, como escrituras públicas, determinados escritos particulares, atos estrangeiros, cartas de sentença e outros. Preste atenção às palavras “somente são admitidos registro”, pois demonstram o caráter taxativo da lista.

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

VI – contratos ou termos administrativos, assinados com os legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (Lei da Desapropriação), no âmbito das desapropriações extrajudiciais.

Perceba como o inciso I abrange “escrituras públicas”, incluindo aquelas lavradas em consulados brasileiros. Já o inciso II traz os “escritos particulares autorizados em lei”, mas condiciona a validade à assinatura das partes, das testemunhas e ao reconhecimento de firma. Alterações nessa ordem ou omissões podem invalidar o registro.

O inciso III se destina a atos formados no exterior, exigindo legalização, tradução na forma da lei e registro específico para que adquiram força válida no Brasil. As sentenças estrangeiras só entram nesse rol após homologação pelo Supremo Tribunal Federal, etapa que não pode ser ignorada em provas de múltipla escolha.

O inciso IV amplia para documentos judiciais extraídos de processos, como cartas de sentença e formais de partilha. Nos incisos V e VI, surgem exemplos de contratos ou termos administrativos específicos, focados em programas sociais ou em desapropriações extrajudiciais, com regras próprias quanto ao reconhecimento de firma.

Além dos títulos principais listados no caput, a lei estabelece regras detalhadas para situações específicas, sempre vinculando o registro à observância de requisitos formais.

§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas.

O parágrafo 1º trata do caso do beneficiário que não pode assinar: admite-se o registro por impressão dactiloscópica (impressão digital), desde que haja a assinatura de duas testemunhas. Se a questão alterar a quantidade de testemunhas ou suprimir a necessidade da impressão digital, o erro deve ser prontamente identificado.

§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis.

Em relação à documentação do beneficiário, a lei flexibiliza: basta o nome e o número do documento oficial para a contratação, sendo possível completar a qualificação na etapa de registro, mediante requerimento. Veja como a lei facilita processos de regularização fundiária e habitacional, muitas vezes focando na efetividade da regularização e não apenas na burocracia.

§ 3o Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica.

O parágrafo 3º traz uma inovação relevante: para o registro de projetos de regularização fundiária e constituição de direito real, não é necessário apresentar individualmente os títulos previstos nos incisos I a V. O ente público responsável fornece as informações diretamente e o registro pode ser feito de forma global, facilitando a implementação de políticas públicas.

§ 4º Quando for requerida a prática de ato com base em título físico que tenha sido registrado, digitalizado ou armazenado, inclusive em outra serventia, será dispensada a reapresentação e bastará referência a ele ou a apresentação de certidão.

Aqui, a orientação é prática: se o título já foi registrado, digitalizado ou arquivado, não precisa ser reapresentado fisicamente. Basta fazer referência ao documento ou apresentar certidão. O objetivo do parágrafo 4º é simplificar e evitar a burocracia repetitiva, cada vez mais comum diante da informatização dos cartórios.

§ 5º Os escritos particulares a que se refere o inciso II do caput deste artigo, quando relativos a atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensam as testemunhas e o reconhecimento de firma.

Note a exceção concedida no parágrafo 5º: para atos de instituições financeiras do segmento imobiliário, autorizadas legalmente, não são exigidas testemunhas nem reconhecimento de firma nos escritos particulares. O legislador quis desburocratizar operações do mercado imobiliário onde já existe forte regulação e controle estatal.

§ 6º Os contratos e termos administrativos mencionados no inciso VI deverão ser submetidos à qualificação registral pelo oficial do registro de imóveis, previamente ao pagamento do valor devido ao expropriado.

Por final, o parágrafo 6º determina que os contratos/termos do inciso VI, referentes a desapropriações extrajudiciais, deverão ser submetidos à qualificação registral antes do pagamento ao expropriado. A ordem dos atos — primeiro a qualificação, depois o pagamento — é formalidade essencial e seu conhecimento é fundamental para não errar questões que troquem a ordem desses fatos.

Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Esse artigo define uma formalidade obrigatória: sempre que for lavrada escritura ou outro ato relacionado a imóvel, o tabelião, ou escrivão, deve informar o número e o cartório de matrícula ou registro anterior. O objetivo é dar publicidade, garantir a rastreabilidade jurídica do bem e evitar fraudes por sobreposição de registros.

Art. 223 – Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

A obrigação de referência à matrícula/registro anterior também recai sobre instrumentos particulares que tratem de imóveis. Não importa se o instrumento é público ou particular: a lei exige essa identificação precisa para todos.

Art. 224 – Nas escrituras, lavradas em decorrência de autorização judicial, serão mencionadas por certidão, em breve relatório com todas as minúcias que permitam identificá-los, os respectivos alvarás.

Quando a escritura decorre de autorização judicial, é obrigatória a menção, por certidão, dos respectivos alvarás. O trecho “em breve relatório com todas as minúcias que permitam identificá-los” reforça a necessidade de detalhamento para trazer segurança quanto à autenticidade do título avalizado judicialmente.

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

O artigo 225 detalha exigências específicas para a identificação do imóvel nos registros e escrituras: é preciso informar características, confrontações, localização, nomes dos confrontantes e, para terrenos, até o lado do logradouro, quadra e a distância exata. O objetivo é evitar dúvidas e litígios posteriores quanto à identidade e à exata delimitação dos imóveis.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

Não é apenas nos documentos públicos que esses detalhes são obrigatórios. Os instrumentos particulares também devem conter igual detalhamento sobre a caracterização do imóvel, sob pena de serem considerados irregulares.

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

É classificado como irregular, para matrícula, o título com descrição de imóvel diferente daquele do registro anterior. A precisão na descrição do imóvel é exigida para evitar a sobreposição de informações e garantir o controle efetivo do patrimônio imobiliário.

§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Para imóveis rurais, registros resultantes de processos judiciais exigem memorial descritivo, assinado por profissional habilitado, contendo ART e coordenadas geo-referenciadas conforme o Sistema Geodésico Brasileiro. Pequenos proprietários — até quatro módulos fiscais — estão isentos de custos para essas providências, criando justiça social ao evitar despesas excessivas para quem tem menor capacidade financeira.

Art. 226 – Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial.

No caso de registros de usucapião, como finalização do processo, é obrigatório que todos os requisitos da matrícula estejam explicitados no próprio mandado judicial. Assim, quando o oficial de registro receber o mandado, já terá todas as informações necessárias para proceder ao registro correto.

A leitura literal dos requisitos é fundamental: pequenas omissões, trocas de palavras ou confusões podem custar pontos preciosos em provas e, na prática, prejudicar atos do próprio cidadão. Atenção especial às minúcias é o diferencial do estudante preparado.

Questões: Requisitos formais para registro de títulos

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóveis no Brasil permite a aceitação de uma ampla gama de documentos para registro, independentemente de sua forma, contanto que sejam formalizados de acordo com a legislação pertinente.
2. (Questão Inédita – Método SID) As sentenças proferidas por tribunais estrangeiros podem ser registradas diretamente nos cartórios brasileiros, sem a necessidade de homologação pelo Supremo Tribunal Federal.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro de contratos administrativos relativos a programas de habitação de interesse social não exige o reconhecimento de firma, mesmo que estes sejam instruídos por escritos particulares.
4. (Questão Inédita – Método SID) A dispensa da apresentação dos títulos para registro de projetos de regularização fundiária implica que o ente público é responsável por fornecer todas as informações necessárias para o registro, não havendo necessidade de título individualizado.
5. (Questão Inédita – Método SID) Para o registro de um imóvel rural resultante de um processo judicial, a apresentação das características do imóvel deve ser feita utilizando-se de um relato descritivo simplificado por um profissional apto, sem a necessidade de uma ART.
6. (Questão Inédita – Método SID) A realização de escritura notarial relativa ao registro de usucapião não requer a inclusão de detalhes específicos sobre a matrícula do imóvel no mandado judicial.

Respostas: Requisitos formais para registro de títulos

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro de imóveis no Brasil exige que apenas documentos especificamente listados em lei, como escrituras públicas e escritos particulares autorizados, sejam aceitos para registro. A afirmação errônea sugere uma flexibilidade que não está presente na legislação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: As sentenças proferidas por tribunais estrangeiros precisam de homologação pelo Supremo Tribunal Federal antes de serem registradas no Brasil, conforme o que estabelece a legislação aplicável.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Os contratos administrativos que se referem a programas de regularização fundiária e habitacional estão isentos da exigência de reconhecimento de firma e da presença de testemunhas, conforme estipulado na lei.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: Na regularização fundiária, a lei permite que as informações sejam fornecidas diretamente pelo ente promotor, dispensando a apresentação de títulos individualizados, o que simplifica o processo de registro.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Para registros relacionados a imóveis rurais, a lei exige que o memorial descritivo seja assinado por um profissional habilitado e que contenha a ART, assegurando a precisão e a conformidade com os requisitos técnicos necessários.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação exige que todos os requisitos da matrícula, incluindo detalhes sobre a descrição e a identidade do imóvel, sejam incluídos no mandado judicial para registro de usucapião, garantindo a regularidade do processo.

   Técnica SID: PJA

Especificidades sobre atos estrangeiros e administrativos

Entre os títulos passíveis de registro, a Lei nº 6.015/1973 traz dispositivos especiais para atos oriundos de outros países e para contratos ou termos celebrados na esfera administrativa. É fundamental compreender a literalidade da lei nestes pontos, pois os detalhes normativos diferenciam de forma clara quais documentos podem ser registrados, em que condições, e quais exigências podem ser dispensadas.

O inciso III do art. 221 trata dos atos autênticos estrangeiros. Atenção aos requisitos cumulativos presentes no texto: além de serem autênticos e terem força de instrumento público, precisam ser legalizados, traduzidos oficialmente e, por fim, registrados no cartório de Registro de Títulos e Documentos. Esse inciso inclui também sentenças homologadas pelo Supremo Tribunal Federal. Perceba quantas etapas são exigidas antes do registro: legalização, tradução e, em alguns casos, homologação judicial.

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

Imagine um contrato de compra e venda celebrado na França, relativo a um imóvel no Brasil. Para que esse ato seja registrado aqui, precisa primeiro ter a “força de instrumento público” (reconhecimento em seu país de origem), passar pela legalização consular, ser traduzido oficialmente e, por fim, respeitar o procedimento do cartório brasileiro. No caso de sentenças estrangeiras, não basta trazer o documento: a decisão precisa de homologação do STF, garantindo reconhecimento jurídico no Brasil antes de qualquer registro.

É comum bancas de concurso trocarem a ordem dessas exigências, omitir a necessidade de homologação do STF ou sugerir que só a legalização basta. O estudante atento ao texto poderá evitar esses erros de interpretação.

Agora, passando aos contratos e termos administrativos, a lei também especifica os casos em que tais documentos podem ser registrados, dispensando certas formalidades para facilitar políticas públicas, como regularizações fundiárias ou desapropriações extrajudiciais. Observe cada hipótese com atenção à literalidade.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

VI – contratos ou termos administrativos, assinados com os legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (Lei da Desapropriação), no âmbito das desapropriações extrajudiciais.

O inciso V trata de contratos administrativos ligados à regularização fundiária e habitação social. Perceba: aqui, diferentemente do inciso II (que exige reconhecimento de firma), a lei dispensa esse requisito. Isso significa que basta a assinatura das partes para viabilizar o registro, visando maior agilidade nos programas sociais. Fique atento: a expressão “dispensado o reconhecimento de firma” restringe-se exatamente à hipótese do inciso V, e a banca pode misturar essas exigências em provas.

No inciso VI, o foco são os contratos administrativos nas desapropriações extrajudiciais. O texto remete explicitamente aos “legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365/1941”, ou seja, não é qualquer contrato ou termo, mas apenas aqueles celebrados com quem a lei da desapropriação define como parte legítima para atuar nesses processos, e unicamente no contexto da desapropriação extrajudicial.

Para reforçar, observe também os parágrafos que detalham ainda mais as condições e dispensas – principalmente para os casos do inciso V:

§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas.

Se o beneficiário de um programa de regularização fundiária for analfabeto ou estiver impossibilitado de assinar, é permitida a assinatura a rogo (por outrem), identificada pela impressão digital e acompanhada por duas testemunhas. Essa exceção garante inclusão social e acesso ao direito de moradia para quem não pode assinar. É um detalhe valioso: quando exigidas testemunhas? Apenas nesse caso do analfabeto ou incapaz de assinar, para documentos do inciso V.

§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis.

Esse parágrafo mostra a flexibilidade para os programas citados: no momento da assinatura do contrato administrativo, basta identificar o beneficiário com nome e documento oficial. Só depois, por requerimento, é necessário fornecer a qualificação completa para registro. Isso acelera a operação do programa, e o candidato deve reconhecer essa diferença na exigência de dados pessoais.

§ 5º Os escritos particulares a que se refere o inciso II do caput deste artigo, quando relativos a atos praticados por instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensam as testemunhas e o reconhecimento de firma.

Agora, repare: escrituras particulares usadas por instituições financeiras com crédito imobiliário e que são autorizadas a ter valor de escritura pública (inciso II) ganham tratamento privilegiado. Nesses casos, não são exigidas testemunhas nem reconhecimento de firma. Importante não confundir: aqui é para atos bancários específicos, não para qualquer contrato particular. Em concursos, questões frequentemente mudam “instituições financeiras autorizadas” por “quaisquer instituições”, uma sutileza que pode custar pontos.

§ 6º Os contratos e termos administrativos mencionados no inciso VI deverão ser submetidos à qualificação registral pelo oficial do registro de imóveis, previamente ao pagamento do valor devido ao expropriado.

Atenção ao fluxo do processo no caso das desapropriações extrajudiciais (inciso VI): a lei exige que, antes do pagamento ao expropriado, o contrato deve passar pela chamada “qualificação registral” no cartório. Isso garante que todos os requisitos estejam atendidos antes de liberar o valor. Banca cobrando ordem dos atos ou invertendo essa sequência tem caráter clássico de cobrança em provas.

Por fim, é importante não confundir as hipóteses: cada inciso e parágrafo traz um contexto próprio e, por vezes, requisitos bastante distintos. O candidato não pode supor que regras sobre testemunhas, reconhecimento de firma ou exigências de qualificação aplicam-se indistintamente a todos os títulos – os detalhes fazem toda diferença, principalmente para atos estrangeiros e administrativos. Domine cada detalhe e observe a literalidade da norma: é isso que separa o acerto do erro nas questões interpretativas de alto nível.

Questões: Especificidades sobre atos estrangeiros e administrativos

1. (Questão Inédita – Método SID) Atos autênticos de países estrangeiros exigem, para seu registro no Brasil, que sejam legalizados, traduzidos oficialmente e, em alguns casos, homologados judicialmente, além de serem reconhecidos como instrumento público.
2. (Questão Inédita – Método SID) Documentos administrativos relativos à regularização fundiária podem ser registrados sem a necessidade de reconhecimento de firma, desde que assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal.
3. (Questão Inédita – Método SID) O reconhecimento de firma é sempre obrigatório para todos os contratos administrativos, independentemente das circunstâncias ou do tipo de documento.
4. (Questão Inédita – Método SID) A homologação de sentenças proferidas por tribunais estrangeiros, para que possam ser registradas no Brasil, deve ser feita pelo Supremo Tribunal Federal, assegurando assim seu reconhecimento jurídico.
5. (Questão Inédita – Método SID) Um contrato celebrado no âmbito das desapropriações extrajudiciais não precisará passar por nenhuma formalidade adicional além da assinatura das partes para ser válido.
6. (Questão Inédita – Método SID) A lei permite que contratos administrativos relacionados à regularização fundiária sejam assinados apenas com o nome e número do documento do beneficiário, enquanto a qualificação completa pode ser feita no registro.

Respostas: Especificidades sobre atos estrangeiros e administrativos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei estabelece a necessidade de várias etapas, como a legalização e a tradução, além da homologação judicial quando necessário, para que esses atos sejam reconhecidos e registrados no Brasil.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é verdadeira, pois a lei especifica que contratos ou termos administrativos vinculados à regularização fundiária podem ser registrados sem a exigência de reconhecimento de firma, permitindo maior agilidade na implementação de políticas públicas.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois, conforme a norma, há situações específicas – como nos contratos de regularização fundiária – em que a lei dispensa o reconhecimento de firma, visando facilitar a celebração de contratos relacionados a políticas sociais.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, conforme a norma, as sentenças de tribunais estrangeiros precisam da homologação do STF para serem reconhecidas no Brasil, garantindo assim sua validade jurídica.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é incorreta, pois a norma exige que esses contratos sejam submetidos à qualificação registral antes do pagamento ao expropriado, sendo necessário que todos os requisitos legais sejam atendidos.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira. A norma prevê essa flexibilidade para a assinatura do contrato, podendo a qualificação completa ser feita posteriormente, simplificando o processo para beneficiários de programas de regularização fundiária.

   Técnica SID: PJA

Dispensa de apresentação de títulos em regularização fundiária

O tema da regularização fundiária vem ganhando destaque na legislação brasileira devido à necessidade de simplificar procedimentos para garantir a moradia e a segurança jurídica de milhares de pessoas. Uma das maiores facilidades trazidas pelas recentes alterações legais é a possibilidade de dispensar a apresentação de diversos títulos habitualmente exigidos para registro, em processos de regularização fundiária urbana. Esse detalhe pode parecer pequeno, mas muda completamente o caminho de regularização de imóveis para fins sociais.

Com atenção ao art. 221, caput, e seus incisos, normalmente, para se fazer o registro, exige-se um dos seguintes títulos: escritura pública, escritos particulares assinados por partes e testemunhas, atos autênticos estrangeiros legalizados, cartas de sentença, mandados, contratos administrativos e, mais recentemente, contratos de desapropriação extrajudicial. Porém, o § 3º desse artigo cria uma exceção valiosa nas situações de regularização fundiária, permitindo que o registro seja feito de forma menos burocrática.

Preste muita atenção, pois a leitura precisa deste parágrafo é fundamental para não confundir hipóteses de exigência e de dispensa. A literalidade da lei é direta e não deixa margem para amplas interpretações: se o objetivo for o registro do projeto de regularização fundiária ou da constituição de direito real relacionado, a apresentação individualizada dos títulos deixa de ser obrigatória, bastando o fornecimento das informações pelo poder público.

§ 3o Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

Na leitura do parágrafo, observe: a dispensa atinge os títulos exigidos nos incisos I a V do art. 221. Isso inclui desde a escritura pública, passando por contratos particulares e documentos administrativos, até cartas de sentença. Eles só são dispensados quando o registro é do próprio projeto de regularização fundiária ou da constituição de direito real oriunda desse processo.

O papel do ente público, aqui chamado de “promotor da regularização fundiária urbana”, torna-se central. Ele é quem fornecerá ao cartório as informações necessárias para formalizar o registro do projeto, sem que os ocupantes precisem apresentar, por exemplo, escritura pública em seus nomes ou contratos individualizados.

Imagine um bairro inteiro, há décadas ocupado, mas sem documentação formal dos moradores. Quando a prefeitura decide promover a regularização fundiária urbana, o cartório não exigirá que cada família apresente individualmente escrituras ou contratos; caberá ao ente público fornecer as informações do projeto coletivo, tornando possível o registro conjunto e mais ágil.

O último trecho do dispositivo merece atenção especial: “ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica”. Ou seja, a dispensa não é absoluta nem aberta — ela segue regras estabelecidas em outras normas, especialmente as que tratam da política de regularização fundiária urbana. Sempre que o registro decorrer desse processo coletivo e o ente público cumprir seu papel de instruir o registro, a individualização dos títulos não deverá ser exigida pelo cartório.

Olhe com cuidado para um possível erro que as bancas exploram: confundir essa dispensa com qualquer tipo de registro, ou admiti-la em situações alheias à regularização fundiária urbana. Aqui, a regra é restrita e não se aplica, por exemplo, a registros de compra e venda tradicionais, doações, ou inventários comuns — somente às hipóteses relacionadas ao projeto de regularização fundiária e constituição de direitos reais nos termos da legislação específica.

Em concursos, a compreensão literal e contextual desse parágrafo evita armadilhas clássicas: perguntas que trocam “regularização fundiária” por outros institutos, ou que afirmam a dispensa de todo e qualquer título em qualquer registro. Lembre-se sempre: a exceção está localizada na regularização fundiária urbana, com participação ativa do ente público promotor.

Para garantir o acerto em provas, concentre-se nos seguintes pontos-chave:

• A dispensa refere-se apenas aos títulos previstos nos incisos I a V do art. 221;
• Aplica-se exclusivamente ao registro do projeto de regularização fundiária e de direitos reais dele decorrentes;
• O ente público é responsável por fornecer as informações ao cartório;
• A legislação específica de regularização fundiária será sempre observada no detalhamento desta dispensa.

Muito cuidado com questões do tipo SCP (Substituição Crítica de Palavras), que podem trocar “regularização fundiária urbana” por “parcelamento do solo”, “doação” ou “registro de compra e venda”. Também fique atento a questões PJA (Paráfrase Jurídica Aplicada), que reformulam as palavras, mas mantêm o sentido — ou, de propósito, alteram sutilmente a abrangência da regra. Nessas ocasiões, retorne sempre à leitura literal do dispositivo e descarte interpretações que extrapolem seu conteúdo.

Dominar o sentido e as condições para a dispensa de apresentação de títulos é caminho certo para respostas seguras e compreensão sólida nos estudos e nas provas sobre regularização fundiária. Não basta saber que há uma dispensa: é essencial reconhecer em que casos e sob que requisitos ela realmente se aplica.

Questões: Dispensa de apresentação de títulos em regularização fundiária

1. (Questão Inédita – Método SID) A regularização fundiária urbana permite que a apresentação de títulos, normalmente exigidos para registro, seja dispensada, desde que estejam relacionadas ao registro do projeto de regularização fundiária.
2. (Questão Inédita – Método SID) A dispensa da apresentação de títulos em processos de regularização fundiária se aplica a qualquer tipo de registro imobiliário, incluindo compra e venda, doações e inventários.
3. (Questão Inédita – Método SID) O ente público é responsável por fornecer as informações necessárias ao cartório durante o processo de registro de regularização fundiária, isentando os ocupantes da necessidade de apresentar títulos individualizados.
4. (Questão Inédita – Método SID) Embora a apresentação de títulos seja dispensada em processos de regularização fundiária, a regra é absoluta e não se vincula a outras exigências legais que podem ser pertinentes.
5. (Questão Inédita – Método SID) O processo de regularização fundiária pode ser considerado mais eficiente uma vez que elimina a necessidade de cada ocupante apresentar individualmente sua documentação ao cartório, desde que o ente público forneça as informações necessárias para a formalização do registro.
6. (Questão Inédita – Método SID) A legislação vigente exclui completamente a exigência de apresentação de qualquer título para registro de documentos, independentemente do contexto em que ocorra.

Respostas: Dispensa de apresentação de títulos em regularização fundiária

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a lei estabelece que, para a regularização fundiária urbana, a apresentação de títulos citados nos incisos I a V do art. 221 é dispensada quando se trata do registro do projeto de regularização fundiária.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a dispensa de títulos é restrita exclusivamente às situações de regularização fundiária urbana e não se aplica a registros de compra e venda ou outros tipos de registros.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois o papel do ente público é central nesse processo, garantindo que as informações necessárias para o registro sejam apresentadas, evitando a necessidade de documentação individualizada.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a dispensa não é absoluta; ela segue regras específicas da legislação de regularização fundiária e está condicionada ao cumprimento dos requisitos legais que podem ser aplicáveis.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a proposta do processo de regularização fundiária é justamente permitir o registro coletivo, facilitando a moradia e a segurança jurídica nas áreas urbanas.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a dispensa é específica para regularização fundiária e não se aplica a todos os tipos de registro, sendo necessária a observância das normas respectivas.

   Técnica SID: PJA

Referências obrigatórias em escrituras e instrumentos particulares

Todo documento que envolva atos sobre imóveis, como escrituras, cartas de sentença e formais de partilha, exige atenção especial a um ponto: a obrigatoriedade de referência à matrícula ou ao registro anterior do imóvel. Esse cuidado garante a continuidade, a segurança e rastreabilidade na cadeia registral. Se você vai lidar com escrituras, instrumentos particulares ou processos judiciais envolvendo bens imóveis, precisa fixar este requisito, pois ele pode ser explorado em questões de prova que cobram detalhes do procedimento legal.

O comando literal da lei é direto. Veja:

Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Repare na extensão: “todas as escrituras” e “todos os atos” relacionados a imóveis estão incluídos. Isso abrange não apenas escrituras de compra e venda, mas também doações, permutas, daciones, institutos de garantia (como hipotecas) e qualquer instrumento que envolva mobilização de propriedade imobiliária. A lei especifica que não basta referir genericamente ao registro, sendo imprescindível indicar o número e o cartório correspondente — um detalhe facilmente explorado em provas via questões do tipo SCP (substituição crítica de palavras) ou PJA (paráfrase jurídica aplicada).

O dispositivo não se limita aos atos lavrados por tabeliães: abrange também “cartas de sentença” e “formais de partilha”, que derivam de processos judiciais relativos à partilha ou à transmissão de bens imobiliários, seja em inventário, separação ou qualquer situação processual. O foco sempre está em identificar e vincular, de maneira inequívoca, todo ato ao histórico anterior do imóvel dentro do sistema registral.

E quem está obrigado a fazer essa referência? Apenas o notário e o oficial? A legislação amplia o alcance das obrigações também para as partes que celebram instrumentos particulares, mesmo sem lavratura em cartório de notas. Observe o artigo abaixo:

Art. 223 – Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

Ou seja, mesmo se as partes optarem por realizar determinado negócio jurídico através de contrato particular (em vez de escritura pública), continuam obrigadas a inserir a referência correta à matrícula ou ao registro anterior do bem imóvel. Não existe dispensa, pouco importa se as partes redigem o contrato sem auxílio de tabelião.

Pense num cenário prático: duas pessoas firmam uma promessa de compra e venda de imóvel por contrato particular. É fundamental que ali conste o número da matrícula do imóvel ou, caso o regime seja ainda de transcrição, o número do registro anterior e o cartório responsável. Ignorar esse requisito pode atrapalhar posteriormente o pedido de registro desse contrato perante o cartório de imóveis.

No contexto de escrituras derivadas de autorização judicial — por exemplo, quando o juiz autoriza a lavratura para outorga de poderes, partilha, alienação de bens em favor de menor ou incapaz — a lei exige uma formalidade adicional: o alvará judicial. Veja como a redação legal trata do relatório do alvará:

Art. 224 – Nas escrituras, lavradas em decorrência de autorização judicial, serão mencionadas por certidão, em breve relatório com todas as minúcias que permitam identificá-los, os respectivos alvarás.

Nessa situação, o oficial ou tabelião deve mencionar, em breve relatório, todas as informações identificadoras do alvará judicial autorizado pelo juízo. Essas minúcias são fundamentais: permitem que, futuramente, qualquer autoridade (ou terceiro interessado) confira a legalidade da escritura e identifique claramente o ato judicial que a fundamenta. Não basta fazer menção genérica ao alvará — é preciso inserir os dados que demonstrem qual decisão serviu de base, tornando o ato transparente e rastreável no sistema de registros públicos.

• Resumo do que você precisa saber:
• Em todo documento relatando ato sobre imóveis, sempre é obrigatório mencionar a matrícula ou, se não houver, o registro anterior, indicando número e cartório.
• A obrigação vale tanto para atos lavrados em cartório (escrituras, cartas de sentença, formais de partilha) quanto para instrumentos particulares celebrados diretamente entre as partes.
• Quando a escritura se origina de autorização judicial, é essencial um relatório fiel do alvará, anexando elementos que permitam a perfeita identificação do ato jurisdicional subjacente.

Essas exigências funcionam como espécie de “fio condutor” da história registral do imóvel: é esse cuidado que previne conflitos, fraudes e, principalmente, consolida a segurança jurídica dos negócios imobiliários. Questões de concursos muitas vezes inserem pequenos desvios, como trocar “instrumento particular” por “escritura pública” ou omitir a obrigação de referência ao registro anterior. Atenção a esses detalhes: dominá-los faz toda a diferença na prova e na prática jurídica.

Questões: Referências obrigatórias em escrituras e instrumentos particulares

1. (Questão Inédita – Método SID) Todo documento referente a atos sobre imóveis, como escrituras e cartas de sentença, deve obrigatoriamente conter a referência à matrícula ou ao registro anterior do imóvel, garantindo assim a continuidade e rastreabilidade da cadeia registral.
2. (Questão Inédita – Método SID) As partes que celebram um contrato particular sobre imóvel estão dispensadas de adicionar a referência ao registro anterior, desde que não haja lavratura em cartório de notas.
3. (Questão Inédita – Método SID) Se um juiz autoriza a parte a realizar uma escritura, é imprescindível que essa escritura contenha uma menção detalhada do alvará judicial, com todas as informações que permitam a identificação do ato autorizado.
4. (Questão Inédita – Método SID) O não cumprimento da obrigação de mencionar a matrícula ou registro anterior em contratos sobre imóveis pode comprometer o registro desse contrato no cartório de imóveis, dificultando a segurança do negócio jurídico.
5. (Questão Inédita – Método SID) Existe a possibilidade de que um documento relacionado à propriedade imobiliária não exija a referência ao registro anterior, caso não contenha a expressão ‘todos os atos’ no enunciado.
6. (Questão Inédita – Método SID) Em casos onde a escritura se origina de autorização judicial, o tabelião não precisa fornecer detalhes do alvará, simplesmente mencioná-lo é suficiente.

Respostas: Referências obrigatórias em escrituras e instrumentos particulares

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei exige a menção à matrícula ou registro anterior em todos os atos relacionados a imóveis, o que é fundamental para a segurança jurídica e a estruturação da cadeia registral.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois mesmo em contratos particulares, é obrigatória a inclusão da referência à matrícula ou ao registro anterior do imóvel, independentemente da formalização em cartório.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei exige que a escritura mencione o alvará judicial com todas as minúcias para assegurar a clareza e a legalidade do ato, garantindo assim a rastreabilidade das decisões judiciais.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, a falta da menção da matrícula ou registro anterior pode realmente resultar em problemas no registro do contrato, o que afeta a segurança jurídica e a efetividade dos direitos sobre o imóvel.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a obrigação de mencionar a matrícula ou o registro anterior se aplica a todos os atos relacionados a imóveis, independentemente da forma como está redigido o enunciado documental.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a lei exige que sejam mencionados detalhes identificadores do alvará judicial, para garantir que qualquer interessado possa verificar a legalidade e a base do ato.

   Técnica SID: SCP

Da Matrícula dos Imóveis (arts. 227 a 235-A)

Obrigatoriedade da matrícula

A matrícula do imóvel é uma exigência central na legislação registral brasileira. Todo imóvel que for objeto de registro precisa, necessariamente, ter uma matrícula aberta no Livro nº 2 – Registro Geral. Sem matrícula regular, não é possível realizar registros válidos sobre o imóvel. Esse ponto é cobrado de forma recorrente em provas de concursos, pois garante a identificação única, individualizada e segura de cada propriedade.

A obrigatoriedade está prevista de maneira expressa na Lei nº 6.015/1973, reforçando que a matrícula é o passo inicial para qualquer registro imobiliário. Atenção máxima à expressão utilizada pela lei, pois nenhuma outra forma de individualização substitui a matrícula no Sistema Registral brasileiro.

Art. 227 – Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 – Registro Geral – obedecido o disposto no art. 176.

Perceba o termo “todo imóvel objeto de título a ser registrado”. Não há exceções na regra: seja qual for o título ou o regime jurídico, a matrícula é pré-requisito. Se o imóvel ainda não tiver matrícula, esta deverá ser feita antes que qualquer registro novo seja lançado. É esse registro que dará ao imóvel a identidade registral perante o sistema oficial.

Além do comando geral, a lei descreve o momento em que a matrícula deve ser aberta e de que forma ela é alimentada. O conteúdo da matrícula advém dos dados presentes no título apresentado para registro e também do registro anterior a que se faz referência. A precisão e correspondência desses elementos documentais são fundamentais.

Art. 228 – A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Sempre que um imóvel for registrado pela primeira vez na vigência da Lei nº 6.015/1973, abre-se sua matrícula com base nos dados do próprio título e de eventuais registros anteriores ali referidos. Caso o imóvel já possua matrícula, todo novo registro relacionado a ele será feito sob esse mesmo número, mantendo a continuidade dos atos e facilitando a consulta do histórico.

Quando o registro anterior estiver em uma circunscrição diferente, a legislação traz uma providência específica para garantir a individualização e conexão adequada do imóvel nos dois sistemas cartorários. Nessa hipótese, exige-se a apresentação de uma certidão autenticada do cartório anterior. Veja o texto legal:

Art. 229 – Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório.

Observe a expressão “certidão atualizada daquele registro”. O cartório deve manter essa certidão arquivada, unindo o histórico registral de diferentes circunscrições e garantindo que não haja interrupções na cadeia de propriedade do imóvel. As bancas costumam testar se você percebe essa exigência, especialmente em questões envolvendo mudança de domicílio ou transferência entre cartórios.

Outra situação importante: se existirem ônus (gravames, direitos reais de garantia) lançados nos registros anteriores, a matrícula não impede seu reconhecimento. Pelo contrário, o oficial procederá normalmente à matrícula, mas deve transcrever o ônus em seguida ao registro, trazendo essa informação tanto para o novo registro quanto para o título devolvido ao interessado.

Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.

É impossível cancelar ou ignorar os ônus já estabelecidos em favor de terceiros durante esse procedimento de matrícula. O oficial está obrigado a transcrever esses dados, reproduzindo com fidelidade o conteúdo da certidão antiga ou do registro pré-existente. Essa transição é uma armadilha frequente em provas, pois exige leitura atenta dos detalhes e das obrigações do oficial.

Além das etapas de realização da matrícula, a lei também detalha como ela deve ser fisicamente registrada nos livros cartorários. Há regras sobre o preenchimento das folhas, a narrativa dos atos e o transporte para novas folhas quando necessário. Veja os comandos normativos:

Art. 231 – No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas:

I – no alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;

II – preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas.

É interessante notar a ordem: primeiro, se realiza a matrícula, depois, nela são lançados os registros e averbações, com sequência cronológica. Cada folha de matrícula pertence exclusivamente a um imóvel, e, se necessário, a continuidade é garantida pelo transporte dos dados para outras folhas, com referência cruzada.

A normatização do registro e das averbações segue um padrão padronizado de codificação. Os registros são indicados pela letra “R” e as averbações pelas letras “AV”, sempre acompanhados do número de ordem e da matrícula a que se referem. Essa codificação aparece repetidamente nas questões de concurso sob forma de pegadinhas.

Art. 232 – Cada lançamento de registro será precedido pela letra ” R ” e o da averbação pelas letras ” AV “, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.)

Nas provas, candidatos podem ser confundidos com mudanças na ordem dos termos (“registros” por “averbações” ou inversão dos códigos). Fique sempre atento: a letra “R” sinaliza registro, “AV” denota averbação, e ambos seguem a sequência numérica atrelada ao número da matrícula.

A lei trata também das hipóteses em que a matrícula pode ser cancelada. Aqui, não basta mera vontade das partes; há hipóteses taxativas, como decisão judicial, alienação total do imóvel a outros proprietários, ou fusão de matrículas. Veja todos os casos:

Art. 233 – A matrícula será cancelada:

I – por decisão judicial;

II – quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

III – pela fusão, nos termos do artigo seguinte.

Imagine que um imóvel é vendido por partes a diferentes pessoas até ser totalmente transferido: após a última transferência, a matrícula anterior será cancelada para evitar duplicidade ou confusão. Da mesma forma, a fusão ocorre em situações de reunião de dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo titular.

Quando imóveis contíguos (lado a lado) de um mesmo proprietário possuem matrículas distintas, pode ser feita a unificação ou fusão, encerrando-se as matrículas antigas e abrindo-se uma nova matrícula para o imóvel resultante. Isso é detalhado no artigo abaixo:

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

Lembre-se: a iniciativa de solicitar a fusão parte sempre do proprietário, e a matrícula antiga deixa de existir, sendo substituída por outra que reflete a nova configuração espacial do imóvel.

Na sequência, a lei amplia as hipóteses de unificação de matrículas, detalhando casos envolvendo imóveis originados de sistemas anteriores à Lei de Registros Públicos, e também situações envolvendo entes públicos e programas habitacionais. Veja:

Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:

I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;

II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior.

III – 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão.

Cada hipótese tem regras específicas, inclusive quanto à averbação nas margens dos assentos antigos. No caso do inciso III, a possibilidade de unificação só existe se o imóvel estiver inserido em área urbana ou de expansão urbana, e a finalidade deve ser a implementação de programas habitacionais ou de regularização fundiária, condição que deve estar expressa no requerimento.

Além disso, os imóveis oriundos dessas hipóteses, ou de desmembramento, partilha ou glebas, precisam abrir novas matrículas sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, conforme o parágrafo abaixo:

§ 1o Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233.

Preste atenção: as averbações e desdobramentos são obrigatórios para garantir que cada unidade transferida receba sua matrícula própria, mantendo a individualização e a segurança jurídica.

Por fim, o Código Nacional de Matrícula (CNM) foi instituído para conferir numeração única nacional às matrículas imobiliárias, evitando qualquer possibilidade de duplicidade e tornando o controle mais eficiente em todo o território brasileiro. Anote os dispositivos fundamentais:

Art. 235-A. Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional.

§ 1o O CNM referente a matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizado.

§ 2o Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça regulamentará as características e a forma de implementação do CNM.

O CNM é intransferível: uma vez encerrado ou cancelado, jamais poderá ser reaproveitado, garantindo rastreabilidade e ineditismo. Fique atento à expressão “numeração única em âmbito nacional” — a individualização do imóvel, por matrícula, passou a ser identificável em todo o Brasil, independentemente do cartório. Questões de concurso tendem a cobrar justamente a peculiaridade desse sistema: nenhum número pode ser repetido após cancelamento e a regulamentação cabe à Corregedoria Nacional de Justiça.

Questões: Obrigatoriedade da matrícula

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula do imóvel é um requisito obrigatório para que qualquer registro imobiliário seja considerado válido no Brasil.
2. (Questão Inédita – Método SID) Um imóvel pode ser registrado mesmo que não possua matrícula, desde que se apresentem todos os documentos necessários ao registro.
3. (Questão Inédita – Método SID) Quando um imóvel é registrado pela primeira vez, sua matrícula deve ser aberta com base nas informações do título apresentado e de registros anteriores que o referenciam.
4. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel deve ser cancelada quando houver alienação total do imóvel, independentemente da formalização da transação.
5. (Questão Inédita – Método SID) No caso de imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, é possível requerer a fusão das matrículas existentes em uma única matrícula com novo número.
6. (Questão Inédita – Método SID) A numeração única do Código Nacional de Matrícula (CNM) pode ser reaproveitada após o cancelamento da matrícula correspondente.

Respostas: Obrigatoriedade da matrícula

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação brasileira estabelece que todos os imóveis que sejam objeto de registro devem possuir uma matrícula regular, sendo esta a condição fundamental para a realização de registros válidos. A ausência da matrícula impede a identificação e a segurança jurídica sobre a propriedade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: De acordo com a lei, todos os imóveis devem estar matriculados antes de qualquer registro ser realizado. Sem a matrícula, não é possível proceder com registros válidos, pois a matrícula garante a individualização e a segurança jurídica do imóvel.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A abertura da matrícula deve ocorrer durante o primeiro registro, utilizando as informações do título apresentado e de registros anteriores. Essa prática assegura a continuidade dos registros e a integridade dos dados.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O cancelamento da matrícula só ocorre após a alienação total do imóvel, mas deve ser formalizado através de decisão judicial ou entendimento das partes sobre a transferência de propriedade, garantindo a regularidade e a continuidade do registro.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei prevê que imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário podem ter suas matrículas unificadas, encerrando as matrículas anteriores e criando uma nova matrícula. Essa regra facilita a gestão e correção das informações registrais.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O CNM é intransferível e, uma vez que uma matrícula é encerrada ou cancelada, seu número não pode ser reaproveitado, assegurando a rastreabilidade e individualidade de cada matrícula ao longo do tempo.

   Técnica SID: PJA

Abertura de matrícula e elementos necessários

No sistema registral brasileiro, a matrícula é o núcleo de todas as informações referentes ao imóvel. Só existe matrícula após seu lançamento obrigatório no Livro nº 2 – Registro Geral, sempre a partir do primeiro registro sob a vigência da Lei nº 6.015/1973. Este procedimento cria a “identidade” registral do imóvel e serve como ponto de partida para toda cadeia de atos futuros, como registros, averbações e transmissões.

De acordo com a lei, nenhum imóvel pode receber registros se não estiver previamente matriculado. Por isso, entender exatamente como ocorre a abertura da matrícula e quais são os elementos que a compõem é essencial tanto na prática quanto em provas de concurso.

Art. 227 – Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 – Registro Geral – obedecido o disposto no art. 176. (Renumerado do art. 224 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

O artigo 227 deixa claro que a matrícula é requisito indispensável para o registro de qualquer título relacionado ao imóvel. Sem matrícula aberta, simplesmente não há registro possível. Essa norma reforça o princípio da especialidade registral, que exige a individualização precisa do bem.

O momento de abertura da matrícula é o do primeiro registro do imóvel sob a vigência da lei e, para isso, são exigidos elementos específicos: o título apresentado (por exemplo, escritura pública, formal de partilha, carta de sentença, etc.) e o registro anterior nele mencionado. Esses documentos servem de base para lançamento dos dados essenciais no sistema registral.

Art. 228 – A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (Renumerado do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Perceba que o artigo 228 é explícito ao determinar em quais situações a matrícula deverá ser aberta: sempre no primeiro registro realizado após a vigência da lei. Além disso, destaca a necessidade dos “elementos constantes do título apresentado” e do “registro anterior nele mencionado”, tornando imprescindível a análise simultânea desses dois conjuntos de informações para constituição da matrícula.

Agora, imagine que o registro anterior não foi realizado na mesma circunscrição do imóvel (por exemplo, porque houve uma mudança de comarca, ou reorganização territorial). Nesses casos, além do título apresentado, será indispensável uma certidão atualizada do registro anterior, a qual ficará arquivada no cartório.

Art. 229 – Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. (Renumerado do § 1º do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

A exigência da certidão atualizada é uma proteção do sistema registral, pois evita a duplicidade de registros e assegura a unicidade da matrícula. O arquivamento dessa certidão passa a compor o histórico do imóvel na nova circunscrição, permitindo a rastreabilidade da propriedade.

Outro ponto importante é o tratamento a ser dado caso o imóvel, ao ser transferido para a nova matrícula, já possua algum ônus (como hipoteca, usufruto, anticrese ou outras restrições). Nestes casos, a matrícula será aberta normalmente, mas, “logo em seguida ao registro”, deverá ser averbada a existência, natureza e valor do ônus, e esse fato deve ser certificado no título restituído à parte.

Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

This rol demonstra o cuidado do legislador com a fidelidade das informações do imóvel e a proteção de direitos de terceiros. Assim, não basta abrir a matrícula e registrar o novo título: é necessário que todo e qualquer ônus já inscrito fique perfeitamente documentado. Transparência e segurança jurídica são reforçadas com esse dispositivo.

A lei ainda cuida de padronizar a forma e o conteúdo de cada folha do Livro nº 2. No alto da folha, deve constar a matrícula do imóvel, observando os requisitos do art. 176 (não abordado neste subtópico, mas que reúne elementos de individualização e identificação). No restante da folha e em seu verso, devem ser lançados, “por ordem cronológica e em forma narrativa”, todos os registros e averbações pertinentes ao imóvel. Quando uma folha fica completa, continuidade deve ser feita na próxima folha em branco, sempre com remissões recíprocas para garantir a organização da informação.

Art. 231 – No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas: (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – no alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;

II – preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas.

Observe neste artigo a atenção ao detalhamento: a matrícula não é um simples número, mas um conjunto organizado de informações, lançado de maneira específica na folha do livro e sempre atualizado. Assim, consultas ao histórico do imóvel se tornam ágeis e seguras.

Cada ato lançado na matrícula segue uma padronização especial de identificação, fundamental para evitar erros em provas e na vida prática: registros vêm precedidos pela letra “R” e averbações pelas letras “AV”, ambos seguidos do número de ordem e, em seguida, do número da matrícula. Veja como a estrutura de codificação é exemplificada pela própria lei.

Art. 232 – Cada lançamento de registro será precedido pela letra ” R ” e o da averbação pelas letras ” AV “, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.) (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

Essas convenções são recorrentes em questões de concurso e evitam confusões: R indica registro, AV indica averbação, o primeiro número é o da ordem do ato dentro daquela matrícula, e o segundo número é o da matrícula em si. Fique atento a esta lógica, pois uma simples troca de letras ou números pode alterar totalmente a resposta correta.

A lei prevê hipóteses precisas para o cancelamento da matrícula — o encerramento da identificação do imóvel sob aquele número. Isso pode ocorrer por decisão judicial, pela transferência total do imóvel a outros proprietários por alienações parciais ou pela fusão, conforme será detalhado em artigos seguintes.

Art. 233 – A matrícula será cancelada: (Renumerado do art. 230 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – por decisão judicial;

II – quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;

III – pela fusão, nos termos do artigo seguinte.

A abertura, manutenção e eventual encerramento da matrícula obedecem sempre a critérios objetivos e formalizados em lei. Esta sistemática garante que cada imóvel só possa ter uma matrícula vigente por vez e que todo histórico registral seja sempre verificável e rastreável nos livros próprios.

Ainda, a norma trata do procedimento de fusão: quando um proprietário reúne dois ou mais imóveis contíguos, cada um com sua matrícula autônoma, pode requerer a fusão dessas matrículas em uma só, encerrando as primitivas e atribuindo um novo número ao conjunto resultante.

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (Renumerado do art. 231 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Essa previsão é importantíssima para evitar acúmulo de registros fragmentados ao longo do tempo e facilitar o controle patrimonial, tanto do ponto de vista do titular quanto do cartório e de terceiros interessados.

Por fim, pode ocorrer também a unificação para abertura de matrícula única. Isso vale para imóveis registrados no sistema antigo (transcrição), imóveis registrados pelos dois sistemas, ou imóveis adquiridos por imissão provisória em nome de entes públicos para finalidades específicas, como programas habitacionais ou regularização fundiária. Note que para cada quadriplicidade destas hipóteses, a lei detalha o procedimento e suas consequências específicas, incluindo a necessidade de informar finalidade habitacional, urbana ou de expansão urbana, e a possibilidade de abranger matrículas ou transcrições de imóveis contíguos.

Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar; (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

III – 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

Essas situações especiais contribuem para o saneamento do registro imobiliário, reunificando situações dispersas e facilitando o mapeamento dos bens. Para cada caso, a legislação traz requisitos específicos para o desdobramento das matrículas, preservação dos ônus e tratamento das finalidades urbanas ou sociais envolvidas.

Por fim, há ainda a instituição do Código Nacional de Matrícula – CNM, assegurando a unicidade nacional da matrícula, vedando a reutilização de códigos já encerrados ou cancelados, e delegando ao CNJ a regulamentação das características e forma de implementação desse sistema.

Art. 235-A. Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O CNM referente a matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizado. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça regulamentará as características e a forma de implementação do CNM. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O CNM reforça o princípio da individualização e proporciona ainda mais segurança no controle dos dados dos imóveis em todo o território nacional. Ter atenção ao detalhamento desses dispositivos é essencial para evitar erros de interpretação, especialmente em provas que exigem leitura minuciosa dos artigos e procedimentos da Lei nº 6.015/1973.

Questões: Abertura de matrícula e elementos necessários

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel é um pré-requisito indispensável para que qualquer título relacionado a ele possa ser registrado. Sem a matrícula, os registros são considerados inválidos.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para a abertura de matrícula, o título que será registrado deve constar de informações do registro anterior e não é necessário apresentar nenhum outro documento além desse título.
3. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel deve ser mantida de forma a permitir a consulta fácil ao seu histórico, com os registros e averbações realizados por ordem cronológica e narrados de forma sequencial.
4. (Questão Inédita – Método SID) A única forma de um oficial de registro cancelar a matrícula de um imóvel é por determinação judicial; outras causas como alienações totais ou fusões não são consideradas válidas.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Código Nacional de Matrícula (CNM) assegura que uma matrícula encerrada pode ser reutilizada, mantendo a continuidade das informações registradas.
6. (Questão Inédita – Método SID) Ao abrir a matrícula para um imóvel transferido, caso existam ônus, a averbação da existência do ônus deve ser feita imediatamente após o registro da matrícula.

Respostas: Abertura de matrícula e elementos necessários

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A matrícula é realmente um elemento essencial para que qualquer registro de direito sobre o imóvel possa ocorrer, conforme descrito na norma. Sem ela, o registro não pode ser efetivado, reforçando a necessidade da matrícula como a base do sistema registral.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A abertura da matrícula exige não apenas o título a ser registrado, mas também a apresentação de um registro anterior, e, em certas situações, uma certidão atualizada desse registro, conforme estipulado na norma. Isso é fundamental para assegurar a unicidade do registro e evitar duplicidades.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma estabelece que a matrícula deve ser organizada de maneira que os registros e averbações sejam lançados em ordem cronológica, facilitando o acesso às informações sobre o imóvel e assegurando a transparência e a rastreabilidade dos dados registrais.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Além da decisão judicial, a norma também prevê o cancelamento da matrícula em virtude de alienações parciais ou pela fusão das matrículas, mostrando que há diversas situações, além da judicial, que podem levar ao cancelamento da matrícula.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O CNM estabelece que a numeração de matrículas encerradas ou canceladas não poderá ser reutilizada, o que assegura a unicidade e a clareza do registro, evitando confusões e garantindo a integridade dos dados.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma determina que, se houver ônus averbados, eles devem ser devidamente documentados logo após o registro da matrícula, assegurando que as informações sobre os ônus estejam disponíveis e documentadas no sistema registral, promovendo a transparência e proteção dos direitos envolvidos.

   Técnica SID: PJA

Procedimentos para matrícula em outra circunscrição

Quando falamos sobre matrícula de imóveis, um detalhe fundamental é a situação em que o registro anterior foi feito em uma circunscrição diferente daquela em que se pretende matricular o imóvel agora. Isso ocorre, por exemplo, quando o imóvel muda de localidade administrativa ou quando se trata de registro feito anteriormente em outro cartório. Nesses casos, a Lei nº 6.015/1973 traz regras específicas para garantir que a matrícula seja aberta com base em informações válidas e seguras, respeitando sempre a continuidade do registro imobiliário.

O procedimento correto para proceder à matrícula nessas situações está previsto de forma detalhada no artigo 229 da lei. O dispositivo legal determina quais documentos são essenciais e qual o destino deles no novo cartório responsável pela matrícula. Veja o texto da norma:

Art. 229 – Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório.

Vamos analisar ponto a ponto. O artigo exige, em primeiro lugar, o título apresentado pelo interessado, isto é, o documento que fundamenta o pedido de abertura da matrícula. Isso pode ser, por exemplo, uma escritura pública, um formal de partilha, carta de arrematação ou outro documento válido previsto na legislação específica para registro imobiliário.

Além do título, é obrigatória a apresentação de uma certidão atualizada do registro anterior realizado em outra circunscrição. Isso significa que não basta apresentar documentos antigos ou cópias simples: a certidão precisa estar atual – e a atualização visa demonstrar que o imóvel não sofreu alterações que prejudiquem ou mudem sua situação jurídica desde o último registro.

Um detalhe importante: essa certidão atualizada não será devolvida junto ao título – ela deverá ser arquivada no cartório responsável pela nova matrícula. Desse modo, fica resguardada a cadeia de registros e possibilitado o acesso a todo o histórico do imóvel, evitando fraudes, sobreposições ou duplicidades de registros. Para o candidato de concursos públicos, vale reforçar: o artigo não exige certidões de outros documentos acessórios, mas sim da matrícula ou registro anterior específico do imóvel em outra circunscrição.

Observe que a expressão usada é “com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro”. Isso significa que a matrícula a ser aberta irá reproduzir, no que interessa, o conteúdo fundamental dos registros anteriores, assegurando a continuidade e o respeito à origem do direito real sobre o imóvel. Se faltar qualquer desses elementos, o oficial do registro não poderá proceder à matrícula, pois a cadeia registral ficaria incompleta.

Imagine o seguinte cenário: Maria adquire um imóvel que estava registrado em outro município, portanto, em outra circunscrição. Para regularizar sua situação, ela precisa ir ao cartório da sua região, levando a escritura de compra e venda (título apresentado) e, também, uma certidão atualizada do registro originário, obtida no cartório anterior. O oficial de registro fará a abertura da matrícula com base nesses dois documentos e arquivará a certidão para preservar a história do imóvel.

Essa exigência atende a um princípio central do Direito Registral Imobiliário: o da continuidade, pois garante que os registros permaneçam conectados, sem “saltos” ou “vazios” entre um domínio e outro. Além disso, possibilita ao Poder Público, ao Judiciário e aos próprios particulares o acesso ao histórico completo da situação jurídica do imóvel, elemento crucial para dar segurança às transações, decisões judiciais e políticas públicas de regularização fundiária.

No contexto de provas de concursos, é comum que questões usem palavras próximas, mas troquem termos essenciais, como exigir apenas “apresentação do título” ignorando a certidão atualizada, ou autorizem a devolução da certidão sem arquivamento. Essas pequenas trocas comprometem a exatidão do procedimento legal. Por isso, ao estudar para concursos, sempre atente à dupla obrigatoriedade: título apresentado + certidão atualizada, com arquivamento desta última no novo cartório.

Questões: Procedimentos para matrícula em outra circunscrição

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel em uma nova circunscrição pode ser aberta apenas com a apresentação do título, desde que o registro anterior tenha sido feito em outra localidade administrativa.
2. (Questão Inédita – Método SID) A certidão que acompanha a matrícula em uma nova circunscrição deve ser uma cópia simples do registro anterior do imóvel.
3. (Questão Inédita – Método SID) Quando um imóvel é matriculado em outra circunscrição, é fundamental que a matrícula feita no novo cartório preserve a continuidade com o registro anterior.
4. (Questão Inédita – Método SID) No processo de matrícula de um imóvel em outra circunscrição, a certidão anterior do registro do imóvel é devolvida ao interessado após a regularização.
5. (Questão Inédita – Método SID) É possível abrir a matrícula de um imóvel em uma nova circunscrição somente com a escritura pública de compra e venda, sem a necessidade da certidão do registro anterior.
6. (Questão Inédita – Método SID) O arquivamento da certidão do registro anterior no novo cartório é uma medida que visa à proteção contra fraudes e mantém um histórico completo do imóvel.

Respostas: Procedimentos para matrícula em outra circunscrição

1. Gabarito: Errado

   Comentário: Para a abertura da matrícula em outra circunscrição, é imprescindível apresentar tanto o título quanto a certidão atualizada do registro anterior. A ausência de um desses documentos inviabiliza o procedimento, refletindo a necessidade de continuidade no registro imobiliário.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei exige que a certidão do registro anterior esteja atualizada e não seja apenas uma cópia simples. A certidão deve provar que não houve mudanças na situação jurídica do imóvel desde o último registro, sendo arquivada no novo cartório.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A continuidade do registro é um princípio essencial, pois garante que a nova matrícula mantenha a conexão com os registros anteriores, evitando lacunas e assegurando a integridade das informações sobre o imóvel.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A certidão atualizada não é devolvida ao interessado, pois deve ser arquivada no cartório responsável pela nova matrícula, assegurando a preservação do histórico do imóvel e evitando fraudes.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A matrícula em nova circunscrição requer não apenas a apresentação do título, mas também a certidão atualizada do registro anterior. A ausência da certidão inviabiliza a continuidade do registro.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O arquivamento da certidão atualizada no cartório garante a transparência e a continuidade dos registros, permitindo o acesso ao histórico legal do imóvel e reduzindo riscos de sobreposições ou duplicidades.

   Técnica SID: PJA

Matrícula com existência de ônus

No contexto do registro imobiliário brasileiro, a matrícula é o ponto de partida para todos os atos que envolvem um imóvel: sem ela, não há registro válido. Porém, muitos imóveis não estão livres e desembaraçados – podem estar sujeitos a ônus, como hipoteca, penhora, usufruto ou qualquer restrição gravada em cartório. Entender o procedimento exato quando existe esse tipo de gravame é um detalhe que frequentemente provoca dúvidas e confusões em provas e na prática forense.

Pense em um imóvel que, ao ser matriculado no cartório, possui inscrição de hipoteca em nome de terceiro. Pode parecer um detalhe sem importância à primeira vista, mas a legislação prevê um tratamento minucioso nessas hipóteses para garantir publicidade, segurança jurídica e rastreamento de resíduos de direitos sobre o bem. O ponto de partida está no próprio texto da Lei nº 6.015/1973.

O dispositivo central que disciplina esse procedimento pode ser cobrado em detalhes por bancas de concurso. Observe com atenção as palavras e o encadeamento previsto em lei, pois qualquer troca ou omissão compromete a correta interpretação do tema.

Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.

Vamos destrinchar esse artigo em partes fundamentais para você dominar completamente o raciocínio do legislador:

• Se na certidão constar ônus: A lei se refere expressamente à existência de qualquer restrição, encargo ou gravame obrigatório do imóvel, identificados em certidão apresentada para a matrícula. Pense em hipoteca, penhora ou outros direitos reais.
• O oficial fará a matrícula: Mesmo havendo o gravame, a matrícula deve ser aberta normalmente – o ônus não impede o procedimento.
• Logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor: A etapa seguinte é a averbação obrigatória e detalhada do ônus detectado – cabe ao oficial especificar do que se trata (natureza), qual seu valor e registrar isso na matrícula. É como se o histórico do imóvel fosse atualizado em tempo real com cada informação relevante.
• Certificando o fato no título que devolver à parte: Ao final, o cartório deve anotar no próprio título apresentado que aquele ônus está regularmente registrado, informando ao interessado e resguardando a boa-fé de todos os futuros adquirentes.
• O que ocorrerá também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório: Não importa se o gravame estava na certidão de outro cartório ou no próprio livro da serventia local – a exigência de averbação e de certificação permanece igual, promovendo uniformidade em todo o território nacional.

Imagine um cenário prático: João apresenta um título para matrícula de um imóvel e, junto, a certidão revela que há uma hipoteca registrada. O cartorário, atento à lei, realiza a matrícula em nome de João, mas, imediatamente, faz constar a existência, natureza (hipoteca) e valor desse gravame por meio de averbação na matrícula recém-aberta. E quando João recebe o título de volta, está lá explicitada essa informação, garantindo publicidade e facilitando a vida de credores, compradores ou interessados no futuro.

O comando final do dispositivo é garantir a rastreabilidade plena: mesmo se o “ônus estiver lançado no próprio cartório” e não apenas em certidão entregue, o procedimento não muda. A legislação fecha a porta para omissões: o histórico do imóvel deve espelhar fielmente sua situação jurídica, inclusive os obstáculos que recaiam sobre ele.

Muitos candidatos erram ao achar que a existência de ônus impede a abertura da matrícula. Cuidado: a lei é clara em exigir apenas a averbação detalhada logo após, e nunca a recusa do ato. Além disso, não basta lançar genericamente “existe ônus” – é obrigatório mencionar natureza e valor do gravame, e certificar no título devolvido. Olhe, em provas, para os enunciados que omitam um desses requisitos: é onde estão as pegadinhas mais frequentes.

Resumindo: a matrícula com existência de ônus obedece a um fluxo rigoroso, imposto para a proteção do sistema registral, das partes envolvidas e de terceiros interessados. Sempre que na certidão (ou nos livros do cartório) aparecer algum gravame, o registro é obrigado a refletir isso imediatamente em sua matrícula, sem exceções e com todos os detalhes.

Questões: Matrícula com existência de ônus

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel deve ser realizada mesmo que conste ônus sobre ele, como hipoteca, desde que, após o registro, seja feita a averbação detalhada do ônus, incluindo sua natureza e valor.
2. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que a matrícula de um imóvel com ônus seja realizada, mas não é necessário averbar a existência do ônus se este já estiver registrado no cartório.
3. (Questão Inédita – Método SID) O cartório deve averbar a matrícula de um imóvel com ônus informando apenas que existe restrição sobre o bem, sem necessidade de detalhar sua natureza ou valor.
4. (Questão Inédita – Método SID) Ao realizar a matrícula de um imóvel, mesmo que conste um ônus, é obrigatório que o título devolvido ao interessado contenha a certificação do ônus, incluindo a sua natureza e valor após a averbação.
5. (Questão Inédita – Método SID) Se o ônus estiver lançado em certidão de outro cartório, a matrícula do imóvel não precisa ser alterada, pois a averbação na matrícula só é necessária quando o ônus já constar no mesmo cartório.
6. (Questão Inédita – Método SID) Caso um imóvel já possua ônus ao ser matriculado, o oficial de registro deve proceder com a matrícula e calcular seu valor para a averbação.
7. (Questão Inédita – Método SID) Após a matrícula de um imóvel com ônus, o cartório tem a responsabilidade de assegurar que todos os futuros interessados tenham acesso a informações claras sobre as restrições que recaem sobre o bem antes da transação.

Respostas: Matrícula com existência de ônus

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação prevê que a abertura da matrícula ocorra mesmo na presença de ônus, exigindo, contudo, que o oficial averbe imediatamente a natureza e o valor do gravame. Essa prática é essencial para a segurança jurídica e a publicidade dos direitos registrados.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei é clara ao estabelecer que, independentemente da origem do ônus, é obrigatória a averbação de sua existência, natureza e valor na matrícula do imóvel, mesmo que o gravame já conste em cartório. Isso garante a rastreabilidade e a transparência das informações registradas.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: É imprescindível que o oficial registre não apenas que existe um ônus, mas também a sua natureza e valor. Essa averbação é necessária para a proteção de futuras transações e para garantir a boa-fé dos interessados.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei estabelece que o cartório deve certificar a existência do ônus no título devolvido, garantindo que informações relevantes sejam disponibilizadas ao proprietário e aos potenciais adquirentes futuramente. Isso é crucial para a segurança jurídica.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação determina que, independentemente de onde o ônus está registrado, a matrícula deve refletir todos os ônus, incluindo a averbação da natureza e do valor, garantindo assim a uniformidade e a publicidade das informações sobre o imóvel.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O valor do ônus deve ser especificado na averbação, mas não deve ser calculado pelo oficial; este deve apenas registrar o valor que já constar na documentação apresentada, cumprindo assim a exigência legal de descrição precisa dos encargos.

   Técnica SID: PJA

7. Gabarito: Certo

   Comentário: A publicidade dos atos registrários é um dos pilares do sistema de registro imobiliário, permitindo que qualquer interessado possa verificar a existência de ônus e tomar decisões informadas antes de adquirir um imóvel.

   Técnica SID: TRC

Regras para preenchimento dos livros

O correto preenchimento dos livros do registro de imóveis é essencial para garantir a precisão, a segurança e a continuidade dos registros imobiliários no Brasil. A Lei nº 6.015/1973, ao disciplinar as regras para esse procedimento, estabelece normas detalhadas sobre a matrícula, o lançamento de registros e averbações, o modo como as informações devem ser mantidas e transportadas de folha para folha e a sistemática dos lançamentos. Todo candidato precisa dominar a literalidade desses dispositivos, pois questões de prova frequentemente exploram detalhes técnicos e exigem atenção aos termos.

O artigo 231 traz diretrizes claras sobre como lançar o registro, as averbações e a continuidade dos livros. Observe a disposição literal da norma para interpretar cada comando com rigor.

Art. 231 – No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas:

I – no alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;

II – preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas.

Note atentamente: a matrícula do imóvel deve ser registrada no alto de cada folha, com todos os requisitos exigidos pelo art. 176 da própria Lei de Registros Públicos. Isso significa que ao se iniciar cada ficha ou folha do livro, o identificador da matrícula vem primeiro, servindo como referência para qualquer consulta futura.

A parte restante da folha (e também o verso) é reservada para os registros e averbações, organizados sempre de modo cronológico e em “forma narrativa”. Ou seja, cada ato relacionado ao imóvel será lançado por escrito, detalhando o que ocorreu, com total clareza de datas e eventos — e sempre seguindo a ordem em que os fatos acontecem. Evite confundir: cada novo evento não gera nova folha, mas preenche sequencialmente os espaços destinados.

Quando a folha estiver completamente preenchida, surge uma dúvida comum: onde continuam os registros? A lei determina que os lançamentos sigam para a “primeira folha em branco” do mesmo livro, ou, se for o caso, de outro livro da mesma série ainda em uso. Assim, jamais haverá quebra de continuidade na história registral do imóvel. A remissão recíproca entre as folhas é obrigatória, um detalhe que pode ser cobrado: a folha antiga deve apontar qual é a folha seguinte, e a nova folha deve mencionar de qual folha recebeu os lançamentos. Esse mecanismo garante rastreabilidade e evita fraudes ou inconsistências.

As provas podem ainda testar a capacidade de diferenciar o que é lançado como matrícula e o que compõe os registros e averbações posteriores, cada qual ocupando local apropriado na folha e obedecendo à cronologia dos fatos.

No artigo 232, a normatização se aprofunda detalhando os símbolos que identificam cada lançamento e a sua sequência. Veja a importância de cada letra e número e como não errar isso diante de alternativas de múltipla escolha.

Art. 232 – Cada lançamento de registro será precedido pela letra ” R ” e o da averbação pelas letras ” AV “, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.)

Aqui, a lei institui uma lógica padronizada: todo registro lançado deve começar com a letra R (de “registro”) e toda averbação com AV (de “averbação”). Após essas letras, insere-se o número de ordem do lançamento — ou seja, o primeiro registro é R-1, a segunda averbação é AV-2, e assim por diante — seguido sempre do número da matrícula correspondente.

Por exemplo, imagine um imóvel com matrícula número 1. O segundo registro lançado sobre ele será identificado como R-2-1; se for uma averbação, seria AV-3-1, e assim os atos vão sendo numerados e vinculados à matrícula. A ordem numérica é sequencial, nunca retroativa e não reinicia. Questões de prova podem inverter essa ordem, confundir as letras ou suprimir essa concatenação entre número de lançamento e matrícula. Fique atento: esse padrão é obrigatório e facilita tanto o controle do cartório quanto a fiscalização por terceiros.

Veja a importância do método: se um candidato confundir a ordem dos lançamentos ou não reconhecer que cada ato lançado (registro ou averbação) deve trazer, bem claramente, o número de ordem seguido da matrícula, pode errar facilmente nas alternativas. A literalidade do artigo 232 é frequentemente usada em pegadinhas, alterando, por exemplo, o local do número, trocando letras (“R” por “AV”, ou vice-versa), ou omitindo a matrícula, criando confusões que só quem domina o texto escapa.

Observe: esses detalhes têm o objetivo de dar segurança jurídica, garantir a rastreabilidade dos atos e evitar qualquer dúvida quanto à regularidade do histórico do imóvel. Na prática, são esses pequenos detalhes que garantem bons resultados reais e sucesso nas provas.

• Atente-se à obrigatoriedade de utilizar precisamente as letras “R” e “AV” no início de cada lançamento.
• Não confunda o número de ordem do ato lançado com o número da matrícula: ambos devem constar e são separados por hífens, como no exemplo da lei.
• A remissão recíproca entre folhas é mecanismo de segurança para continuidade do registro e pode ser cobrada nominalmente.

Mantenha sempre a atenção ao texto integral desses dispositivos. Anote e treine a redação literal: cada palavra pode fazer diferença em uma prova de alto nível.

Art. 231 – No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas:
I – no alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado;
II – preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas.

Art. 232 – Cada lançamento de registro será precedido pela letra ” R ” e o da averbação pelas letras ” AV “, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.)

Domine o padrão, pratique a redação e sempre confira a posição exata dos termos, pois é isso que diferencia os candidatos preparados.

Questões: Regras para preenchimento dos livros

1. (Questão Inédita – Método SID) O correto preenchimento dos livros do registro de imóveis é fundamental para assegurar a segurança e continuidade dos registros imobiliários no Brasil.
2. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula do imóvel deve ser registrada em qualquer local da folha do livro, dependendo do espaço disponível no documento.
3. (Questão Inédita – Método SID) Os registros e averbações devem ser lançados no verso das folhas dos livros, sendo permitida a inclusão de novas informações em qualquer ordem cronológica.
4. (Questão Inédita – Método SID) Após preencher uma folha do livro de registro, os lançamentos devem continuar na próxima folha em branco dentro do mesmo livro, mantendo a continuidade do registro.
5. (Questão Inédita – Método SID) Cada lançamento de registro deve ser iniciado pelo prefixo ‘AV’ para garantir a identificação correta do ato, independentemente de ser um registro ou uma averbação.
6. (Questão Inédita – Método SID) A remissão recíproca entre folhas é um mecanismo que garante a rastreabilidade e continuidade dos registros, onde a folha antiga deve apontar a nova e vice-versa.

Respostas: Regras para preenchimento dos livros

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O correto preenchimento é vital porque contribui para a precisão dos registros e evita fraudes. A norma estabelece regras rigorosas para garantir a fidelidade dos dados registrados.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A matrícula do imóvel deve ser lançada especificamente no alto da face de cada folha, conforme as regras estabelecidas, o que garante a referência apropriada para consultas futuras.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: As averbações e registros devem ser lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, assegurando a clareza e a ordem dos eventos relacionados ao imóvel.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A continuidade dos registros é um princípio fundamental, garantindo que todos os atos relacionados ao imóvel sejam organizados sem interrupções, conforme estipulado pela norma.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Apenas os atos de averbação devem ser iniciados pelo prefixo ‘AV’. Os registros devem sempre começar com ‘R’, sendo necessário seguir a nomenclatura correta para evitar confusões.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A remissão recíproca é um aspecto essencial para assegurar a integridade histórica dos registros, facilitando a consulta e garantindo segurança jurídica.

   Técnica SID: PJA

Cancelamento, fusão e unificação de matrículas

O processo registral de imóveis no Brasil exige grande atenção quanto às hipóteses em que uma matrícula pode ser encerrada, modificada ou combinada a outras. O cancelamento, a fusão e a unificação de matrículas são eventos que repercutem diretamente na regularidade da posse e na segurança jurídica dos negócios imobiliários.

Qualquer equívoco nesses procedimentos pode invalidar negociações futuras ou gerar litígios. Observe atentamente quando a matrícula é cancelada, como se dá a fusão de matrículas de imóveis contíguos e as situações de unificação envolvendo imóveis com registros anteriores à Lei nº 6.015/1973.

Art. 233 – A matrícula será cancelada:
I – por decisão judicial;
II – quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários;
III – pela fusão, nos termos do artigo seguinte.

A matrícula de um imóvel não pode ser cancelada por mera vontade das partes – exige o enquadramento em uma das hipóteses acima. O inciso I deixa nítido: só decisão judicial autoriza o cancelamento, reforçando que o procedimento possui segurança reforçada.

Já o inciso II trata das alienações parciais. Imagine um imóvel grande que foi sendo vendido em pedaços menores, e o total dessa venda atinge a totalidade da área original. Nesse cenário, a matrícula da área maior é encerrada, pois tudo foi transmitido a terceiros.

O inciso III remete à chamada fusão de matrículas, detalhada logo a seguir.

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

Preste atenção no detalhe: são necessários imóveis contíguos, ou seja, que fazem fronteira entre si, e a propriedade comum. Havendo interesse, o proprietário pode unificá-los em uma só matrícula, recebendo novo número e encerrando as anteriores. Isso facilita a gestão e a futura negociação do imóvel reunido.

Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior.
III – 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão.
§ 1o Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233.
§ 2o A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação.
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III do caput deste artigo, a unificação poderá abranger matrículas ou transcrições relativas a imóveis contíguos àqueles que tenham sido objeto da imissão provisória na posse.

Note que a unificação pode envolver: imóveis antigos ainda registrados por “transcrição”, ou seja, sistema anterior ao atual de matrículas; imóveis com registros mistos; ou até mesmo imóveis públicos adquiridos via imissão provisória, desde que para programa habitacional ou regularização em área urbana.

Veja o cuidado do legislador ao prever que, mesmo unificados, esses imóveis e seus ônus (restrições, garantias) devem ser detalhados nas novas matrículas sempre que houver desmembramento ou transmissão de parte da área. O parágrafo segundo exige ainda finalidade específica quando a unificação decorre da situação do inciso III.

No parágrafo terceiro, é admitida a ampliação dos limites da unificação para outros imóveis contíguos, desde que relacionados à posse obtida provisoriamente.

Art. 235-A. Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional.
§ 1o O CNM referente a matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizado.
§ 2o Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça regulamentará as características e a forma de implementação do CNM.

O Código Nacional de Matrícula padroniza nacionalmente a identificação de cada matrícula. Perceba que, uma vez encerrado ou cancelado determinado CNM, ele nunca será reutilizado — isso é fundamental para evitar confusões, fraudes e sobreposição de registros.

A implantação desse código depende de regulamentação específica do CNJ, indicando que toda novidade em registros deve observar normas complementares editadas pelo órgão nacional de controle.

• Fique atento: Uma das pegadinhas clássicas de prova está em inverter a ordem dos motivos de cancelamento de matrícula, especialmente em casos de alienação parcial (só há cancelamento se toda a área original foi transferida, nunca antes disso).
• Lembre também: Apenas imóveis vizinhos (contíguos) podem ser fundidos, e somente ao mesmo proprietário — se forem áreas separadas ou de donos distintos, não se admite a fusão ou unificação.
• Cuidado com a literalidade: O CNM não pode ser reaproveitado. Se um enunciado sugerir isso, lembre que a vedação é absoluta.

Em síntese, dominar as hipóteses e procedimentos de cancelamento, fusão e unificação ajuda a evitar armadilhas envolvendo expressões próximas, além de permitir fundamentar corretamente respostas subjetivas sobre regularização de matrícula imobiliária.

Questões: Cancelamento, fusão e unificação de matrículas

1. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento da matrícula de um imóvel pode ocorrer, entre outras situações, quando a totalidade do imóvel é transferida a novos proprietários em razão de alienações parciais.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para que a fusão de matrículas de imóveis contíguos possa ser realizada, não é necessário que eles pertençam ao mesmo proprietário.
3. (Questão Inédita – Método SID) A unificação de matrículas pode incluir imóveis que possuem registros sob sistemas diferentes, desde que a transcrição que os unifica considere as peculiaridades de cada registro baseado na legislação vigente.
4. (Questão Inédita – Método SID) O Código Nacional de Matrícula (CNM) permite a reutilização de numerações de matrículas que foram encerradas ou canceladas.
5. (Questão Inédita – Método SID) Após a fusão de dois imóveis contíguos, o proprietário deve solicitar a abertura de uma nova matrícula, encerrando as matrículas anteriores, para que a gestação do novo imóvel seja regularizada.
6. (Questão Inédita – Método SID) A imigração de registros imobiliários para uma nova matrícula não estará sujeita a qualquer tipo de restrição quanto à análise dos ônus que recaiam sobre os imóveis envolvidos na unificação.

Respostas: Cancelamento, fusão e unificação de matrículas

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento da matrícula ocorre quando todo o imóvel é alienado, ou seja, quando a transferência abrange a totalidade da área original, conforme previsto nas normas relativas ao registro de imóveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A fusão de matrículas somente é permitida quando os imóveis contíguos pertencem ao mesmo proprietário, garantindo a legalidade e simplicidade na administração do patrimônio.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: É correto que a unificação de matrículas pode abranger imóveis registrados em sistemas diferentes, desde que observadas as condições estabelecidas pela legislação para tal unificação.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O CNM estabelece que uma numeração de matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizada, garantindo a segurança e a clareza na identificação dos registros imobiliários.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmação é correta, pois, ao se fundir dois ou mais imóveis, é necessário que uma nova matrícula seja aberta e as anteriores sejam encerradas para assegurar a regularidade da operação.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: É incorreto afirmar que a transferência de registros não considera os ônus; pelo contrário, os ônus devem ser detalhadamente analisados e informados nas novas matrículas, independentemente da unificação.

   Técnica SID: PJA

Código Nacional de Matrícula (CNM)

O Código Nacional de Matrícula (CNM) representa um grande avanço no sistema de registros públicos do Brasil. Implantado no contexto da Lei nº 6.015/1973, ele busca padronizar e dar unicidade à identificação dos imóveis matriculados em todo o território nacional. O objetivo é acabar com duplicidades, facilitar buscas e promover segurança jurídica tanto para negócios imobiliários quanto para políticas públicas.

O CNM corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias válida para todo o país. Imagine como um “CPF” do imóvel: cada matrícula terá um número exclusivo e padronizado, facilitando a consulta, rastreamento e acompanhamento de todas as alterações ocorridas ao longo do tempo. Esse modelo visa evitar o caos de registros dispersos, dificultando fraudes e tornando a gestão imobiliária mais transparente.

No exame de concursos, não basta conhecer a existência do CNM: é obrigatório dominar os detalhes do artigo da lei onde ele é previsto, bem como os critérios de impossibilidade de reutilização e a previsão de regulamentação. Perceba como pequenos detalhes podem ser explorados pelas bancas — como a impossibilidade de reaproveitar CNM de matrículas encerradas ou canceladas.

Art. 235-A. Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Esse artigo oficializa a criação do CNM, deixando claro que a nova numeração tem validade nacional. Ou seja, pouco importa o estado ou município: de agora em diante, a matrícula do imóvel será reconhecida e identificada em qualquer cartório do país por um só código.

§ 1o O CNM referente a matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizado. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O inciso primeiro traz um detalhe essencial que costuma ser ignorado em leituras apressadas. O CNM de uma matrícula cancelada ou encerrada não pode ser reaproveitado jamais. Isso garante a singularidade histórica do CNM, evitando confusões e prevenindo fraudes de transferência de número para outros imóveis.

É comum bancas tentarem confundir candidatos trocando o termo “não poderá ser reutilizado” por “poderá ser reutilizado” ou afirmando que “poderá ser reatribuído em caso de novo registro”. Nessas horas, a memória do texto literal e da vedação expressa faz toda a diferença.

§ 2o Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça regulamentará as características e a forma de implementação do CNM. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Aqui, a lei estabelece que os detalhes técnicos do CNM — formatar, atribuir, controlar, entre outros — serão definidos por ato específico da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ). Ou seja: não cabe ao cartório improvisar o padrão, mas seguir determinação expressa da Corregedoria.

Essa referência à Corregedoria Nacional do CNJ destaca que o CNM terá aplicação uniforme em todo o Brasil, independentemente de particularidades locais. Em provas, é muito comum aparecerem alternativas afirmando que “os detalhes do CNM serão fixados por lei municipal ou estadual”, cuidado: a previsão é nacional, definida pelo CNJ.

• Dica didática: Sempre se pergunte: “O número do CNM pode se repetir quando uma matrícula é encerrada?” Não! Nunca pode ser reutilizado. O CNM tem caráter absoluto quanto à singularidade.
• Outro ponto importante: O candidato deve compreender que o CNM visa a facilitar o acesso cidadão às informações imobiliárias, fortalecer a segurança das transações e permitir que políticas públicas (como regularização fundiária ou tributos) sejam realizadas de forma mais eficiente.
• Por fim: Lembre-se de que a regulamentação ficará a cargo do CNJ, não de agentes locais ou cartórios de registro isolados.

Dominar o Código Nacional de Matrícula significa ir além da simples memorização do nome. Analise o instituto pensando em sua função: assegurar que todo imóvel tenha uma matrícula única, irrepetível e padronizada em escala nacional — um verdadeiro “DNA documental” do patrimônio imobiliário brasileiro.

Questões: Código Nacional de Matrícula (CNM)

1. (Questão Inédita – Método SID) O Código Nacional de Matrícula (CNM) é um sistema que tem como principal objetivo a criação de um número único para identificar os imóveis em todo o Brasil, promovendo segurança jurídica e facilitando o acesso à informação.
2. (Questão Inédita – Método SID) A numeração referente a uma matrícula que foi encerrada ou cancelada pode ser reutilizada para um novo imóvel, assegurando eficiência na gestão do Código Nacional de Matrícula (CNM).
3. (Questão Inédita – Método SID) O ato de regulamentação do Código Nacional de Matrícula (CNM) será definido por norma local, permitindo adaptações conforme a realidade de cada cartório.
4. (Questão Inédita – Método SID) O Código Nacional de Matrícula (CNM) facilita o acesso à informação sobre imóveis e contribui para a segurança das transações imobiliárias, funcionando como um ‘DNA documental’ para cada propriedade.
5. (Questão Inédita – Método SID) Qualquer cartório pode formatar e implementar o Código Nacional de Matrícula (CNM) segundo sua conveniência, de modo a atender a demanda local por registros.
6. (Questão Inédita – Método SID) A criação do Código Nacional de Matrícula (CNM) tem por finalidade acabar com a duplicidade de registros, assegurando que cada matrícula imobiliária tenha um número único em todo o Brasil.

Respostas: Código Nacional de Matrícula (CNM)

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O CNM de fato busca padronizar a numeração das matrículas imobiliárias, garantindo que cada imóvel tenha um número exclusivo. Isso evita fraudes e facilita a gestão dos registros públicos.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação estabelece que o CNM de matrículas canceladas ou encerradas não pode ser reaproveitado, garantindo a singularidade e evitando fraudes de transferência de números.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A regulamentação do CNM é de competência da Corregedoria Nacional de Justiça, conforme a lei, assegurando que haja uma aplicação uniforme em todo o território nacional.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O CNM realmente visa facilitar o acesso às informações imobiliárias e assegurar a singularidade das matrículas, servindo como uma referência única para cada imóvel no Brasil.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A implementação do CNM deve seguir as diretrizes estabelecidas pela Corregedoria Nacional de Justiça, evitando improvisos pelos cartórios.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O CNM, de fato, tem a função de padronizar as matrículas imobiliárias, eliminando a duplicidade e promovendo uma consulta mais eficiente e segura pelos cidadãos.

   Técnica SID: SCP

Do Registro dos Imóveis (arts. 236 a 245)

Exigência de matrícula prévia

Em Direito Registral Imobiliário, a matrícula ocupa lugar central: ela é o primeiro “registro de nascimento” do imóvel no cartório competente. Dominar o conceito e a obrigatoriedade da matrícula é crucial para entender como um imóvel pode (ou não) ser objeto de registro de direitos. Toda operação que envolva o registro de atos sobre imóveis — como compra, venda, hipoteca, locação com cláusula específica, entre outros — exige uma etapa prévia: a matrícula no Livro nº 2 do Registro de Imóveis.

Observe cuidadosamente a literalidade do dispositivo: não existe registro admitido sem matrícula prévia. Isso é uma pegadinha comum em concursos, pois a ordem dos atos (matrícula antes de registro) é um ponto de confusão, especialmente para quem confunde matrícula com transcrição antiga ou com cadastro imobiliário.

Art. 236 – Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

Esse artigo é curto, mas impactante. A palavra “nenhum” não deixa dúvida: não há exceções para registros sem matrícula, mesmo quando se trata de regularização, adjudicação ou transmissão de direitos. Isso significa que, antes de registrar qualquer ato no cartório de imóveis, é obrigatório verificar se o imóvel já possui matrícula aberta.

Imagine, por exemplo, alguém tentando registrar uma compra e venda de um terreno que só possui registro antigo (transcrição) e nunca foi objeto de matrícula conforme as regras da Lei nº 6.015/1973. Nesse caso, o cartório irá, obrigatoriamente, exigir que antes ocorra a abertura da matrícula para, só depois, admitir o registro do novo título. Se faltar a matrícula, a operação fica travada.

Note que a matrícula é o que individualiza, identifica e centraliza todos os atos futuros relativos ao imóvel. Cada nova operação (modificação, averbação, transmissão, gravame) ficará lançada na matrícula correspondente. Ignorar isso pode gerar nulidade no registro e insegurança jurídica — além de prejuízos no concurso.

Cuidado: pode parecer que é apenas uma exigência burocrática, mas, para questões do tipo CEBRASPE/SID, o examinador adora inverter a ordem do processo (“admite-se registro de hipoteca mesmo sem matrícula prévia” ou “poderá ser feito o registro em imóvel identificado apenas por transcrição” etc.). Atenção máxima à expressão exata: “Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel… esteja matriculado”.

• Dica SID – Técnica TRC: Ao identificar enunciados de prova sobre registros, procure sempre o termo “matrícula”. Se não houver matrícula prévia, desconfie da alternativa.
• Exemplo prático: Suponha um imóvel antigo, só com registro no sistema de transcrição. Um interessado deseja averbá-lo. Não será admitido o registro enquanto não for aberta uma matrícula para esse imóvel — mesmo que todos os demais requisitos estejam corretos.
• Ponto-chave para decorreba: Matricula é o início. Não se fazem registros sem ela. Qualquer exceção? Não há. O artigo é taxativo.

Questões: Exigência de matrícula prévia

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula é considerada o registro de nascimento do imóvel e é um requisito essencial para qualquer ato que envolva direitos sobre o imóvel, como compra, venda ou hipoteca.
2. (Questão Inédita – Método SID) É permitido realizar o registro de um imóvel que apenas possui transcrição anterior, sem a necessidade de matrícula prévia.
3. (Questão Inédita – Método SID) A exigência de matrícula prévia é uma forma de garantir que todos os atos registrados sobre um imóvel fiquem centralizados em um único documento, evitando confusões e nulidades.
4. (Questão Inédita – Método SID) O artigo que trata da exigência de matrícula prévia permite exceções em casos de regularização e adjudicação de imóveis.
5. (Questão Inédita – Método SID) A falta de matrícula prévia para um imóvel não impede a realização de registros de averbações, desde que todas as outras exigências legais sejam atendidas.
6. (Questão Inédita – Método SID) Ignorar a exigência da matrícula prévia pode resultar em insegurança jurídica e até mesmo anulação do registro realizado.

Respostas: Exigência de matrícula prévia

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado está correto, uma vez que a matrícula efetivamente serve como a primeira formalização do imóvel perante o registro, sendo pré-requisito para a realização de qualquer registro que envolva transferências ou gravações de direitos. Assim, não é possível registrar um ato sem que o imóvel esteja previamente matriculado.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado está incorreto, pois a legislação estabelece que não se pode realizar nenhum registro sem que o imóvel esteja matriculado. A transcrição antiga não é válida para o registro, uma vez que a matrícula deve ser aberta especificamente para o imóvel em questão.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado está correto, pois a matrícula realmente tem essa função de individualizar e centralizar a informação do imóvel, permitindo que todas as operações posteriores sejam registradas de forma organizada e sistemática, o que é fundamental para a segurança jurídica.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado está incorreto, já que o artigo é claro ao afirmar que não há exceções para a exigência da matrícula prévia. Todas as formas de registro, incluindo regularizações ou adjudicações, dependem da matrícula do imóvel anteriormente.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado está errado, pois conforme a norma, a ausência de matrícula prévia impossibilita qualquer registro, incluindo averbações. Isso caracteriza um obstáculo legal que deve ser superado antes de realizar qualquer ato de registro.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado está correto, pois desconsiderar essa etapa crucial da matrícula pode levar à nulidade do registro, gerando insegurança jurídica e conflitos de propriedade, já que os registros devem seguir uma ordem correta e legalmente estabelecida.

   Técnica SID: PJA

Princípio da continuidade registral

O princípio da continuidade registral está diretamente vinculado à necessidade de que os registros imobiliários sejam feitos de modo ordenado, obedecendo a uma sequência lógica na cadeia de titularidades. Isso significa que nenhum novo registro de alteração do direito real sobre um imóvel pode ser realizado caso não haja correspondência ou vínculo formal com a situação anterior lançada no registro. Essa exigência evita “saltos” ou rupturas, assegurando a segurança e a publicidade das transmissões imobiliárias.

Na prática, antes que se faça qualquer novo registro – seja de transmissão, oneração ou gravame do imóvel – é preciso verificar quem consta como titular do direito naquele momento. Se o registro anterior não estiver correto ou atualizado, qualquer ato posterior ficará impedido. Essa lógica preserva a chamada cadeia de registros, impedindo modificações unilaterais ou invasões ao direito de terceiro.

O fundamento literal desse princípio vem destacado na Lei de Registros Públicos. Observe a redação do artigo chave:

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

É essencial perceber a força da expressão “não se fará registro”. O dispositivo é taxativo: se o registro do novo título depende da apresentação de algum título anterior – por exemplo, contrato de compra e venda antecedente, escritura de doação ou formal de partilha – e tal documento não é apresentado, o registro não será permitido. Isso resguarda o sistema contra fraudes e fraquezas na titularidade, dificultando que um terceiro, sem respaldo documental regular, tente registrar um direito real sobre o imóvel.

Imagine o seguinte cenário: João adquire um terreno de Maria, mas, antes de João providenciar-se o registro dessa transferência, Maria tenta vender o mesmo terreno a Pedro e transmitir a propriedade para ele. Caso Pedro busque registrar essa nova aquisição sem que a transferência anterior (de Maria para João) esteja averbada, o cartório irá recusar o pedido, justamente para manter a continuidade. Primeiro, teria que se averbada a transferência original para João, para então ser possível registrar a nova transmissão de João para Pedro.

Note como a literalidade do artigo 237 reforça, de maneira objetiva, a proteção a toda a cadeia de transmissão dos direitos sobre o imóvel. Não basta que o imóvel esteja devidamente matriculado; é preciso garantir que todos os atos dependam e reflitam um histórico documental encadeado, sob pena de o registro não ser realizado. Essa é uma das formas mais clássicas de atuação do princípio da continuidade.

O controle desse princípio é de responsabilidade do oficial do cartório. Cabe a ele verificar minuciosamente a existência, ordem cronológica e regularidade dos registros anteriores, sob pena de eventual responsabilidade funcional por permitir o rompimento da cadeia registral. A continuidade afeta diretamente a segurança jurídica do proprietário e de eventuais terceiros interessados nos negócios imobiliários.

Muitas bancas exigem do candidato não só a memorização do artigo, como também o domínio da sua aplicação prática. Por isso, é fundamental atenção a detalhes como: o registro não ocorre por mera matrícula, mas sim pela correta apresentação e vinculação entre títulos sucessivos. Guarde bem: sem apresentação e regularidade do título antecedente, não existe possibilidade de efetivar a modificação na matrícula – esse é o coração do princípio da continuidade registral.

Art. 236 – Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

O artigo 236, embora não trate diretamente do registro de títulos sucessivos, reforça a necessidade da matrícula como primeiro passo para qualquer ato registral. Sem a matrícula, inexiste possibilidade de registro subsequente, pois a matrícula representa a “certidão de nascimento” do imóvel no sistema registral, o ponto de partida da própria continuidade.

Observe que a exigência da matrícula antecede a própria análise da continuidade. Quando se fala em “registro que dependa da apresentação de título anterior”, subentende-se que o início dessa sequência sempre estará ancorado na existência da matrícula. Assim, a matrícula funciona como elo inicial, sendo absolutamente indispensável para o funcionamento do princípio da continuidade nos registros imobiliários.

As bancas podem explorar detalhes envolvendo a exigência prévia da matrícula (art. 236) e o controle sequencial dos registros (art. 237). São dispositivos que se complementam e exigem atenção especial na leitura e interpretação literal, típicas de provas de concursos públicos.

• Guarde que a principal ideia é: não basta apresentar um novo título ao cartório; é indispensável demonstrar a regularidade da sequência registral, sem lacunas ou interrupções.
• Se existir alguma falha na cadeia (ausência de ato anterior, matrícula inexata, registro não averbado), o oficial deverá impedir o novo registro, até que se regularize o histórico documental.

Esse rigor impede a criação de novos direitos reais sem o respeito a direitos já registrados e traz proteção ao adquirente de boa-fé, além de evitar conflitos futuros na titularidade ou nos gravames incidentes sobre o imóvel. Em provas, é comum a troca de palavras (por exemplo: “poderá ser feito o registro”, em vez de “não se fará”) ou a inversão da lógica sequencial, o que exige um olhar atento para a redação legal. Fica o alerta: domine a literalidade, compreenda a lógica e pratique exemplos. Assim, o risco de cair em pegadinhas diminui bastante.

Questões: Princípio da continuidade registral

1. (Questão Inédita – Método SID) O princípio da continuidade registral garante que o registro de alterações sobre imóveis seja realizado de forma ordenada, o que significa que nenhum novo registro pode ser feito sem que exista um vínculo formal com o registro anterior, assegurando a segurança das transmissões imobiliárias.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro de um novo contrato de compra e venda de um imóvel pode ser realizado independentemente da regularização do registro anterior, desde que o imóvel esteja matriculado e haja um título disponível.
3. (Questão Inédita – Método SID) O oficial do cartório tem a responsabilidade de verificar a ordem cronológica e a regularidade dos registros anteriores, garantindo que não haja falhas na cadeia registral antes de permitir novos registros relacionados ao imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) A inexistência de um registro anterior regular impede a realização de um novo registro de alteração de direitos sobre o imóvel, independentemente da existência da matrícula do mesmo no cartório.
5. (Questão Inédita – Método SID) O oficial do cartório pode registrar um novo título de propriedade, mesmo que um documento anterior não esteja disponível, desde que o imóvel esteja devidamente matriculado.
6. (Questão Inédita – Método SID) No sistema registral, a matrícula é considerada o ponto de partida para qualquer registro subsequente, sendo indispensável para garantir a continuidade dos registros de propriedade.

Respostas: Princípio da continuidade registral

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois o princípio da continuidade registral exige a existência de uma cadeia lógica entre os registros, assegurando que as transmissões imobiliárias sejam feitas sem rupturas que possam comprometer a segurança jurídica.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmação é incorreta, pois para registrar um novo contrato de compra e venda é necessário que a transferência anterior esteja devidamente averbada. A falta dessa regularização impede o novo registro conforme o princípio da continuidade.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois cabe ao oficial do cartório assegurar a continuidade registral, o que implica na análise rigorosa da regularidade dos registros anteriores. Sua omissão pode resultar em responsabilidade funcional.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois mesmo que o imóvel esteja matriculado, a continuidade registral exige a apresentação de um título anterior válido para realizar qualquer novo registro referente ao imóvel.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está incorreta. O registro de um novo título depende da apresentação de documentos anteriores que comprovem a regularidade da transmissão dos direitos sobre o imóvel, conforme o princípio da continuidade registral.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a matrícula do imóvel age como a base necessária para quaisquer operações registrárias, garantindo a sequência e a regularidade dos registros.

   Técnica SID: PJA

Procedimento de registros em loteamentos e incorporações

O procedimento de registro relacionado a loteamentos e incorporações imobiliárias possui etapas e formalidades específicos previstos na Lei nº 6.015/1973. Uma atenção essencial é dada à matrícula de origem, à individualização das matrículas de lotes ou unidades autônomas e às regras de replicação de atos. O detalhamento desses procedimentos visa garantir segurança jurídica e transparência na aquisição de imóveis, sendo um dos pontos mais cobrados em provas de registros públicos.

A lei prevê o modo como averbações e registros relativos ao loteador, incorporador ou titulares de direitos reais, inclusive garantias, cessões e demais negócios jurídicos, devem ser operacionalizados até a conclusão das obras de infraestrutura ou construção dos empreendimentos. Repare no detalhamento que orienta o lançamento dos atos e seu reflexo nas matrículas.

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.

Na primeira leitura, note que até a conclusão das obras, os registros não ficam restritos apenas à matrícula individual dos lotes. Tudo começa e se centraliza na matrícula de origem, o “registro-mãe”, e só depois se replica, sem cobrança de custos adicionais, nas matrículas abertas para cada lote ou unidade autônoma. Isso impede que alterações no status do loteador, do incorporador ou dos direitos reais fiquem “perdidas” ao longo do processo, resguardando a rastreabilidade jurídica.

Outro ponto decisivo para concursos: as averbações e registros relativos ao mesmo ato, realizados em razão do caput do artigo acima, são considerados como ato único para efeito de custas e emolumentos. Imagine a diferença de impacto financeiro se cada lote tivesse custas isoladas!

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

Ao lidar com múltiplos lotes, o candidato precisa identificar que a cobrança não se multiplica proporcionalmente ao número de registros, quando eles decorrem do mesmo fato jurídico. Evita-se, então, a chamada bitributação registral sobre um ato único – um detalhe frequentemente explorado em concursos com pequenas trocas de palavras ou inversões de conceitos (atenção extra à Técnica SCP!).

Outro dispositivo exige rapidez e transparência do registrador no fornecimento do número do registro — ou, de modo alternativo, a indicação precisa das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação. O prazo para isso é expresso e costuma ser testado em provas com pequenas variações. Observe:

§ 2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

Pense em um cenário prático: após o protocolo de solicitação do registro, o interessado não pode ficar indefinidamente aguardando. Em até 15 dias, ele recebe ou o número do registro pronto, ou uma lista clara das exigências faltantes. Repare especialmente: não basta só negar ou adiar — é obrigatório esclarecer as pendências, sempre por escrito.

Para quem estuda com foco em provas, destacar esse prazo e a dupla obrigação (“número do registro ou indicação das pendências”) é vital para não ser induzido ao erro em questões do tipo “certo ou errado”. Pequenas trocas (“precisa informar em 30 dias” ou “não é obrigatório indicar as exigências”) anulam o acerto!

Mais adiante, a lei traz dispositivo fundamental quanto ao registro de condomínio e à especificação do empreendimento, estabelecendo que ambos constituem ato único para cobrança de custos. Isso evita múltiplos registros para o mesmo empreendimento, racionalizando o custo e a burocracia registral.

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

Esse cuidado legislativo está associado à simplificação do processo de regularização de grandes empreendimentos imobiliários. Se, por um momento, a banca tentar confundir você, sugerindo que para cada unidade haja cobrança individual de registro nesses casos, saiba que está incorreto: o registro é único, independentemente da quantidade de unidades.

Sobre a abertura das matrículas individualizadas para cada lote ou fração ideal, a lei oferece uma alternativa prática e legal, mas não determina obrigatoriedade absoluta. Veja a redação:

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.

O candidato precisa perceber o verbo “é facultada”. Não se exige a imediata abertura de todas as matrículas após o registro do empreendimento; o serviço pode optar por fazer isso conforme a evolução das vendas, dos contratos, do interesse das partes ou para facilitar futuras averbações. Assim, é plenamente possível que loteamentos ou incorporações coexistam por algum tempo com matrículas “fechadas”, sendo abertas somente conforme necessário.

A lei também regulamenta a responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos quando a abertura da matrícula ocorre de ofício ou a requerimento do interessado. Esse detalhe é uma armadilha para quem lê apressadamente, pois a resposta correta depende de quem tomou a iniciativa pela abertura da matrícula.

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.

Olha só a diferença: se o cartório faz a abertura das matrículas por iniciativa própria (“no interesse do serviço”), o interessado não paga nada. Mas se for o interessado que pede, é ele quem arca com o custo. Essa distinção costuma aparecer em provas, trocando-se o sujeito pagador ou omitindo-se a condição da iniciativa — detalhe chave para acertar!

Por fim, todo esse arcabouço normativo está focado em garantir a efetiva rastreabilidade do empreendimento imobiliário, protegendo tanto compradores quanto vendedores, e facilitando a fiscalização sobre o processo de parcelamento do solo e sobre a consolidação de condomínios ou incorporações. Atenção aos termos técnicos e à literalidade dos prazos e definições, pois pequenas alterações em provas costumam levar a interpretações incorretas, principalmente quanto à obrigatoriedade, prazos e responsáveis pelos custos.

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

§ 2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.

Reforce sua atenção: os termos “matrícula de origem”, “replicados, sem custo adicional”, “ato de registro único”, “prazo máximo de 15 dias” e o verbo “é facultada” são decisivos. Eles delimitam direitos, obrigações e custos com exatidão, e o domínio literal desses elementos faz toda a diferença para se sair bem em questões detalhadas e para atuação segura na área registral.

Em caso de dúvida, retorne ao art. 237-A e leia cada parte em voz alta, verificando as palavras de comando e as condições específicas — pequenos detalhes podem alterar o resultado de uma questão ou a prática cotidiana no cartório.

Questões: Procedimento de registros em loteamentos e incorporações

1. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento de registro de loteamentos e incorporações imobiliárias requer que a matrícula de origem seja central na realização de registros e averbações até a conclusão das obras. Essa centralização garante a segurança jurídica e a rastreabilidade jurídica relacionados à aquisição dos imóveis.
2. (Questão Inédita – Método SID) Após o registro do parcelamento do solo, a averbação da conclusão das obras precisa ser realizada na matrícula individual de cada lote, sem que haja necessidade de replicação de registros na matrícula de origem.
3. (Questão Inédita – Método SID) O prazo máximo para que o registrador forneça o número do registro ao interessado ou indique pendências é de 15 dias, obrigatoriamente de forma escrita.
4. (Questão Inédita – Método SID) As averbações e os registros realizados em razão do mesmo ato jurídico são considerados atos distintos para efeito de custas e emolumentos, aumentando gastos ao longo do processo de registro.
5. (Questão Inédita – Método SID) É obrigatório que cada lote resultante de um loteamento tenha matrícula individualizada imediatamente após o registro da incorporação imobiliária, independentemente das vendas ou contratos existentes.
6. (Questão Inédita – Método SID) Se a abertura da matrícula ocorrer a pedido do interessado, ele é responsável pelo pagamento dos emolumentos decorrentes do ato, conforme norma estabelecida.

Respostas: Procedimento de registros em loteamentos e incorporações

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A matrícula de origem é, de fato, fundamental para a realização de registros e averbações, sendo uma garantia de segurança e rastreabilidade no contexto das incorporações e loteamentos, conforme estabelecido pela legislação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: As averbações relacionadas à conclusão das obras devem ser replicadas na matrícula de origem, de forma a garantir o vínculo e a rastreabilidade do processo, conforme estabelecido pela norma.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O registrador deve, sim, fornecer o número do registro ou indicar as pendências em até 15 dias, e essa informação deve ser feita por escrito, reforçando a clareza e agilidade do processo registral.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Para a cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros do mesmo ato jurídico são considerados como um único ato, evitando a bitributação e, assim, economizando custos ao interessado.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A abertura de matrícula para cada lote é facultativa, podendo ocorrer conforme a evolução das vendas e do interesse das partes, permitindo flexibilidade no procedimento registral.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Quando a abertura da matrícula ocorre a requerimento do interessado, este deve arcar com os emolumentos, enquanto se a abertura for no interesse do cartório, o interessado não tem custo, conforme descrito na lei.

   Técnica SID: PJA

Regras para registro de hipoteca, penhoras e outros ônus

O registro de ônus sobre imóveis é fundamental para dar publicidade e segurança aos direitos de terceiros sobre a propriedade. Quando falamos em hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros e outros gravames, a legislação é rigorosa com os requisitos e efeitos desses registros. Cada tipo de ônus recebe regras específicas, detalhadas nos artigos da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). O conhecimento desses detalhes técnicos é indispensável para acertar questões de concurso que frequentemente exploram pequenas diferenças de redação ou de procedimento.

Vamos explorar, em sequência didática, os dispositivos essenciais que tratam do registro de hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros e outros ônus reais, com atenção para as exigências, prazos, efeitos e formas de cancelamento. Preste especial atenção às palavras exatas, pois a banca cobra, muitas vezes, distinções como “valerá pelo prazo de 30 anos”, “cumprimento de mandado”, “prova quanto à fraude”, entre outras expressões técnicas.

Art. 238 – O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. (Renumerado do art. 241 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

O registro de hipoteca convencional tem prazo de validade claramente fixado em 30 anos. Essa informação é frequentemente cobrada em provas: o gravame não se perpetua automaticamente. Para que a hipoteca continue depois desse período, é necessário novo título e novo registro, mantendo-se o número apenas se for reconstituída oficialmente. Não se esqueça: a menção expressa ao “prazo de 30 (trinta) anos” pode ser alvo de pegadinhas por substituição de termo ou omissão.

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo. (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

Repare como o artigo faz menção expressa à necessidade de pagamento das custas do registro antes que o ato seja efetivado. A publicação do ato (registro da penhora, arresto ou sequestro) depende do cumprimento de mandado ou apresentação de certidão lavrada pelo escrivão, sempre detalhando nomes do juiz, depositário, das partes e do processo. A banca pode testar se você percebe a obrigatoriedade da certidão mencionar “o fim especial a que se destina”. Fique atento também ao detalhamento dos dados que devem constar para a validade do registro.

Art. 240 – O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior. (Renumerado do art. 245 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Este artigo traz um dos efeitos mais importantes do registro da penhora: uma vez registrado, ele serve como prova robusta (“faz prova quanto à fraude”) em relação a qualquer transação feita depois, mostrando a publicidade e oponibilidade do ato aos terceiros interessados. Usando a Técnica de Reconhecimento Conceitual (TRC), fica evidente que só após o registro ocorre essa proteção, e não apenas com o despacho do juiz ou com a penhora determinada em juízo — cuidado com questões de SCP (Substituição Crítica de Palavras) nesse ponto!

Art. 241 – O registro da anticrese no livro nº 2 declarará, também, o prazo, a época do pagamento e a forma de administração. (Renumerado do art. 238 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

A anticrese, um direito real pouco explorado, tem previsão expressa de detalhes que não podem faltar no registro: prazo, época do pagamento e a forma como o bem será administrado. Sempre que o tema aparecer em provas, busque por esses três elementos — faltando um deles, o registro estará em desconformidade com a lei.

Art. 242 – O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro nº 2, consignará também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencional. (Renumerado do art. 239 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Na hipótese de contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, outros requisitos devem ser lançados no registro: valor do contrato, renda, prazo, tempo, lugar do pagamento e pena convencional. Observe como a legislação exige alto grau de detalhamento, garantindo total transparência e segurança jurídica aos terceiros que consultarem o registro.

Art. 243 – A matrícula do imóvel promovida pelo titular do domínio direto aproveita ao titular do domínio útil, e vice-versa. (Renumerado do art. 236 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Embora esse dispositivo trate de uma situação específica (domínio direto e útil), é importante lembrá-lo porque em muitos concursos cobra-se a diferença entre domínio pleno, útil e direto — especialmente em questões que querem saber a quem aproveita determinado registro ou matrícula. O registro feito por um titular repercute automaticamente em benefício do outro, demonstrando o reflexo das inscrições no direito real.

• Atenção: Todos os registros e averbações de ônus e gravames demandam observância rigorosa do rito determinado em lei. Palavras como “depois de pagas as custas do registro”, “cumprimento de mandado”, e “registro faz prova quanto à fraude” têm função delimitadora do direito e são pontos frequentes de erro em provas.
• Quando a lei define prazo de validade ou requisitos mínimos para o registro (como na hipoteca ou anticrese), qualquer omissão ou divergência pode ser considerada irregularidade grave.
• Na locação com cláusula de vigência, registre todos os dados exigidos; ausência de algum pode acarretar falta de eficácia da proteção ao inquilino frente ao novo adquirente.

Desenvolva o olhar atento ao texto normativo e treine identificar tanto o que a lei permite quanto aquilo que ela veda ou condiciona por meio de exigências específicas. Um dos segredos para dominar o tema é visualizar para cada ônus: quem pode requerer, quais documentos são exigidos, qual efeito jurídico advém do registro e quais sanções ou consequências para a ausência ou irregularidade.

Esse grau de detalhamento é a diferença entre acertar uma questão que troca uma palavra por outra ou cobra a ordem dos requisitos. Siga treinando a leitura atenta com base literal e organização dos dispositivos!

Questões: Regras para registro de hipoteca, penhoras e outros ônus

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de hipoteca convencional é mantido por um prazo determinado de 30 anos, ao final do qual continuará válido sem necessidade de novo registro caso não haja a reconstituição do título.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para que a penhora, arresto ou sequestro de um imóvel seja efetivado, é obrigatório que as custas do registro sejam pagas avant de qualquer outra formalidade.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro da penhora não possui efeitos em relação a transações posteriores de um imóvel, uma vez que a prova quanto à fraude só é feita mediante a apresentação de outro documento.
4. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula do imóvel quando promovida pelo titular do domínio útil não tem repercussão para o titular do domínio direto, já que esse registro é específico e restrito.
5. (Questão Inédita – Método SID) O contrato de locação que inclui cláusula de vigência em caso de alienação deve ser registrado com todos os detalhes, exceto a renda do contrato, que não é um requisito essencial.
6. (Questão Inédita – Método SID) Os registros de ônus e gravames exigem a observância rigorosa do rito estabelecido pela legislação, sendo a menção a requisitos como “cumprimento de mandado” uma formalidade dispensável.
7. (Questão Inédita – Método SID) O registro da anticrese deve obrigatoriamente incluir informações sobre o prazo e a época do pagamento, mas a forma de administração pode ser omitida.

Respostas: Regras para registro de hipoteca, penhoras e outros ônus

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro de hipoteca convencional efetivamente possui um prazo de validade de 30 anos, mas requer a reconstituição por meio de um novo título e novo registro para que permaneça válido após esse período. Portanto, a afirmação de que ele continuará válido automaticamente está incorreta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece que o registro de penhoras, arrestos e sequestros depende do pagamento prévio das custas, o que evidencia a necessidade de regularidade financeira antes da efetivação do ato. Essa afirmação reflete corretamente o que determina a lei.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A penhora, uma vez registrada, produz efeito de prova quanto à fraude em transações posteriores, o que significa que sua publicidade e oponibilidade são garantidas pelo registro e conferem segurança ao ato. A afirmação de que a penhora não tem tal efeito é incorreta.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro feito por um titular do domínio direto aproveita ao titular do domínio útil, evidenciando a interdependência dos direitos sobre o imóvel. Portanto, a afirmação está incorreta ao afirmar que não há repercussão.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro do contrato de locação exige detalhamento completo, incluindo o valor do contrato e a renda. A omissão de qualquer um desses detalhes pode acarretar a falta de eficácia do registro, tornando essa afirmação incorreta.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A menção a requisitos como ‘cumprimento de mandado’ é essencial e não dispensável, visto que compõe a regularidade e validade do registro. A rigidez quanto à observância do rito é fundamental para a proteção dos interesses legais envolvidos.

   Técnica SID: SCP

7. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro da anticrese deve incluir, além do prazo e época do pagamento, também a forma de administração. A omissão de qualquer um desses elementos comprometeria a validade do registro, indicando que a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: PJA

Validade e efeitos dos registros

Para compreender de maneira profunda como os registros de imóveis produzem e mantêm seus efeitos, é essencial analisar os dispositivos legais específicos e atentamente às palavras utilizadas. O tema da validade e dos efeitos do registro começa pela relação obrigatória entre a matrícula do imóvel e qualquer registro, prosseguindo para as consequências jurídicas da existência do registro e para suas repercussões, inclusive perante terceiros.

Observe minuciosamente os artigos a seguir. Eles deixam claro que nenhum registro de ato relativo a um imóvel pode ser realizado se este não estiver matriculado. Também disciplinam situações em que não se admite o registro sem título anterior, garantindo a chamada continuidade registral, item recorrente em provas. Vamos percorrer os dispositivos, destacando como cada termo revela exigências e garantias do sistema registral brasileiro.

Art. 236 – Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

O artigo 236 traz uma regra rígida: para que qualquer registro seja realizado no cartório de registro de imóveis, é obrigatório que o imóvel esteja previamente matriculado. A matrícula funciona como a “identidade” do imóvel, conferindo segurança e individualização. Qualquer tentativa de registro em imóvel não matriculado será barrada de imediato, e essa exigência não admite exceções, mesmo diante de títulos aparentemente válidos.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

No artigo seguinte, apresenta-se um dos alicerces do sistema registral: o princípio da continuidade. Mesmo com a matrícula já aberta, não será admitido o registro quando depender da apresentação de título anterior. Ou seja, sempre que a cadeia dominial ou de direitos exigir um documento antecedente, sem ele o registro não ocorrerá. Essa “trava” assegura a integridade das informações e impede o ingresso de atos desconexos com a história registral do imóvel.

Art. 238 – O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro.

O efeito temporal do registro de hipoteca convencional aparece destacado neste artigo. O registro vale por 30 anos; após esgotado esse prazo, a manutenção do número anterior da matrícula só será possível se houver reconstituição da hipoteca por meio de título novo e novo registro. Isso previne que dívidas permaneçam indefinidamente aparentes, trazendo clareza ao histórico do imóvel.

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.

Quando falamos de restrições judiciais, como penhora, arresto ou sequestro, a lei exige rigor: o registro só se realiza após o pagamento integral das custas pela parte que o requer, e sempre atendendo à ordem judicial (mandado) ou à certidão do escrivão. Detalhes indispensáveis, como nomes dos envolvidos e a natureza do processo, precisam constar no ato, garantindo segurança jurídica e publicidade do status do imóvel.

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

A certidão, aqui, possui função probatória e detalhadora: deve declarar a finalidade específica a que se destina (por exemplo, penhora para garantia de dívida), e só é emitida após o efetivo cumprimento do mandado em cartório. Assim, qualquer participante ou terceiro tem clareza sobre a origem e a finalidade da restrição registrada.

Art. 240 – O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior.

Este artigo é um dos mais diretos para concursos: após ter sido realizada a penhora e seu respectivo registro, qualquer ato orquestrado para “escapar” desta restrição — como venda ou doação posterior — será considerado fraudulento. O registro, então, é prova inquestionável dessa fraude, protegendo credores e terceiros de boa-fé.

Art. 241 – O registro da anticrese no livro nº 2 declarará, também, o prazo, a época do pagamento e a forma de administração.

No caso da anticrese, a lei exige detalhamento: o registro precisa informar expressamente três elementos — o prazo, a época de pagamento e a administração do bem. O objetivo é conferir transparência máxima ao direito registrado, permitindo a qualquer interessado entender os termos da relação jurídica sem necessidade de recorrer ao contrato privado.

Art. 242 – O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro nº 2, consignará também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencional.

Este artigo cuida da locação. Caso exista cláusula de vigência do contrato de aluguel mesmo após a venda do imóvel, o registro desse contrato no Livro nº 2 deve ainda registrar vários elementos: o valor, a renda, o prazo, o tempo e o local de pagamento, além de eventual multa (pena convencional). Esse registro não apenas protege o locatário mas também serve de guia claro para o comprador, mostrando exatamente os direitos ativos sobre o imóvel.

Art. 243 – A matrícula do imóvel promovida pelo titular do domínio direto aproveita ao titular do domínio útil, e vice-versa.

Se um imóvel tem tanto titular do domínio direto quanto do domínio útil — cenários clássicos de enfiteuse, por exemplo — a abertura da matrícula por qualquer deles beneficia ambos. Isso garante acesso igualitário ao registro, sem necessidade de duplicidade ou reiteradas aberturas, evitando interpretações restritivas de órgãos registradores.

Art. 244 – As escrituras antenupciais serão registradas no livro nº 3 do cartório do domicílio conjugal, sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.

A validade e os efeitos das escrituras antenupciais dependem de dupla publicidade: registro no livro nº 3 no cartório do domicílio conjugal e averbação (quando obrigatória) no registro dos imóveis situados em outras localidades ou bens adquiridos posteriormente. Todos os detalhes — especialmente o regime de bens diverso do comum — devem constar de forma clara, garantindo ciência de terceiros e evitando questionamentos futuros.

Art. 245 – Quando o regime de separação de bens for determinado por lei, far-se-á a respectiva averbação nos termos do artigo anterior, incumbindo ao Ministério Público zelar pela fiscalização e observância dessa providência.

Caso o regime de separação de bens decorra de imposição legal (como ocorre, por exemplo, no casamento de pessoas maiores de 70 anos), a lei determina expressamente que se faça a averbação, seguindo os procedimentos do artigo anterior. Aqui, destaca-se o papel fiscalizador do Ministério Público, incumbido de verificar a fiel execução dessa determinação — fundamental para garantir o respeito ao patrimônio e aos direitos de eventuais terceiros envolvidos.

• Atenção: Perceba como a literalidade expressa determina os requisitos para cada ato registral e suas consequências práticas. Em provas, detalhes como “nenhum registro sem matrícula”, “registro da penhora faz prova quanto à fraude”, ou “consignação obrigatória de todos os dados essenciais”, costumam ser explorados por meio das técnicas de substituição de palavras e paráfrase.
• Dica prática: Não confunda registro com averbação e observe sempre se o artigo trata de exigência formal, de efeito de prova ou de obrigação quanto à publicidade dos atos. Essas diferenças são vitais para evitar pegadinhas comuns em concursos.

Questões: Validade e efeitos dos registros

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de qualquer ato relativo a um imóvel só pode ser realizado se este imóvel estiver préviamente matriculado, o que confere segurança e individualidade à propriedade.
2. (Questão Inédita – Método SID) Mesmo que o imóvel esteja matriculado, o registro de atos que necessitem de título anterior não será realizado, de modo a preservar a continuidade registral.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro da penhora de um imóvel será considerado válido independentemente do pagamento das custas do registro pela parte interessada.
4. (Questão Inédita – Método SID) O prazo de validade para o registro de hipoteca convencional é indefinido, permitindo que o número anterior da matrícula permaneça mesmo após esse prazo expirar.
5. (Questão Inédita – Método SID) Quando o condomínio do imóvel é composto por titulares de domínio direto e domínio útil, a matrícula aberta por um deles aproveita também ao outro.
6. (Questão Inédita – Método SID) A escritura antenupcial deve ser registrada no cartório do domicílio conjugal e sua averbação é opcional para os imóveis adquiridos pelo casal.

Respostas: Validade e efeitos dos registros

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A matrícula do imóvel é condição essencial para que os registros sejam válidos, conforme estabelecido pela norma que rege os registros imobiliários. Sem a matrícula, a tentativa de registro será barrada, garantindo a individualização e segurança dos imóveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O princípio da continuidade registral exige a apresentação de títulos precedentes para o registro, promovendo a integridade da informação e evitando desconexões na história do imóvel. Essa regra é fundamental para garantir a autenticidade das transações imobiliárias.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro da penhora só é permitido após o pagamento das custas pelo requerente, conforme a legislação que regulamenta os registros. Esses requisitos são essenciais para manter a ordem e a segurança jurídica no processo registral.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A validade do registro de hipoteca convencional é de 30 anos; após esse período, a matrícula será mantida apenas se a hipoteca for reconstituída por meio de um novo título e registro. Isso visa evitar a permanência indefinida de dívidas no histórico do imóvel.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação prevê que a matrícula do imóvel aberta por qualquer titular de direito (direto ou útil) beneficia ambos, garantindo acesso igualitário ao registro dos imóveis e evitando duplicidades.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A escritura antenupcial deve ser registrada no livro adequado e a averbação é obrigatória para os imóveis de propriedade do casal, assegurando que as cláusulas e o regime de bens sejam conhecidas por terceiros, evitando assim litígios futuros.

   Técnica SID: SCP

Registro de escrituras antenupciais e seus efeitos

O registro de escrituras antenupciais possui regras específicas dentro da Lei nº 6.015/1973, com funções que vão além do simples arquivamento do pacto celebrado entre os futuros cônjuges. É através desse registro que se garante a oponibilidade do regime de bens frente a terceiros e a publicidade das cláusulas do pacto, reforçando a segurança jurídica nas relações patrimoniais do casal.

O tema está centrado no art. 244, o qual disciplina não apenas onde deve ser realizado o registro, mas também determina a averbação obrigatória em outros cartórios por ocasião da movimentação patrimonial do casal. Além disso, o artigo ressalta detalhes importantes, como a necessidade de declarar as cláusulas do pacto e a comunicação do regime de bens a terceiros.

Art. 244 – As escrituras antenupciais serão registradas no livro nº 3 do cartório do domicílio conjugal, sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.

Vamos analisar, ponto a ponto, os requisitos e consequências desse dispositivo:

• Livro nº 3 do cartório do domicílio conjugal: O registro da escritura antenupcial tem local certo para ser feito: deve ser no cartório correspondente ao domicílio do casal — e nunca em qualquer outro. Imagine um casal que mora em Salvador-BA: o registro ocorre no cartório de Salvador, assegurando que interessados possam facilmente consultar a existência do pacto.
• Averbação obrigatória nos imóveis: Além do registro no domicílio conjugal, exige-se a averbação da escritura antenupcial nas matrículas dos imóveis já pertencentes aos cônjuges ou adquiridos após o casamento, que estejam sob regime diferente do “comum” (comunhão universal de bens). Pense no cenário em que o casal adquire um apartamento em Florianópolis: será obrigatória a averbação nesse cartório também, mesmo que o domicílio conjugal permaneça em Salvador.
• Declaração das cláusulas: Não basta informar que há um pacto; é necessário declarar as respectivas cláusulas no momento do registro/averbação. Isso garante total transparência a terceiros acerca das regras pactuadas sobre os bens, como em casos de separação total de bens, participação final nos aquestos, regime misto, entre outros.
• Publicidade e oponibilidade: O registro e a averbação das escrituras antenupciais asseguram a publicidade do pacto, tornando-o conhecido perante terceiros. É isso que protege, por exemplo, um dos cônjuges de eventuais dívidas pessoais do outro, se o regime de bens assim determinar.

Um ponto que frequentemente derruba candidatos em provas: a literalidade do artigo exige “registro” no domicílio conjugal e “averbação obrigatória” no local dos imóveis — ambos devem ocorrer, não é facultativo. Atenção também para as consequências: enquanto o registro é central, a averbação é o mecanismo de comunicação para o mercado imobiliário e outros interessados.

Outro detalhe indispensável: mesmo imóveis adquiridos posteriormente — e não só os atuais — devem receber a averbação, desde que sujeitos a regime de bens diverso do comum. Isso evita discussões sobre o alcance patrimonial do pacto ao longo da vida do casal.

Cuidado com pegadinhas de prova: o dispositivo não fala em “regime de bens comunhão parcial”, “total”, “universal” etc. Ele se refere a regime “diverso do comum”. Procure sempre identificar, no texto literal, quando há menção específica ou quando a expressão é mais geral — a banca pode trocar um termo pelo outro e mudar completamente o sentido da questão.

Para reforçar, perceba a expressão “para ciência de terceiros”. Registrar e averbar têm a finalidade maior de informar a sociedade sobre as regras patrimoniais do casal, blindando os bens do casal contra discussões futuras com credores, herdeiros ou outros interessados.

Acrescente ao seu repertório que, mesmo que o casal não possua imóveis no momento do casamento, uma vez adquirido qualquer bem, a averbação será obrigatória nesse novo imóvel, caso o pacto antenupcial estabeleça regime diferente daquele tido como comum.

O conhecimento detalhado desse artigo é decisivo — qualquer omissão quanto à necessidade de registro e averbação, ao conteúdo das cláusulas registradas ou à publicidade do pacto pode levar o candidato ao erro nas alternativas de prova.

Art. 245 – Quando o regime de separação de bens for determinado por lei, far-se-á a respectiva averbação nos termos do artigo anterior, incumbindo ao Ministério Público zelar pela fiscalização e observância dessa providência.

O artigo 245 trata de uma situação específica: quando não é o casal que escolhe o regime de bens, mas sim a lei que impõe a separação. Exemplos: casamento de pessoa maior de 70 anos, ou situações de suprimento judicial do consentimento. Nesses casos, além de fazer a averbação da separação de bens conforme o art. 244, o cartório deve contar com a fiscalização do Ministério Público, que tem a missão de garantir que essa providência seja respeitada.

Repare como a lei reforça a obrigatoriedade: “far-se-á a respectiva averbação nos termos do artigo anterior”. Ou seja, mesmo a separação imposta por lei precisa ser devidamente publicizada, e não basta confiar apenas na vontade das partes — há um controle público específico.

Observe o papel do Ministério Público — um erro bastante comum é pensar que o MP só intervém em processos criminais. Aqui, sua atribuição é fiscalizar a regularidade do registro da separação obrigatória de bens, protegendo interesses de eventuais terceiros prejudicados e até do próprio casal, se for o caso.

Em resumo parcial: a correta análise dos artigos 244 e 245 mostra que tanto na separação convencional (escolha do casal, por escritura antenupcial) quanto na separação obrigatória (imposta por lei), é imprescindível fazer registro, averbação e divulgação das cláusulas para resguardar todos os efeitos legais do pacto e da própria segurança das relações patrimoniais.

• Fique atento: a ausência desses registros e averbações pode inviabilizar a eficácia do regime de bens frente a terceiros e trazer implicações jurídicas graves para ambos os cônjuges.
• Lembre-se que o registro traz segurança, clareza e transparência — palavras-chave que podem, inclusive, aparecer como alternativas corretas em questões interpretativas sobre o tema.

Questões: Registro de escrituras antenupciais e seus efeitos

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de escrituras antenupciais no domicílio conjugal assegura a publicidade e a oponibilidade do regime de bens, facilitando o conhecimento por terceiros sobre as condições patrimoniais do casal.
2. (Questão Inédita – Método SID) A averbação das escrituras antenupciais é opcional e pode ser realizada apenas se o casal adquirir imóveis após o casamento que estejam sob regime de bens distinto do comum.
3. (Questão Inédita – Método SID) A ausência de registro e averbação de uma escritura antenupcial pode comprometer a eficácia do regime de bens estabelecido entre os cônjuges, uma vez que tal ausência impede a oponibilidade do pacto perante terceiros.
4. (Questão Inédita – Método SID) O não cumprimento da exigência de averbação das cláusulas do pacto antenupcial nos imóveis do casal resulta apenas em uma questão de formalidade, sem impacto na validade do regime de bens.
5. (Questão Inédita – Método SID) No registro das escrituras antenupciais, o cartório deve ser sempre o do domicílio de um dos cônjuges, sem necessidade de averbar nos imóveis.
6. (Questão Inédita – Método SID) A lei determina que somente o regime de bens escolhido consensualmente pelos cônjuges deve ser registrado e a averbação é desnecessária quando não há aquisição de bens após o casamento.

Respostas: Registro de escrituras antenupciais e seus efeitos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro das escrituras antenupciais no cartório do domicílio conjugal é uma exigência legal que garante a publicidade do pacto, tornando suas cláusulas conhecidas por terceiros, o que é fundamental para a segurança patrimonial do casal.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação das escrituras antenupciais é obrigatória, não opcional, sempre que o casal adquirir imóveis sob regime de bens diverso do comum, independentemente de terem sido adquiridos antes ou após o casamento.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro e a averbação das escrituras antenupciais são essenciais para garantir que o regime de bens seja eficaz frente a terceiros, pois sua ausência pode levar a inseguranças jurídicas e questionamentos sobre a proteção dos bens do casal.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O não cumprimento da exigência de averbação pode gerar consequências graves, uma vez que a validade do regime de bens e a proteção patrimonial do casal estão diretamente ligadas à comunicação adequada dessas cláusulas a terceiros.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro deve ser realizado no cartório do domicílio conjugal e, além disso, a averbação nos imóveis também é obrigatória, tanto os já existentes quanto os adquiridos posteriormente, caso estejam sujeitos a regime de bens diverso do comum.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Independentemente da escolha do regime de bens, a averbação sempre será necessária quando houver aquisição de bens, e registra-se o pacto antenupcial para garantir sua publicidade e proteção jurídica.

   Técnica SID: PJA

Averbação e Cancelamento de Registros (arts. 246 a 259)

Casos de averbação obrigatória

A averbação no registro de imóveis consiste na anotação de fatos e atos que, de algum modo, modificam ou repercutem no direito imobiliário já registrado. A Lei nº 6.015/1973 estabelece situações específicas em que a averbação é obrigatória, principalmente para garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos registros imobiliários.

O artigo 246 é o ponto de partida: ele define que, além dos casos expressos no inciso II do caput do art. 167, outras ocorrências que alterem o registro ou impactem direitos sobre o imóvel também devem ser averbadas. Observe o texto legal:

Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.

Repare como a lei amplia o dever de averbação: não se restringe a uma lista fechada, mas abrange toda ocorrência relevante ao registro ou a direitos sobre o imóvel. Situações como sub-rogação (substituição de credor ou devedor), mudança de nome do proprietário, alterações estruturais, entre outras, entram nesse universo.

O §1º do art. 246 detalha a forma como algumas averbações devem ser realizadas, especialmente aquelas que se referem aos itens 4 e 5 do inciso II do art. 167, demandando requerimento com firma reconhecida e documento comprobatório oficial. Veja:

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.

Aqui, merecem atenção dois pontos: a exigência do requerimento formalizado pelas partes com firma reconhecida e a necessidade de comprovação documental adequada. Especialmente quanto à alteração de nome, só a certidão do Registro Civil pode justificar a averbação, eliminando dúvidas quanto à identidade do proprietário ou beneficiário.

O §1º-A, resultado de atualizações legislativas, autoriza outra forma de obtenção dos documentos exigidos para averbação. O oficial do cartório pode providenciá-los, preferencialmente por meios eletrônicos, quando o interessado assim solicitar e arcar com os custos. Veja a literalidade:

§ 1º-A No caso das averbações de que trata o § 1º deste artigo, o oficial poderá providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes.

Essa previsão normativa visa facilitar o processo para o interessado, que pode não saber como obter determinados documentos junto à autoridade pública. Basta requerer ao cartório, que irá buscar os documentos por meios próprios, preferencialmente de forma digital.

Os §§2º, 3º e 4º do art. 246 criam hipóteses muito específicas de averbação obrigatória relacionadas a terras indígenas. Vamos analisar cada um:

§ 2o Tratando-se de terra indígena com demarcação homologada, a União promoverá o registro da área em seu nome.

§ 3o Constatada, durante o processo demarcatório, a existência de domínio privado nos limites da terra indígena, a União requererá ao Oficial de Registro a averbação, na respectiva matrícula, dessa circunstância.

§ 4o As providências a que se referem os §§ 2o e 3o deste artigo deverão ser efetivadas pelo cartório, no prazo de trinta dias, contado a partir do recebimento da solicitação de registro e averbação, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), sem prejuízo da responsabilidade civil e penal do Oficial de Registro.

No contexto das terras indígenas, a lei determina etapas claras: após a demarcação homologada, o registro passa para a União. Se houver qualquer domínio privado dentro desses limites, essa informação deve constar obrigatoriamente na matrícula. O oficial de registro não pode protelar: tem trinta dias para proceder às anotações, sob pena de multa e outras sanções — detalhe importante para questões objetivas e dissertativas de concursos.

O artigo 247 amplia os casos de averbação obrigatória ao abranger hipóteses previstas em lei, como a averbação da declaração de indisponibilidade de bens. Olhe o artigo:

Art. 247 – Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.

Essa situação ocorre, por exemplo, em processos judiciais ou administrativos em que, por medida cautelar ou decisão de indisponibilidade, o imóvel fica impedido de ser negociado, transferido ou alienado. A averbação da indisponibilidade é uma medida protetiva do interesse público e dos credores, e sua ausência pode gerar graves consequências, inclusive a nulidade de negócios jurídicos realizados posteriormente.

Outro destaque sobre averbação se encontra no artigo 247-A, especialmente relevante no contexto de moradias populares. Note:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Esse dispositivo imprime flexibilidade para regularizar construções em áreas vulneráveis, dispensando a necessidade do habite-se — documento normalmente exigido. Assim, mesmo sem a certidão municipal, a construção pode ser averbada após cinco anos, facilitando o acesso à moradia regular e a financiamentos.

Todas essas situações — sub-rogações, alterações de nome por certidão, demarcação de terras indígenas, declaração de indisponibilidade e regularização de construções — exigem averbação obrigatória, cada qual com seus requisitos formais. O candidato deve estar atento à literalidade, especialmente a prazos, exigência de documentos e consequências em caso de omissão do cartório.

• Guarde sempre: toda alteração relevante ao direito sobre o imóvel, desde mudança de titularidade até limitações e restrições (como indisponibilidade ou questões indígenas), resulta em necessidade obrigatória de averbação na matrícula.
• Fique atento: para algumas averbações, exige-se requerimento com firma reconhecida e documento fornecido por autoridade competente. No caso específico de alteração de nome, apenas certidão do Registro Civil é aceita.
• Observe prazos: nos casos de terras indígenas, o cartório tem até 30 dias para efetivar o registro sob pena de multa diária significativa e outras sanções.
• Considere exceções: em áreas de baixa renda, após cinco anos de finalização da obra, o habite-se deixa de ser pré-requisito para averbação de construção residencial unifamiliar.

Dominar os casos de averbação obrigatória previstos na Lei nº 6.015/1973 evita confusões tradicionais em provas objetivas, já que frequentemente as questões trocam conceitos, invertem prazos, omitem documentos ou alteram a obrigatoriedade de atos. O segredo é sempre buscar a correspondência exata com o texto legal, especialmente no uso das expressões “serão averbadas”, “averbar-se-á” e detalhes sobre documentos e prazos.

Olhe sempre com atenção cada hipótese, pois o método SID mostra como mudanças sutis no enunciado — como “facultativo” em vez de “obrigatório”, ou a exclusão do prazo de 30 dias — podem comprometer a resposta, mesmo que o restante do texto pareça idêntico ao da lei.

Questões: Casos de averbação obrigatória

1. (Questão Inédita – Método SID) A averbação no registro de imóveis é essencial para garantir a publicidade e eficácia dos direitos imobiliários e é obrigatória em casos que alterem informações relevantes sobre o imóvel, como mudanças de titularidade ou sub-rogações.
2. (Questão Inédita – Método SID) O requerimento para alteração de nome no registro imobiliário pode ser realizado apenas mediante a apresentação de qualquer documento oficial que mapeie a mudança, independentemente de certidão do Registro Civil.
3. (Questão Inédita – Método SID) Em caso de terras indígenas, a União tem um prazo de até trinta dias para realizar a averbação do registro, sendo obrigatória a anotação de qualquer domínio privado identificado nos limites dessas terras.
4. (Questão Inédita – Método SID) A averbação da declaração de indisponibilidade de bens tem como finalidade principal proteger o interesse público e dos credores, garantindo que o imóvel não seja transferido ou alienado durante os processos judiciais ou administrativos.
5. (Questão Inédita – Método SID) O cartório pode exigir e providenciar a documentação necessária para a averbação de imóveis quando solicitado pelo interessado, independentemente de se o interessado possuir conhecimento sobre como obtê-la junto às autoridades competentes.
6. (Questão Inédita – Método SID) Para construções em áreas tipicamente habitadas por população de baixa renda, a necessidade de habite-se para a averbação de uma residência de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, é dispensável.

Respostas: Casos de averbação obrigatória

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação é fundamental para manter a transparência e segurança das informações registradas, assegurando que todas as modificações relevantes decorrentes de atos e fatos sejam formalmente registradas e publicamente acessíveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A alteração de nome deve ser averbada com a apresentação da certidão do Registro Civil, sendo esta a única documentação aceita para tal fim, conforme estabelecido na norma.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma prevê que, após a demarcação homologada, a União deve registrar a área e averbar quaisquer domínios privados existentes no interior dela em um prazo de 30 dias, com medidas punitivas para descumprimento.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação de indisponibilidade assegura que, enquanto um imóvel estiver sob essa medida, nenhuma transação que possa comprometer o interesse público ou dos credores possa ocorrer, mitigando riscos legais.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma permite que o oficial do cartório, quando solicitado e desde que o interessado arque com os custos, providencie os documentos necessários de forma preferencialmente eletrônica, facilitando o acesso ao processo de averbação.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece que, para esse tipo de construção, a exigência do habite-se é dispensada, facilitando o processo de averbação e proporcionando maior acesso à habitação regular para os moradores.

   Técnica SID: PJA

Declaração de indisponibilidade de bens

A averbação da declaração de indisponibilidade de bens é um mecanismo relevante no sistema de registro imobiliário brasileiro. Trata-se de uma medida que impede que determinados bens sejam vendidos, transferidos ou utilizados como garantia, dando publicidade a situações jurídicas que podem restringir o direito de disposição do proprietário. Com isso, protege-se o interesse de terceiros, do Estado ou da coletividade, dependendo da situação.

O estudante deve atentar ao fato de que a averbação da indisponibilidade não decorre de vontade particular. Geralmente, resulta de determinação judicial, administrativa ou de previsão legal expressa. O objetivo central é garantir que o imóvel permaneça vinculado ao atendimento de determinada ordem – como no caso de processos judiciais, execuções fiscais, investigações de lavagem de dinheiro, entre outros exemplos possíveis.

No âmbito da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o dispositivo base que trata da averbação da declaração de indisponibilidade está assim redigido:

Art. 247 – Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.

Repare que o texto legal utiliza a expressão “na forma prevista na Lei”, demonstrando que é necessário haver um mandamento expresso em outro diploma legal para justificar a declaração de indisponibilidade. O registrador imobiliário só pode proceder à averbação quando houver base legal clara ou ordem competente — nunca por iniciativa própria ou a pedido exclusivo de particulares.

“Matrícula” é a folha do registro que individualiza o imóvel. A averbação funciona como uma anotação lateral, agregando informações sobre restrições ou modificações relevantes ao direito de propriedade. Após a averbação de indisponibilidade, qualquer consulta ao registro revelará a existência da restrição, proporcionando segurança jurídica.

É comum que concursos cobrem a literalidade desse artigo. Atente à construção do comando: “Averbar-se-á, também”, indicando que a declaração de indisponibilidade de bens é uma entre outras hipóteses expressas no sistema registral. Palavras como “matrícula”, “declaração” e “na forma prevista na Lei” precisam ser lidas com atenção — pequenas trocas ou omissões nessas expressões costumam ser armadilhas em provas.

Imagine o seguinte exemplo prático: durante uma investigação de crime de corrupção, determina-se, por decisão judicial, a indisponibilidade de um imóvel. O oficial do registro recebe a comunicação formal e averbada essa restrição na matrícula correspondente. Isso impede, por exemplo, que o imóvel seja transferido ou alienado enquanto durar a indisponibilidade. Qualquer interessado, ao solicitar uma certidão, visualizará essa informação expressamente.

Reforce: a declaração de indisponibilidade não cancela a matrícula, apenas restringe momentaneamente certos atos sobre o imóvel. Tal restrição pode ser revogada assim que cessar a causa que justificou a indisponibilidade, caso em que a averbação também será alterada ou suprimida.

Por fim, nas provas, o ponto-chave é identificar quando a averbação da indisponibilidade se faz obrigatória, reconhecer que isso depende de lei (ou decisão fundamentada) e saber diferenciar a averbação do cancelamento ou do registro original da matrícula.

Questões: Declaração de indisponibilidade de bens

1. (Questão Inédita – Método SID) A averbação da declaração de indisponibilidade de bens no registro imobiliário é uma medida que permite a transferência do imóvel por vontade do proprietário, desde que este não afete interesses de terceiros.
2. (Questão Inédita – Método SID) A averbação da declaração de indisponibilidade de bens é uma ação que deve ser realizada apenas com base em decisão judicial, administrativa ou previsão legal expressa, sem iniciativa particular.
3. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de indisponibilidade de bens resultante de uma decisão administrativa pode ser feita mesmo que não haja um mandamento expresso em outro diploma legal.
4. (Questão Inédita – Método SID) O registro imobiliário de um bem não poderá ser transferido enquanto existir uma averbação de declaração de indisponibilidade, que impede qualquer ato de disposição do proprietário.
5. (Questão Inédita – Método SID) Após a averbação da declaração de indisponibilidade, é necessário cancelar a matrícula do imóvel para que outros atos de disposição sejam permitidos.
6. (Questão Inédita – Método SID) A averbação da declaração de indisponibilidade de bens tem por objetivo central proteger a parte interessada, garantindo a vinculação do imóvel ao atendimento de determinadas ordens jurídicas.

Respostas: Declaração de indisponibilidade de bens

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação da declaração de indisponibilidade é um mecanismo que impede a venda ou a transferência do bem, restringindo o direito de disposição do proprietário e protegendo o interesse de terceiros, do Estado ou da coletividade, em situações específicas. Portanto, a afirmativa está incorreta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: De acordo com a legislação pertinente, a averbação da declaração de indisponibilidade não pode ser feita por iniciativa do particular, devendo sempre existir uma ordem judicial ou previsão legal para tal ato, sendo essa a condição correta para a sua realização.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação requer sempre a existência de uma justa causa, seja uma decisão judicial, administrativa ou uma previsão legal expressa. Portanto, a afirmação de que a averbação pode ser feita sem base legal é incorreta.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação da declaração de indisponibilidade age como uma restrição que impede a transferência do imóvel enquanto a causa da indisponibilidade estiver vigente, assegurando assim os direitos de terceiros que possam ser afetados. A afirmação está correta.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação de indisponibilidade não cancela a matrícula do imóvel, mas apenas restringe temporariamente certos atos. A matrícula permanece válida e, uma vez cessadas as causas da indisponibilidade, a averbação pode ser cancelada, permitindo a disposição do bem novamente.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O propósito da averbação da declaração de indisponibilidade é, de fato, proteger os direitos de terceiros e assegurar que o imóvel permaneça vinculado a ordens judiciais ou administrativas, garantindo uma ordem jurídica mais estável e segura. A afirmativa é correta.

   Técnica SID: PJA

Averbação de construções e regularizações

O processo de averbação é o mecanismo pelo qual certos fatos ou alterações importantes sobre o imóvel passam a constar da matrícula no registro de imóveis. Entre esses fatos, destaca-se a averbação de construções, reformas e regularizações. O aluno deve ficar especialmente atento ao tratamento dado à exigência (ou à dispensa) do chamado “habite-se” para a averbação de construções residenciais urbanas, especialmente em contextos de interesse social.

A legislação trouxe dispositivos específicos para simplificar essa etapa no caso de moradias de população de baixa renda. Situações em que seria necessária, tradicionalmente, a apresentação do habite-se emitido pela prefeitura, podem estar isentas dessa obrigatoriedade, conforme detalhado pela norma.

Observe a redação literal e as condições previstas para a dispensa do habite-se na averbação de construções:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Analise, com atenção, os cinco requisitos centrais desse dispositivo: 1) trata-se de construção residencial urbana; 2) a construção deve ser unifamiliar; 3) deve ter somente um pavimento; 4) estar finalizada há mais de cinco anos; 5) estar situada em área predominantemente ocupada por população de baixa renda. Quando todos esses requisitos estiverem presentes, não será exigido o habite-se para a averbação da construção, inclusive se o objetivo for o registro decorrente de financiamento habitacional.

Pense em um exemplo prático: uma família construiu, há seis anos, uma casa simples, térrea, em um bairro de urbanização precária e baixas condições econômicas. Para regularizar essa construção na matrícula, não será exigida a apresentação do habite-se. Porém, se a casa tiver dois pavimentos ou for localizada em área nobre, a dispensa não se aplica.

É comum as questões de concurso testarem a correta identificação dessas condições, fazendo pequenas trocas ou omissões (por exemplo, “construção residencial multifamiliar”, “dois pavimentos” ou “obra finalizada há três anos” – todas incorretas em relação à previsão legal). Por isso, sempre leia com calma as expressões exatas: unifamiliar, um só pavimento, mais de cinco anos, área predominante de baixa renda.

Outra situação frequentemente abordada em provas é a possibilidade de averbação de outras ocorrências que alterem ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel. Veja o dispositivo legal que trata das hipóteses de averbação, bem como os documentos necessários e a possibilidade de obtenção dos documentos pelos próprios oficiais:

Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.

{Observe que o dispositivo é abrangente: qualquer fato que provoque alteração ou repercuta nos direitos sobre o imóvel pode (e deve) ser averbado, além daqueles já especificados pelo art. 167, II. Isso inclui, por exemplo, mudança de nomes, sub-rogação de dívidas, regularizações fundiárias, reformas substanciais etc.

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.

Note que a regra exige: pedido formal com firma reconhecida e a apresentação de documentos oficiais. Quando se tratar de mudança de nome, é indispensável a certidão do Registro Civil comprovando a alteração. Isso serve para garantir a máxima segurança no histórico do imóvel e evitar fraudes ou irregularidades no registro.

§ 1º-A No caso das averbações de que trata o § 1º deste artigo, o oficial poderá providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes.

Uma inovação importante: foi autorizada a possibilidade de o próprio oficial do registro buscar os documentos para a averbação, preferencialmente de forma eletrônica, sempre por solicitação e pagamento do interessado. Isso facilita e desburocratiza o acesso à regularização.

Além das averbações comuns, outros fatos de grande relevância social também possuem tratamento específico, como no caso das terras indígenas; veja:

§ 2o Tratando-se de terra indígena com demarcação homologada, a União promoverá o registro da área em seu nome.

Nas terras onde o processo de demarcação já foi homologado, o registro deverá ser feito em nome da União, dispensando atos individuais dos ocupantes originários.

§ 3o Constatada, durante o processo demarcatório, a existência de domínio privado nos limites da terra indígena, a União requererá ao Oficial de Registro a averbação, na respectiva matrícula, dessa circunstância.

Se, enquanto se demarca uma terra indígena, for identificada a existência de propriedade particular dentro de seus limites, a União deve solicitar a averbação dessa condição específica na matrícula correspondente. Aqui, a literalidade faz diferença: o simples fato de haver domínio privado preexistente dentro do território homologado obriga a União a promover a averbação.

§ 4o As providências a que se referem os §§ 2o e 3o deste artigo deverão ser efetivadas pelo cartório, no prazo de trinta dias, contado a partir do recebimento da solicitação de registro e averbação, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), sem prejuízo da responsabilidade civil e penal do Oficial de Registro.

A eficácia e a prioridade do procedimento ficam evidentes: o cartório tem até 30 dias após o recebimento do pedido para realizar o registro ou averbação nos casos de terra indígena ou sobreposição de domínio privado, sob pena de multa diária e sanções adicionais ao oficial do registro.

O que você precisa memorizar: a legislação prevê situações específicas de dispensa de documentos (como o habite-se em residências de interesse social), exige documentos oficiais em outros casos (mudança de nome, regularização fundiária), cria prazos rígidos para o registro de áreas sensíveis (terras indígenas) e detalha quem deve requerer e providenciar cada documento. Cada palavra faz diferença numa eventual interpretação durante uma prova objetiva.

Questões: Averbação de construções e regularizações

1. (Questão Inédita – Método SID) O processo de averbação é o mecanismo pelo qual alterações significativas sobre o imóvel são registradas na matrícula. Essas alterações incluem a averbação de construções residenciais unifamiliares que não exigem a apresentação do habite-se, desde que cumpram requisitos específicos, tais como a finalização da obra há mais de cinco anos e a localização em áreas de baixa renda.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para a averbação de uma construção unifamiliar de um só pavimento que foi finalizada há cinco anos, situada em uma área de condição econômica elevada, é necessário apresentar o habite-se, independente de outras condições.
3. (Questão Inédita – Método SID) O artigo que trata das averbações estabelece que atos que alterem os direitos sobre um imóvel podem ser averbados sem restrições quanto à natureza do fato que provocou a alteração.
4. (Questão Inédita – Método SID) A norma permite que o oficial do registro busque documentos necessários para a averbação em casos gerais, facilitando a regularização de imóveis ao reduzir a burocracia para o requerente.
5. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de uma mudança de nome deve ser acompanhada pela certidão do Registro Civil, mesmo que outras alterações possam ser averbadas sem documentos oficiais.
6. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de terrenos indígenas deve ser solicitada pela União, a qual é responsável por promover o registro da área, mesmo na presença de domínio privado dentro dos limites dessa terra.

Respostas: Averbação de construções e regularizações

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação de construções, segundo as normativas vigentes, é um procedimento para registrar na matrícula do imóvel construções que atendam a critérios específicos. A dispensa do habite-se se aplica a residências unifamiliares em áreas com população de baixa renda, conforme descrito.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: De acordo com a legislação, a apresentação do habite-se é dispensada apenas para construções unifamiliares em áreas de baixa renda. Se a construção está situada em uma área de condição econômica elevada, o habite-se é obrigatório, tornando a afirmação incorreta.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma especifica que certos fatos devem ser averbados, mas também determina que esses registros estão sujeitos a condições e requisitos formais, como a apresentação de documentos oficiais e o pedido formal com firma reconhecida, garantindo a segurança dos registros.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação prevê que o oficial pode solicitar, preferencialmente de forma eletrônica, os documentos necessários para a averbação, o que visa desburocratizar o processo e facilitar o acesso à regularização das construções.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação fixa a exigência de prova por meio de certidão do Registro Civil para averbação de mudança de nome, o que demonstra a necessidade de formalização e documentação específica para garantir a validade do registro.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: De acordo com as disposições legais, a averbação de terras indígenas e a demarcação do domínio privado são de responsabilidade da União, que deve providenciar os registros necessários, reforçando a tutela da legislação sobre essas áreas.

   Técnica SID: PJA

Procedimentos para cancelamento de registros

O cancelamento de registros imobiliários segue um procedimento rigoroso na Lei nº 6.015/1973. Entender cada detalhe desse processo é essencial para evitar equívocos em provas e na atuação prática. Os dispositivos a seguir regulam como, quem e em quais condições um registro pode ser cancelado.

No contexto do registro público, o cancelamento é a medida que desfaz, total ou parcialmente, os efeitos do ato anteriormente praticado. A leitura atenta da norma revela casos expressamente previstos, requisitos formais e a indicação de quem tem legitimidade para requerer o cancelamento. Palavras como “decisão judicial”, “requerimento unânime” e “instrumento público ou particular” costumam ser armadilhas em concursos, exigindo memorização fina do texto.

Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

O artigo acima estabelece a regra básica: todo cancelamento depende de averbação no registro. Essa averbação deve ser assinada por quem tem autorização — como o oficial, substituto legal ou escrevente autorizado — e precisa declarar com clareza o motivo do cancelamento e o título que deu origem ao ato.

É fundamental perceber que, sem a averbação formalizada com esses requisitos, o cancelamento não se considera realizado. Isso protege terceiros e dá transparência aos atos imobiliários. No cotidiano dos cartórios, nenhum cancelamento “informal” tem validade; tudo precisa estar documentado de modo expresso e formal.

Art. 249 – O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro.

O cancelamento pode ser abrangente, retirando por completo o ato registrado, ou pode ser restrito a uma parte, conforme a necessidade do interessado. A norma é clara: qualquer ato do registro — seja uma hipoteca, penhora, servidão, etc. — pode ser alvo de cancelamento, de acordo com a situação.

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:
I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.

Aqui aparecem, de forma detalhada, as hipóteses em que o cancelamento pode ocorrer. Veja os detalhes:

• I: Somente decisão judicial “transitada em julgado” pode fundamentar o cancelamento. Ou seja, não pode haver recurso pendente.
• II: Havendo o acordo de todas as partes que participaram do ato registrado— e todas sendo capazes — pode-se requerer o cancelamento, desde que as firmas estejam reconhecidas em cartório.
• III: O interessado pode requerer o cancelamento, desde que apresente documento hábil. Essas expressões são típicas de prova: “documento hábil” significa aquele previsto em lei ou regulamento para cada caso concreto.
• IV: No contexto da regularização fundiária, a Fazenda Pública pode pedir o cancelamento, desde que comprove, mediante certidão, que houve uma decisão administrativa pela rescisão do título e pela reversão do imóvel ao patrimônio do poder público.

Os detalhes desse artigo são pontos clássicos de pegadinha em provas: repare que o reconhecimento de firmas (inciso II) é obrigatório, e o ato da Fazenda Pública exige certidão e só vale para domínio ou concessão de direito real de uso de imóvel rural, e sempre vinculado à regularização fundiária.

Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:
I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);
III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.

Quando o cancelamento é de hipoteca, a lei cria situações específicas. O credor ou seu sucessor pode autorizar expressamente ou quitar a dívida (instrumento público ou particular). Também pode ocorrer cancelamento por decisão administrativa ou judicial — desde que o credor seja intimado para garantir o contraditório. E há ainda a hipótese baseada em normas específicas das cédulas hipotecárias.

O ponto crítico para provas é diferenciar que, para hipotecas, nem sempre basta a vontade unilateral do devedor; é necessária ou a concordância do credor, ou uma determinação administrativa/judicial com intimação adequada.

Art. 251-A. Em caso de falta de pagamento, o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda de imóvel será efetuado em conformidade com o disposto neste artigo.
§ 1º A requerimento do promitente vendedor, o promitente comprador, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado pessoalmente pelo oficial do competente registro de imóveis a satisfazer, no prazo de 30 (trinta) dias, a prestação ou as prestações vencidas e as que vencerem até a data de pagamento, os juros convencionais, a correção monetária, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais ou despesas de conservação e manutenção em loteamentos de acesso controlado, imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança, de intimação, bem como do registro do contrato, caso esse tenha sido efetuado a requerimento do promitente vendedor.
§ 2º O oficial do registro de imóveis poderá delegar a diligência de intimação ao oficial do registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º Aos procedimentos de intimação ou notificação efetuados pelos oficiais de registros públicos, aplicam-se, no que couber, os dispositivos referentes à citação e à intimação previstos na Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 4º A mora poderá ser purgada mediante pagamento ao oficial do registro de imóveis, que dará quitação ao promitente comprador ou ao seu cessionário das quantias recebidas no prazo de 3 (três) dias e depositará esse valor na conta bancária informada pelo promitente vendedor no próprio requerimento ou, na falta dessa informação, o cientificará de que o numerário está à sua disposição.
§ 5º Se não ocorrer o pagamento, o oficial certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro.
§ 6º A certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova relevante ou determinante para concessão da medida liminar de reintegração de posse.

O procedimento para cancelamento do compromisso de compra e venda por inadimplência demanda a intimação pessoal do comprador para pagar as parcelas devidas em até 30 dias. O vendedor pode pedir a diligência, e o oficial do registro pode delegar essa intimação. Se o comprador pagar tudo (inclusive encargos legais e contratuais), a mora é afastada. Persistindo o não pagamento, formaliza-se o cancelamento. Esse processo é rigoroso porque a certidão de cancelamento é essencial para reintegração de posse.

Nesse tipo de procedimento, há diversas pegadinhas em provas: percepção dos prazos, detalhamento dos valores exigidos, legitimidade para agir, modalidade de intimação, e o impacto do cancelamento para medidas possessórias em caso de inadimplência.

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

O registro mantém sua eficácia enquanto não houver cancelamento por meio dos procedimentos legais. Isso significa que a existência de motivos para anulação ou rescisão do título não prejudica a eficácia do registro, a não ser que haja o cancelamento formal.

Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.

O terceiro prejudicado tem o direito de recorrer ao Judiciário para comprovar a extinção de ônus reais e, assim, pleitear o cancelamento do registro correspondente. Isso resguarda os direitos de terceiros atingidos por informações desatualizadas ou erradas no cartório.

Art. 254 – Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data.

Mesmo após o cancelamento, se o título e seus direitos ainda existirem, é permitido ao credor pedir novo registro. O detalhe importante é que esse novo ato terá efeitos somente a partir da sua nova data, não retroagindo à anterior.

Art. 255 – Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários.

A inscrição de incorporação ou loteamento pode ser cancelada apenas pelo incorporador/loteador enquanto não houver transações averbadas, ou por consentimento de todos os adquirentes ou cessionários envolvidos. Essa proteção visa garantir a segurança jurídica dos contratos firmados com terceiros.

Art. 256 – O cancelamento da servidão, quando o prédio dominante estiver hipotecado, só poderá ser feito com aquiescência do credor, expressamente manifestada.

Caso exista hipoteca sobre o prédio dominante, a extinção (cancelamento) da servidão exige a concordância expressa do credor hipotecário. Sem essa anuência, o cancelamento não pode ser processado, protegendo os interesses do credor.

Art. 257 – O dono do prédio serviente terá, nos termos da lei, direito a cancelar a servidão.

O titular do prédio serviente tem o direito, seguindo a lei, de requerer o cancelamento da servidão, desde que observados os requisitos legais pertinentes a cada caso concreto.

Art. 258 – O foreiro poderá, nos termos da lei, averbar a renúncia de seu direito, sem dependência do consentimento do senhorio direto.

O foreiro pode averbar, ou seja, registrar a renúncia ao seu direito de foro sem que seja necessário o aval do senhorio direto. O destaque cai bem em provas que tentam confundir sobre a necessidade de consentimento desse último.

Art. 259 – O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.

Regra fundamental: nenhuma sentença ainda recorrível gera cancelamento de registro. O trânsito em julgado é o requisito essencial para a eficácia da decisão judicial que determina o cancelamento.

Dominar esses dispositivos no detalhe evita tropeços em provas. O segredo está em fixar as hipóteses exatas, as exigências formais (como assinatura e averbação), os requisitos específicos para hipoteca, compromisso de compra e venda, servidão e situações de regularização fundiária. Assim, interpretações equivocadas e pegadinhas das bancas deixam de ser um risco.

Questões: Procedimentos para cancelamento de registros

1. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de registros imobiliários é uma medida que não requer nenhum tipo de formalização ou registro para ser considerado válido.
2. (Questão Inédita – Método SID) É possível requerer o cancelamento de um registro imobiliário total ou parcialmente por decisão judicial que não tenha transitado em julgado.
3. (Questão Inédita – Método SID) O requerimento unânime das partes que participaram de um ato registrado não necessita do reconhecimento de firmas por tabelião para que o cancelamento seja realizado.
4. (Questão Inédita – Método SID) O oficial de registro é obrigado a intimar o promitente comprador, antes do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda, para que este pague as prestações devidas dentro de um prazo de 30 dias.
5. (Questão Inédita – Método SID) Após o cancelamento de um registro, o credor pode solicitar um novo registro, que terá efeitos retroativos à data do registro cancelado.
6. (Questão Inédita – Método SID) O terceiro que se sentir prejudicado pode, em juízo, promover o cancelamento de registros relacionados a ônus reais, independentemente de apresentar provas de que tais ônus foram extintos.

Respostas: Procedimentos para cancelamento de registros

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O cancelamento de registros imobiliários precisa ser formalizado mediante averbação, assinada pelo oficial e acompanhada da declaração dos motivos. Sem essa formalização, o cancelamento não possui validade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O cancelamento só pode ser fundamentado por decisão judicial que tenha transitado em julgado. Qualquer decisão que ainda possa ser objeto de recurso não é suficiente para cancelar registros, garantindo segurança jurídica.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O reconhecimento das firmas é um requisito imprescindível para o requerimento unânime das partes, assegurando a legalidade do pedido de cancelamento.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei determina que a intimação pessoal do comprador é obrigatória, e ele deve ter 30 dias para saldar as prestações vencidas e demais encargos contratuais antes do cancelamento ser formalizado.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O novo registro somente produzirá efeitos a partir da nova data em que for solicitado, não retroagindo aos efeitos do registro anterior que foi cancelado.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Para pleitear o cancelamento, o terceiro deve comprovar judicialmente a extinção dos ônus reais, garantindo que o registro seja corrigido a fim de refletir a situação real dos direitos envolvidos.

   Técnica SID: PJA

Cancelamento de hipoteca, loteamento e servidão

O tema do cancelamento de atos registrais — especialmente hipoteca, loteamento e servidão — envolve regras detalhadas que cobram atenção absoluta à literalidade da lei. Cada procedimento e condição, assim como os envolvidos, aparecem nitidamente descritos nos dispositivos legais da Lei nº 6.015/1973. Ao estudar este bloco, o candidato precisa perceber as distinções entre hipóteses de cancelamento, prazos, necessidades expressas de autorização e situações em que terceiros participam. O foco aqui será exclusivamente sobre os dispositivos que tratam desses cancelamentos em particular, para evitar qualquer confusão em provas de múltipla escolha.

O cancelamento de registros não ocorre de forma automática nem genérica. Por isso, atente-se para a leitura e interpretação dos artigos específicos, em que a legislação detalha quem pode requerer o cancelamento, como ele deve ocorrer, quais documentos ou autorizações são exigidos e em que situações o cancelamento não pode ser promovido. É interessante imaginar situações hipotéticas — por exemplo, o cancelamento de uma hipoteca sem autorização do credor — para reforçar o aprendizado.

• Hipoteca: exige autorização expressa do credor, procedimento administrativo ou judicial com intimação, ou ainda quitação de acordo com as regras de cédulas hipotecárias.
• Loteamento/instituição de incorporação: só pode ser cancelado observando as exigências rigorosas de manifestação do loteador ou incorporador — ou de todos os interessados, caso já haja transações averbadas.
• Servidão: há situações em que a anuência do credor hipotecário é indispensável.

Observe, nos trechos a seguir, como a lei especifica cada hipótese.

Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:
I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);
III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.

Atenção: este artigo exige leitura minuciosa. O inciso I menciona a obrigatoriedade de autorização expressa ou quitação concedida pelo credor ou seu sucessor, podendo ser feita por instrumento público ou particular. Não basta mero pedido do devedor. Já o inciso II abre possibilidade de cancelamento no âmbito de um procedimento administrativo ou judicial, desde que, nesse caso, o credor tenha sido intimado formalmente — inclusive remetendo ao art. 698 do Código de Processo Civil, que trata da intimação das partes no processo. O inciso III trata de uma situação especial: quando a hipoteca está disciplinada por legislação própria referente a cédulas hipotecárias, devendo-se observar tais regras específicas.

Art. 255 – Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários.

No universo dos registros imobiliários, este é um dos pontos que mais confunde candidatos: a inscrição de incorporação ou loteamento não pode ser simplesmente cancelada a qualquer tempo. O caput do art. 255 cria duas situações para o cancelamento: (a) o requerimento do próprio incorporador ou loteador — mas atenção, apenas se nenhuma unidade ou lote tiver sido objeto de transação averbada; (b) o consentimento de todos os compromissários ou cessionários, quando já há unidades ou lotes negociados e averbados. Isso impede a exclusão unilateral e protege terceiros de boa-fé.

Art. 256 – O cancelamento da servidão, quando o prédio dominante estiver hipotecado, só poderá ser feito com aquiescência do credor, expressamente manifestada.

Imagine um imóvel (prédio dominante) que possui servidão registrada, mas também está hipotecado em favor de um banco. Para que o dono do prédio serviente consiga cancelar a servidão, será preciso ter o consentimento expresso do credor hipotecário — a lei exige uma anuência formal, registrada, protegendo o interesse daquele que detém a garantia real (a hipoteca). Isso é uma salvaguarda para bancos, por exemplo, que só aceitaram conceder crédito porque a servidão existia, valorizando o imóvel.

Caso essa exigência não seja observada (por exemplo, se o cancelamento ocorrer sem a aquiescência do credor), haverá nulidade do ato, podendo gerar responsabilidade para o oficial de registro e prejuízo para as partes.

• Ponto de atenção comum em provas: não confunda servidão com outros direitos reais. Para a servidão existir, precisa de registros vinculando dois imóveis — e, enquanto o prédio dominante estiver hipotecado, o credor hipotecário precisa permitir o cancelamento da servidão.

Vale ressaltar ainda um dispositivo bastante cobrado sobre o direito do dono do prédio serviente, que trata de uma faculdade jurídica distinta:

Art. 257 – O dono do prédio serviente terá, nos termos da lei, direito a cancelar a servidão.

O caput do art. 257 é objetivo: atribui ao proprietário do prédio serviente o direito de requerer o cancelamento da servidão, observado o que dispuser a legislação aplicável. Repare que este artigo não derroga o art. 256, ou seja, se houver hipoteca, o consentimento do credor continuará sendo necessário.

• Pense, por analogia, em uma “autorização para desfazer uma ponte”: o dono do solo pode pedir, mas, se alguém emprestou dinheiro usando aquela ponte como parte do valor do imóvel, essa pessoa precisa concordar antes.

Nessa lógica, é fundamental separar os conceitos: um artigo confere o direito de pleitear o cancelamento (art. 257), mas outro delimita condição obrigatória para o deferimento desse pedido (art. 256).

Por fim, para não errar na abordagem em provas, memorize as palavras-chave: “autorização expressa”, “quitação do credor”, “consentimento dos interessados” e “ainda nenhuma transação averbada” (em loteamento). Essas são as expressões que podem estar alteradas, suprimidas ou deturpadas em pegadinhas das bancas.

Questões: Cancelamento de hipoteca, loteamento e servidão

1. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de uma hipoteca pode ser solicitado pelo devedor sem a necessidade de autorização do credor, desde que tenham sido quitadas as obrigações vinculadas a essa hipoteca.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para que um loteamento seja cancelado, é necessário que o incorporador apresente uma solicitação formal, mas somente se nenhuma unidade ou lote tiver sido vendido ou registrado.
3. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de uma servidão registrada pode ocorrer independentemente da anuência do credor hipotecário, se houver um pedido formal do proprietário do prédio serviente.
4. (Questão Inédita – Método SID) O proprietário do prédio serviente possui o direito de requerer o cancelamento da servidão, mas esse pedido deve ser deferido independentemente das condições impostas pelo credor hipotecário.
5. (Questão Inédita – Método SID) A lei proíbe o cancelamento de um loteamento a não ser que haja o consentimento formal de todos os compromissários ou cessionários quando existirem unidades ou lotes averbados.
6. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de registros relacionados à hipoteca não requer intimação do credor nos processos administrativos ou contenciosos, uma vez que a quitação já foi realizada.

Respostas: Cancelamento de hipoteca, loteamento e servidão

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei exige que o cancelamento da hipoteca seja feito com autorização expressa do credor, ou seja, a mera quitação não é suficiente. O cancelamento sem essa autorização pode ser considerado nulo.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento de um loteamento requer o requerimento do loteador, observando que isso só é possível se não houver unidades ou lotes que tenham sido objeto de transações averbadas, conforme as disposições legais.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: Para o cancelamento de uma servidão, é necessário obter a aquiescência expressa do credor hipotecário, se o prédio dominante estiver hipotecado. A falta dessa autorização torna o cancelamento inválido.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O direito do proprietário do prédio serviente em requerer o cancelamento da servidão está condicionado à anuência do credor, caso o prédio dominante esteja hipotecado. Essa nuance é fundamental para a validade do pedido.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento de um loteamento pode ocorrer com o consentimento de todos os compromissários ou cessionários se já houver transações averbadas, conforme a legislação pertinente, garantindo a proteção das partes envolvidas.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo após a quitação, o cancelamento da hipoteca deve envolver a intimação do credor, conforme a legislação, garantindo que todos os passos legais sejam respeitados visando à proteção de direitos.

   Técnica SID: SCP

Efeitos jurídicos do cancelamento

O cancelamento do registro imobiliário é uma etapa formal e necessária para extinguir, total ou parcialmente, os efeitos de um ato anteriormente registrado. O procedimento está detalhado nos arts. 248 a 259 da Lei nº 6.015/1973, trazendo regras pontuais sobre a forma e as consequências desse ato. Compreender exatamente cada dispositivo evita erros graves em provas, sobretudo quando pequenas palavras podem modificar totalmente o sentido da questão.

O primeiro ponto que merece destaque é que o cancelamento é feito via averbação, com a indicação clara do motivo e do título (documento) que autorizou esse ato. Veja a literalidade do art. 248:

Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

Repare que não basta eliminar o registro: é necessário declarar com precisão o motivo e fazer referência ao documento que justificou o cancelamento. Por isso, não confunda averbação com o simples “riscar” do registro — há formalidades obrigatórias, e esse detalhamento pode aparecer em provas pela técnica de Reconhecimento Conceitual (TRC).

O cancelamento pode atingir qualquer ato registrado, de forma total ou parcial. Esse aspecto está reconhecido no art. 249:

Art. 249 – O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro.

Mantenha em mente: não se limita ao domínio, mas alcança quaisquer atos lançados no registro. Perguntas objetivas podem tentar induzir o erro ao restringir equivocadamente os efeitos do cancelamento.

Os principais fundamentos para o cancelamento são especificados no art. 250. Observe que não basta qualquer pedido: é preciso base adequada, seja uma decisão judicial ou requerimento com as formalidades legais.

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.

Olhe o inciso I: só é possível cancelar o registro por decisão judicial transitada em julgado, ou seja, sentença da qual não cabe mais recurso. Provas gostam de trocar “transitada em julgado” por termos como “provisória” ou “pendente de recurso”, mudando completamente o efeito jurídico (atenção à SCP!).

No inciso II, exige-se que todas as partes do ato registrado solicitem o cancelamento, sendo capazes, e com firma reconhecida por tabelião. A ausência do reconhecimento da firma ou a falta de unanimidade das partes impede o cancelamento por esse fundamento. Já o inciso III permite o cancelamento mediante requerimento do interessado, desde que traga documento considerado hábil, segundo análise do oficial.

O inciso IV trata de hipóteses envolvendo a Fazenda Pública e processos administrativos para rescisão de títulos de domínio rural — atenção especial a esses detalhes, pois surgem em questões de concursos que cobram regularização fundiária.

Caso a decisão judicial que serviu de fundamento ao cancelamento ainda seja passível de recurso, o cancelamento não será efetivado. Veja o que garante o art. 259:

Art. 259 – O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.

A regra fecha o cerco contra cancelamentos precipitados. Ou seja, só após esgotarem-se todas as possibilidades recursais a sentença autoriza o cancelamento definitivo. Situações em que a banca substitui “transitada em julgado” por “proferida em primeira instância” tornam a assertiva errada (clássico uso de SCP).

Os efeitos jurídicos centrais do cancelamento podem ser compreendidos a partir do art. 252. Enquanto não cancelado, o registro permanece válido e produz seus efeitos, independentemente de algum questionamento externo sobre a validade do título. Veja:

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

É crucial perceber: a mera anulação, extinção ou rescisão do título fora do cartório não faz cessar os efeitos do registro, se ele não tiver sido cancelado formalmente. Ou seja, o “mundo do registro” tem vida própria até que ocorra o cancelamento pelo procedimento adequado.

Outro ponto de destaque: quem for prejudicado pelo registro ou seus ônus pode, no juízo competente, buscar a prova da extinção dos direitos e promover o cancelamento, conforme art. 253:

Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.

O ordenamento não priva terceiros que tenham sido prejudicados de reverter registros que já não mais têm suporte no mundo jurídico. Mas, para isso, é preciso ato judicial: não há cancelamento automático com base apenas na extinção fática dos ônus.

Por fim, imagine o seguinte cenário: o registro foi cancelado, mas tanto o título quanto os direitos dele decorrentes continuam a existir, por alguma razão (por exemplo, houve erro formal). Nessa hipótese, o credor pode instaurar novo registro, que só passa a valer a partir da nova data — detalhe importante para contagem de prazos e análise de sucessões de direitos. É o que determina o art. 254:

Art. 254 – Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data.

Mantenha atenção a esse mecanismo: o simples fato de existir o título não mantém automaticamente os efeitos do registro antigo. Será necessário refazer o registro, e sua eficácia será a partir desse momento, não retroagindo.

Esses artigos apresentam os principais efeitos jurídicos do cancelamento do registro imobiliário, centralizando a segurança e a publicidade das situações registradas. Treine reconhecer expressões críticas como “transitado em julgado”, “averbação”, “total ou parcial”, “requerimento unânime das partes capazes” e “documento hábil”. Isso fará diferença no seu desempenho em provas de concursos públicos.

Questões: Efeitos jurídicos do cancelamento

1. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento do registro imobiliário é um processo que extingue os efeitos de um ato anterior registrado e somente pode ser realizado mediante averbação assinada por um oficial do cartório, declarando os motivos e o título que justifica essa ação.
2. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de registros imobiliários pode ser realizado de qualquer forma, sem a necessidade de seguir um procedimento formal ou jurídico, desde que as partes concordem com a extinção do registro.
3. (Questão Inédita – Método SID) É possível cancelar um registro imobiliário de forma parcial, o que significa que apenas algumas partes do ato registrado podem ser extinguidas, respeitando as formalidades e justificativas adequadas.
4. (Questão Inédita – Método SID) Caso um registro imobiliário seja cancelado, todos os efeitos do ato registrado são automaticamente extintos, independentemente das circunstâncias que levaram ao cancelamento.
5. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento de um registro imobiliário somente pode ser realizado com base em decisão judicial transitada em julgado, ou com declaração unânime das partes interessadas que tiverem firmado o ato registrado.
6. (Questão Inédita – Método SID) Se um registro é cancelado, o interessado deve promover um novo registro para que os efeitos do título voltem a ter validade, este novo registro só produza efeitos a partir de sua nova data.

Respostas: Efeitos jurídicos do cancelamento

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento do registro deve ser formalizado através de averbação e requer a apresentação do motivo e do título que autorizou essa ação, conforme a legislação pertinente. Este procedimento é essencial para garantir a validade do cancelamento e evitar erros que possam comprometer a regularidade do registro.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O cancelamento de registros deve seguir um procedimento formal e é necessário um ato de averbação, além de que nem toda concordância informal entre as partes é suficiente para a sua efetivação. As partes devem estar cientes das formalidades legais que envolvem o cancelamento, como a unanimidade e o reconhecimento de firma.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento não se limita a atos totais, mas pode também referir-se a atos parciais dentro do registro, desde que sejam seguidas as normas e procedimentos aplicáveis. Essa possibilidade deve ser cuidadosamente respeitada para garantir a legalidade da operação.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo após o cancelamento do registro, o título ou direitos dele decorrentes podem ainda subsistir. A mera extinção do registro não implica na cessação imediata dos efeitos do ato, a menos que haja a averbação formal do cancelamento. Portanto, a formalidade é crucial para a segurança jurídica envolvida.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: O cancelamento efetivamente requer uma fundamentação adequada, como uma decisão judicial transitada em julgado ou um requerimento unânime das partes, com firma reconhecida. Isso assegura que o cancelamento seja válido e reconhecido formalmente.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A existência de um novo registro após o cancelamento é imprescindível para a validade do título. A inclusão de um novo registro restabelece os direitos, mas somente a partir da nova data de registro, não retroagindo os efeitos do registro anteriormente cancelado.

   Técnica SID: PJA

Direitos de terceiros e ações cabíveis

O direito registral imobiliário valoriza a segurança jurídica nas relações sobre imóveis. No entanto, pode acontecer de um registro, averbação ou título prejudicar direitos de terceiros, como credores, titulares de outros direitos reais ou pessoas afetadas por um ato irregular. Nesses casos, a legislação apresenta dispositivos específicos que permitem ao terceiro agir para rescindir, cancelar ou efetivar alterações no registro, sempre fundamentado na proteção do seu direito, inclusive pela via judicial.

O artigo 253 da Lei nº 6.015/1973 institui de forma clara o direito do terceiro prejudicado pelo registro ou pela permanência de ônus reais no imóvel. Este dispositivo é importante porque garante que, mesmo após o registro, se o direito do terceiro for violado, ele poderá judicialmente pedir o cancelamento do ônus registrado — sempre apresentando prova da extinção do direito ou da irregularidade que fundamenta sua pretensão.

Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro. (Renumerado do art. 255, parágrafo único, com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

Observe que a norma exige que esse pedido seja feito “em juízo”, ou seja, por meio de ação judicial. Não basta apenas requerer ao cartório ou ao oficial do registro — para terceiros que não participaram do ato registrado, o caminho legal é a via judicial. O artigo utiliza a expressão “ônus, reais”, abrangendo qualquer direito real acessório (como hipoteca, penhor, anticrese) que grave o imóvel e possa ter sido extinto ou irregularmente mantido no registro.

Imagine uma situação: um imóvel permanece gravado com hipoteca já quitada. O credor não providenciou o cancelamento, e isso impede o proprietário de vender o imóvel livre. Um terceiro interessado pode, se comprovar a extinção desse ônus, ingressar com ação para obrigar o cancelamento do registro da hipoteca. Esse mecanismo protege a cadeia de negócios jurídicos e o acesso à justiça por todos que tenham legítimo interesse.

Outro ponto relevante: o artigo não limita o tipo de interessado. Pode ser um adquirente, um outro credor, um titular de direito real sobre o imóvel ou qualquer pessoa que, de alguma forma, demonstre ser prejudicada pela permanência da averbação ou do registro. A palavra-chave aqui é a “prova da extinção dos ônus, reais”. Sem isso, o registro se mantém, pois goza de presunção de legitimidade.

O tema da defesa dos direitos de terceiros também se conecta ao princípio da continuidade registral. A existência de um ônus não extinto pode “travar” a matrícula e impedir novos registros. O terceiro tem interesse em demonstrar, perante o juízo, que o ônus não mais subsiste e, assim, viabilizar outros atos na matrícula.

Além disso, é importante perceber que todo o trâmite previsto pelo art. 253 independe de vontade das partes do ato original. Ao contrário do procedimento administrativo, em que consenso (ou manifestação das partes) pode levar ao cancelamento (artigo 250, por exemplo), aqui o terceiro necessita buscar a intervenção do Poder Judiciário, respeitando o contraditório e a ampla defesa das partes envolvidas.

Repare como, em questões de concursos, pode aparecer uma afirmação trocando o “em juízo” por “em cartório”, o que tornaria a assertiva incorreta. Fique atento à expressão literal: “Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.”

Em síntese, o direito do terceiro prejudicado não está restringido à esfera administrativa. Ele possui proteção judicial expressa, podendo exigir, diante do juiz, tanto o reconhecimento da extinção do ônus quanto o cancelamento do respectivo registro, desde que fundamente seu pedido com as provas cabíveis.

Questões: Direitos de terceiros e ações cabíveis

1. (Questão Inédita – Método SID) O direito registral imobiliário assegura que, caso um terceiro seja prejudicado por um registro, averbação ou título, este pode entrar com uma ação judicial para rescisão ou cancelamento desse registro.
2. (Questão Inédita – Método SID) Um terceiro pode solicitar a averbação de um ônus já quitado diretamente no cartório, sem a necessidade de ação judicial, se o credor não realizar o cancelamento.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para que um terceiro prejudicado consiga o cancelamento de um registro, é necessário que demonstre, em juízo, a extinção do ônus real que recai sobre o imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) A permanência de um ônus real não extinto pode travar a matrícula do imóvel, impedindo novos registros, assim, o terceiro deve comprovar a inexistência do ônus para registrar novos atos.
5. (Questão Inédita – Método SID) A diretriz de que o terceiro deve fazer prova da extinção dos ônus reais é dispensável quando se tratar de um crédito quitado.
6. (Questão Inédita – Método SID) O processo para a defesa dos direitos de terceiros em relação a registros imobiliários se dá exclusivamente por meio de consenso das partes envolvidas no ato original.

Respostas: Direitos de terceiros e ações cabíveis

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O direito de o terceiro prejudicado promover ação judicial para cancelar um registro, que lhe causa prejuízo, está assegurado na legislação, garantindo a proteção do seu direito após a constatação de irregularidade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O pedido de cancelamento do registro deve ser feito em juízo e não no cartório, já que o procedimento legal exige prova da extinção do ônus por meio de ação judicial, preservando o contraditório e a ampla defesa.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A comprovação da extinção dos ônus é fundamental para que o terceiro possa pleitear o cancelamento do registro, assegurando que o direito de terceiros seja respeitado judicialmente.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O princípio da continuidade registral garante que a existência de ônus pode impedir a realização de novos registros, o que evidencia a necessidade de ação judicial por parte do terceiro para remover tais impedimentos.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A prova da extinção dos ônus é sempre necessária, independentemente de o crédito estar quitado ou não, pois sem essa evidência, o registro permanece com presunção de legitimidade.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Diferentemente do processo administrativo, onde o consenso é importante, a defesa dos direitos de terceiros exige ação judicial, respeitando o contraditório e a ampla defesa, sem depender da vontade das partes do ato original.

   Técnica SID: PJA

Bem de Família: instituição e procedimentos (arts. 260 a 265)

Escritura pública e inscrição do bem de família

A instituição do bem de família é um mecanismo previsto em lei para proteger determinado imóvel, evitando que ele seja penhorado por dívidas. O primeiro passo para essa proteção está na elaboração de uma escritura pública, expressando, de maneira formal, a vontade do instituidor em destinar o imóvel ao domicílio da família. A literalidade do artigo deixa claro que essa formalidade é indispensável e não pode ser suprida por contrato particular.

Art. 260. A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida. (Renumerado do art. 261, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Note o rigor do legislador: a escritura pública é o documento essencial que dá existência jurídica ao bem de família. Basta ler com atenção: a vontade deve ser clara (“declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família”) e o efeito imediato é a proteção contra dívidas.

O próximo passo para a efetivação da proteção legal é a inscrição do bem de família no registro imobiliário. Aqui, a lei detalha que o instituidor deve apresentar a escritura pública ao oficial do registro, o qual determinará a publicação do teor do ato. O objetivo dessa publicação é garantir ampla publicidade, permitindo a eventual manifestação de terceiros interessados.

Art. 261. Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura pública de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da Capital do Estado ou do Território. (Renumerado do art. 262, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Observe que a publicação não é mera formalidade: ela visa dar conhecimento amplo à sociedade sobre a existência do bem de família. Se não houver imprensa local, o veículo de divulgação passa a ser o jornal da Capital do Estado ou do Território, mostrando a preocupação com a máxima transparência do ato.

A lei segue detalhando o que deve constar no edital de publicação. Os requisitos são estritos e de observância obrigatória. O edital apresentará um resumo da escritura, além de um aviso para que qualquer pessoa que se sinta prejudicada pela instituição possa apresentar reclamação em prazo determinado. Trata-se de uma salvaguarda legal, prevenindo possíveis fraudes ou prejuízos a terceiros.

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará: (Renumerado do art. 263, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e característicos do prédio;

II – o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

O prazo para eventual reclamação é de 30 dias contados da publicação. Veja como o artigo exige atenção à literalidade: quem se julgar prejudicado tem de apresentar oposição por escrito e perante o oficial dentro desse período. Todos os elementos identificadores do instituidor e do imóvel precisam estar discriminados — nome, naturalidade, profissão, tabelião responsável, características do imóvel, entre outros.

Caso não haja oposição, o instituto do bem de família prossegue para sua etapa final: a transcrição integral da escritura. Essa é a formalização definitiva no livro do cartório de registro, acompanhada da devida inscrição na matrícula do imóvel. Além disso, um exemplar do jornal utilizado na publicação deve ser arquivado, reforçando a transparência e segurança dos atos registrais.

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição. (Renumerado do art. 264, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Perceba a precisão do procedimento: nenhuma etapa pode ser ignorada. A transcrição precisa ser integral, não apenas um resumo; a inscrição ocorre na matrícula adequada; o exemplar do jornal é guardado como prova; e o instrumento da escritura retorna ao apresentante com a clara anotação de que a inscrição foi realizada.

Esses dispositivos mostram que a inscrição do bem de família não se resume ao simples registro do documento. Cada passo — da lavratura da escritura pública, passando pela apresentação ao cartório, publicação do edital, atendimento ao prazo de oposição e, apenas em caso de silêncio dos interessados, a transcrição e inscrição final — é desenhado para garantir segurança jurídica a todos. Em concursos, cada uma dessas etapas pode ser cobrada isoladamente ou em detalhes, incluindo o prazo, a obrigatoriedade da escritura pública e o procedimento para a publicação do edital.

Questões: Escritura pública e inscrição do bem de família

1. (Questão Inédita – Método SID) A instituição do bem de família é regulamentada por uma norma jurídica que determina que essa proteção apenas se dá mediante a elaboração de uma escritura pública, a qual deve claramente declarar que o imóvel estende-se ao uso da família e que ficará isento de execução por dívidas.
2. (Questão Inédita – Método SID) O processo de inscrição do bem de família no registro imobiliário é considerado apenas uma formalidade, sem a necessidade de publicidade ampla para terceiros interessados.
3. (Questão Inédita – Método SID) Uma vez publicada a escritura que institui o bem de família, qualquer terceiro que se julgar prejudicado tem um prazo de 30 dias para apresentar sua reclamação, e o interessado deve fazer isso diretamente perante o oficial de registro.
4. (Questão Inédita – Método SID) A inscrição do bem de família no registro imobiliário é finalizada com a transcrição integral da escritura, que deve ocorrer independentemente da manifestação de terceiros que possam ser prejudicados pela instituição.
5. (Questão Inédita – Método SID) A formalidade exigida para a instituição do bem de família pode ser cumprida através de um contrato particular, desde que contenha a vontade do instituidor e o destine a domicílio da família.
6. (Questão Inédita – Método SID) A publicação do edital de instituição do bem de família deve incluir não apenas a descrição do imóvel, mas também os dados do instituidor, como nome, naturalidade e profissão, e aviso para possíveis reclamações.

Respostas: Escritura pública e inscrição do bem de família

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei exige que a vontade do instituidor seja expressa na escritura pública para garantir que o imóvel permanecesse destinado ao domicílio familiar e protegido de credores.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a publicação do edital serve exatamente para promover a transparência do ato e permitir que terceiros manifestem-se em caso de prejuízo, o que não é uma mera formalidade.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, uma vez que a norma estabelece um prazo específico para reclamação e determina que essa manifestação deve ser formalizada por escrito e diante do oficial do registro.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é incorreta, pois a transcrição integral da escritura só ocorre após o prazo de oposição, caso não haja reclamação por parte de terceiros, conforme descrito na norma.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois, de acordo com o conteúdo normativo, é imprescindível que a instituição do bem de família seja feita por escritura pública e não por contrato particular, que não é suficiente para este fim.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a norma especifica que o edital deve conter essas informações e o aviso para reclamações dentro do prazo estabelecido.

   Técnica SID: SCP

Procedimentos de publicação e reclamação

O processo de instituição do bem de família exige não apenas a formalização por escritura pública, mas também uma etapa de publicação, imprescindível à validade e à ciência de terceiros. O detalhamento desses procedimentos está expressamente previsto na Lei nº 6.015/1973, nos artigos 261 e 262, os quais apresentam exigências precisas referentes à documentação, à forma de publicação e ao conteúdo mínimo do edital.

Observe atentamente cada termo literal destacado pela lei: qualquer omissão ou imprecisão pode comprometer a compreensão deste tema e levar a erros em provas. Acompanhe a redação legal a seguir:

Art. 261. Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura pública de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da Capital do Estado ou do Território.

A etapa inicial exige a apresentação da escritura pública, que é o instrumento obrigatório para a instituição do bem de família. A literalidade destaca que essa escritura deve ser apresentada ao oficial do registro, que, então, determinará que seja feita a publicação na imprensa local. Caso no município não exista imprensa local, a publicação ocorrerá na da Capital do Estado ou do Território. Fique atento: a publicação é obrigatória — não se trata de simples faculdade do oficial.

A leitura do artigo 261 já evidencia um ponto bastante explorado em provas objetivas: a exigência da publicação antes da inscrição. Não basta a apresentação em cartório; a etapa seguinte requer publicidade formal para que outras pessoas possam tomar conhecimento do ato.

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará:

I – o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e característicos do prédio;

II – o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

Agora, repare como a lei é detalhista quanto ao conteúdo do edital. O edital de publicação deve trazer um resumo da escritura, incluindo nome, naturalidade e profissão do instituidor, data da escritura, nome do tabelião que lavrou o ato, além da situação e dos característicos do prédio. Ou seja, não é um aviso genérico, mas um edital rico em dados, possibilitando, inclusive, que eventuais interessados identifiquem corretamente o imóvel e o instituidor.

Outro elemento decisivo é o prazo para reclamação. O edital, obrigatoriamente, deve conter um aviso claro: qualquer pessoa que se julgue prejudicada terá 30 dias, contados da publicação, para reclamar de forma escrita e dirigida ao oficial. O prazo de 30 dias, contado da data da publicação, deve ser enfatizado — é nele que reside o direito de defesa de terceiros eventualmente afetados pela instituição do bem de família.

Pense em um cenário de prova: imagine uma questão que troca o “prazo de trinta (30) dias” por “quinze (15) dias” ou omite a necessidade de aviso expresso no edital. O candidato só evitará o erro se dominar, na literalidade, esse dispositivo.

• A publicação é feita, por determinação do oficial do registro, em jornal local ou, quando não houver, na capital do Estado ou Território;
• O edital precisa conter dados detalhados do instituidor e do imóvel, não bastando menção genérica ao ato;
• Deve haver, expressamente, um aviso sobre o direito de reclamar no prazo de 30 dias;
• A reclamação é sempre por escrito e dirigida ao oficial;

Essas exigências visam garantir transparência e segurança. A publicidade dá ciência a terceiros, previne fraudes e permite que eventuais credores ou interessados possam contestar a instituição do bem de família. Lembre-se: a ausência de publicação adequada pode, inclusive, invalidar a proteção conferida pela inscrição do bem de família.

Vale destacar um ponto recorrente na leitura minuciosa para concursos: o oficial do registro só poderá dispensar o processo de publicação se houver razão para dúvida quanto à legalidade do ato? Não. O texto legal diz que, “se não ocorrer razão para dúvida”, o oficial segue para a publicação. Se tiver dúvida, suspende ou rejeita, não dispensa a publicidade.

O método SID reforça que o aluno deve guardar cada elemento literal: “edital”, “resumo da escritura”, “nome, naturalidade e profissão do instituidor”, “situação e característicos do prédio”, “prazo de 30 dias contados da data da publicação”, “reclamação por escrito e perante o oficial”. Cada termo desses pode compor uma assertiva correta ou incorreta na prova, dependendo da precisão do candidato na leitura.

O domínio sobre esses dispositivos permite ao concurseiro responder com segurança questões do tipo:

• Quantos dias possui o interessado para reclamar contra a instituição em caso de publicação?
• O edital precisa mencionar quem lavrou a escritura?
• É possível fazer a publicação fora do município da situação do imóvel?

Perceba: cada resposta depende exclusivamente do que está previsto nos artigos exibidos. Não é interpretação livre — é domínio da norma.

Manter o foco no texto legal literal e saber apontar cada detalhe exigido na publicação e reclamação é o que diferencia um candidato seguro daquele que vacila diante das pegadinhas das bancas.

Questões: Procedimentos de publicação e reclamação

1. (Questão Inédita – Método SID) Para a instituição do bem de família, a apresentação da escritura pública é o único requisito necessário para que a validade do ato seja garantida.
2. (Questão Inédita – Método SID) O edital de publicação precisa conter as informações sobre a situação e as características do imóvel e também o aviso de que terceiros prejudicados podem reclamar no prazo de 15 dias contados da data da publicação.
3. (Questão Inédita – Método SID) O oficial do registro está obrigado a realizar a publicação do bem de família na imprensa local, a menos que o município não tenha um veículo de comunicação, caso em que a publicação deve ser feita na capital do estado.
4. (Questão Inédita – Método SID) Caso o oficial do registro tenha dúvidas quanto à legalidade da instituição do bem de família, ele pode dispensar o processo de publicação.
5. (Questão Inédita – Método SID) A reclamação de terceiros sobre a instituição do bem de família deve ser feita apenas verbalmente ao oficial do registro e não precisa ser documentada.
6. (Questão Inédita – Método SID) O edital de publicação do bem de família deve incluir um resumo da escritura, citando o nome, naturalidade e profissão do instituidor, além da situação do imóvel.

Respostas: Procedimentos de publicação e reclamação

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A validade do ato requer não apenas a apresentação da escritura pública, mas também a etapa de publicação, que é imprescindível para dar ciência a terceiros sobre a instituição do bem de família.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O edital deve conter informações detalhadas sobre o imóvel, mas o aviso de reclamação precisa especificar um prazo de 30 dias e não 15 dias, garantindo assim o direito de defesa de terceiros.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei determina que a publicação seja feita na imprensa local, e caso não haja, deve ser feita na da Capital do Estado ou Território, não se tratando de uma opção do oficial, mas sim de uma obrigação legal.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O oficial não pode dispensar a publicação se houver dúvidas; ele deve suspender ou rejeitar o ato, conforme definido pela norma, o que assegura a publicidade necessária para proteger terceiros.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: De acordo com a legislação, a reclamação deve ser feita por escrito e dirigida ao oficial, garantindo assim um registro formal da manifestação do interessado.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação exige que o edital contenha informações detalhadas sobre o instituidor e o imóvel, justamente para possibilitar a identificação correta do ato e do bem.

   Técnica SID: SCP

Registro integral e efeitos

Ao abordar o registro do bem de família e seus efeitos, é fundamental compreender como a lei exige o cumprimento de etapas formais e como o registro reflete na proteção do imóvel. O foco está na literalidade da norma, destacando cada etapa necessária até a efetivação do registro e ressaltando como ele se reflete nos direitos das partes.

Acompanhe atentamente o procedimento legal detalhado para o registro do bem de família, pois pequenas omissões ou desvios podem comprometer a proteção conferida pela lei. Fique atento aos aspectos formais exigidos nos artigos seguintes, pois costumam ser alvo de perguntas de múltipla escolha em concursos públicos.

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.

O artigo 263 detalha o procedimento a ser seguido pelo oficial de registro caso não haja nenhuma reclamação dentro do prazo de trinta dias a contar da publicação prevista no artigo anterior. Repare nos verbos utilizados: “transcreverá a escritura, integralmente”, “fará a inscrição na competente matrícula”, “arquivando um exemplar do jornal” e “restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição”.

Essas obrigações impõem um procedimento formal obrigatório: primeiro, a escritura deve ser transcrita de forma integral no livro nº 3. Depois, o registro é feito na matrícula adequada do imóvel. O oficial também arquiva a prova da publicação (o exemplar do jornal) e devolve ao interessado o instrumento original, agora com a indicação de que a inscrição foi realizada.

Note: a transcrição integral e o arquivamento do jornal como prova do cumprimento do edital são indispensáveis. Se houver omissão em qualquer desses passos, a regularidade do registro estará comprometida. O candidato deve guardar que a ausência de reclamação é o gatilho para o prosseguimento — sem ela, o procedimento para a efetiva proteção do bem de família segue normalmente.

Art. 264. Se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação.

Caso seja apresentada reclamação dentro do prazo previsto no artigo anterior, há uma mudança de curso. O artigo 264 determina que o oficial fornecerá ao instituidor uma cópia autêntica da reclamação recebida, devolverá a escritura e anotará que o registro foi suspenso, além de cancelar a prenotação.

Ou seja, basta a apresentação de qualquer reclamação para que o registro não possa ser concluído de imediato. Observe que nesse caso não se realiza a transcrição nem a inscrição na matrícula — esses atos permanecem suspensos até nova ordem.

A expressão “cancelando a prenotação” indica que todo o processo iniciado perde momentaneamente seu efeito, impedindo o acesso ao registro até que a situação seja resolvida. Cuidado: o erro mais frequente do candidato é confundir “suspensão de registro” com cancelamento definitivo do pedido. Na verdade, trata-se de uma pausa, e o instituidor ainda tem caminho legal para tentar proceder ao registro.

§ 1° O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene o registro, sem embargo da reclamação.

O § 1º do art. 264 traz mais uma etapa: mesmo com reclamação, o instituidor pode requerer ao Juiz que determine o prosseguimento do registro. “Sem embargo” significa que a mera existência da reclamação não impede o instituidor de buscar a inscrição por via judicial. A decisão, então, sai do âmbito do cartório e passa ao controle do Juiz.

Fique atento ao termo “requerer ao Juiz” — trata-se de pedido formal, e não de decisão automática. O aluno deve saber identificar em provas a diferença entre o procedimento administrativo suspenso e a possibilidade de impulsionamento judicial do processo.

§ 2º Se o Juiz determinar que proceda ao registro, ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição.

No §2º, a lei prevê que o prosseguimento do registro por ordem judicial não anula os direitos do reclamante. O Juiz, ao permitir o registro, deixa claro que o reclamante poderá buscar anular a instituição do bem de família ou tentar executar dívida anterior caso se prove que a proteção conferida pelo registro tornou a solução da dívida inviável.

É essencial prestar atenção ao efeito prático dessa ressalva: mesmo com o registro feito, direitos de terceiros não ficam automaticamente excluídos. A proteção ao devedor não é absoluta; há salvaguardas para o credor se a dívida for anterior à instituição e se tornou “inexequível” devido à proteção do bem.

Em provas, questões buscam explorar essa nuance, sugerindo que, após o registro judicial, o reclamante perderia seu direito — o que está incorreto à luz literal desse parágrafo.

§ 3° O despacho do Juiz será irrecorrível e, se deferir o pedido será transcrito integralmente, juntamente com o instrumento.

Por fim, o §3º determina que a decisão do Juiz sobre o pedido de registro é irrecorrível, ou seja, não admite recursos. Se o registro for deferido, a decisão (“despacho”) será transcrita integralmente, assim como o instrumento da instituição, garantindo publicidade e segurança jurídica e registral.

O candidato precisa ficar atento ao termo “irrecorrível”. Não é permitido recurso contra a decisão que determina o registro, assegurando estabilidade à situação jurídica do bem de família. Além disso, o cartório deve transcrever integralmente o despacho judicial, evidenciando que a vontade do Juiz passa a constar dos assentos registrais de forma pública e completa.

Note a recorrência da expressão “transcrição integral” tanto para a escritura quanto para o despacho judicial, reforçando que a lei busca máxima transparência e total reprodutibilidade documental nos registros de bem de família.

Dominar cada etapa (transcrição, prova da publicação no jornal, restituição do instrumento, arquivamento, possibilidade de suspensão, caminho judicial e efeitos da decisão) é essencial para o candidato não se confundir em questões que misturam esses ritos ou alteram pequenas palavras, o que pode mudar o sentido jurídico do procedimento.

Questões: Registro integral e efeitos

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro do bem de família só pode ser efetivado se não houver reclamação apresentada dentro do prazo legal estabelecido. Essa condição é essencial para a realização da transcrição integral da escritura no registro do imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) Após a apresentação de uma reclamação ao registro do bem de família, o oficial é obrigado a continuar o registro, independente da situação do processo judicial que se segue.
3. (Questão Inédita – Método SID) O Juiz, ao determinar o registro do bem de família, não pode restringir os direitos do reclamante, uma vez que estes permanecem intactos apesar do registro.
4. (Questão Inédita – Método SID) A transcrição integral do despacho do Juiz sobre o registro é um requisito formal que assegura a publicidade e a segurança jurídica relativos ao bem de família.
5. (Questão Inédita – Método SID) O arquivamento do exemplar do jornal que comprova a publicação do registro é parte integrante do processo de registro do bem de família, sendo essencial para a regularidade do ato.
6. (Questão Inédita – Método SID) A expressão ‘cancelando a prenotação’ indica que o processo de registro do bem de família será irreversivelmente anulado em caso de reclamação.

Respostas: Registro integral e efeitos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado está correto, pois a ausência de reclamação dentro do prazo legal é um pré-requisito indispensável para que o oficial possa prosseguir com a transcrição da escritura e o registro do bem de família. Caso uma reclamação seja apresentada, o registro fica suspenso.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado é incorreto, pois após a apresentação de uma reclamação, o registro do bem de família é suspenso, tornando impossível a continuidade do registro até que a questão seja resolvida judicialmente.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei expressamente garante que a determinação do registro por parte do Juiz não anula os direitos do reclamante. O reclamante ainda pode buscar a anulação da instituição ou a execução de dívidas anteriores.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, pois a transcrição integral do despacho do Juiz garante que a decisão sobre o registro seja pública e seja fiel ao que foi determinado, assegurando transparência nas relações jurídicas.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado está correto, pois o arquivamento do jornal que contém a publicação é um passo formal obrigatório no registro do bem de família e é crucial para a regularidade do registro e a sua eficácia.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois ‘cancelando a prenotação’ significa que o processo é temporariamente interrompido, mas não anulado. O instituidor ainda pode buscar o registro por via judicial, o que mantém abertas as opções legais.

   Técnica SID: SCP

Transmissão da propriedade com instituição do bem de família

O instituto do bem de família tem previsão específica na Lei nº 6.015/1973. Uma de suas possibilidades ocorre quando a instituição do bem de família coincide com a própria transmissão da propriedade do imóvel. Aqui, é crucial que o candidato preste atenção ao procedimento e à ordem dos atos: a inscrição do bem de família não poderá ocorrer antes do registro da transmissão, ou, caso o imóvel ainda não possua matrícula, será feita ao tempo desta.

Em situações de concursos, a literalidade do artigo é determinante para não confundir a ordem e os atos exigidos. Observe que o vínculo entre a transmissão e a instituição do bem de família serve para garantir a proteção do novo bem desde o início, sem intervalos que possam colocar em risco sua finalidade legal.

Art. 265. Quando o bem de família for instituído juntamente com a transmissão da propriedade (Decreto-Lei n. 3.200, de 19 de abril de 1941, art. 8°, § 5º), a inscrição far-se-á imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula.

O texto legal estabelece duas hipóteses: a inscrição do bem de família é realizada “imediatamente após o registro da transmissão” ou, se for o caso, ocorre “com a matrícula”. Veja como o legislador delimita o momento exato para essa providência. Fica proibida qualquer inscrição anterior à transmissão, pois seria incompatível com a lógica registral — não se registra um direito real, como o bem de família, sem que haja a propriedade já transferida ao instituidor.

Pense, por exemplo, na seguinte situação: alguém adquire um imóvel de imediato para moradia e já pretende, no ato, instituí-lo como bem de família. O cartório, nesse caso, somente fará a inscrição protetiva depois de efetuar o registro da transmissão para o novo proprietário. Se o imóvel ainda não possui matrícula, ambos os atos podem ocorrer simultaneamente, garantindo que já surja na matrícula o registro do bem de família, sem solução de continuidade.

Nesse tema, a frase “imediatamente após” é um ponto crítico típico de cobrança em provas. Bancas podem tentar confundir o candidato, sugerindo que a inscrição pode ser deferida antes da transmissão ou sem matrícula. Mantenha atenção ao detalhe: a inscrição decorre, nunca antecede, o registro da transferência.

Outro aspecto: a menção ao Decreto-Lei nº 3.200/1941 reafirma que esse procedimento especial já estava previsto em norma anterior, mas é a redação atual da Lei nº 6.015/1973 que regula o procedimento completo, alinhando tradição e modernidade do registro de imóveis.

• Foque na expressão “imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula”. Há uma sequência obrigatória.
• A matrícula é condição para qualquer registro sobre imóveis, inclusive a inscrição protetiva de bem de família.
• Cuidado com questões de múltipla escolha que alterem a ordem dos atos ou dispensem a necessidade de matrícula — nesses casos, o erro é flagrante.

Resumo do que você precisa saber: toda vez que o bem de família for instituído no mesmo momento em que ocorre a transferência da propriedade, a inscrição será feita logo depois do registro da transmissão, ou no momento de abertura da matrícula, caso seja a primeira inscrição desse imóvel. Nunca antes. Esse mecanismo reforça a segurança jurídica e evita lacunas na proteção legal do bem de família.

Questões: Transmissão da propriedade com instituição do bem de família

1. (Questão Inédita – Método SID) A inscrição do bem de família pode ser realizada antes do registro da transmissão da propriedade, visando à proteção imediata do imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) Quando um imóvel ainda não possui matrícula, a inscrição do bem de família deve ocorrer no momento em que a matrícula for feita, sem necessidade de registrar previamente a transmissão.
3. (Questão Inédita – Método SID) O instituto do bem de família tem previsão específica, e sua inscrição junto ao registro da propriedade deve ocorrer imediatamente após a transmissão eficaz do imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) Se a transmissão de propriedade ocorrer sem a matrícula do imóvel, ambos os atos, de registro e inscrição do bem de família, devem ser realizados simultaneamente.
5. (Questão Inédita – Método SID) O enunciado da opção de inscrição do bem de família antes da transmissão é aceitável, pois a proteção do imóvel pode ser garantida a qualquer momento durante sua transferência.
6. (Questão Inédita – Método SID) A menção ao Decreto-Lei nº 3.200/1941 na legislação atual sobre o bem de família é irrelevante, pois não influencia o procedimento de inscrição e transmissão do imóvel.

Respostas: Transmissão da propriedade com instituição do bem de família

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A inscrição do bem de família deve ser realizada somente após o registro da transmissão da propriedade, conforme estipulado na lei. Realizar a inscrição antes da transmissão seria incompatível com a lógica de registro imobiliário.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo quando o imóvel não possui matrícula, a inscrição do bem de família só pode ocorrer juntamente com o registro da transmissão de propriedade ou, se for o caso, no momento da matrícula. É a sequência de actos que garante a proteção do bem.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: De acordo com a legislação, a inscrição do bem de família deve acontecer imediatamente após o registro da transmissão, reforçando a proteção do imóvel desde o primeiro momento de sua nova titularidade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: No caso de um imóvel que ainda não possui matrícula, é correto afirmar que a inscrição do bem de família deve ocorrer simultaneamente à matrícula, garantindo a efetividade da proteção desde a transferência.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: É incorreto afirmar que a inscrição pode ocorrer antes da transmissão. A lei determina que a inscrição deve ocorrer apenas após a transmissão da propriedade, garantindo a lógica registral e a proteção legal no tempo adequado.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A referência ao Decreto-Lei nº 3.200/1941 é relevante, pois reafirma que o procedimento de associação entre a inscrição do bem de família e a transmissão foi previsto anteriormente, fundamentando a prática legal atual.

   Técnica SID: PJA

Remição do Imóvel Hipotecado (arts. 266 a 276)

Requisitos para remição

Entender os requisitos para a remição do imóvel hipotecado é essencial para qualquer candidato que queira dominar o tema na Lei de Registros Públicos. A remição ocorre quando o adquirente do imóvel tem interesse em se liberar da hipoteca, propondo pagar o valor devido ao credor. Neste contexto, a literalidade dos artigos é crucial: cada termo e cada condição estabelecida funciona como um filtro que determina quando e como o processo pode ser conduzido.

Observe que a lei exige ações específicas e prazos definidos. O pedido inicial parte do adquirente, que deve demonstrar a intenção de quitar a dívida referente à hipoteca. Não se trata de um procedimento automático: há etapas processuais e a participação de todos os credores envolvidos, com regras para licitação e preferência de lance, além de direitos para o devedor e precauções quando há incapazes. Cada dispositivo deve ser lido com atenção para não confundir as condições de uso, prazos, e procedimentos estabelecidos.

Veja, agora, como a lei estrutura os requisitos, destacando cada trecho normativo relevante:

Art. 266. Para remir o imóvel hipotecado, o adquirente requererá, no prazo legal, a citação dos credores hipotecários propondo, para a remição, no mínimo, o preço por que adquiriu o imóvel.

O ponto de partida está na iniciativa do adquirente. Note o verbo “requererá”: indica a necessidade de um pedido formal ao juízo. Além disso, há o limite do “prazo legal” (que precisa ser observado com atenção em provas). O valor oferecido para a remição nunca pode ser inferior ao preço de aquisição do imóvel — este detalhe é frequentemente cobrado em questões objetivas, testando tanto o conhecimento do procedimento quanto o valor-base.

Art. 267. Se o credor, citado, não se opuser à remição, ou não comparecer, lavrar-se-á termo de pagamento e quitação e o Juiz ordenará, por sentença, o cancelamento de hipoteca.

Parágrafo único. No caso de revelia, consignar-se-á o preço à custa do credor.

Nessa etapa, aparecem outras exigências importantes: o credor precisa ser citado, ou seja, formalmente notificado do pedido. Se ele não se opuser ou não comparecer (revelia), o processo segue com o “termo de pagamento e quitação”. A sentença judicial é obrigatória para o cancelamento da hipoteca. Um detalhe recorrente em exames: sempre que houver revelia, o preço é consignado em favor do credor, que pode levantar posteriormente.

Art. 268. Se o credor, citado, comparecer e impugnar o preço oferecido, o Juiz mandará promover a licitação entre os credores hipotecários, os fiadores e o próprio adquirente, autorizando a venda judicial a quem oferecer maior preço.

§ 1° Na licitação, será preferido, em igualdade de condições, o lanço do adquirente.

§ 2° Na falta de arrematante, o valor será o proposto pelo adquirente.

Agora, imagine que o credor não aceita o valor ofertado. A lei determina a realização da licitação, convocando uma disputa entre “credores hipotecários, fiadores e o próprio adquirente”. Há preferência para o adquirente quando o lance for igual aos demais (detalhe que pode aparecer como pegadinha de banca). Se ninguém aparecer para arrematar, prevalece o valor proposto inicialmente. Este fluxo impõe que a remição nunca será automática caso haja oposição, garantindo igualdade de oportunidade para os envolvidos.

Art. 269. Arrematado o imóvel e depositado, dentro de quarenta e oito (48) horas, o respectivo preço, o Juiz mandará cancelar a hipoteca, sub-rogando-se no produto da venda os direitos do credor hipotecário.

O procedimento segue rigorosamente cronológico: após a arrematação, o prazo para depósito é de apenas 48 horas. O cancelamento da hipoteca só ocorre mediante ordem judicial, e os direitos do credor se sub-rogam no valor alcançado — um mecanismo clássico de proteção creditícia.

Art. 270. Se o credor de segunda hipoteca, embora não vencida a dívida, requerer a remição, juntará o título e certidão da inscrição da anterior e depositará a importância devida ao primeiro credor, pedindo a citação deste para levantar o depósito e a do devedor para dentro do prazo de cinco dias remir a hipoteca, sob pena de ficar o requerente sub-rogado nos direitos creditórios, sem prejuízo dos que lhe couberem em virtude da segunda hipoteca.

Aqui, surge um cenário que exige atenção: o credor de segunda hipoteca (ainda que não vencida) pode tomar a iniciativa de remir a anterior. Ele precisa apresentar título e certidão da hipoteca mais antiga, depositar o valor devido ao primeiro credor, pedir a citação do credor principal e também do devedor — este último terá cinco dias para praticar a remição. Caso não o faça, o credor de segunda hipoteca assume (sub-roga) os direitos do primeiro. Repare que a lei protege tanto o credor inicial quanto quem tem garantia posterior.

Art. 271. Se o devedor não comparecer ou não remir a hipoteca, os autos serão conclusos ao Juiz para julgar por sentença a remição pedida pelo segundo credor.

Art. 272. Se o devedor comparecer e quiser efetuar a remição, notificar-se-á o credor para receber o preço, ficando sem efeito o depósito realizado pelo autor.

Note como a lei prevê os dois desdobramentos possíveis desse pedido: ausência do devedor (juiz decide sobre a remição desejada pelo segundo credor) ou comparecimento com pagamento realizado (a prioridade é do devedor e o depósito anterior perde efeito). Esse detalhamento mostra a ordem de preferência da lei.

Art. 273. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, a remição, que abrangerá a importância das custas e despesas realizadas, não se efetuará antes da primeira praça, nem depois de assinado o auto de arrematação.

Atenção ao momento processual: a remição não poderá acontecer antes da primeira praça ou após a assinatura do auto de arrematação, caso haja execução da hipoteca. Fica claro que existe uma janela específica em que a remição pode ser requerida.

Art. 274. Na remição de hipoteca legal em que haja interesse de incapaz intervirá o Ministério Público.

Sempre que se tratar de remição envolvendo incapazes, a participação do Ministério Público é obrigatória. O objetivo é garantir proteção e fiscalização dos direitos destes interessados e evitar prejuízos.

Art. 275. Das sentenças que julgarem o pedido de remição caberá o recurso de apelação com ambos os efeitos.

É possível recorrer das decisões judiciais que determinam a remição, sendo o recurso dotado de ambos os efeitos. Ou seja: o recurso suspende a execução da decisão e permite nova análise, dando segurança processual para as partes envolvidas.

Art. 276. Não é necessária a remição quando o credor assinar, com o vendedor, escritura de venda do imóvel gravado.

Uma exceção importante ocorre quando o próprio credor concorda e participa da venda do imóvel: nesta hipótese, a remição deixa de ser necessária, pois a venda já regulariza a situação entre as partes.

Dominar cada etapa, prazos e exigências da remição — conforme os requisitos estabelecidos na Lei nº 6.015/1973 — é ferramenta decisiva para evitar erros comuns de leitura em concursos. As bancas frequentemente trocam termos ou invertem ordens que alteram o sentido legal, por isso atenção aos detalhes e ao procedimento correto descrito, passo a passo, em cada artigo.

Questões: Requisitos para remição

1. (Questão Inédita – Método SID) O adquirente de um imóvel hipotecado deve sempre requerer a remição do imóvel, apresentando um pedido formal ao juízo, no prazo legal estabelecido, e o valor proposto para a remição não pode ser inferior ao preço pelo qual adquiriu o imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) Se o credor hipotecário não se opuser à remição, o processo de cancelamento da hipoteca é automático e ocorre independentemente da formalização de um termo de pagamento e quitação.
3. (Questão Inédita – Método SID) Quando o credor tem uma segunda hipoteca, ele pode solicitar a remição da primeira hipoteca, desde que comprove o depósito do valor devido ao credor da primeira hipoteca e solicite a citação deste segundo credor.
4. (Questão Inédita – Método SID) A participação do Ministério Público é obrigatória nas remições que envolvem a defesa de direitos de incapazes, visando a proteção adequada de seus interesses no processo.
5. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento de licitação para o cancelamento da hipoteca deve ocorrer sempre que o credor se opuser ao preço oferecido pelo adquirente, permitindo que todos os credores possam apresentar suas ofertas.
6. (Questão Inédita – Método SID) Caso o devedor compareça e deseja efetuar a remição de uma hipoteca, seu depósito prévio se torna irrelevante, já que o credor deverá ser notificado para receber o preço.

Respostas: Requisitos para remição

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação estabelece que o pedido formal ao juízo e o valor mínimo a ser proposto para a remição devem ser respeitados pelo adquirente, garantindo a legitimidade do procedimento.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois, mesmo em casos de não oposição do credor, a remição requer a formalização de um termo de pagamento e quitação, e uma decisão judicial para que a hipoteca seja cancelada.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O erro da questão encontra-se na citação do segundo credor em vez do primeiro; o credor da segunda hipoteca deve solicitar a citação do credor principal para que ele possa levantar o depósito, considerando que este é o que possui o direito preferencial.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a legislação prevê a intervenção do Ministério Público em situações onde há interesses de incapazes, para assegurar seus direitos e evitar prejuízos.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a remição do imóvel hipotecado requer a realização de uma licitação caso o credor revele oposição ao valor proposto pelo adquirente, garantindo a concorrência entre credores.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A questão é correta; quando o devedor se apresenta para remir a hipoteca, o depósito anteriormente realizado perde o efeito, pois o procedimento segue para a notificação do credor.

   Técnica SID: PJA

Procedimentos judiciais nas remições

A remição do imóvel hipotecado é um tema de importância prática e recorrente em concursos públicos, pois envolve toda a sistemática judicial relativa ao pagamento da dívida pelo adquirente ou por terceiros interessados. Para dominar o assunto, é fundamental compreender como cada passo do procedimento está detalhado nos artigos 266 a 276 da Lei nº 6.015/1973, todos do Capítulo X. Observe com atenção: cada etapa e cada exigência podem se transformar em “pegadinhas” nas provas.

O procedimento começa quando o adquirente do imóvel hipotecado deseja quitar a dívida para liberar o ônus da hipoteca. A lei detalha como deve ser feita essa solicitação, quem deve ser citado, quais prazos devem ser respeitados e como se concretizam pagamentos, julgamentos e cancelamentos do registro, tanto na situação do devedor principal quanto na do credor da segunda hipoteca.

Art. 266. Para remir o imóvel hipotecado, o adquirente requererá, no prazo legal, a citação dos credores hipotecários propondo, para a remição, no mínimo, o preço por que adquiriu o imóvel.

O ponto de partida é o requerimento do adquirente. Ele precisa pedir, dentro do prazo legal, a citação dos credores hipotecários, já determinando um valor mínimo: o preço de aquisição do imóvel. Esse detalhe — “no mínimo, o preço por que adquiriu” — costuma ser exigido nas provas exatamente como está no texto.

Art. 267. Se o credor, citado, não se opuser à remição, ou não comparecer, lavrar-se-á termo de pagamento e quitação e o Juiz ordenará, por sentença, o cancelamento de hipoteca.

Parágrafo único. No caso de revelia, consignar-se-á o preço à custa do credor.

Se o credor hipotecário, depois de citado, não manifesta oposição nem comparece ao processo, ocorre o que a lei chama de revelia. Lembre-se desse termo! Nesses casos, o juiz ordena por sentença o cancelamento da hipoteca, sendo necessário consignar o valor do preço à disposição do credor — e esse custo é bancado por quem ficou inerte. O termo de pagamento e quitação é lavrado, consolidando a transitividade do domínio livre de ônus.

Art. 268. Se o credor, citado, comparecer e impugnar o preço oferecido, o Juiz mandará promover a licitação entre os credores hipotecários, os fiadores e o próprio adquirente, autorizando a venda judicial a quem oferecer maior preço.

§ 1° Na licitação, será preferido, em igualdade de condições, o lanço do adquirente.

§ 2° Na falta de arrematante, o valor será o proposto pelo adquirente.

Diferentemente do cenário anterior, se o credor contestar o preço, abre-se a possibilidade de licitação. Todos os credores hipotecários, fiadores e o adquirente participam da disputa, onde será aceito o maior lance pela compra do imóvel. Importantíssimo: se houver empate, o lanço do adquirente tem preferência. E, se ninguém der um lance superior, vale aquilo que o adquirente já ofereceu. Esses pontos são tradicionais em questões que pedem comparação entre dispositivos.

Art. 269. Arrematado o imóvel e depositado, dentro de quarenta e oito (48) horas, o respectivo preço, o Juiz mandará cancelar a hipoteca, sub-rogando-se no produto da venda os direitos do credor hipotecário.

Após a arrematação em licitação, o depósito do preço deve ocorrer em 48 horas. O juiz determina o cancelamento da hipoteca, e o valor obtido na venda passa a garantir os direitos do credor hipotecário. Esse mecanismo protege o credor, transferindo a garantia para o produto da venda, e não mais para o imóvel em si.

Art. 270. Se o credor de segunda hipoteca, embora não vencida a dívida, requerer a remição, juntará o título e certidão da inscrição da anterior e depositará a importância devida ao primeiro credor, pedindo a citação deste para levantar o depósito e a do devedor para dentro do prazo de cinco dias remir a hipoteca, sob pena de ficar o requerente sub-rogado nos direitos creditórios, sem prejuízo dos que lhe couberem em virtude da segunda hipoteca.

O procedimento também abrange situações em que existe mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel. O credor da segunda hipoteca pode requerer a remição antes mesmo do vencimento da dívida, desde que cumpra certas exigências: apresentar o próprio título, certidão da inscrição anterior e depositar o valor ao primeiro credor. Também será feita a citação do devedor, que tem cinco dias para exercer o direito de remição — preste atenção a esse prazo.

Art. 271. Se o devedor não comparecer ou não remir a hipoteca, os autos serão conclusos ao Juiz para julgar por sentença a remição pedida pelo segundo credor.

Caso o devedor não exerça seu direito de remição no prazo, o pedido do credor da segunda hipoteca é decidido pelo juiz mediante sentença. Aqui, o silêncio do devedor não impede o processo: o procedimento avança e pode finalizar a remição por decisão judicial.

Art. 272. Se o devedor comparecer e quiser efetuar a remição, notificar-se-á o credor para receber o preço, ficando sem efeito o depósito realizado pelo autor.

Se o devedor aparecer e decidir ele mesmo quitar o valor, o credor será notificado para receber a quantia. O depósito inicial feito pelo segundo credor perde o efeito. Essa inversão é fundamental: quem paga é quem exerce, de fato, o direito à remição, reafirmando a prioridade do devedor.

Art. 273. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, a remição, que abrangerá a importância das custas e despesas realizadas, não se efetuará antes da primeira praça, nem depois de assinado o auto de arrematação.

A remição também tem limites temporais se o primeiro credor já estiver promovendo a execução hipotecária. Ela só pode ser feita depois da primeira praça (o primeiro leilão) e antes da assinatura do auto de arrematação. Isso evita conflitos e protege o procedimento de expropriação judicial do imóvel.

Art. 274. Na remição de hipoteca legal em que haja interesse de incapaz intervirá o Ministério Público.

Quando o imóvel envolvido está em nome de pessoa considerada incapaz (por exemplo, menor de idade), a presença do Ministério Público é obrigatória no procedimento, para garantir que os direitos desse interessado vulnerável sejam corretamente preservados.

Art. 275. Das sentenças que julgarem o pedido de remição caberá o recurso de apelação com ambos os efeitos.

Qualquer sentença que decida sobre remição é passível de recurso, no caso, apelação. Aqui, fique atento: a apelação possui ambos os efeitos (devolutivo e suspensivo), ou seja, tanto permite novo julgamento como suspende os efeitos da decisão enquanto não houver julgamento definitivo do recurso.

Art. 276. Não é necessária a remição quando o credor assinar, com o vendedor, escritura de venda do imóvel gravado.

Por fim, há uma exceção importante: se o próprio credor hipotecário participar da escritura de venda como parte, a remição perde o sentido, pois a anuência do credor já está expressa no ato da venda do imóvel hipotecado. Ou seja, a dívida será resolvida diretamente entre vendedor e credor naquele mesmo título.

O domínio literal desses dispositivos permite identificar rapidamente as etapas do procedimento, reconhecer quem é legitimado a requerer, em que momento a remição é possível, quais os prazos e como cada decisão é formalizada. Atenção a detalhes como prazos, preferência de lanço, obrigatoriedade de intervenções e hipóteses de apelação — são recorrentes em provas e essenciais para não errar por pequenas distrações.

Questões: Procedimentos judiciais nas remições

1. (Questão Inédita – Método SID) Para requerer a remição de um imóvel hipotecado, o adquirente deve solicitar, dentro do prazo legal, a citação dos credores hipotecários, assegurando que o valor proposto não seja inferior ao preço de aquisição do imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) Se o credor hipotecário comparece ao processo e contesta o preço oferecido para remição, não haverá licitação entre os credores, pois a remição é um direito exclusivo do adquirente.
3. (Questão Inédita – Método SID) A presença do Ministério Público é obrigatória no processo de remição se o imóvel for de um incapaz, assegurando a proteção dos direitos do interessado.
4. (Questão Inédita – Método SID) Se, em uma remição, a escritura de venda do imóvel é assinada pelo credor junto com o vendedor, a remição se torna desnecessária porque a anuência do credor já foi expressa.
5. (Questão Inédita – Método SID) Ao solicitar a remição, caso o advogado do segundo credor não cumpra os trâmites legais, o devedor não poderá realizar a remição por conta própria, pois o seu direito fica bloqueado.
6. (Questão Inédita – Método SID) O depositário do preço na remição do imóvel hipotecado deve efetuar o pagamento dentro do prazo de 72 horas após a arrematação para que o juiz ordene o cancelamento da hipoteca.

Respostas: Procedimentos judiciais nas remições

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O adquirente tem a obrigação de indicar no requerimento que o valor mínimo proposto para a remição deve ser ao menos o preço que pagou pelo imóvel, conforme estipulado na legislação pertinente.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Quando o credor contesta o preço, a legislação determina que seja realizada uma licitação entre os credores hipotecários, fiadores e o próprio adquirente, onde será aceito o maior lance, evidenciando que a remição não é um direito exclusivo se há contestação.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece que, nos casos em que o imóvel pertence a uma pessoa considerada incapaz, a intervenção do Ministério Público é necessária para garantir adequadamente os direitos dessa pessoa durante o procedimento de remição.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: De fato, a participação do credor na escritura de venda do imóvel implica na resolução da dívida diretamente no ato de venda, tornando a remição do imóvel inaplicável na situação descrita.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O devedor tem o direito de remir a hipoteca mesmo que o segundo credor não cumpra com as exigências legais. O prazo para a remoção da hipoteca é seu, independentemente da inércia do credor, assegurando assim a proteção do direito do devedor.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O prazo correto para o depósito do preço, após a arrematação em licitação, é de 48 horas, e não 72 horas, conforme determina a legislação pertinente. O descumprimento desse prazo pode resultar em complicações no processo.

   Técnica SID: PJA

Participação do Ministério Público

A remição do imóvel hipotecado está prevista nos arts. 266 a 276 da Lei nº 6.015/1973. Em situações que envolvem incapazes — pessoas que não têm plena capacidade de exercer seus direitos, como menores de idade ou pessoas interditadas —, a lei determina uma participação obrigatória do Ministério Público, reforçando a proteção desses sujeitos nos atos de remição judicial.

O Ministério Público atua como fiscal da lei, garantindo que todos os procedimentos respeitem o interesse do incapaz e a legalidade dos atos. Observe o dispositivo legal abaixo, especialmente as palavras “intervirá o Ministério Público”, pois a presença do órgão é uma condição essencial nessas hipóteses.

Art. 274. Na remição de hipoteca legal em que haja interesse de incapaz intervirá o Ministério Público. (Renumerado do art. 275, pela Lei nº 6.216, de 1975)

A expressão “remição de hipoteca legal em que haja interesse de incapaz” exige atenção. A remição ocorre quando alguém paga o valor da dívida hipotecária para liberar o imóvel da garantia, e pode envolver diretamente interesses de pessoas incapazes. Nesses casos, o Ministério Público não é mero observador: ele precisa ser formalmente parte do processo para fiscalizar se o resultado é o mais adequado do ponto de vista jurídico e social.

Imagine um cenário em que um imóvel hipotecado pertence em parte a uma criança e seus interesses podem ser impactados por decisões judiciais de remição. Nesse contexto, a lei obriga a atuação do Ministério Público, mesmo que não haja discordância aparente entre as demais partes envolvidas. Isso traz segurança extra para o processo e preserva direitos fundamentais.

No estudo para concursos, repare na literalidade: o verbo “intervirá” é imperativo, não facultativo. Qualquer ato judicial de remição sem a presença do Ministério Público, quando houver incapaz interessado, pode ser considerado nulo ou anulável, pois fere um requisito essencial do procedimento.

Esse detalhe costuma ser ponto de pegadinha em provas. Bancas podem tentar confundir afirmando que a participação do Ministério Público é “facultativa” ou “a critério do juiz”, algo incorreto, pois o texto legal impõe sua intervenção sempre que houver incapaz interessado.

Resumindo: o art. 274 reforça a proteção dos vulneráveis e exige que o Ministério Público intervenha obrigatoriamente sempre que o procedimento de remição de hipoteca legal envolver seus interesses. Ficar atento a esse ponto é decisivo para não errar questões que exijam reconhecimento literal ou substituam termos-chave. Fica tranquilo, isso costuma aparecer em alternativas que trocam palavras como “deverá” por “poderá” ou omitem o Ministério Público completamente— esteja sempre alerta a esses detalhes na hora da prova!

Questões: Participação do Ministério Público

1. (Questão Inédita – Método SID) A participação do Ministério Público é imprescindível em processos de remição de hipoteca legal que envolvem interesses de incapazes, com a função de assegurar que os direitos dessas pessoas sejam respeitados.
2. (Questão Inédita – Método SID) A remição de um imóvel hipotecado pode ocorrer sem a intervenção do Ministério Público, se as partes envolvidas estiverem de acordo e não houver conflito de interesses.
3. (Questão Inédita – Método SID) O verbo ‘intervirá’ no contexto da remição de hipoteca legal envolvendo incapaz indica que a participação do Ministério Público é uma condição essencial, não uma faculdade do juiz.
4. (Questão Inédita – Método SID) Mesmo que as partes em um processo de remição de hipoteca legal concordem com os termos, a ausência do Ministério Público pode levar à nulidade do ato judicial se houver interesses de incapazes envolvidos.
5. (Questão Inédita – Método SID) A expressão ‘remição de hipoteca legal’ refere-se ao pagamento da dívida por parte do proprietário do imóvel, independentemente de qualquer limite imposto sobre as pessoas que podem ser interessadas no ato.
6. (Questão Inédita – Método SID) A atuação do Ministério Público na remição de hipoteca legal envolve apenas a fiscalização do cumprimento das leis, sem a necessidade de se tornar parte no processo.

Respostas: Participação do Ministério Público

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A atuação do Ministério Público nesses casos é obrigatória, pois ele age como fiscal da lei, garantindo a proteção dos direitos dos incapazes durante o processo de remição. Isso reforça a necessidade de acompanhamento jurídico adequado para os vulneráveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei exige a intervenção do Ministério Público em toda remição onde haja interesse de incapaz, independentemente de haver ou não discordância entre as partes. A ausência de sua participação torna o ato judicial nulo ou anulável.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O uso do verbo ‘intervirá’ reforça a obrigatoriedade da presença do Ministério Público na remição que envolva incapazes, o que é fundamental para garantir a proteção dos direitos dos vulneráveis ao longo do processo.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A presença do Ministério Público é um requisito essencial. Qualquer remição que envolva interesses de incapazes em que o Ministério Público não esteja presente pode ser considerada nula ou anulável pela falta da garantia de proteção jurídica necessária.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A remição de hipoteca legal que envolve interesses de incapazes requer a participação do Ministério Público, assegurando que os direitos dos vulneráveis sejam respeitados, o que não pode ser ignorado no ato de remição.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O Ministério Público de fato deve intervir formalmente no processo, atuando como parte para garantir que as regras e direitos relacionados aos incapazes sejam respeitados de forma adequada.

   Técnica SID: PJA

Sentenças e recursos na remição de hipoteca

Ao estudar o procedimento de remição do imóvel hipotecado, é imprescindível compreender como a lei disciplina as decisões judiciais e as possibilidades de recurso nessa matéria. A Lei nº 6.015/1973 destina dispositivos específicos para tratar de sentenças e recursos, trazendo caminhos claros sobre quem pode recorrer e em que condições. Uma leitura atenta revela pontos que frequentemente confundem candidatos — principalmente quanto ao efeito do recurso de apelação nessas decisões.

Observe que, após o trâmite judicial para a remição (pagamento da dívida pelo adquirente para liberar o imóvel), cabe sentença que pode ser favorável ou contrária ao pedido. O artigo citado detalha a fase recursal específica e não menciona outras formas de impugnação.

Art. 275. Das sentenças que julgarem o pedido de remição caberá o recurso de apelação com ambos os efeitos. (Renumerado do art. 276, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Sublinhe: “caberá o recurso de apelação com ambos os efeitos”. Isso significa que, após a sentença decidir sobre o pedido de remição, qualquer das partes pode interpor apelação — não havendo restrição à legitimidade.

O termo “ambos os efeitos” é uma ordem literal da lei. No processo civil, apelação normalmente tem efeito devolutivo (remete o exame do caso à instância superior) e pode ter ou não o efeito suspensivo (impede a imediata execução da sentença). O artigo 275 impõe a concessão dos dois efeitos. Assim, até o julgamento do recurso, a decisão tomada não poderá ser executada, trazendo ao recorrente uma salvaguarda poderosa.

Pense num cenário: o adquirente do imóvel teve seu pedido de remição negado. Ao apelar, a decisão não poderá produzir efeitos enquanto a instância superior não julgar o caso. O mesmo vale na hipótese de deferimento do pedido — a apelação do credor também terá força para impedir qualquer alteração, até que o julgamento do recurso ocorra.

Fique atento à expressão exata do artigo. Na prática de concurso, Bancas podem fazer trocas como “caberá o recurso de apelação somente no efeito devolutivo” ou “caberá agravo de instrumento” — o texto literal não deixa dúvidas: é apelação, com ambos os efeitos.

Essa literalidade é um dos detalhes-chave para não cair em pegadinhas. Questões podem, por exemplo, inverter a ordem dos efeitos, omitir a expressão, ou confundir o recurso cabível. Grave a redação: sentença que julgar pedido de remição admite apelação com efeito devolutivo e suspensivo simultaneamente.

O artigo não faz ressalvas quanto ao prazo ou à fundamentação, limitando-se a indicar o “recurso de apelação com ambos os efeitos”. Situações processuais específicas (intimação, contagem de prazo, possibilidade de retratação) são regidas pelo Código de Processo Civil, mas aqui, a modalidade, o cabimento e o efeito da apelação estão definidos de modo objetivo.

Um detalhe relevante é que esse artigo não exige caução, depósito prévio ou requerimentos complementares para concessão do efeito suspensivo — ao contrário, considera-o padrão neste tipo de decisão.

• Dica de didática SID (Técnica de Reconhecimento Conceitual – TRC): Quando analisar questões sobre recurso em remição de hipoteca, procure pelo termo “apelação” e confira se o enunciado assegura “ambos os efeitos”. Trocas nesses termos quase sempre indicam resposta errada nas provas.

Para fixar: a decisão judicial — favorável ou não à remição — não será imediatamente aplicada se houver apelação. Essa garantia protege as partes de mudanças apressadas no registro do imóvel, até análise final do Tribunal.

Lembre-se: a literalidade do artigo 275 é sua principal aliada para acertos em prova, especialmente diante de alternativas que subvertam ou omitam os efeitos do recurso.

Questões: Sentenças e recursos na remição de hipoteca

1. (Questão Inédita – Método SID) Após a decisão sobre o pedido de remição, a parte que se sentir prejudicada pode interpor apelação, que possui apenas efeito devolutivo, sem impedir a execução da sentença.
2. (Questão Inédita – Método SID) Em um processo de remição, após a negativa do pedido, a parte requerente poderá interpor apelação e o efeito suspensivo será sempre condicionado à apresentação de caução.
3. (Questão Inédita – Método SID) O artigo sobre a remição do imóvel hipotecado não faz qualquer menção ao cabimento do recurso de embargos de declaração, limitando-se a tratar do recurso de apelação.
4. (Questão Inédita – Método SID) Mesmo se a decisão sobre o pedido de remição for favorável, a parte contrária poderá interpor apelação, que terá o efeito de suspender a execução da sentença até o julgamento do recurso.
5. (Questão Inédita – Método SID) A remição de hipoteca garante que nenhuma das partes pode recorrer da decisão judicial, independentemente do resultado favorável ou não.
6. (Questão Inédita – Método SID) Em caso de indeferimento do pedido de remição, a parte poderá recorrer, e a apelação terá tanto efeito devolutivo quanto o efeito suspensivo, impedindo a execução até análise superior.

Respostas: Sentenças e recursos na remição de hipoteca

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A apelação interposta contra a decisão que julgar o pedido de remição possui ambos os efeitos, ou seja, efeito devolutivo e efeito suspensivo, impedindo a execução da sentença até que o recurso seja julgado.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A apelação referente à remição tem efeito suspensivo padrão e não exige caução ou depósito prévio, conforme definido pela legislação. Portanto, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O conteúdo analisado define especificamente que caberá apenas recurso de apelação para as sentenças que julgarem o pedido de remição, não mencionando outros recursos como embargos de declaração.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A normativa estabelece que qualquer parte pode interpor apelação, independentemente de ser o adquirente ou o credor, e essa apelação suspende a execução da decisão até que o recurso seja julgado.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O recurso de apelação é cabível para ambas as partes, independentemente do resultado da decisão sobre o pedido de remição, permitindo que a parte que se sentir prejudicada possa contestar a decisão.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Essa afirmativa está correta, pois a apelação interposta tem ambos os efeitos, evitando a execução imediata da decisão que indeferiu o pedido de remição até sua análise pela instância superior.

   Técnica SID: PJA

Registro Torrens: procedimentos e requisitos (arts. 277 a 288)

Pedidos de inscrição no Registro Torrens

O Registro Torrens, previsto na Lei nº 6.015/1973, proporciona um sistema especial de inscrição de imóveis rurais, distinto do registro geral imobiliário tradicional. A compreensão dos dispositivos sobre pedidos de inscrição é essencial, pois bancos examinadores costumam cobrar detalhes procedimentais e documentais, exigindo leitura atenta dos requisitos legais.

Ao estudar os artigos 277 a 288, foque especialmente na ordem das etapas, nos documentos obrigatórios para o pedido e nos direitos de oposição e defesa das partes interessadas. O segredo para não errar em provas está nas pequenas palavras e nas exigências formais que qualquer descuido pode invalidar no mundo prático e no gabarito.

Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará o requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos de ser despachado.

O ponto inicial do processo é a apresentação do requerimento pelo interessado, sempre acompanhado dos documentos pertinentes. O oficial do registro atua como filtro: ele deve protocolar, autuar e—antes de qualquer despacho—fazer a verificação das condições do pedido. “Verificar se o pedido se acha em termos de ser despachado” significa checar se todos os documentos obrigatórios estão presentes e se não há falha formal. É um controle de legalidade.

Os documentos exigidos na fase inicial são especificados no artigo seguinte. Não há margem para interpretação livre – todos os itens elencados devem ser apresentados, e bancas podem cobrar literalmente a ordem, a quantidade e a natureza desses documentos.

Art. 278. O requerimento será instruído com:

I – os documentos comprobatórios do domínio do requerente;
II – a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;
III – o memorial de que constem os encargos do imóvel, os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências;
IV – a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

Veja como o artigo detalha cada documento:

• Documentos comprobatórios do domínio: demonstram a origem legítima da propriedade em nome do requerente. Nenhum registro avança sem essa prova.
• Prova de atos modificadores ou limitadores da propriedade: é necessário exibir documentos que apontem, por exemplo, usufruto, hipoteca, servidão ou outros ônus.
• Memorial descritivo: precisa trazer encargos do imóvel, nome de ocupantes, confrontantes e quaisquer interessados, além dos respectivos endereços. Não pode faltar nenhum desses elementos.
• Planta do imóvel: a escala é legalmente fixada entre 1/500 e 1/5.000. Atenção: valores fora desse intervalo invalidam a exigência do artigo.

Muitos alunos erram, nas provas, porque subestimam o peso das expressões “comprobatórios”, “quaisquer atos”, ou esquecem a exigência de identificação de todos os interessados. Lembre-se de que basta a ausência de um detalhe para invalidar o pedido.

§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:
a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;
b) a planta será orientada segundo o meridiano do lugar, determinada a declinação magnética;
c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta geral cadastral.
§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.

Essas regras técnicas são um dos pontos altos do detalhamento legal: a planta deve ser elaborada com instrumentos precisos, orientada geograficamente, incluindo marcos resistentes, para integração futura às cartas cadastrais. As cadernetas de campo e o memorial devem ser autenticados pelo profissional responsável (agrimensor).

Observe, por exemplo, que o termo “autenticadas pelo agrimensor” é literal, e nenhuma cópia sem essa validação será aceita. É como se a lei já prevenisse dúvidas técnicas e fraudes documentais. Se cair na prova a expressão de que basta “assinatura”, desconfie: a lei exige autenticação.

Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.

Aqui surge uma condição absoluta: se houver hipoteca ou outro ônus real lançado sobre o imóvel, o consentimento expresso do titular desse direito é requisito inafastável. Note o termo “expresso” – não admite presunção ou consentimento tácito.

Em provas, tome cuidado com pegadinhas do tipo: “o registro poderá ser feito desde que o credor hipotecário não se oponha expressamente”. Isso está incorreto: a lei fala em consentimento expresso, ou seja, manifestação ativa e formal.

Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a exigência do oficial, este suscitará dúvida.

O artigo descreve o caminho diante de irregularidades: o oficial pode dar 30 dias para regularização. Caso haja discordância do requerente em relação à exigência feita, surge o procedimento de dúvida registral, que vai a juízo. Atenção ao detalhe: só após esse diálogo e prazo é que, se o conflito se mantiver, o oficial suscita dúvida—o que pode cair no estilo “passo a passo” nas questões objetivas.

Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.

Superada a fase inicial, na qual o oficial verifica a regularidade e concede prazo para ajuste (se necessário), estando “em termos” ou seja, com tudo regular, o pedido segue obrigatoriamente à apreciação do Poder Judiciário. Isso garante controle judicial nos registros Torrens, ponto forte para questões doutrinárias e objetivas.

Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.

Nesse estágio, o juiz examina os documentos e, considerando adequados para justificar o domínio, determina a publicação do edital. Observe o rigor: o edital deve ser publicado (1) uma vez no órgão oficial do Estado e (2) três vezes na imprensa local (se houver). Além disso, o prazo mínimo para oposição é de 2 meses e máximo de 4 meses a partir da publicação.

Dois pontos muito explorados em concursos: a obrigação de publicar no órgão oficial e na imprensa local (se houver) e o intervalo exato de prazo para oposição. Uma leitura distraída sobre a quantidade ou os locais dessas publicações costuma causar erro.

Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas.

A lei ainda reforça que pessoas envolvidas ou apontadas no memorial (ocupantes, confrontantes, outros interessados) precisam ser notificadas às expensas do requerente. Ou seja, não é só a publicidade via edital: existe um dever de comunicação direta a terceiros indicados, o que também serve de proteção jurídica contra registros clandestinos.

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.

Independentemente das condições do caso, a oitiva do Ministério Público é etapa obrigatória. O MP tem o papel de resguardar o interesse público, podendo impugnar o registro se não houver “prova completa do domínio” ou “preterição de outra formalidade legal”. Muitas bancas gostam de perguntar se o MP só age em casos específicos, mas a lei é clara: oitiva sempre.

Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.

§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.
§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

O artigo regula o direito de contestação. Após os editais, terceiros poderão apresentar oposição no prazo de 15 dias. O conteúdo dessa contestação é claramente pautado: identificação do réu, descrição exata do imóvel, direitos e títulos que embasam o pedido. Caso não haja oposição nem impugnação do MP, o juiz determina a inscrição automática, sujeitando o imóvel ao regime do Registro Torrens.

Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.

Se existir oposição ou impugnação, abre-se a via do processo ordinário – ou seja, a via judicial comum, com produção regular de provas. Nessa hipótese, a prenotação (reserva do pedido) é cancelada por ordem judicial, para que não se mantenha uma espécie de “pré-registro” sem a devida solução da controvérsia.

Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com ambos os efeitos.

A sentença proferida admite recurso de apelação com efeito devolutivo e suspensivo (“com ambos os efeitos”). Isso significa que a execução da decisão depende do julgamento do recurso, protegendo o interesse das partes envolvidas até a solução final em segunda instância.

Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartório a documentação autuada.

Por fim, apenas após o trânsito em julgado da sentença que autorizou o registro é que o oficial procederá à inscrição definitiva. Atenção ao termo “arquivando em cartório a documentação autuada”: toda a documentação do processo precisa ficar registrada, garantindo a segurança jurídica e a rastreabilidade desse procedimento.

Questões: Pedidos de inscrição no Registro Torrens

1. (Questão Inédita – Método SID) O Registro Torrens é um sistema jurídico que deve seguir rigorosamente as normas estabelecidas, onde a apresentação dos documentos comprobatórios é uma etapa fundamental para o registro do imóvel. Portanto, a ausência desses documentos impossibilita a continuidade do processo de inscrição.
2. (Questão Inédita – Método SID) O requerente de um imóvel com hipoteca ou ônus deve obter o consentimento tácito do credor hipotecário para que o registro seja aceito no Registro Torrens.
3. (Questão Inédita – Método SID) Os documentos exigidos para a instrução do requerimento de inscrição no Registro Torrens incluem o memorial descritivo que deve conter, entre outros, os nomes e as residências dos ocupantes, confrontantes e quaisquer interessados do imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) O juiz deve publicar o edital do requerimento de registro após a análise dos documentos, mas não é necessário que sejam notificados outros interessados, uma vez que o edital cumpre a função de publicidade do pedido.
5. (Questão Inédita – Método SID) O requerente de registro no sistema Torrens terá o pedido indeferido se o oficial encontrar irregularidades nos documentos e não apresentar um prazo para regularização.
6. (Questão Inédita – Método SID) A sentença que indeferir o pedido de registro no sistema Torrens gera automaticamente a possibilidade de recurso de apelação, independentemente do motivo da negativa.

Respostas: Pedidos de inscrição no Registro Torrens

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A ausência de documentos comprobatórios do domínio impede qualquer registro no sistema Torrens, pois a legalidade da propriedade é verificada na fase inicial de análise do pedido.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O consentimento expresso do credor hipotecário é absolutamente necessário para o registro de imóveis que possuam ônus. O consentimento tácito não é suficiente nem aceito pela norma.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O memorial descritivo é uma exigência legal que deve incluir informações sobre os ocupantes e confrontantes, assim como seus endereços, sendo fundamental para o tramitar do pedido de registro.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: É necessário notificar os terceiros indicados no memorial descritivo, além da publicidade do edital, garantindo assim a proteção jurídica e a possibilidade de contestação por partes interessadas.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: O oficial tem a obrigação de conceder um prazo para que o requerente regularize as irregularidades encontradas nos documentos. Se não houver prazo, o pedido não poderá prosseguir.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma prevê que da sentença que não deferir o pedido de registro cabe recurso de apelação com ambos os efeitos, garantindo assim a proteção dos interesses do requerente.

   Técnica SID: SCP

Documentação obrigatória e formalidades

O procedimento do Registro Torrens exige uma atenção minuciosa quanto à documentação e às etapas formais, já que qualquer omissão implica a recusa do registro ou diligência para regularização. Toda a etapa começa com a apresentação do requerimento ao oficial, acompanhada de documentos que comprovem a cadeia dominial e a situação fática do imóvel. É fundamental observar, ponto a ponto, o que a lei exige, sem esquecer nenhum dos itens previstos.

O texto normativo detalha a lista de documentos obrigatórios e ainda especifica como deve ser feita a apresentação de planta e memorial, incluindo os instrumentos técnicos a serem utilizados. Veja a literalidade dos artigos:

Art. 278. O requerimento será instruído com: (Renumerado do art. 279, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – os documentos comprobatórios do domínio do requerente;

II – a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;

III – o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências;

IV – a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

O inciso I exige “documentos comprobatórios do domínio do requerente”. Pense nisso como o ponto de partida: não basta alegar propriedade, é preciso provar, apresentando títulos como escrituras, registros prévios e qualquer documento útil à demonstração da posse autorizada.

O inciso II amplia essa exigência ao determinar que sejam apresentadas provas de “atos que modifiquem ou limitem a propriedade”, como servidões, usufrutos, hipotecas ou outras restrições. O aluno precisa ficar atento a este detalhe: se existirem ônus, todos devem ser provados documentalmente junto ao requerimento.

No inciso III, exige-se o “memorial”, documento detalhado e minucioso, contendo a lista de encargos do imóvel, nomes e residências de ocupantes e confrontantes, além de quaisquer interessados. O objetivo é permitir a perfeita identificação do imóvel na sua totalidade e o conhecimento completo de quem possa ter algum direito sobre ele.

O inciso IV apresenta uma peculiaridade técnica: a planta do imóvel deve obedecer a uma escala específica, que varia de 1:500 até 1:5.000. A precisão desse documento é condição essencial para o Registro Torrens, pois vai definir juridicamente os limites do imóvel.

§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:

a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;

b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética;

c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta geral cadastral.

O § 1º detalha aspectos técnicos indispensáveis à elaboração da planta. O uso de goniômetros ou instrumentos de precisão garante medidas confiáveis. O aluno não pode se descuidar: questões objetivas costumam tentar enganar aqui, trocando “mediano do lugar” por outras expressões. Repare também na obrigatoriedade de identificação magnética e de marcos de referência, critérios que asseguram futuramente o reconhecimento dos limites do imóvel.

§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.

O § 2º consolida o pacote documental: à planta devem ser anexados, obrigatoriamente, o memorial descritivo e “cadernetas das operações de campo”, ambos autenticados por profissional habilitado. Ou seja, não basta uma representação gráfica; é preciso também comprovar tecnicamente as medições realizadas, com respaldo do agrimensor.

O aluno que memoriza só o artigo principal tende a esquecer esses detalhes que estão no parágrafo — e é aí que as bancas buscam o “erro clássico” de concurso.

Cumprida toda essa fase documental, o oficial só pode prosseguir se todos os itens estiverem corretos. Se houver irregularidade ou pendência na documentação apresentada, veja o que a Lei determina:

Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a exigência do oficial, este suscitará dúvida.

O artigo 280 deixa claro que a regularização de pendências é direito do interessado, que tem trinta dias para corrigir ou complementar os documentos. Perceba que, em caso de discordância com a exigência feita pelo oficial, o caminho para o interessado é a “dúvida registral”. Este procedimento será remetido ao juízo competente, tornando a discussão judicializada.

Caso o pedido esteja em conformidade, o próximo passo segue a formalidade do encaminhamento ao juízo:

Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.

Aqui, a formalidade do despacho judicial entra em cena. O oficial não decide sozinho: se julgar que toda documentação está correta, faz o encaminhamento ao juiz, que passa a ser responsável pelo próximo ato decisório. Ou seja, o pedido só avança para fase seguinte depois de validado judicialmente.

O detalhamento rigoroso da documentação exigida no procedimento de Registro Torrens tem motivo simples: evitar dúvidas e disputas quanto à titularidade, aos limites e às possíveis restrições incidentes sobre o imóvel. Na preparação para concursos, acostume-se a verificar cada termo e cada inciso, comparando possíveis pegadinhas de troca de palavras ou de inversão de conceitos. Questões sobre quais documentos integram o pacote obrigatório, ou sobre detalhes técnicos da planta e memorial, são frequentes e cobram exatamente essa atenção ao texto literal da lei.

Questões: Documentação obrigatória e formalidades

1. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento de Registro Torrens exige que o requerente apresente, juntamente com o pedido, provas documentais que liberam a propriedade, como escrituras e registros anteriores, sem exceção.
2. (Questão Inédita – Método SID) A planta do imóvel, para o registro, precisa ser elaborada seguindo uma escala que deve variar apenas entre 1:1.000 e 1:2.000 metros.
3. (Questão Inédita – Método SID) O memorial exigido no Registro Torrens deve incluir informações sobre as condições do imóvel, como nomes dos ocupantes e confrontantes, bem como a descrição de encargos associados.
4. (Questão Inédita – Método SID) No procedimento de Registro Torrens, caso o oficial identifique irregularidades na documentação apresentada, ele deve automaticamente indeferir o pedido de registro.
5. (Questão Inédita – Método SID) As operações de campo realizadas para a elaboração da planta devem ser acompanhadas por cadernetas autenticadas pelo profissional responsável, assegurando a precisão técnica das medições.
6. (Questão Inédita – Método SID) O processo de Registro Torrens pode avançar para a próxima fase apenas após o oficial ter analisado e considerado a documentação do pedido adequada e quanto a isso, não é necessária qualquer apreciação judicial.

Respostas: Documentação obrigatória e formalidades

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O requerente deve apresentar documentos que comprovem o domínio, mas não se limita apenas a escrituras e registros anteriores, pois também pode incluir outros documentos que ajudem a demonstrar a posse autorizada. Portanto, a afirmação é incorreta por restringir a natureza dos documentos exigidos.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A planta do imóvel deve obedecer a uma escala que varia de 1:500 a 1:5.000 metros, e não apenas entre 1:1.000 e 1:2.000. Portanto, a afirmação é inconsistente com os requisitos estabelecidos para o registro.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O memorial realmente deve conter informações detalhadas, incluindo encargos do imóvel, identificando os ocupantes e confrontantes, permitindo assim uma completa identificação do imóvel e seus direitos associados, conforme previsto na legislação.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Se o oficial considerar irregular a documentação, ele pode conceder um prazo de trinta dias para que o interessado regularize o pedido, sendo esta uma oportunidade para correção, e não um indeferimento automático.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei estabelece que as cadernetas das operações de campo devem ser autenticadas pelo agrimensor, garantindo a precisão das medições realizadas, o que reflete a importância do respaldo técnico na elaboração da planta.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O pedido deve ser encaminhado ao juízo para despacho, o que implica que a análise judicial é parte necessária do processo, não sendo suficiente apenas a validação do oficial. Portanto, a afirmação está incorreta.

   Técnica SID: PJA

Hipoteca e ônus no processo de registro

No procedimento do Registro Torrens, um dos pontos mais delicados é o tratamento dos imóveis que possuem hipoteca ou outro ônus real. A lei traz uma regra clara: antes que esse tipo de imóvel seja admitido ao registro Torrens, é indispensável o consentimento expresso do credor hipotecário ou daquele em favor de quem o ônus foi instituído. Esse cuidado especial previne que direitos de terceiros sejam prejudicados ou ignorados quando o domínio é submetido a esse regime.

O texto legal exige literalmente esse consentimento, tornando-o elemento indispensável e impeditivo caso falte. Isso vale para qualquer tipo de ônus real, não só hipoteca, como por exemplo alienações fiduciárias, usufrutos, ou servidões. O examinador pode testar o candidato justamente na substituição da palavra “consentimento expresso”, por termos mais flexíveis, ou sugerir que é possível o registro sem essa anuência, o que seria incorreto.

Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.

O termo “não será admitido” enfatiza a natureza impeditiva da ausência desse consentimento. Não se trata de uma providência posterior ou de uma exigência suplementar, mas sim de uma condição fundamental à regularidade do registro na sistemática Torrens. Imagine, por exemplo, um imóvel rural gravado com hipoteca — se o interessado tentar registrar no Torrens sem a anuência expressa do banco credor, o oficial deverá recusar o procedimento, protegendo, assim, o direito desse terceiro.

A expressão “consentimento expresso” é detalhista: não basta uma anuência tácita, verbal ou presumida. Tem que estar clara, de forma documental, demonstrando que o credor hipotecário, ou a pessoa titular do ônus, concorda com o registro desejado. Essa exigência mantém a segurança jurídica e preserva a ordem registral, princípios centrais do direito imobiliário.

Vale a pena treinar o olhar para reconhecer pequenas mudanças de palavras em questões de prova. Por exemplo, trocar “consentimento expresso do credor hipotecário” por “intervenção do credor hipotecário”, ou por “anuência do devedor hipotecário”, altera completamente o sentido e torna a afirmação incorreta. É nesse nível de detalhe que muitos candidatos erram por conta da desatenção à literalidade.

Em resumo, o procedimento do Registro Torrens destaca a centralidade do respeito aos direitos de terceiros que já possuem garantia real sobre o imóvel, exigindo de forma literal e inequívoca o consentimento do credor, realizado previamente à admissão do imóvel ao registro.

Questões: Hipoteca e ônus no processo de registro

1. (Questão Inédita – Método SID) No registro de um imóvel submetido ao regime Torrens, a presença de hipoteca ou de um ônus real requer o consentimento claro e expresso do credor hipotecário antes da aceitação do registro.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro de um imóvel gravado com hipoteca pode ser realizado sem a anuência expressa do credor hipotecário, desde que haja algum tipo de autorização verbal ou não documentada.
3. (Questão Inédita – Método SID) No sistema de Registro Torrens, é suficiente que o consentimento do credor hipotecário seja tácito para a admissão do imóvel ao registro, já que a lei visa facilitar os procedimentos registrários.
4. (Questão Inédita – Método SID) A necessidade do consentimento expresso do credor hipotecário no sistema Torrens reflete uma preocupação fundamental com a segurança jurídica e a preservação dos direitos de terceiros.
5. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de ‘consentimento expresso’ no contexto do registro de hipoteca implica que quaisquer formas de anuência, mesmo que verbais, são consideradas válidas para o processo de registro de imóveis no sistema Torrens.
6. (Questão Inédita – Método SID) A falta de consentimento expresso do credor hipotecário em um pedido de registro Torrens representa um obstáculo intransponível, impossibilitando a regularidade do registro do imóvel.

Respostas: Hipoteca e ônus no processo de registro

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei exige o consentimento expresso do credor hipotecário como condição sine qua non para a admissibilidade do imóvel ao registro Torrens, assegurando a proteção dos direitos de terceiros.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a ausência do consentimento expresso do credor hipotecário torna o registro do imóvel inviável, independentemente do tipo de autorização fornecida.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está incorreta, pois o registro só é permitido com o consentimento expresso do credor, sendo a anuência tácita insuficiente e prejudicial aos direitos garantidos sobre o imóvel.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, pois exige-se claramente o consentimento expresso para evitar qualquer comprometimento dos direitos de terceiros que possuem garantias sobre o imóvel.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois o ‘consentimento expresso’ deve ser documental, tornando insuficientes as anuências verbais ou tácitas para o registro de imóveis com hipoteca.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, uma vez que a ausência do consentimento expresso é um impedimento que bloqueia a admissibilidade do imóvel ao registro, visando a proteção dos direitos do credor.

   Técnica SID: PJA

Publicação de editais e oposição

Dentro do procedimento do Registro Torrens, a publicação de editais é uma etapa essencial para garantir publicidade, transparência e possibilidade de oposição por terceiros interessados. Após protocolar os documentos e admitir o prosseguimento do pedido, o Juiz determina a divulgação ampla das informações para permitir que qualquer pessoa que se sinta prejudicada possa exercer seu direito de oposição.

Perceba como a lei detalha não apenas a necessidade da publicação, mas também o modo e o prazo. O edital deve ser “afixado no lugar de costume” — normalmente um mural de avisos no fórum —, publicado no órgão oficial do Estado e, se houver imprensa local, publicado três vezes nela. O prazo para contestação não pode ser menor que dois meses nem maior que quatro, garantindo tempo suficiente para que eventuais interessados saibam do processo.

Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.

O edital anuncia a intenção do requerente em inscrever o imóvel no Registro Torrens e serve como alerta: qualquer pessoa que possua direito, total ou parcial, sobre a propriedade pode apresentar sua contestação dentro do prazo fixado. É nessa etapa que realmente se assegura o contraditório necessário aos terceiros.

O próprio Juiz pode determinar, de ofício ou a pedido da parte, que notificações pessoais sejam feitas para aquelas pessoas indicadas pelo requerente nos documentos apresentados. Isso amplia a efetividade da publicidade e reduz o risco de algum interessado não ser informado adequadamente da existência do pedido.

Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas.

Um detalhe relevante: é obrigatória a manifestação do Ministério Público antes que o registro avance. Sua atuação é garantir não só a legalidade do procedimento, mas também a ausência de qualquer vício formal, como a falta de prova suficiente da propriedade ou o descumprimento das exigências legais.

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.

Durante o prazo do edital, qualquer pessoa que alegue possuir direito sobre o imóvel pode apresentar sua oposição. Ela deve especificar não só seu nome e residência, mas também descrever o imóvel com precisão, indicar os direitos que reclama e apontar os títulos em que fundamenta sua pretensão. Nada impede que a oposição seja parcial, caso o terceiro reclame apenas parte do imóvel.

Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.

§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.

Se não houver contestação — ou seja, se ninguém apresentar impugnação, seja pessoa interessada, seja o próprio Ministério Público —, o Juiz determina o registro, submetendo o imóvel aos efeitos do Registro Torrens. Essa ausência de oposição é, portanto, condição para o deferimento do pedido de inscrição, desde que todos os requisitos também estejam cumpridos.

§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

Em caso de oposição ou impugnação, o procedimento deixa de ser sumário e passa a tramitar de modo ordinário. Isso garante que eventuais litígios sejam solucionados com análise completa, resguardando os direitos de todos os envolvidos. Nessa situação, inclusive, a prenotação (anotação do pedido no cartório) pode ser cancelada por determinação judicial.

Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.

O sistema, portanto, privilegia a transparência máxima e o envolvimento das partes legítimas. O Registro Torrens não se limita à análise documental inicial: a ampla publicidade e a previsão clara do direito de oposição são os mecanismos que resguardam tanto o particular quanto o interesse público, evitando fraudes e disputas posteriores.

Esses dispositivos são cobrados em questões justamente por exigirem atenção à literalidade e aos prazos — pontos clássicos de confusão em provas realizadas por bancas como a CEBRASPE. Foque na leitura atenta das expressões como “prazo não menor de dois meses nem maior de quatro”, no caráter obrigatório da intervenção do Ministério Público e nos requisitos formais da contestação. Dominar essas minúcias faz a diferença.

Questões: Publicação de editais e oposição

1. (Questão Inédita – Método SID) A publicação de editais no procedimento do Registro Torrens tem como função assegurar a transparência e possibilitar que terceiros interessados possam apresentar suas oposições dentro de um prazo específico.
2. (Questão Inédita – Método SID) É permitido que a contestação apresentada durante o prazo do edital no Registro Torrens seja feita apenas com a descrição vaga do imóvel e sem indicar os direitos que fundamentam a pretensão.
3. (Questão Inédita – Método SID) A ausência de contestação durante o prazo estabelecido pelo edital implica que o Juiz, automaticamente, determina o registro do imóvel no Registro Torrens.
4. (Questão Inédita – Método SID) A publicidade dos editais no Registro Torrens é assegurada por meio de afixação em murais, publicações em órgãos oficiais e, se necessário, em jornais locais, garantindo que todos os interessados sejam informados.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Ministério Público deve ser ouvido em qualquer situação antes da conclusão do registro, mesmo que não haja impugnação por parte de terceiros interessados.
6. (Questão Inédita – Método SID) Se a oposição for apresentada no Registro Torrens, o procedimento muda de sumário para ordinário, resguardando o direito de análise completa do litígio.

Respostas: Publicação de editais e oposição

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a publicação de editais é uma etapa fundamental no Registro Torrens, permitindo que qualquer pessoa que se considere prejudicada possa se manifestar. Isso promove a publicidade e o respeito ao contraditório.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A contestação deve necessariamente especificar o imóvel de forma precisa, assim como descrever os direitos reclamados e os títulos que fundamentam essa reclamação. A falta dessas informações tornaria a contestação inválida.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Essa afirmação é correta, pois se não houver oposição, o Juiz poderá determinar o registro do imóvel, garantindo que o procedimento siga suas normas e requisitos legais. A ausência de contestação é uma condição para o deferimento do pedido.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: Essa afirmação é correta, pois a lei exige que os editais sejam amplamente divulgados em locais apropriados e, se houver, em jornais locais, permitindo que terceiros interessados possam se manifestar adequadamente.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: Correto. A manifestação do Ministério Público é obrigatória para assegurar a legalidade do procedimento e a ausência de vícios, independentemente da presença de oposição de terceiros.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta. A apresentação de oposição leva a um trâmite ordinário, permitindo uma análise mais detalhada do conflito, garantindo assim o direito das partes e a regularidade do Registro.

   Técnica SID: PJA

Atuação do Ministério Público

No processo de inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, a participação do Ministério Público possui função de controle e fiscalização, garantindo a legalidade do ato registral. A atuação é obrigatória e focada na verificação tanto da comprovação do domínio quanto do cumprimento das exigências legais, evitando fraudes ou registros irregulares. Para efeito de concursos, esse aspecto é frequentemente explorado por bancas, principalmente em questões que testam o reconhecimento literal do dispositivo e a correta interpretação de quem é chamado a impugnar o pedido.

Observe que a previsão expressa aparece em um artigo específico e não é extensível a etapas anteriores ou posteriores que não estejam ali previstas. Veja como a lei detalha a atuação do órgão:

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal. (Renumerado do art. 285, pela Lei nº 6.216, de 1975)

O texto “em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público” reforça o caráter obrigatório dessa manifestação, afastando qualquer dúvida acerca de sua facultatividade. Soa como uma regra sem exceções — e, na prática, impede que o registro seja realizado sem que o promotor se manifeste.

A literalidade exige atenção a dois pontos centrais: o Ministério Público pode impugnar o registro, e as razões estão limitadas à falta de prova completa do domínio ou ao descumprimento de outros requisitos ou formalidades exigidas pela lei. Tome cuidado para não confundir esse papel com a atuação jurisdicional do juiz, que é diferente.

Imagine um cenário prático: após a juntada de toda a documentação do imóvel, mesmo que não haja qualquer contestação, o processo não segue sem a manifestação do Ministério Público. Caso o órgão identifique, por exemplo, que os documentos apresentados não comprovam de maneira suficiente a titularidade do requerente, ele poderá impugnar, impedindo a continuidade do procedimento até a regularização. O mesmo ocorre se for detectada a ausência de uma etapa formal, como a publicação do edital exigido em outro artigo.

No contexto da atuação em provas, as bancas podem trazer alternativas que suprimem essa obrigatoriedade ou que inserem a possibilidade de recursos desproporcionais — detalhes assim devem acender o sinal de alerta: lembre-se sempre da expressão “em qualquer hipótese”.

Revisando: a escuta do Ministério Público é pressuposto essencial, e sua impugnação só ocorre se faltar “prova completa do domínio” ou houver “preterição de outra formalidade legal”. Não caia em pegadinhas que incluem razões não previstas na lei. Pratique a leitura atenta: cada termo tem o potencial de alterar uma alternativa de concurso — e muitos candidatos caem por não perceber detalhes como esses.

Questões: Atuação do Ministério Público

1. (Questão Inédita – Método SID) A atuação do Ministério Público no Registro Torrens é de caráter obrigatório, com a finalidade de garantir a legalidade do ato registral e evitar fraudes.
2. (Questão Inédita – Método SID) O Ministério Público pode impugnar o registro de imóvel rural exclusivamente caso não esteja completa a prova do domínio do requerente.
3. (Questão Inédita – Método SID) O papel do Ministério Público no processo de inscrição de imóveis no Registro Torrens é facultativo e se aplica apenas em situações extraordinárias.
4. (Questão Inédita – Método SID) A análise dos documentos pelo Ministério Público no Registro Torrens pode identificar falhas que impeçam a continuidade do processo, sendo essa análise imprescindível mesmo que não haja contestações.
5. (Questão Inédita – Método SID) Se o Ministério Público detectar a falta de um edital necessário para o registro de um imóvel rural, sua atuação é opcional, podendo decidir não agir.
6. (Questão Inédita – Método SID) A expressão ‘em qualquer hipótese’ usada na legislação confirma a obrigatoriedade do parecer do Ministério Público, sem exceções que possam flexibilizar essa norma.

Respostas: Atuação do Ministério Público

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A participação do Ministério Público é, de fato, uma exigência legal no processo de inscrição de imóveis no Registro Torrens, com foco na verificação da documentação e das formalidades necessárias. Tal atuação visa proteger a legalidade do registro, evitando possíveis irregularidades.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Além da falta de prova completa do domínio, o Ministério Público pode impugnar o registro também em caso de descumprimento de outras formalidades legais. Portanto, a afirmação omite um aspecto relevante da atuação do órgão.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A atuação do Ministério Público é obrigatória, conforme a legislação, e ocorre sempre que um pedido de registro é apresentado, visando assegurar a legalidade do ato registral.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O Ministério Público deve manifestar-se independentemente da existência de contestações, uma vez que sua função é assegurar que todos os requisitos legais sejam cumpridos. Qualquer irregularidade pode levar à impugnação do registro.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A atuação do Ministério Público é obrigatória, e ele deve impugnar o registro se identificar a ausência de formalidades necessárias como a publicação de edital, independente de sua avaliação sobre a gravidade da falha.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A literalidade da norma reforça que o parecer do órgão ministerial é um pressuposto essencial para o registro, não permitindo qualquer exceção, garantindo assim um controle rigoroso sobre o processo registral.

   Técnica SID: TRC

Inscrição sob os efeitos do Registro Torrens

A inscrição do imóvel rural no Registro Torrens é uma etapa que confere máxima publicidade, segurança e presunção de veracidade aos direitos reais sobre imóveis. É essencial que o aluno compreenda cada detalhe do procedimento, pois trata-se de tema sensível e frequentemente cobrado em exames de concursos pela precisão de seus requisitos e pela riqueza dos atos formais exigidos.

O início do procedimento depende de requerimento, devidamente instruído com documentos específicos que comprovem domínio e circunstâncias do imóvel. O oficial de registro faz uma análise preliminar do pedido, conferindo sua regularidade formal e material.

Observe com atenção a literalidade dos dispositivos. Eles vão guiar o raciocínio do candidato tanto em questões de múltipla escolha quanto naquelas em que pequenas diferenças de palavras podem alterar completamente o sentido e a resposta correta.

Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará o requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos de ser despachado.

O artigo 277 é o ponto de partida: o oficial deve protocolar e autuar o requerimento e os documentos que o acompanham. Não basta apenas receber os papéis — é indispensável que haja autuação formal do processo, e o oficial verifica se tudo está “em termos de ser despachado”. Fique atento: essa verificação prévia pode gerar exigências, caso o pedido esteja irregular.

O documento deve trazer uma série de informações obrigatórias:

• Prova do domínio do requerente;
• Documentos sobre atos que modifiquem ou limitem a propriedade;
• Memorial descritivo do imóvel, com ocupantes, confrontantes, interessados e residências;
• Planta do imóvel, com requisitos técnicos detalhados expressos em lei.

Confira o detalhamento normativo exato:

Art. 278. O requerimento será instruído com:

I – os documentos comprobatórios do domínio do requerente;

II – a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;

III – o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências;

IV – a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

Você percebe que o legislador aponta quatro elementos essenciais? Se faltar um deles, o oficial pode entender que o pedido não está apto para despacho. Note também a exigência de escala da planta: nem qualquer desenho serve, há parâmetros técnicos exatos.

§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:

a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;

b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética;

c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta geral cadastral.

§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.

Nesta etapa é exigida uma precisão quase científica: há demanda expressa por instrumentos de maior precisão, orientação magnética e pontos de referência para futuras checagens. Importante, também, que as operações de campo (anotações do agrimensor) estejam autenticadas — sem isso, a documentação não estará completa.

Imagine que, em uma questão, a banca troque “goniômetros” por outro instrumento qualquer ou ignore a necessidade de autenticação das operações de campo. Esse detalhe muda totalmente o acerto da resposta.

Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.

Esse artigo merece atenção especial: mesmo que todos os documentos estejam regulares, se o imóvel rural estiver hipotecado ou com outro ônus real, não pode ser inscrito sem o consentimento expresso do credor ou beneficiário. Cuidado para não cair em pegadinhas de prova que omitam essa condição.

Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a exigência do oficial, este suscitará dúvida.

Aqui temos uma das proteções mais importantes do procedimento: se houver irregularidade, o interessado tem 30 dias para regularizar. Caso discorde das exigências, não fica à mercê do oficial: pode-se instaurar procedimento de dúvida, remetendo a decisão ao Poder Judiciário. Isso garante o contraditório e impede decisões arbitrárias.

Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.

Se tudo estiver regular, o oficial encaminha o pedido ao juiz. Essa etapa judicial é obrigatória: o ingresso no Registro Torrens nunca ocorre apenas por decisão do registrador; sempre haverá controle judicial.

Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.

A etapa judicial prevê, como regra, a ampla publicidade do pedido. O edital será publicado não só para legalidade, mas também para transparência e proteção a terceiros que possam ter interesse sobre o imóvel. Fique atento aos prazos: mínimo de 2 meses e máximo de 4 meses para oposição.

Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas.

Além da publicação ampla, há notificação formal de todos os ocupantes, confrontantes e interessados mencionados no memorial descritivo. Esse é outro mecanismo para assegurar o devido processo legal e evitar fraudes.

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.

O Ministério Público atua como fiscal da lei. Ele pode impugnar o pedido se verificar falhas documentais ou infrações às exigências legais (por exemplo, ausência de documento essencial ou formalidade não cumprida).

Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.

§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.

§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

A contestação deve ser fundamentada, com descrição exata do imóvel e apresentação de títulos. Caso ninguém conteste e o Ministério Público nada aponte, o juiz determina a inscrição. Essa inscrição é o ponto final do procedimento administrativo e representa a entrada “sob os efeitos do Registro Torrens”.

Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.

Se alguém contesta ou o Ministério Público impugna, o processo deixa de ser administrativo e passa ao rito ordinário judicial — envolvendo defesa, provas, e decisão judicial. Fique atento: nesse caso, a prenotação é cancelada, ou seja, o pedido é encerrado até decisão final.

Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com ambos os efeitos.

Seja qual for a decisão do juiz (aceitar ou recusar a inscrição), a parte vencida pode apelar, com duplo efeito: devolutivo e suspensivo. Isso garante nova análise e preserva direitos até decisão definitiva.

Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartório a documentação autuada.

Somente após o trânsito em julgado — ou seja, quando não couber mais recurso — a inscrição é efetivada. O oficial do cartório faz a inscrição na matrícula e arquiva toda a documentação. Agora, o imóvel passou a gozar dos efeitos do Registro Torrens: máxima publicidade, presunção absoluta de propriedade, e proteção a terceiros de boa-fé.

O domínio desses dispositivos permite ao concurseiro enfrentar qualquer questão com base na literalidade da lei e atenção a seus ritos, requisitos e efeitos jurídicos.

Questões: Inscrição sob os efeitos do Registro Torrens

1. (Questão Inédita – Método SID) A inscrição de um imóvel rural no Registro Torrens confere ao requerido máxima presunção de veracidade dos direitos reais sobre o imóvel, garantindo também a publicidade e segurança aos interessados sobre a documentação apresentada.
2. (Questão Inédita – Método SID) O oficial de registro deve simplesmente receber o requerimento e os documentos acompanhados, não sendo necessário realizar qualquer análise sobre sua regularidade formal e material antes de despachar o pedido.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para a inscrição de um imóvel rural no Registro Torrens, é imprescindível que o requerimento seja instruído com documentos que comprovem o domínio do requerente e a planta do imóvel, obedecendo a critérios de scale e precisão técnica estipulados pela legislação.
4. (Questão Inédita – Método SID) A exigência de consentimento expresso do credor hipotecário é dispensável se a documentação do imóvel apresentado ao registro estiver completa e em conformidade com a legislação.
5. (Questão Inédita – Método SID) O juiz, ao despachar um pedido de inscrição no Registro Torrens, deve publicar um edital, mas não é necessário que esse edital seja afixado em local de costume.
6. (Questão Inédita – Método SID) Após o trânsito em julgado da sentença que deferiu o pedido de inscrição, o oficial do cartório é obrigado a inscrever o imóvel, garantindo assim a proteção de terceiros de boa-fé.

Respostas: Inscrição sob os efeitos do Registro Torrens

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A inscrição no Registro Torrens realmente serve como uma ferramenta de publicidade e segurança, assegurando a veracidade dos direitos reais. Isso é crucial para a proteção de terceiros e a estabilidade das relações jurídicas sobre o imóvel.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O oficial tem a obrigação de protocolar e autuar o requerimento, além de realizar uma análise preliminar sobre a regularidade dos documentos, o que é essencial para a tramitação do processo no Registro Torrens.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação especifica claramente que a planta deve obedecer a escalas técnicas e que documentos comprobatórios do domínio devem ser apresentados, o que é fundamental para a regularidade do pedido.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O consentimento expresso do credor hipotecário é uma condição obrigatória para que o imóvel registrado sob ônus real seja aceito, independentemente da completude da documentação. Essa exigência protege os direitos do credor.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A publicação do edital deve ser feita em local de costume, além de ser divulgada em órgãos oficiais, sendo essa uma etapa crucial para garantir a ampla publicidade e o direito de oposição ao pedido.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O trânsito em julgado é a etapa final onde a decisão do juiz se torna irrecorrível, levando à efetivação da inscrição do imóvel e à proteção legal conferida aos terceiros de boa-fé.

   Técnica SID: PJA

Registro da Regularização Fundiária Urbana (art. 288-A)

Observância da legislação específica para regularização fundiária urbana

O procedimento para o registro da regularização fundiária urbana está delineado de maneira objetiva pela Lei nº 6.015/1973, no artigo 288-A. Este artigo enfatiza a necessidade de seguir regras e etapas previstas em legislação específica para tratar de situações de regularização fundiária em áreas urbanas.

É importante que o aluno perceba que a Lei de Registros Públicos não detalha neste dispositivo os procedimentos propriamente ditos, tampouco apresenta os requisitos, etapas ou documentos para a regularização fundiária urbana. O artigo 288-A delega expressamente toda essa regulamentação para outras normas específicas. Por isso, em provas, é fundamental identificar que o artigo não traz o procedimento, mas sim a remissão.

Art. 288-A. O procedimento de registro da regularização fundiária urbana observará o disposto em legislação específica. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

Ao ler este artigo, fique atento às expressões “procedimento de registro” e “observará o disposto em legislação específica”. Essas palavras limitam o alcance do artigo a uma diretriz clara: a regularização fundiária urbana não será totalmente disciplinada pela Lei nº 6.015/1973, mas pelo regramento especial — como, por exemplo, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) ou a Lei nº 13.465/2017.

Cuidado com pegadinhas em provas! Caso a questão afirme que a Lei de Registros Públicos detalha as etapas do registro da regularização fundiária urbana, estará errada conforme a literalidade do art. 288-A. O termo “legislação específica” aparece justamente para deixar claro que os trâmites, condições e requisitos não são definidos neste artigo, mas em normas especiais.

Na prática, imagine que o cartório receba um pedido de registro de regularização fundiária urbana: ele deverá seguir as instruções e exigências constantes dessa legislação especial aplicável, não apenas da Lei nº 6.015/1973. O artigo 288-A atua como um “ponto de passagem”, redirecionando o procedimento ao corpo normativo específico e mais completo do tema.

Essa compreensão evita perder pontos por interpretações equivocadas. O detalhe essencial aqui é não supor que o artigo regula o conteúdo do processo de regularização, mas sim que exige a observância da legislação específica para tratar do assunto — reforçando a ideia de que o candidato deve conectar leis e identificar de onde parte cada regra.

Questões: Observância da legislação específica para regularização fundiária urbana

1. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento de registro da regularização fundiária urbana é totalmente regulado pela Lei nº 6.015/1973, incluindo todos os requisitos e etapas necessários para sua efetivação.
2. (Questão Inédita – Método SID) A regularização fundiária urbana deve observar legislações específicas além da Lei nº 6.015/1973, como o Estatuto da Cidade e a Lei nº 13.465/2017, que contêm diretrizes complementares ao registro.
3. (Questão Inédita – Método SID) A expressão “legislação específica” no artigo 288-A indica que o registro da regularização fundiária urbana deve seguir apenas os requisitos estabelecidos pela Lei nº 6.015/1973, sem a necessidade de consultar outras normas.
4. (Questão Inédita – Método SID) O cartório deve seguir unicamente a Lei nº 6.015/1973 ao receber um pedido de registro de regularização fundiária urbana, não necessitando considerar outras legislações.
5. (Questão Inédita – Método SID) A redação do artigo 288-A implica que a regulação do procedimento de regularização fundiária urbana é delegada a normas específicas, indicando sua função como um ponto de referência normativa.
6. (Questão Inédita – Método SID) A falta de observância da legislação específica em um pedido de registro de regularização fundiária urbana pode levar à aceitação inadequada do processo, uma vez que a Lei nº 6.015/1973 sozinha não abrange todos os aspectos necessários.

Respostas: Observância da legislação específica para regularização fundiária urbana

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A Lei nº 6.015/1973, especificamente no artigo 288-A, não detalha os procedimentos de registro da regularização fundiária urbana, mas remete à observância de legislação específica para a regulamentação das etapas e requisitos necessários.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O artigo 288-A da Lei nº 6.015/1973 deixa claro que o procedimento de registro da regularização fundiária urbana deve observar legislação específica, validando a necessidade de outras normas para o detalhamento do processo.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A frase ‘legislação específica’ confirma que a Lei nº 6.015/1973 não é a única fonte normativa a ser consultada, e que outros regulamentos devem ser considerados para um registro adequado de regularização fundiária urbana.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O procedimento do cartório deve observar as instruções e exigências da legislação específica aplicável, como o Estatuto da Cidade e a Lei nº 13.465/2017, além da própria Lei de Registros Públicos.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A função do artigo 288-A é precisamente direcionar a observância de regras e procedimentos a outras normas específicas, não fazendo parte do detalhamento do processo em si, mas sim servindo como um marco regulatório.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Ignorar as legislações específicas ao registrar um pedido de regularização fundiária pode resultar em inconsistências no processo, já que a Lei nº 6.015/1973 não possui competência para detalhar todos os trâmites necessários.

   Técnica SID: PJA