O registro de imóveis é um dos pilares da segurança jurídica nas relações patrimoniais brasileiras. Sua compreensão integral é exigência frequente de bancas como CEBRASPE, já que envolve não apenas o conhecimento literal da Lei 6.015/1973, mas também a capacidade de interpretar e aplicar suas regras a situações variadas.

Nesta aula, o foco recairá sobre os dispositivos específicos do Título V, referentes às atribuições, escrituração, livros oficiais e procedimentos detalhados do serviço registral imobiliário. Você será guiado, artigo por artigo, pelo texto da lei, respeitando integralmente a ordem, os termos usados e abrangendo todos os incisos relevantes, sem deixar temas secundários de fora.

Esteja atento especialmente às diferenças entre registro e averbação, estrutura dos livros, requisitos essenciais da matrícula e hipóteses especiais, pois são pontos críticos nas provas. O domínio desse conteúdo garante a base para acertar questões que cobram literalidade, mas também interpretação avançada da legislação registral.

Disposições gerais do registro de imóveis (arts. 167 e 168)

Modalidades de atos registráveis e averbáveis

O registro de imóveis no Brasil segue normas detalhadas, que delimitam com precisão quais atos devem ser registrados ou averbados. Compreender a distinção entre “registro” e “averbação” no contexto do art. 167 da Lei nº 6.015/1973 é central para não confundir hipóteses distintas na vida prática e em provas. Cada item e subitem do artigo foi pensado para garantir segurança jurídica nos atos que envolvem imóveis.

O inciso I do art. 167 trata dos atos que exigem obrigatoriamente o registro. São situações em que só o registro dá validade, publicidade e eficácia jurídica ao ato em relação a terceiros. O rol é taxativo e sua leitura exige cautela, pois mudanças ou omissões de palavras em provas objetivas podem levar ao erro.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta e da promessa de permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;
43) da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44) da legitimação fundiária;
45) do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de natureza propter rem;
46) do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro;
47) do patrimônio rural em afetação em garantia;
48) de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses de averbação previstas em lei e respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, a exemplo do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Observe como o inciso engloba desde contratos (compra e venda, promessa, locação com cláusula específica), direitos reais (hipoteca, servidão, usufruto, uso, habitação), até atos judiciais (sentenças de usucapião, sentenças em inventário) e institutos modernos (multipropriedade, legitimação fundiária, patrimônio rural em afetação, pagamento por serviços ambientais). Cada termo tem significado preciso. Note, por exemplo, que a permuta e a promessa de permuta (item 30) são situações diferentes do simples contrato de compra e venda (item 29).

A literalidade também exige atenção aos atos de promessa (venda, cessão ou permuta), apostas frequentes em provas de concursos, especialmente em itens que tentam confundir a promessa com o registro definitivo. Outro destaque: o rol abrange situações ligadas a direitos reais, ambientais e até de regularização fundiária, como CRF e legitimação fundiária, demonstrando a evolução legal.

O inciso II do mesmo artigo enumera os atos de averbação. Averbar significa acrescentar uma informação à matrícula ou ao registro, sem constituir, por si só, um novo direito real, mas alterando a situação de um direito já existente. O detalhamento do inciso II também merece leitura atenta.

II – a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis;
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
13) ” ex offício “, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
21) da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvado o disposto no item 35 deste inciso;
22) da reserva legal;
23) da servidão ambiental.
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária.
26) do auto de demarcação urbanística.
27) da extinção da legitimação de posse;
28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
29) da extinção da concessão de direito real de uso.
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir essa condição nos termos do art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), realizada em ato único, a requerimento do interessado, instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35 deste inciso;
31) da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.
32) do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
34) da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;
35) da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel, nos termos do Capítulo II-A da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997; e
36) do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo financeiro.
37) da extensão da garantia real à nova operação de crédito, nas hipóteses autorizadas por lei.
38) do contrato entre gerador e desenvolvedor de projeto de crédito de carbono, quando cabível.

Detalhando, a averbação pode ser usada para registrar modificações no imóvel (demolição, reconstrução), mudanças de regime de bens, alterações do nome do proprietário, cancelamento de ônus ou alteração do status de direitos reais. Também engloba situações atuais, como a averbação de servidão ambiental e de reserva legal.

Alguns casos envolvem atos administrativos (ex: mudanças em logradouro ou numeração, decididas pelo poder público), decisões judiciais (ex: sentenças de separação e de nulidade matrimonial) e até a quitação vinculada à regularização fundiária, sem transferência de domínio. A lei detalha cuidadosamente cada hipótese para evitar omissões que possam atrapalhar o controle registral.

Por fim, repare no parágrafo único do art. 167, trazendo regra específica para registros e averbações de locação:

Parágrafo único. O registro previsto no item 3 do inciso I do caput e a averbação prevista no item 16 do inciso II do caput deste artigo serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador.

Nesse ponto, a norma simplifica a exigência documental para garantir o direito de vigência do contrato e do direito de preferência do locatário no registro imobiliário. O reconhecimento aqui é objetivo e voltado à prática de cartório.

Já o art. 168 aponta um conceito importante para provas: quando a lei usa o termo “registro”, isso inclui os institutos de inscrição e transcrição das antigas leis civis. Assim, mesmo que a banca troque os termos “registro”, “inscrição” ou “transcrição”, a essência é considerada englobada para efeitos do registro de imóveis.

Art. 168 – Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.

Ler com atenção cada termo, as situações listadas nos incisos e os detalhes do parágrafo único é fundamental para marcar a diferença entre registro e averbação. Palavras como “compromisso”, “promessa”, “sentença”, “quitação”, “cancelamento” têm aplicação precisa que separa um ato registrável de outro apenas averbável. Estudos de casos, exemplos de cartório e a repetição estratégica das hipóteses mais frequentes ajudam a fixar as modalidades.

Questões: Modalidades de atos registráveis e averbáveis

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóveis é fundamental para a validade e eficácia jurídica de determinados atos, os quais incluem a instituição de hipotecas e a constituição de servidões. Portanto, somente a averbação é capaz de conferir essa eficácia em relação a terceiros.
2. (Questão Inédita – Método SID) A averbação no registro de imóveis é utilizada para registrar mudanças que não constituem um novo direito real, como a alteração do nome do proprietário devido ao casamento ou desapropriações. Assim, a averbação é a principal forma de regularizar informações sobre imóveis.
3. (Questão Inédita – Método SID) Tanto o registro quanto a averbação são atos obrigatórios para a formalização de a compra e venda de imóveis. Contudo, a legalização de contratos de promessa de compra e venda pode ser feita apenas por meio de registro.
4. (Questão Inédita – Método SID) Na legislação sobre registros de imóveis, é correto afirmar que a permuta e a promessa de permuta constituem a mesma hipótese de registro, sendo, portanto, registráveis sob os mesmos critérios e condições.
5. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.015/1976 estabelece que os atos de averbação podem incluir a extinção da concessão de uso especial para fins de moradia, sendo fundamental que essa informação conste na matrícula do imóvel.
6. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de averbação pode ser interpretado de maneira inadequada se não forem observadas as definições precisas contidas na legislação. A averbação de um contrato de locação, por exemplo, não altera a propriedade do imóvel, mas apenas modifica o estado do direito registrado.

Respostas: Modalidades de atos registráveis e averbáveis

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro, e não a averbação, é o ato que confere validade, publicidade e eficácia jurídica em relação a terceiros, conforme estipulado na legislação que regula o registro de imóveis. A averbação serve para modificar informações já registradas, mas não cria novos direitos reais.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação realmente tem o propósito de registrar alteração de informações relativas a direitos já existentes, como mudanças de nome e extinções de ônus. É um mecanismo essencial para manter a precisão do cadastro imobiliário sem criar novos direitos.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: Embora o registro seja necessário para a formalização da compra e venda, a legislação também prevê a possibilidade de averbação para contratos de promessa de compra e venda, ou seja, a promessa pode ser averbada, não exigindo necessariamente o registro para sua validade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A permuta e a promessa de permuta são figuras distintas no direito imobiliário, cada uma sujeita a condições e requisitos próprios para registro. A confusão entre essas modalidades pode levar a erros na interpretação de sua aplicação na prática registrária.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação da extinção da concessão de uso especial é uma das várias hipóteses que visam manter atualizada a situação jurídica do imóvel registrável, confirmando a importância da averbação para assegurar a legalidade das transações realizadas.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, uma vez que a averbação é um ato que não cria novos direitos, mas sim modifica e mantém atualizado o que já existe no registro, como as informações a respeito de locação, conforme previsto na norma.

   Técnica SID: PJA

Definição de registro: inscrição e transcrição nos termos legais

Compreender a definição legal de “registro” no contexto do Registro de Imóveis é um passo fundamental para evitar erros de interpretação em concursos. Muitas questões exigem atenção aos detalhes trazidos pela Lei nº 6.015/1973, especialmente nos arts. 167 e 168, que estabelecem quais atos vão a registro, o que cabe averbar e como a legislação utiliza os termos “registro”, “inscrição” e “transcrição”.

É muito comum o examinador misturar esses conceitos, trocando-os ou usando expressões que parecem sinônimas, mas possuem significados específicos conforme a lei. Por isso, o domínio literal do artigo 168 é crucial para enfrentar questões do tipo “TRC” (Reconhecimento Conceitual) e “SCP” (Substituição Crítica de Palavras), já que deslizes em uma palavra podem invalidar uma alternativa.

Veja abaixo o texto legal relacionado:

Art. 168 – Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.

O que a lei faz aqui é deixar expresso: sempre que a norma mencionar “registro” de imóveis, deve-se entender que essa referência abrange também os atos de “inscrição” e “transcrição”. Trata-se de uma unificação terminológica, destinada a evitar dúvidas na aplicação das regras do registro público imobiliário.

Pense em um cenário de prova: a banca apresenta uma alternativa, dizendo que a transcrição não seria considerada espécie de registro para os fins da Lei 6.015/1973. Essa afirmativa, de acordo com o art. 168, é errada. Qualquer menção a “registro”, em sentido genérico, inclui também a inscrição e a transcrição, conforme definiu a própria lei.

Observe especialmente o termo “designação genérica”. Ele indica que, mesmo que outros dispositivos ou leis civis usem “inscrição” ou “transcrição”, a Lei nº 6.015/1973 engloba tudo sob o rótulo “registro”. Esse detalhe técnico é típico em questões de múltipla escolha, já que permite ao organizador da prova criar pegadinhas pela simples troca de palavras.

Vamos recapitular: sempre que a Lei nº 6.015/1973 utilizar “registro”, você deve compreender de maneira ampla, incluindo qualquer ato que, pelas leis civis, esteja sob a rubrica de inscrição ou transcrição.

Imagine, por exemplo, uma rede de conceitos: “registro” é o termo-guarda-chuva que, para efeitos da Lei dos Registros Públicos, cobre tanto os atos tradicionalmente chamados de “inscrição” como de “transcrição”. Isso é essencial para não cair em confusão caso o enunciado da questão troque os termos — ou peça para assinalar a alternativa correta sobre a abrangência do termo “registro”.

Fixe esse entendimento: a lei consolida e simplifica a terminologia para facilitar a operacionalização dos registros públicos, mas exige do candidato pleno domínio da redação do artigo 168, sob risco de erro por detalhe semântico.

Questões: Definição de registro: inscrição e transcrição nos termos legais

1. (Questão Inédita – Método SID) A definição legal de ‘registro’ no contexto do Registro de Imóveis abrange apenas o ato de transcrição e não inclui a inscrição, segundo a Lei nº 6.015/1973.
2. (Questão Inédita – Método SID) Sempre que a Lei nº 6.015/1973 se referir ao ‘registro’, isso deve incluir os atos de inscrição e transcrição, conforme a definição presente na legislação.
3. (Questão Inédita – Método SID) A lei considera o termo ‘registro’ como uma designação específica para a transcrição de atos e não para a inscrição de propriedades.
4. (Questão Inédita – Método SID) A expressão ‘designação genérica’ no âmbito da lei implica que, mesmo que sejam usados outros termos como ‘inscrição’ ou ‘transcrição’, a referência ao ‘registro’ deve sempre considerar estes atos.
5. (Questão Inédita – Método SID) A afirmação que ‘inscrição’ e ‘transcrição’ são termos que devem ser usados indistintamente, conforme as normas civis, está correta no contexto da lei que trata dos registros públicos.
6. (Questão Inédita – Método SID) A compreensão errônea de que ‘registro’ se refere apenas à inscrição pode levar a interpretações equivocadas sobre o que deve ser registrado conforme a Lei nº 6.015/1973.

Respostas: Definição de registro: inscrição e transcrição nos termos legais

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a lei estabelece que a designação genérica de ‘registro’ engloba tanto a inscrição quanto a transcrição, conforme disposto no artigo 168. Portanto, todos esses atos são considerados parte do registro, evitando confusões semânticas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, visto que o conceito de ‘registro’ segundo a lei é amplo, englobando também os atos de inscrição e transcrição. Isso é crucial para uma correta interpretação dos registros públicos imobiliários.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois o termo ‘registro’ é utilizado de forma genérica para incluir tanto a inscrição quanto a transcrição, de acordo com a legislação vigente. Qualquer menção a ‘registro’ deve ser compreendida de forma ampla.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a expressão ‘designação genérica’ na lei explica que ‘registro’ abrange todos os atos, incluindo inscrição e transcrição, promovendo uma unificação terminológica nos registros públicos.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errada, pois, apesar de ambos os termos serem relacionados, a Lei nº 6.015/1973 estabelece que possuem significados distintos, com ‘registro’ servindo como termo guarda-chuva para ambos, mas não sendo sinônimos.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a confusão entre os termos ‘registro’, ‘inscrição’ e ‘transcrição’ pode prejudicar a interpretação da norma, sendo essencial entender que ‘registro’ inclui todos os atos mencionados na legislação.

   Técnica SID: PJA

Atribuições do registro de imóveis – Registros e averbações (art. 167, incisos I e II)

Ato de registro: hipóteses previstas

O registro de imóveis vai muito além de simplesmente inscrever a existência de um imóvel. O artigo 167, inciso I, da Lei nº 6.015/1973, define de forma minuciosa uma série de hipóteses em que o ato de registro é obrigatório. Cada item apresentado representa uma situação jurídica ou negócio que só adquire eficácia perante terceiros – ou até validade – quando levado ao registro. Atenção: pequenas diferenças de redação em prova podem alterar totalmente o sentido. Olhe com atenção para os detalhes de cada incisão e item.

Confira abaixo o rol literal das hipóteses, identificando que o registro abrange desde constituição de direitos reais – como hipoteca, uso, usufruto e habitação – até decisões judiciais, contratos e atos administrativos que impactam a situação jurídica do imóvel. Muitos desses itens aparecem isolados em questões, por isso, o domínio do texto literal é fundamental para evitar confusões.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) (Revogado pela Lei n.13.986, de 2020)
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18. dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980)
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30. da permuta e da promessa de permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
38) (VETADO)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
41. da legitimação de posse;
42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;
43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44. da legitimação fundiária;
45. do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de natureza propter rem; e
46. do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro;
47. do patrimônio rural em afetação em garantia;
48. de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses de averbação previstas em lei e respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, a exemplo do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Neste rol, observe a riqueza de detalhes e a enumeração extensa. A Lei prevê desde contratos e garantias, até decisões judiciais e títulos administrativos que afetam o imóvel. É comum a banca trabalhar com “pegadinhas”, retirando, acrescentando ou trocando a ordem de itens em questões.

Alguns itens estão revogados ou vetados – sua menção na prova pode ser usada para testar se você acompanhou as atualizações. Sempre que encontrar expressões como “quando não resultarem do direito de família” (item 7) ou “quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei” (item 18), pare e analise o contexto: são restrições que delimitam a hipótese legal.

Destaca-se ainda o item 48, introduzido para abarcar outros negócios jurídicos não listados expressamente, desde que constituam ou transmitam direitos reais sobre o imóvel, e respeitada a exigência legal de registro.

Repare também que alguns registros dependem de títulos específicos – como a dação em pagamento (item 31) ou alienação fiduciária (item 35) –, e outros tratam da transmissão de direitos mediante situações administrativas ou judiciais, por exemplo, desapropriação (item 34) e usucapião (item 28).

Nas provas, muitos candidatos erram por confundir hipóteses de registro com hipóteses de averbação (inciso II). Memorize os grupos de negócios e suas especificidades, e exercite a leitura atenta da literalidade de cada item.

Questões: Ato de registro: hipóteses previstas

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóveis é necessário para que a constituição de direitos reais, como a hipoteca, tenha validade perante terceiros.
2. (Questão Inédita – Método SID) O ato de registro de imóveis abrange apenas a situação em que o imóvel é vendido para que o novo proprietário possa ter sua posse reconhecida.
3. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de legitimação de posse é um exemplo de situação que deve ser registrada, segundo o rol de hipóteses previstas no registro de imóveis.
4. (Questão Inédita – Método SID) A inclusão de contratos de promessa de venda, quando a incorporação se formaliza, é um exemplo de ato administrativo que é dispensado de registro para ter eficácia.
5. (Questão Inédita – Método SID) As sentenças declaratórias de usucapião devem sempre ser registradas para que o direito se torne efetivo em relação a terceiros.
6. (Questão Inédita – Método SID) O registro da arrematação em hasta pública é opcional, podendo o comprador optar por não registrá-lo se não desejar formalizar a aquisição do imóvel.
7. (Questão Inédita – Método SID) A constituição de servidões em geral é uma das hipóteses que requer o registro para que o direito seja eficaz e reconhecido em relação a terceiros.

Respostas: Ato de registro: hipóteses previstas

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro de imóveis é a formalização que confere eficácia e validade aos direitos reais perante terceiros, conforme previsto na legislação. É a prova de que o direito foi instituído e é um requisito essencial para a proteção jurídica dos interesses das partes envolvidas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro de imóveis vai além da venda; ele contempla diversas situações jurídicas, como a constituição de hipotecas, a incorporação de direitos reais, e decisões judiciais que impactam a situação do imóvel. Portanto, a afirmação é incorreta, pois limita a abrangência do registro.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A legitimação de posse é uma das diversas situações mencionadas no rol das hipóteses em que o registro é obrigatório. Isso assegura a eficácia desse direito em relação a terceiros, protegendo o possuidor e sua situação jurídica.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Os contratos de promessa de venda e suas condições de formalização demandam registro para adquirir eficácia. A afirmação é equivocada, pois o registro é imprescindível para que essas promessas sejam reconhecidas oficialmente e produzam efeitos legais.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A sentença de usucapião é uma das situações onde o registro é obrigatório para garantir seu reconhecimento legal e eficácia. Isso é essencial para assegurar a proteção do direito real conquistado pelo possuidor, estendendo seus efeitos a terceiros.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro da arrematação em hasta pública é uma exigência legal que confere a formalização da aquisição e a proteção do direito do comprador. A afirmação é incorreta, pois o não registro impede a eficácia do ato perante terceiros.

   Técnica SID: PJA

7. Gabarito: Certo

   Comentário: A constituição de servidões deve ser registrada para que tenha validade e eficácia legal em relação ao parcelamento do imóvel e demais terceiros. Esse registro é essencial para garantir os direitos envolvidos nas relações de servidão.

   Técnica SID: PJA

Averbação: rol de atos cabíveis

A averbação no Registro de Imóveis é o procedimento utilizado para registrar modificações, extinções ou circunstâncias relevantes que impactam o imóvel ou os direitos já inscritos. Este ato não cria um novo direito, mas serve para atualizar e dar publicidade a fatos ou acontecimentos posteriores ao registro original. Cada hipótese de averbação está detalhadamente elencada no art. 167, inciso II, da Lei nº 6.015/1973, sendo fundamental conhecer a literalidade dessas hipóteses para evitar confusões durante a leitura do rol legal.

Leia com atenção cada item apresentado a seguir. Note que a lei detalha situações que vão desde mudanças ligadas ao próprio imóvel – como edificação, demolição ou desdobramento – até alterações pessoais dos titulares, como mudanças de nome decorrentes de casamento ou divórcio. Veja o artigo central sobre averbações no Registro de Imóveis:

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

II – a averbação:

1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) das cédulas hipotecárias;

8. da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis;

9) das sentenças de separação de dote;

10) do restabelecimento da sociedade conjugal;

11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

13) ” ex offício “, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.

14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.

15 – da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;

19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.

21. da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvado o disposto no item 35 deste inciso;

22. da reserva legal;

23. da servidão ambiental.

24. do destaque de imóvel de gleba pública originária.

25. (Vide Medida Provisória nº 458, de 2009)

26. do auto de demarcação urbanística.

27. da extinção da legitimação de posse;

28. da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

29. da extinção da concessão de direito real de uso.

30. da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir essa condição nos termos do art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), realizada em ato único, a requerimento do interessado, instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35 deste inciso;

31. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.

32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.

33. (Incluído pela Medida Provisória nº 922, de 2020) Vigência encerrada

34. da existência dos penhores previstos no art. 178 desta Lei, de ofício, sem conteúdo financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 – Registro Geral;

35. da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do financiamento com garantia real sobre imóvel, nos termos do Capítulo II-A da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997; e

36. do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo financeiro.

37. da extensão da garantia real à nova operação de crédito, nas hipóteses autorizadas por lei.

38. do contrato entre gerador e desenvolvedor de projeto de crédito de carbono, quando cabível.

O rol acima é extenso e diversificado. Cada hipótese exige a máxima atenção aos detalhes do enunciado, pois a banca examinadora pode trocar termos, inverter ordens ou omitir circunstâncias na tentativa de confundir o candidato. Veja alguns pontos de destaque:

• Ao mencionar “convenção antenupcial e regime de bens diversos do legal” (item 1), a norma exige que a averbação ocorra sobre imóveis ou direitos reais de ambos os cônjuges, inclusive os adquiridos depois do casamento. Ocasionalmente, questões podem eliminar algum desses elementos para aumentar a dificuldade.
• A averbação de cancelamento da extinção de ônus (item 2) encerra efeitos de gravames e direitos reais, garantindo publicidade ao cancelamento do encargo. Peque pelo excesso e jamais omita o termo “por cancelamento”.
• Fique atento a atos ligados ao domínio do imóvel, como desmembramento, reconstrução ou mudança de denominação (item 4). Essas situações alteram a configuração física ou cadastral do bem.
• Modificações pessoais, como alteração de nome em virtude de casamento ou divórcio (item 5), também ensejam averbação. Não confunda alteração do nome do imóvel com alteração do nome do titular.
• Averbações ligadas ao regime de condomínio antigo (item 6) são distintas das relativas ao condomínio formalizado já sob a égide da lei vigente. Observe o marco temporal: “quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei”.
• O item 11 refere-se às cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, bem como à constituição de fideicomisso. São previstos juntos, pois se tratam de restrições especiais relacionadas ao direito de família ou a testamentos.
• A expressão “ex offício” (item 13) quer dizer que o oficial do cartório pode promover a averbação de nomes de logradouros decretados pelo poder público por iniciativa própria, sem depender de provocação do interessado.
• Observe as hipóteses de extinção de direitos: a lei deixou claro quais concessões e legitimações devem ser averbadas quando extintas (itens 19, 20, 27, 28, 29).
• Fatos ligados ao crédito e garantias imobiliárias aparecem diversas vezes, com descrições diferentes (itens 30, 35, 37). Atenção às expressões como “sub-rogação de dívida”, “extensão da garantia real” e à menção expressa de leis específicas.
• A servidão ambiental (item 23) é uma específica modalidade de averbação ligada à proteção ambiental, diferente de servidões em geral, que são objeto de registro.

Existem ainda outras situações bastante modernas, como o destaque de imóvel de gleba pública (item 24), o contrato entre gerador e desenvolvedor de projeto de crédito de carbono (item 38), e a extensão da garantia real à nova operação de crédito (item 37). Por trás desses termos pouco familiares, podem estar as “pegadinhas” das bancas, substituindo ou omitindo detalhes.

Cuidado também com itens cuja vigência foi encerrada ou dispositivos revogados – normalmente as bancas não cobram conteúdos superados, mas podem testar seu conhecimento sobre a atualidade da norma. Em caso de dúvida, verifique sempre a redação e vigência do artigo completo.

Por fim, o art. 167 incluiu hipóteses de averbação vinculadas a notificações administrativas ou decisões judiciais que tenham impacto direto sobre o imóvel, tais como a notificação para parcelamento compulsório (item 18) e o auto de demarcação urbanística (item 26). Elas evidenciam a função instrumental da averbação para dar publicidade, segurança e eficácia à atuação administrativa e judicial sobre o registro imobiliário.

Mantenha este rol sempre à mão e treine a leitura detalhada. Observe expressões que conectam o titular ao imóvel, tipos de direitos afetados, fundamentos legais e o papel do oficial do cartório. Fica a dica: quando a banca pedir para você “assinalar a hipótese correta de averbação”, retorne à literalidade do dispositivo e desconfie de alterações que mudem mesmo que só um termo do comando da lei.

Questões: Averbação: rol de atos cabíveis

1. (Questão Inédita – Método SID) A averbação no Registro de Imóveis é um procedimento que serve para registrar modificações, extinções ou circunstâncias relevantes que impactam o imóvel, mas não cria novos direitos.
2. (Questão Inédita – Método SID) O rol de atos cabíveis para averbação, contido na legislação, inclui apenas a alteração do nome do proprietário do imóvel em decorrência de casamento.
3. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de um cancelamento de ônus e direitos reais é essencial para garantir que haja publicidade a esse fato, encerrando os efeitos dos gravames registrados anteriormente.
4. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de mudanças ligadas à propriedade de um imóvel, como demolição ou desmembramento, não requer a observância de detalhes específicos elencados na legislação.
5. (Questão Inédita – Método SID) As cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a bens imóveis são consideradas fenômenos distintos da averbação, não sendo necessário seu registro para efeitos de publicidade.
6. (Questão Inédita – Método SID) A notificação para parcelamento de imóvel urbano deve ser averbada para que tenha efeito perante terceiros, de acordo com a legislação aplicável.

Respostas: Averbação: rol de atos cabíveis

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação é, de fato, um ato que visa atualizar registros e dar publicidade a fatos ocorridos após o registro original, sem a criação de novos direitos. Esse conceito é fundamental para a compreensão do papel da averbação no sistema registral.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação abrange uma variedade extensa de atos além da alteração do nome, incluindo mudanças estruturais no imóvel, como edificação e desdobramento, e não se limita a aspectos pessoais do titular. Portanto, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A averbação de cancelamento é, de fato, uma medida necessária para garantir que a extinção de ônus e direitos reais seja adequada e publicamente conhecida, evitando confusões futuras em relação ao status do imóvel.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: É crucial observar os detalhes específicos na legislação sobre as hipóteses de averbação, pois a falta de atenção a esses aspectos pode levar à confusão e a decisões erradas. A legislação estabelece critérios claros para cada tipo de averbação.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Essas cláusulas representam restrições que precisam ser averbadas para garantir sua eficácia e publicidade em relação a terceiros, indistintamente, não podendo ser consideradas fenômenos separados da averbação.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação expressamente menciona a necessidade de averbação da notificação para garantias, como a de parcelamento compulsório, o que confere segurança jurídica ao registro e à publicidade jurídica.

   Técnica SID: PJA

Regras para contratos de locação com cláusula de vigência

O registro de imóveis é um universo onde cada detalhe faz diferença. Quando o assunto são contratos de locação, a lei traz requisitos específicos para garantir direitos ao locatário, especialmente nos casos em que o imóvel pode ser vendido durante a locação. Quem se prepara para concursos precisa dominar a literalidade e as regras quanto ao registro e à averbação desses contratos — qualquer palavra fora do lugar pode mudar todo o sentido em uma questão de prova.

O ponto central aqui é a chamada “cláusula de vigência”. Ela é a garantia de que o contrato de locação continuará válido no caso de alienação do imóvel, desde que esteja devidamente registrado. Para o candidato, fica o alerta: não basta o contrato estar assinado — ele precisa estar registrado no cartório de imóveis para ser oponível a terceiros, como um possível comprador do imóvel.

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I – o registro:
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (…)

Veja como a redação legal é precisa: exige literalidade quanto à existência da cláusula de vigência ― são apenas estes contratos, consignados com tal cláusula, que admitem registro. Não confunda: contratos de locação SEM cláusula de vigência não têm registro previsto pelo inciso I, item 3.
A atenção se direciona à expressão “caso de alienação da coisa locada”, que é fundamental em provas. Questões costumam trocar por “em qualquer hipótese” ou omitir a necessidade de alienação, gerando erros de interpretação.

Outro ponto de leitura obrigatória é sobre o “local correto” para efetuar o registro e a averbação desses contratos. Para o concurso, memorize: tudo se dá no registro de imóveis da circunscrição do imóvel, independente do domicílio das partes, e o registro pode ser realizado tanto com o documento físico quanto eletrônico.

Parágrafo único. O registro previsto no item 3 do inciso I do caput e a averbação prevista no item 16 do inciso II do caput deste artigo serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador.

Desmonte o parágrafo: ele trata tanto do registro do contrato consignando a vigência na alienação quanto da averbação relativa ao direito de preferência (veja que ele menciona “averbação prevista no item 16 do inciso II”, que se refere a direito de preferência do locatário).

• O registro (e a averbação) devem ocorrer no cartório da circunscrição do imóvel.
• É suficiente uma via do contrato original, assinada pelas partes. Pode ser digital!
• Não se exige que o locador seja o único proprietário, mas basta a coincidência do nome de 1 proprietário e do locador.

Questões de concurso exploram detalhes, como exigir “todas as vias” do contrato, negar a possibilidade eletrônica ou exigir coincidência de todos os proprietários com o nome do locador — todos estão incorretos! São armadilhas clássicas da técnica SCP (Substituição Crítica de Palavras).

O registro da locação protege o locatário: se um novo comprador adquirir o imóvel, e o contrato com cláusula de vigência estiver registrado, ele será obrigado a respeitar o prazo do contrato. Sem registro, a proteção pode ir por água abaixo. O mesmo raciocínio vale para o direito de preferência: para ser plenamente exercido, o direito também exige averbação no registro de imóveis.

Pense em um exemplo prático: imagine um imóvel alugado para fins comerciais. O contrato tem cláusula de vigência e está sem registro. O proprietário vende o imóvel e o novo dono quer retomar posse, alegando desconhecimento da locação. Nesse caso, o locatário, sem a proteção do registro, fica vulnerável. Agora, se o contrato estava registrado, o novo proprietário deve respeitar a locação com as mesmas condições.

II – a averbação:
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

Não confunda registro com averbação: registrar garante a oponibilidade da locação ao adquirente (com cláusula de vigência); averbar, por sua vez, assegura o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel, se o proprietário decidir vendê-lo, como previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

• Registro: necessário para contrato de locação com cláusula de vigência, nas hipóteses de alienação.
• Averbação: necessária para garantir o direito de preferência do locatário na compra do imóvel.

Para a prática de concursos: lembre-se de que cláusula de vigência sem registro não é protegida perante terceiros. Além disso, pequenos termos na literalidade da lei tendem a ser cobrados em provas objetivas e discursivas. Uma simples mudança de “registro” para “averbação”, ou a inversão das hipóteses, torna a alternativa errada.

Observe ainda que a lei não exige o registro da locação para sua validade entre as partes; trata-se de requisito para proteção perante terceiros, especialmente em caso de alienação. Essa pegadinha é recorrente: o contrato é válido entre locador e locatário sem registro, mas não é “oponível” a terceiros adquirentes.

Questione-se sempre na leitura: qual dispositivo exige registro do contrato? Qual hipótese pede averbação? Basta qualquer locação? E se houver registro em outra circunscrição? Cada detalhe literal é um obstáculo ou um facilitador na busca pela aprovação.

Questões: Regras para contratos de locação com cláusula de vigência

1. (Questão Inédita – Método SID) Para que um contrato de locação tenha sua cláusula de vigência reconhecida em caso de alienação do imóvel, é imprescindível que esse contrato esteja registrado no cartório de imóveis correspondente.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro de um contrato de locação sem cláusula de vigência é permitido e garante a proteção do locatário em relação a novos adquirentes do imóvel.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro de um contrato de locação deve ser realizado na circunscrição do imóvel, independentemente do local de residência das partes envolvidas.
4. (Questão Inédita – Método SID) O sinal da urgência para que o contrato de locação com cláusula de vigência esteja registrado se deve ao fato de que, sem o registro, o locatário não pode fazer valer seus direitos perante o novo proprietário do imóvel.
5. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de um contrato de locação é necessária apenas para garantir a oponibilidade em relação ao adquirente do imóvel, enquanto o registro não é um requisito essencial para a validade entre locador e locatário.
6. (Questão Inédita – Método SID) O registro de contratos de locação deve incluir todas as vias do contrato, de forma que cada uma delas seja preservada no cartório, conforme exigência legal.

Respostas: Regras para contratos de locação com cláusula de vigência

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro do contrato de locação é fundamental para garantir a oponibilidade do mesmo em caso de alienação do imóvel, conforme disposições legais. A ausência do registro pode comprometer a proteção do locatário frente a terceiros.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Apenas contratos de locação que incluem cláusula de vigência podem ser registrados, garantindo assim a proteção do locatário em caso de venda do imóvel. Contratos sem essa cláusula não têm previsão de registro, ficando sem proteção em relação a terceiros.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro deve ser feito no cartório da circunscrição onde o imóvel está matriculado, o que assegura a correta vinculação do contrato à localização do imóvel em questão.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: Para que o locatário tenha a proteção de seus direitos em caso de alienação, o registro do contrato é imprescindível. Sem ele, o novo proprietário pode alegar desconhecimento da locação e não respeitar o acordo firmado.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro é essencial para a oponibilidade do contrato de locação em relação a terceiros, enquanto a averbação é necessária para garantir o direito de preferência do locatário. A validade do contrato entre as partes não depende da formalização, mas sua proteção legal sim.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Segundo a norma, é suficiente apresentar uma única via do contrato assinado pelas partes, não sendo exigido o registro de todas as vias. Isso evita a tramitação excessivamente burocrática no registro de imóveis.

   Técnica SID: SCP

Procedimentos gerais e obrigatoriedade dos atos (art. 169)

Obrigatoriedade dos atos de registro e averbação

No contexto do Registro de Imóveis, uma das dúvidas mais comuns é: todos os atos previstos na Lei de Registros Públicos realmente precisam ser praticados pelo cartório ou há situações em que algum deles seria dispensável? A resposta é clara e se encontra no próprio texto legal: existe obrigatoriedade quanto aos atos enumerados no artigo 167, e essa obrigação está diretamente vinculada à serventia da situação do imóvel.

Esse ponto merece atenção máxima na leitura detalhada do artigo 169 da Lei nº 6.015/1973. Entender a ordem, os locais e a forma de efetuação dos registros e averbações é fundamental para evitar erros em provas e compreender o funcionamento dos registros imobiliários. Cada termo possui impacto na prática registral e pode ser explorado nas questões de concurso com as técnicas do Método SID – especialmente na identificação literal de conceitos, substituição de palavras-chave e paráfrases jurídicas.

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte:
I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;
II – para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos; e
III – (revogado);
IV – aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.

Veja que a lei usa o verbo “são obrigatórios” em linguagem direta. Ou seja, os registros e averbações não dependem da vontade das partes ou do oficial, sendo mandatórios para a publicidade, validade perante terceiros ou para a segurança jurídica imobiliária. É um ponto em que, nos concursos, frequentemente se tenta confundir o candidato, sugerindo hipóteses de faculdade ou de exceção fora das situações previstas em lei.

Repare na expressão “serão efetuados na serventia da situação do imóvel”. Isso quer dizer: o ato deverá ser praticado pelo cartório responsável pela circunscrição em que o imóvel está localizado. Imagine, por exemplo, um imóvel que se dividiu em duas áreas, cada uma passando para uma circunscrição distinta. Em regra, a matrícula e os registros deverão ser processados nas duas serventias, conforme expressamente indica o inciso II do artigo.

Outro detalhe importante do inciso I está na exigência de que as averbações sejam feitas na matrícula ou à margem do registro correspondente, “ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição”. Visualize a situação: um imóvel teve sua circunscrição alterada em razão de desmembramento territorial, mas as averbações relativas a atos ocorridos antes continuam obrigatórias. O objetivo é manter o histórico completo e atualizado do imóvel, acompanhando-o mesmo quando muda de área administrativa.

Além disso, observe o inciso IV: sempre que uma nova matrícula for aberta em razão de mudança de circunscrição, será necessário comunicar à serventia anterior para que esta, de ofício, promova o encerramento da matrícula antiga. Isso evita duplicidade de registros e traz segurança ao tráfico imobiliário.

O artigo ainda menciona a observação ao disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176. Essa remissão reforça que o procedimento da averbação segue regras específicas da matrícula e do registro, detalhadas em outros dispositivos – por exemplo, quando há falta de elementos ou necessidade de retificação.

• Palavras-chave que não podem ser ignoradas: “obrigatórios”, “serão efetuados”, “serventia da situação do imóvel”, “ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição”, “abertas matrículas em ambas as serventias”.

Agora, destaque um ponto que confunde: será possível averbar atos referentes a um imóvel numa circunscrição diferente da sua atual? Não, salvo as exceções que o próprio artigo indica, sempre preservando a regra central da competência do cartório da situação do imóvel.

Percebeu como cada termo delimita o alcance da obrigação? O artigo 169 é um clássico para questões em que se testam trocas conceituais ou detalhes de competência — comuns nas provas das bancas exigentes.

• Resumo do que você precisa saber:
• Todos os atos do art. 167 são obrigatórios.
• Registram-se e averba-se sempre na serventia da situação do imóvel, mesmo que a circunscrição mude.
• Se o imóvel está em mais de uma circunscrição, há matrícula (registro) em todas elas.
• Matrículas antigas devem ser encerradas quando novas forem abertas em razão de transferência de circunscrição.

Mantenha atenção redobrada à literalidade da norma e às expressões utilizadas, pois são frequentes as tentativas de ludibriar o candidato em provas com mudanças superficiais de palavras-chave. Dominar o artigo 169 evita a maior parte dos deslizes nos temas de obrigatoriedade e competência registral.

Questões: Obrigatoriedade dos atos de registro e averbação

1. (Questão Inédita – Método SID) Todos os atos previstos na Lei de Registros Públicos devem ser praticados pelos cartórios independentemente da vontade das partes envolvidas, sendo considerados obrigatórios para garantir a publicidade e a segurança jurídica imobiliária.
2. (Questão Inédita – Método SID) No caso de um imóvel que seja transferido para outra circunscrição, as averbações relacionadas a registros anteriores não precisam ser efetuadas, já que as novas averbações passam a ser de responsabilidade do novo cartório.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para imóveis que abrangem múltiplas circunscrições, a Lei de Registros Públicos exige a abertura de matrículas em todas as serventias correspondentes, a fim de assegurar o registro adequado de cada fração do imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) Na ocorrência de abertura de uma nova matrícula em razão da mudança de circunscrição, é desnecessário comunicar à serventia anterior para que a matrícula antiga seja encerrada.
5. (Questão Inédita – Método SID) Atos que não estiverem expressamente previstos na legislação devem ser considerados obrigatórios se envolverem a segurança do imóvel, independentemente da análise de competência do cartório.
6. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de ‘serventia da situação do imóvel’ implica que todos os registros e averbações devem ser realizados pelo cartório que seja responsável pela circunscrição onde o imóvel se localiza, mesmo que esse imóvel tenha mudado de circunscrição ao longo do tempo.

Respostas: Obrigatoriedade dos atos de registro e averbação

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A obrigatoriedade dos atos está claramente definida na legislação, e sua execução é essencial para a validade dos registros em relação a terceiros e para a segurança no tráfego imobiliário. As partes não podem decidir se esses atos serão realizados, pois a norma é mandatória.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo que o imóvel tenha mudado de circunscrição, as averbações devem continuar sendo feitas na matrícula ou à margem do registro anterior, garantindo a continuidade do histórico do imóvel, conforme estabelecido pela norma.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma determina que, para imóveis localizados em mais de uma circunscrição, devem ser feitas matrículas separadas nas respectivas serventias, garantindo a correta formalização dos registros e sua legalidade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: É obrigação do oficial comunicar à serventia da matrícula anterior para que esta seja encerrada de ofício, evitando assim qualquer duplicidade de registros, conforme a norma e seu propósito de segurança jurídica.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A obrigatoriedade na realização de atos registrais é limitada ao que está claramente expresso na norma. Somente os atos enumerados na legislação são mandatórios, e a competência dos cartórios deve sempre ser respeitada para garantir a validade e eficácia do registro.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A definição da serventia responsável é crucial para a regularidade do registro e precisa ser seguida, garantindo assim a continuidade do histórico do imóvel mesmo em casos de mudança de circunscrição.

   Técnica SID: PJA

Critérios para serventia competente e comunicação entre serventias

A escolha da serventia correta é um passo obrigatório para qualquer ato relativo ao registro de imóveis. A legislação deixa claro: os registros e averbações devem ser feitos sempre na serventia da situação do imóvel. Entender esses critérios evita nulidades e bloqueios no processo de registro. Além disso, a norma traz regras específicas para situações em que um mesmo imóvel está situado em duas ou mais circunscrições, exigindo uma atuação coordenada entre serventias.

Observe como a lei detalha a obrigatoriedade dos registros, os critérios para escolha da serventia e os procedimentos para averbações e comunicações obrigatórias:

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte:

I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;

II – para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos; e

III – (revogado);

IV – aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.

Perceba que há uma determinação expressa sobre onde os atos obrigatórios devem ocorrer: na serventia em cuja circunscrição está o imóvel. Não é permitido escolher cartórios de modo livre; a competência é vinculada à localização. Essa disposição visa garantir regularidade e segurança jurídica ao registro imobiliário.

O inciso I do artigo cuida das averbações. Imagine a seguinte situação: um imóvel muda de circunscrição, por exemplo, em razão de alterações territoriais municipais. Mesmo que o imóvel agora pertença a outra área, as averbações relacionadas à sua matrícula original ainda deverão ser feitas onde está registrada a nova matrícula, respeitando dispositivos relacionados nos arts. 176, § 1º, I, e § 18. Fazendo um comparativo: é como se, mesmo mudando “de bairro”, o histórico do imóvel tivesse que ser atualizado no local novo, mantendo a relação com a matrícula anterior.

No inciso II, temos uma peculiaridade importante para imóveis que abrangem mais de uma circunscrição. A lei exige a abertura de matrículas em todas as serventias cujos territórios recebem parte do imóvel. Isso exige atenção especial em situações como desmembramentos, loteamentos ou novas delimitações territoriais. Você já pensou em um imóvel rural que, após atualização de divisas, passa a se espalhar por dois municípios? Nesse caso, é obrigatório ter matrículas em ambos os cartórios competentes.

Quanto ao inciso IV, a lei reforça o compromisso de comunicação entre serventias. Sempre que for aberta uma nova matrícula em outra circunscrição, o oficial deve comunicar imediatamente à serventia de origem, para que esta promova o encerramento da matrícula anterior de ofício. Essa regra evita duplicidade e desatualização cadastral, protegendo a regularidade dos registros.

A lei ainda traz normas complementares detalhando procedimentos específicos em casos de imóveis que abarcam mais de uma circunscrição e também sobre o envio de informações pelo poder público. O teor exato desses dispositivos oferece segurança ao processo e detalha como deve ocorrer a escrituração de novas matrículas e as averbações remissivas.

§ 1º O registro do loteamento e do desmembramento que abranger imóvel localizado em mais de uma circunscrição imobiliária observará o disposto no inciso II do caput deste artigo, e as matrículas das unidades imobiliárias deverão ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas.

Aqui, fica claro que, ao registrar loteamentos ou desmembramentos que envolvam mais de uma circunscrição, não basta abrir matrículas “genéricas”. Cada unidade imobiliária – cada nova fração do terreno – deve ter sua matrícula aberta na serventia da circunscrição onde está localizada fisicamente. Além disso, faz-se a averbação remissiva, um mecanismo que “espelha” os dados, permitindo a rastreabilidade do histórico do imóvel em diferentes registros.

A norma também prevê como deve ser o fluxo de informações de mudanças urbanísticas – nomes de ruas, numeração de prédios – entre órgãos públicos e o registro de imóveis, visando à atualização dos dados. Veja como a lei determina essa comunicação formal obrigatória:

§ 2º As informações relativas às alterações de denominação de logradouro e de numeração predial serão enviadas pelo Município à serventia do registro de imóveis da circunscrição onde estiver situado o imóvel, por meio do Serp, e as informações de alteração de numeração predial poderão ser arquivadas para uso oportuno e a pedido do interessado.

Fica a cargo do Município comunicar aos cartórios, por meio do SERP (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos), as mudanças na identificação dos imóveis, seja por alteração de nome de ruas ou de numeração predial. Tais informações podem ser arquivadas e utilizadas posteriormente, quando o interessado solicitar, garantindo assim que o registro reflita sempre a realidade do imóvel.

Para situações de imóveis localizados em mais de uma circunscrição, o dispositivo a seguir detalha como as matrículas devem ser abertas e a prática dos atos em diferentes serventias:

§ 3º Na hipótese prevista no inciso II do caput deste artigo, as matrículas serão abertas:

I – com remissões recíprocas;

II – com a prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a maior área, averbando-se, sem conteúdo financeiro, a circunstância na outra serventia; e

III – se a área for idêntica em ambas as circunscrições, adotar-se-á o mesmo procedimento e proceder-se-á aos registros e às averbações na serventia de escolha do interessado, averbada a circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro.

Esse detalhamento busca evitar a fragmentação das informações e erros de sobreposição. Imagine um imóvel extenso dividido entre dois municípios: é preciso haver remissões recíprocas entre as matrículas (cada uma aponta para a outra), e a prática efetiva dos registros é centralizada na área de maior extensão. Se ambas as áreas forem idênticas, cabe ao interessado escolher a serventia central, desde que a escolha seja averbada na outra matriz, sempre sem conteúdo financeiro.

Esses mecanismos reforçam o princípio da unicidade da matrícula e do controle rigoroso da cadeia de titularidade de cada imóvel, mesmo em cenários complexos de divisão territorial. Eles também evitam que, por engano ou desconhecimento, ocorram registros ou averbações erradas, o que pode gerar graves consequências jurídicas para proprietários e terceiros.

Em cada etapa, a literalidade do texto legal deve ser apreciada – termos como “de ofício”, “remissões recíprocas”, “averbação sem conteúdo financeiro” e “circunscrição da situação do imóvel” caem com frequência em pegadinhas de provas. Questões objetivas tendem a explorar esses detalhes, substituindo termos, invertendo a ordem ou omitindo situações excepcionais.

Conclusão: compreender a obrigatoriedade da observância da situação do imóvel, a comunicação entre serventias e a lógica das matrículas múltiplas ou da centralização em algumas hipóteses é fundamental para não errar interpretações em concursos, nem arriscar situações problemáticas na prática do registro imobiliário.

Questões: Critérios para serventia competente e comunicação entre serventias

1. (Questão Inédita – Método SID) A escolha da serventia para registro de imóveis deve sempre respeitar a localização física do imóvel, de maneira a evitar nulidades nos processos de registro.
2. (Questão Inédita – Método SID) O oficial pode escolher livremente a serventia para registrar um imóvel, independentemente da localização do bem.
3. (Questão Inédita – Método SID) As averbações relativas a um imóvel que muda de circunscrição devem ser feitas sempre na nova serventia, independentemente das averbações anteriores.
4. (Questão Inédita – Método SID) Quando um imóvel se localiza em mais de uma circunscrição, é necessário abrir matrículas distintas em cada serventia responsável, garantindo o registro adequado.
5. (Questão Inédita – Método SID) No caso de abertura de uma nova matrícula em circunscrição diferente, o oficial é obrigado a comunicar a serventia de origem para o encerramento da matrícula anterior.
6. (Questão Inédita – Método SID) As comunicações entre serventias sobre alterações cadastrais devem ser realizadas exclusivamente pelo proprietário do imóvel, sem responsabilidade da serventia em informar sua origem.

Respostas: Critérios para serventia competente e comunicação entre serventias

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a legislação determina que os registros e averbações devem ocorrer na serventia correspondente à circunscrição onde o imóvel está situado, garantindo a segurança jurídica e a regularidade dos registros.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é incorreta, já que a escolha da serventia deve observar a localização do imóvel. A norma estabelece que não é permitido registrar em cartórios de forma aleatória, mas sim na serventia da circunscrição onde o imóvel se encontra.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A questão é falsa, pois, mesmo com a mudança de circunscrição, as averbações devem ser realizadas na matrícula original do imóvel, respeitando a legislação que determina que elas ocorrerão na serventia onde está registrada a matrícula do imóvel.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é correta, pois a lei estabelece que imóveis que abrangem mais de uma circunscrição devem ter matrículas abertas em todas as serventias competentes, contribuindo para a regularidade e clareza no registro das propriedades.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmativa é verdadeira, pois a norma exige que, ao abrir uma nova matrícula em outra circunscrição, o oficial comunique de ofício à antiga serventia para que a matrícula anterior seja encerrada, evitando duplicidade de registros.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a obrigação de comunicar sobre alterações cadastrais compete à serventia do registro de imóveis, não ao proprietário, garantindo assim a atualização das informações registradas de forma automática e eficaz.

   Técnica SID: SCP

Imóveis em mais de uma circunscrição e matrículas remissivas

Ao estudar os atos do Registro de Imóveis, um ponto que costuma provocar dúvidas (e armadilhas em concursos) diz respeito aos imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária. Como proceder com matrículas, registros e averbações nesses casos? A literalidade da Lei nº 6.015/1973, em particular no art. 169 e seus parágrafos, esclarece o procedimento obrigatório e detalha os mecanismos das chamadas “matrículas remissivas”.

Em provas de concurso, é comum que se explorem mínimos detalhes desses dispositivos, como quem abre a matrícula, em que serventias os atos são praticados e como ficam os registros diante da divisão territorial. Observe com atenção cada etapa a seguir para evitar confusões entre o tratamento de imóveis inteiramente localizados em uma circunscrição e aqueles parcialmente situados em mais de uma.

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte:
I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;
II – para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos; e
III – (revogado);
IV – aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.

O ponto-chave aparece no inciso II: “para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos”. Ou seja, sempre que o imóvel abrange mais de um território de registro, cada serventia correspondente deve abrir sua própria matrícula referente à porção do imóvel sob sua jurisdição.

Esse é o procedimento de origem para os chamados registros remissivos: as matrículas abertas em cada serventia devem indicar a correspondência recíproca, reforçando a segurança jurídica e evitando a dupla alienação. O inciso IV reforça mais um cuidado: ao se abrir a nova matrícula, o oficial deve comunicar a serventia de origem, que encerrará de ofício aquela matrícula anterior. Esse tipo de controle protege o sistema contra sobreposições ou informações desencontradas.

O § 1º do art. 169 aprofunda a disciplina dos registros envolvendo lotes ou desmembramentos que abrangem mais de uma circunscrição. Veja:

§ 1º O registro do loteamento e do desmembramento que abranger imóvel localizado em mais de uma circunscrição imobiliária observará o disposto no inciso II do caput deste artigo, e as matrículas das unidades imobiliárias deverão ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas.

No caso de loteamentos e desmembramentos, reforça-se o conceito: as matrículas das novas unidades imobiliárias devem ser abertas na serventia correspondente à localização daquela unidade específica. Vamos imaginar: se um loteamento abrange partes em diferentes circunscrições, cada unidade será registrada no cartório que abrange a sua localização real, e é obrigatório realizar “averbações remissivas”, ou seja, anotações nas matrículas apontando essa correspondência de registros entre as serventias.

Agora, expanda esse raciocínio: além da abertura das matrículas nas diversas serventias, a norma ainda detalha como essas matrículas devem ser estruturadas para garantir interligação e controle, trazendo as exigências para as remissões e as práticas de registro e averbação. Observe o § 3º do art. 169:

§ 3º Na hipótese prevista no inciso II do caput deste artigo, as matrículas serão abertas:
I – com remissões recíprocas;
II – com a prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a maior área, averbando-se, sem conteúdo financeiro, a circunstância na outra serventia; e
III – se a área for idêntica em ambas as circunscrições, adotar-se-á o mesmo procedimento e proceder-se-á aos registros e às averbações na serventia de escolha do interessado, averbada a circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro.

Aqui aparece a expressão exata: “remissões recíprocas”. Isso significa que as matrículas em cada serventia devem apontar para as demais, garantindo que a informação esteja duplicada, mas controlada — evitando dúvidas futuras sobre o histórico daquele imóvel. Vamos analisar item por item para visualizar o que muda conforme o caso:

• I – Remissões recíprocas: ao abrir as matrículas nas serventias envolvidas, cada uma deve registrar referência expressa à(s) matrícula(s) correspondente(s) das demais circunscrições.
• II – Prática dos atos: normalmente, os atos de registro e averbação devem ser praticados apenas na serventia do registro de imóveis correspondente à parte maior do imóvel; nas outras, basta uma averbação registrando essa situação, mas sem conteúdo financeiro.
• III – Áreas idênticas: se a área do imóvel for igual em cada circunscrição, o interessado escolhe em qual serventia irá concentrar os registros e averbações, sempre fazendo a averbação (sem conteúdo financeiro) nas demais, apontando a escolha feita.

Essas regras garantem que, mesmo que o imóvel esteja “dividido” entre circunscrições, o seu histórico registral será único e controlado, sem risco de dupla venda, dívidas replicadas ou conflitos de propriedade. É justamente aqui que bancas de concurso podem propor pegadinhas, trocando a ordem de procedimentos, omitindo a necessidade de remissões ou sugerindo registros duplicados em todas as serventias — pontos que fogem da literalidade legal.

O dispositivo também prevê situações específicas para averbações sobre imóveis que tenham mudado de circunscrição administrativa. Veja o inciso I do art. 169:

I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;

Ou seja, mesmo que o imóvel já esteja sob nova circunscrição (resultado, por exemplo, de alteração de delimitação municipal), as averbações devem ser feitas diretamente na matrícula ou à margem do registro pertinente. O detalhamento para situações concretas está sempre condicionado às referências feitas pela própria lei aos incisos e parágrafos específicos.

O controle e encerramento de matrículas antigas é reforçado pelo inciso IV do art. 169, que exige a comunicação entre as serventias para que a matrícula anterior seja encerrada “de ofício”, ou seja, por iniciativa do próprio cartório — uma garantia de unicidade das informações.

No contexto dos concursos públicos, é fundamental guardar algumas marcas de expressão do texto legal:

• “Serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos” (sempre que o imóvel abranger mais de uma circunscrição).
• “Remissões recíprocas” (as matrículas em cada serventia devem fazer referência à outra, de modo expresso).
• “A prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a maior área…” (evitando repetições desnecessárias e possíveis duplicidades).
• “Averbação sem conteúdo financeiro” (quando obrigatória na serventia que não pratica o ato registral principal, apenas para ciência e publicidade do ato).

Esse detalhamento é crucial para evitar confusões e resolver situações de prova que envolvam negócios complexos, como divisão, desmembramento, incorporação ou transmissão de imóveis com faixas em mais de um território registral.

Nas palavras da lei, o foco é preservar a transparência dos atos, garantir controle cruzado entre os registros e evitar situações de insegurança jurídica. Cada expressão, cada etapa do procedimento deve ser respeitada exatamente como a norma define — qualquer troca de palavras ou inversão de procedimentos pode gerar um erro típico de prova.

Ao revisar este conteúdo, destaque a ordem dos procedimentos conforme cada hipótese, memorize os termos chaves exigidos pela literalidade legal e, sempre que se deparar com uma questão de multipropriedade registral, lembre-se dos conceitos de matrícula, remissões recíprocas e averbações sem conteúdo financeiro — são eles que mantêm o sistema seguro e confiável.

Questões: Imóveis em mais de uma circunscrição e matrículas remissivas

1. (Questão Inédita – Método SID) Em relação aos imóveis situados em mais de uma circunscrição, é correto afirmar que devem ser abertas matrículas em todas as serventias dos registros públicos correspondentes à localização de cada porção do imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de atos relacionados a imóveis que mudaram de circunscrição deve ser realizada na matrícula ou à margem do registro, independentemente da nova localização do imóvel.
3. (Questão Inédita – Método SID) No caso de um loteamento que abrange mais de uma circunscrição, é desnecessário realizar averbações remissivas nas matrículas das unidades imobiliárias abertas nas diferentes serventias.
4. (Questão Inédita – Método SID) A norma estabelece que, ao abrir novas matrículas em diversas circunscrições, é imprescindível que estas incluam referências recíprocas a cada um dos registros oriundos dessas respectivas circunscrições.
5. (Questão Inédita – Método SID) Quando a área de um imóvel é idêntica em circunscrições diferentes, o interessado tem liberdade para decidir onde concentrar os registros e averbações, sem a necessidade de averbações nas serventias restantes.
6. (Questão Inédita – Método SID) O encerramento de uma matrícula anterior, quando um imóvel é registrado em uma nova circunscrição, ocorre automaticamente, sendo o oficial do cartório da nova matrícula responsável por comunicar ao antigo cartório sobre a atualização.

Respostas: Imóveis em mais de uma circunscrição e matrículas remissivas

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O enunciado reflete corretamente o procedimento estabelecido pela norma, que determina a abertura de matrículas em todas as serventias relevantes para imóveis que estão localizados em mais de uma circunscrição. Isto é fundamental para garantir a segurança jurídica e evitar a dupla alienação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: Conforme a norma, mesmo que o imóvel tenha mudado de circunscrição, as averbações continuam sendo realizadas na matrícula correspondente ou à margem do registro anterior, garantindo a correta documentação e publicidade dos atos.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma exige que, para os lotes localizados em diferentes circunscrições, sejam realizadas averbações remissivas a fim de garantir a interligação das informações registrais, evitando ambiguidades e mantendo o controle sobre os registros.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A exigência de remissões recíprocas nas matrículas é uma forma de assegurar que cada serventia registre a correspondência das matrículas, promovendo a transparência e a segurança jurídica no registro imobiliário.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma determina que, mesmo em casos em que as áreas são idênticas, o interessado deve fazer a averbação das circunscrições não escolhidas, ainda que sem conteúdo financeiro, garantindo que todas as informações relevantes sejam mantidas atualizadas.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma prevê que, ao abrir uma nova matrícula, o oficial deve comunicar à serventia de origem para o encerramento de ofício da matrícula anterior, o que contribui para a organização e correta manutenção do registro.

   Técnica SID: PJA

Casos especiais de registro e matrícula (arts. 170 e 171)

Desmembramento territorial e sua repercussão registral

Quando um imóvel é dividido territorialmente e essa divisão gera a criação de novos distritos, cidades ou simplesmente desloca o imóvel para a esfera de um novo cartório, surgem dúvidas importantes sobre a necessidade de repetir registros e procedimentos nos registros de imóveis. Esse tipo de situação é conhecido como desmembramento territorial. O domínio desse tema é crucial para evitar pegadinhas em provas e para o entendimento prático do sistema registral.

Você já se perguntou: se um imóvel, registrado em determinado cartório, passa a pertencer a outra circunscrição em razão de alteração territorial, é preciso refazer o registro do imóvel nesse novo cartório? A resposta para essa dúvida encontra-se de forma objetiva na Lei nº 6.015/1973. Veja o texto legal:

Art. 170 – O desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo cartório.

O artigo é simples, direto e costuma ser cobrado com pequenas trocas de palavras em provas. Segundo a norma, não é necessário repetir o registro do imóvel caso o desmembramento territorial ocorra após o registro já ter sido efetuado. Em outras palavras, a transposição do imóvel para uma nova circunscrição, causada por alterações territoriais, não obriga o proprietário a registrar novamente o mesmo imóvel no novo cartório.

Note que a expressão “não exige sua repetição no novo cartório” é literal. Se a banca trocar, por exemplo, por “exige novo registro” ou “deverá ser feito novo registro”, a afirmação estará errada. Fique sempre atento à redação oficial. Agora, observe uma situação do dia a dia: imagine um pequeno distrito que se emancipa e vira município, criando seu próprio cartório de imóveis. Quem já tinha seu imóvel registrado não precisará repetir esse procedimento no cartório recém-criado.

Além da segurança prática que isso traz para o proprietário, o dispositivo preserva a estabilidade e continuidade dos registros imobiliários, evitando burocracia e custos desnecessários. Em provas, o essencial é identificar o comando: desmembramento após o registro não obriga nova inscrição do imóvel.

O próximo ponto relevante aparece na normativa específica para casos de registros relativos a vias férreas. O texto legal aponta, de forma objetiva, onde tais atos devem ser registrados, acompanhados de uma regra detalhada para a abertura de matrícula dessa área. Veja:

Art. 171. Os atos relativos a vias férreas serão registrados na circunscrição imobiliária onde se situe o imóvel.

Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior.

No caput do art. 171, cada ato relacionado à via férrea deve ser registrado exatamente na circunscrição imobiliária onde o imóvel está localizado. Ou seja, não importa se o empreendimento cruza vários municípios ou estados: o registro de cada trecho será feito no cartório da respectiva área. Qualquer tentativa de incluir esse tipo de registro em outro local, apenas por conveniência ou centralização, está em desacordo com o texto legal.

O parágrafo único detalha o procedimento para abertura de matrícula da área correspondente à via férrea, reforçando a exigência formal de apresentação de planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel (caso exista). Assim, imagine a concessionária de uma ferrovia: para regularizar a faixa de domínio de um novo ramal, será preciso requerer a matrícula no cartório do local, apresentando os documentos descritos. Caso haja parcela do imóvel não abrangida na matrícula inicial (remanescente), a apuração desse saldo pode ser feita posteriormente, não impedindo a abertura da matrícula agora.

Esse cuidado com requisitos documentais garante que toda descrição física e jurídica do trecho ferroviário esteja de acordo com o previsto na lei e registrada corretamente na serventia competente.

• Desmembramento territorial posterior ao registro: não exige repetição do registro no novo cartório (art. 170).
• Atos relativos a vias férreas: sempre registrados na circunscrição onde o imóvel está localizado (art. 171).
• Matrícula de área de via férrea: aberta mediante requerimento, com planta, memorial descritivo e certidão atualizada, sendo possível apuração posterior do remanescente (art. 171, parágrafo único).

É comum encontrar, em provas, trocas entre “registro” e “averbação”, ou a inversão da lógica da lei ao sugerir que o desmembramento territorial obriga novo registro. Essas pequenas subtilezas são típicas de bancas como CEBRASPE, que exploram o detalhe da palavra. Lembre-se: domínio da literalidade é a chave aqui.

Ao revisar esses artigos, procure mentalizar cenários práticos, como a criação de novos municípios ou a instalação de grandes obras, para associar o texto legal à realidade e gravar de maneira mais sólida o conceito. Isso aumenta seu poder de reconhecimento imediato dos comandos legais em qualquer contexto de prova.

Questões: Desmembramento territorial e sua repercussão registral

1. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento territorial de um imóvel, após seu registro inicial, não exige que o proprietário realize um novo registro no cartório correspondente à nova circunscrição do imóvel.
2. (Questão Inédita – Método SID) Quando um imóvel possui um registro inicial e muda de circunscrição territorial, o proprietário é obrigado a averbar essa mudança no cartório anterior.
3. (Questão Inédita – Método SID) Todos os atos relacionados a vias férreas devem ser registrados na circunscrição imobiliária que abriga a localização do imóvel, independentemente de atravessarem outras circunscrições.
4. (Questão Inédita – Método SID) A abertura da matrícula para áreas de via férrea deve ser feita em qualquer cartório, desde que o proprietário assim o deseje, independentemente da localidade do imóvel.
5. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento registrado anteriormente a nova circunscrição impos a necessidade de reabrir o registro do imóvel no novo cartório apenas se o imóvel for vendido.
6. (Questão Inédita – Método SID) Após o desmembramento de um imóvel, a preservação da estabilidade e continuidade dos registros imobiliários é um dos objetivos fundamentais da norma que trata do registro do imóvel.

Respostas: Desmembramento territorial e sua repercussão registral

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação, ao tratar do desmembramento territorial, estabelece que não é necessário repetir o registro do imóvel no novo cartório, evitando assim a burocracia e os custos desnecessários para o proprietário.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A proposição é falsa, pois a norma deixa claro que o desmembramento territorial não obriga o proprietário a realizar nova inscrição do imóvel no novo cartório, portanto, não há necessidade de averbação no antigo cartório.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é verdadeira uma vez que, de acordo com a legislação, cada trecho da via férrea deve ser registrado na circunscrição onde ele se situa, garantindo a conformidade legal e a correta localização dos registros.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A assertiva é incorreta, pois a legislação especifica que a matrícula deve ser aberta no cartório da circunscrição imobiliária onde a via férrea se localiza, respeitando assim a exigência imposta pela norma.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmação é falsa. O desmembramento territorial posterior ao registro não exige repetição do mesmo independentemente de uma eventual venda do imóvel, garantindo direitos ao proprietário.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A proposição é verdadeira, uma vez que a norma visa evitar burocracias desnecessárias e garantir a continuidade dos registros, oferecendo segurança jurídica ao proprietário.

   Técnica SID: PJA

Registros relativos a vias férreas e procedimentos para matrícula

A Lei nº 6.015/1973 dedica uma atenção especial aos registros de imóveis relacionados a vias férreas. Esses dispositivos garantem segurança jurídica às propriedades envolvidas em infraestrutura ferroviária, tanto para a identificação da área quanto para sua correta inscrição imobiliária. Prestar atenção nos detalhes legais desses procedimentos é fundamental para o candidato evitar trocas e omissões típicas em provas de concursos.

O artigo 171 é o ponto central sobre o tema. Ele define onde devem ser registrados os atos relativos às vias férreas, trazendo uma orientação clara e literal sobre a circunscrição imobiliária competente. Repare no uso do termo “circunscrição imobiliária” — é um detalhe que costuma ser cobrado e não deve ser confundido com expressões genéricas como “município” ou “comarca”. Observe o texto legal:

Art. 171. Os atos relativos a vias férreas serão registrados na circunscrição imobiliária onde se situe o imóvel. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

Ao ler este artigo, perceba que a lei exige o registro dos atos vinculados às vias férreas exatamente na circunscrição imobiliária onde está localizado o imóvel. Isso evita dúvidas sobre onde deve ser feita a inscrição, mesmo se a via férrea corta vários municípios. O registro será feito sempre de acordo com a localização física exata do imóvel em questão.

Imagine um cenário: uma empresa ferroviária recebe uma concessão para operar uma linha férrea que atravessa diversas cidades. Cada trecho da ferrovia deverá ter seus atos registrados na serventia de registro de imóveis da circunscrição correspondente à sua localização — nunca em um cartório apenas por conveniência da empresa ou centralização do processo.

O artigo 171 apresenta ainda um parágrafo único, que detalha os requisitos para abertura da matrícula nas áreas relativas às vias férreas, caso haja necessidade ou pedido do interessado. O procedimento envolve documentos técnicos minuciosos, conforme descrito a seguir:

Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Na prática, a matrícula dessas áreas poderá ser aberta sempre que houver um pedido formal do interessado perante o cartório responsável. Atenção: exige-se a apresentação de três documentos principais — planta da área, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula (ou da transcrição, se já houver um histórico registral anterior). Observe que cada termo tem função específica:

• Planta: representação gráfica da área, indicando dimensões e localização.
• Memorial descritivo: descrição textual detalhada dos limites e confrontações do imóvel.
• Certidão atualizada: comprovação do estado registral atual, seja pela matrícula (mais recente) ou pela transcrição (sistema anterior).

Outro detalhe relevante do parágrafo único: a lei permite que a apuração do remanescente da área (ou seja, a parte que sobra fora da matrícula aberta) possa ser feita depois, se necessário. Assim, não há necessidade de analisar toda a extensão do imóvel no momento inicial — esse ajuste pode acontecer futuramente, o que torna o processo mais ágil e evita entraves burocráticos.

Questões de concurso podem explorar a obrigatoriedade dos documentos exigidos ou a possibilidade de apuração posterior do remanescente. Fique atento: não existe dispensa dos documentos de identificação da área (planta e memorial), nem permissão para abertura de matrícula exclusivamente com base em declaração. A literalidade do texto exige todos os itens listados.

Vamos recapitular: todos os atos relativos a vias férreas são registrados na circunscrição imobiliária pertinente; a matrícula da área só é aberta mediante requerimento e apresentação dos documentos técnicos exigidos; a análise da área remanescente poderá ser feita depois, sem impedir a matrícula inicial. Essa sequência de passos é típica em questões que exigem leitura atenta e detalhada da lei.

Por fim, lembre-se de que o artigo 170 trata de outro aspecto especial, ligado ao desmembramento territorial do imóvel após o registro, e não deve ser confundido com a regra específica para vias férreas do artigo 171. O que distingue as vias férreas, segundo a lei, é a indicação do local exato do registro e o procedimento facilitado para abertura de matrícula de frações de área, com possibilidade de ajustes futuros e sempre com base documental robusta.

Questões: Registros relativos a vias férreas e procedimentos para matrícula

1. (Questão Inédita – Método SID) Os atos referentes a vias férreas devem ser registrados na circunscrição imobiliária onde se localiza o imóvel, independentemente de quantos municípios a ferrovia atravessa.
2. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula para áreas relativas a vias férreas pode ser aberta pelo cartório com base apenas na declaração do interessado, sem a necessidade de apresentar documentos adicionais.
3. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que a análise da área remanescente do imóvel, após a abertura da matrícula, seja realizada posteriormente, facilitando o processo de registro.
4. (Questão Inédita – Método SID) No contexto de registros relativos a vias férreas, a expressão “circunscrição imobiliária” é um termo genérico que pode ser substituído por “comarca” ou “município” sem alterar o sentido legal.
5. (Questão Inédita – Método SID) Para efetuar o registro de atos relativos a vias férreas, é necessário que sejam apresentados documentos técnicos, como a planta do imóvel e o memorial descritivo, conforme exigido pela legislação.
6. (Questão Inédita – Método SID) O artigo da lei que trata do registro de atos referentes a vias férreas não ressalta a importância de realizar o registro na circunscrição imobiliária e apenas menciona a análise da área total do imóvel.
7. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que a apuração dos limites da fração de área e sua incorporação ao registro possa ocorrer em momento futuro, tornando o procedimento de matrícula mais eficiente.

Respostas: Registros relativos a vias férreas e procedimentos para matrícula

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estipula que o registro deve ocorrer precisamente na circunscrição imobiliária correspondente à localização do imóvel. Isso garante segurança jurídica e previne confusões sobre a localidade do registro, mesmo quando a via férrea corta diferentes municípios.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Para a abertura da matrícula, a lei exige a apresentação de três documentos: planta da área, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel. A declaração por si só não é suficiente para a abertura da matrícula.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma prevê que a apuração do remanescente da área pode ser realizada em momento posterior, permitindo uma maior agilidade no processo de registro e evitando problemas burocráticos no início da matrícula.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O termo “circunscrição imobiliária” possui um significado específico que difere de termos genéricos como “comarca” ou “município”. A confusão entre esses termos pode levar a erros na interpretação da legislação e na prática do registro.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação especifica a necessidade de apresentação de documentos técnicos para a abertura de matrícula, que incluem a planta e o memorial descritivo, garantindo a precisão nas informações registradas.

   Técnica SID: TRC

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Ao contrário da afirmação, o artigo enfatiza que os atos relacionados a vias férreas devem ser registrados na circunscrição imobiliária correspondente, não apenas uma análise total do imóvel. Isso é crucial para a correta aplicação do registro imobiliário.

   Técnica SID: PJA

7. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma contempla a possibilidade de realizar a apuração dos limites da fração de área em momento posterior à abertura da matrícula, o que facilita o registro e se adéqua à realidade prática da infraestrutura ferroviária.

   Técnica SID: SCP

Da escrituração dos títulos e atos registráveis (art. 172)

Registro e averbação de direitos reais previstos em lei

O registro de imóveis é o mecanismo que confere publicidade, validade e segurança às situações jurídicas envolvendo direitos reais sobre imóveis. A lei determina, de forma detalhada, quais títulos e atos devem obrigatoriamente ser registrados ou averbados, estabelecendo distinções claras entre o que é objeto de registro e o que é objeto de averbação — ambos fundamentais para a proteção dos direitos das partes e de terceiros.

O artigo 172 da Lei nº 6.015/1973 destaca a amplitude do registro e da averbação, alcançando vários tipos de direitos reais constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos, reconhecidos em lei. É essencial compreender essas categorias e a razão pela qual o registro confere validade, disponibilidade e oponibilidade dos direitos reais perante terceiros. Observe com atenção os termos do artigo:

Art. 172 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Note que o dispositivo abrange títulos “inter vivos” (como compra e venda, doação, permuta) e “mortis causa” (como herança e legado). Cada categoria — constitutiva, declaratória, translativa ou extintiva — equivale a diferentes situações jurídicas. Constituir é criar o direito; declarar é reconhecer que ele existe; transferir (translativo) é passar o direito de uma pessoa para outra; extinguir é dar fim ao direito real. A literalidade do artigo é exigente: todos esses atos ou títulos exigem registro ou averbação para que tenham eficácia plena.

O registro, de acordo com a lei, não se limita à simples compra e venda. Serve para diversas hipóteses, como a instituição de servidão, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, entre outras. Igualmente, a averbação é obrigatória em casos de alteração do nome do proprietário, cancelamento de ônus reais, modificação nas características do imóvel, inclusão de cláusulas restritivas e outras situações previstas.

Imagine dois exemplos práticos para visualizar a diferença entre registro e averbação: o registro formaliza a transferência do imóvel após a celebração de uma escritura de venda e compra; já a averbação será necessária quando, após o casamento do proprietário, houver mudança do regime de bens — neste caso, não há transferência de propriedade, mas uma alteração relevante a ser consignada na matrícula do imóvel.

Outro ponto importante é observar para quem se volta o efeito do registro. O texto diz explicitamente: “para sua validade em relação a terceiros” e “para a sua disponibilidade”. Significa dizer, caso o ato não seja registrado, não produz efeito contra terceiros, dificultando a circulação, o acesso ao crédito e a proteção do próprio direito real.

Nas provas de concursos, detalhes sutis são frequentemente explorados. Fique atento à exigência do registro para que haja transferência efetiva da propriedade imobiliária. O simples contrato não basta — sem o registro, o adquirente não adquire a titularidade perante terceiros, estando sujeito a perder o imóvel se este for transferido para outro que vier a registrar seu título adequadamente.

Lembre-se: titulações que envolvem direitos reais sujeitos a registro incluem, entre outros, hipoteca, usufruto, uso, servidão, enfiteuse, anticrese, promessa de compra e venda devidamente registrada, legitimação fundiária e alienação fiduciária. Alterações relativas a esses direitos, sejam elas de constituição, modificação ou extinção, também impõem a obrigatoriedade do registro ou da averbação correspondente.

Diante dessas obrigações, tanto oficial do registro quanto o próprio interessado não podem deixar de cumprir as formalidades previstas na lei. Sempre questione, ao analisar situações práticas ou hipotéticas: há criação, modificação, transferência ou extinção do direito real? O direito é reconhecido em lei? O ato foi registrado ou averbado? Esse exercício de checagem ajuda a identificar a resposta correta em questões objetivas — especialmente em provas de alta exigência interpretativa.

Por fim, não se esqueça: a eficácia perante terceiros e a possibilidade de disponibilidade dependem do cumprimento dessas exigências legais. A literalidade do artigo 172 é cristalina e deve ser sempre respeitada ao interpretar ou responder questões sobre o tema.

Questões: Registro e averbação de direitos reais previstos em lei

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóveis é fundamental para assegurar a validade, a segurança e a publicidade dos direitos reais sobre imóveis. Esse registro é obrigatório para a eficácia em relação a terceiros, de modo que a ausência do registro impede a circulação do direito.
2. (Questão Inédita – Método SID) A averbação de atos ou títulos relacionados a direitos reais é opcional e não tem impacto na validade ou na oponibilidade desses direitos frente a terceiros.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro de um título de hipoteca é um exemplo de um ato que deve ser formalmente registrado para criar efeitos jurídicos, sendo necessário para a sua validade em relação a terceiros.
4. (Questão Inédita – Método SID) A transferência de um imóvel pode ocorrer efetivamente por meio de um contrato particular, mesmo que não haja o devido registro do título, desde que ambas as partes concordem com os termos do negócio.
5. (Questão Inédita – Método SID) Aos direitos reais que não serem registrados ou averbados não se atribui a possibilidade de disponibilidade, conforme expresso na legislação pertinente.
6. (Questão Inédita – Método SID) Ao considerar a diferenciação entre registro e averbação, observa-se que a averbação é exclusivamente para a formalização de transferência de direitos reais.

Respostas: Registro e averbação de direitos reais previstos em lei

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro de imóveis realmente confere segurança e validade às situações jurídicas, garantindo que direitos registrados tenham eficácia perante terceiros. Portanto, a afirmação é correta e reflete adequadamente o conteúdo legal.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação é obrigatória em diversas situações e sua ausência pode comprometer a oponibilidade e a validade do direito real perante terceiros, conforme definido na legislação. Logo, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A hipoteca, como um direito real, requer registro para que tenha seus efeitos reconhecidos em relação a terceiros. Sem o registro, a hipoteca não produzirá efeitos jurídicos perante terceiros, sendo a afirmação correta.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Para que a transferência do imóvel tenha eficácia e produza efeitos perante terceiros, é imprescindível que o título seja registrado, independentemente do acordo entre as partes. Portanto, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: De fato, a proposta de que direitos não registrados não possuem a possibilidade de serem disponíveis e eficazes em relação a terceiros é correta, como apontado na Lei. Portanto, a afirmação é válida.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação é requerida em várias situações, não se restringindo apenas à transferência de direitos, mas também para alteração de características e obrigações relacionadas ao imóvel. Assim, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: PJA

Distinção entre constituição, transferência, extinção e publicidade de direitos

O art. 172 da Lei nº 6.015/1973 delimita claramente o papel do Registro de Imóveis na formalização dos títulos e atos relacionados aos direitos reais sobre imóveis. Aqui, é essencial compreender como a lei trata a constituição, a transferência, a extinção e a publicidade desses direitos. Cada expressão possui significado técnico preciso, e seu detalhamento é fundamental tanto para evitar armadilhas na leitura legal quanto para acertar em cheio nas questões de concursos.

Pense o seguinte: ao falar em “constituição” de um direito real, estamos tratando do seu nascimento formal perante terceiros. Já “transferência” refere-se à passagem da titularidade entre pessoas. “Extinção” marca o fim do direito real e, finalmente, “publicidade” garante que qualquer interessado possa conhecer a existência do direito registrado, dando-lhe validade perante terceiros.

Veja como o artigo apresenta essas dimensões no texto legal, com atenção à literalidade:

Art. 172 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Note como o próprio artigo adota os termos técnicos “constitutivos”, “declaratórios”, “translativos” e “extintos”. Cada termo, na prática, corresponde a uma etapa diferente do ciclo de vida dos direitos reais sobre imóveis e impõe formas específicas de registro.

Vamos detalhar cada conceito, e observar como a publicação no Registro de Imóveis serve de marco para a chamada “oponibilidade erga omnes” — ou seja, o direito registrado é público, vale contra todos e pode ser consultado por qualquer pessoa interessada.

• Constituição de direitos:
  Imagine que duas pessoas realizam um contrato de usufruto sobre determinado imóvel. O direito real de usufruto só “nasce” juridicamente após o registro desse ato no cartório competente. A constituição está diretamente ligada à origem formal do direito, que passa a existir com o registro.
• Transferência de direitos:
  Agora, pense em um imóvel vendido por um proprietário a outro. Mesmo após assinatura da escritura pública, a transferência legal da titularidade só se completa com o registro do título translativo (ex: compra e venda) — até esse momento, a propriedade permanece com o vendedor, aos olhos da lei.
• Extinção de direitos:
  De outra forma, imagine que um direito de superfície encerra seu prazo de vigência ou que uma hipoteca é totalmente paga. A extinção de tais direitos também exige a averbação no registro imobiliário para que produzam efeitos perante terceiros e para que se libere integralmente o imóvel.
• Publicidade de direitos:
  Todo o procedimento – constituição, transferência e extinção – se ancora na necessidade de publicidade. Você percebe o detalhe aqui? Para a validade e “disponibilidade” dos direitos reais perante terceiros, não basta um documento privado ou mesmo uma escritura pública: apenas o registro (ou averbação) no cartório confere oponibilidade a todos. Assim, os atos realizados “inter vivos” ou “mortis causa” (por transmissão entre vivos ou em razão de morte) só se concretizam integralmente com a publicidade dada pelo Registro de Imóveis.

Observe que o artigo não faz distinção entre o tipo de direito real (propriedade, usufruto, hipoteca, etc.), exigindo o mesmo procedimento formal para todos, desde que previstos em lei. Há também menção expressa aos atos realizados tanto entre pessoas vivas (“inter vivos”) quanto em decorrência de morte (“mortis causa”), reforçando que heranças e doações também dependem do registro para ter validade oponível a terceiros.

Você reparou como a expressão “quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade” repete e reforça a obrigatoriedade do registro? O legislador buscou eliminar brechas de interpretação, assegurando que não importa a finalidade do ato: a matrícula ou a averbação no registro imobiliário será sempre requisito essencial.

Essa estrutura sequencial do artigo serve não só como roteiro para atuação dos cartórios, mas também orienta juízes, advogados e profissionais do mercado imobiliário sobre os requisitos de validade dos atos imobiliários. Em concursos, o erro mais comum é confundir a validade entre particulares (que pode bastar a escritura) com a eficácia perante terceiros — que só surge com o registro.

• Resumo do que você precisa saber:
  • Direitos reais sobre imóveis apenas existem plenamente para terceiros após sua constituição no registro.
  • A transferência entre titulares só se completa com o registro do título translativo.
  • A extinção de direitos depende da averbação para ter efeitos perante terceiros.
  • Publicidade é o requisito essencial para a validade e disponibilidade dos direitos registráveis, não importando a origem do ato.

Fica tranquilo se esses conceitos parecerem próximos demais — a diferença entre eles está no momento e no efeito jurídico do ato. O Registro de Imóveis é sempre a etapa indispensável para que o direito real “saia do papel” e se torne plenamente eficaz também em relação a terceiros, conferindo segurança para quem compra, vende, herda ou financia imóveis no Brasil.

Questões: Distinção entre constituição, transferência, extinção e publicidade de direitos

1. (Questão Inédita – Método SID) A constituição de um direito real, conforme a legislação sobre registro de imóveis, ocorre somente após o registro desse ato no cartório competente.
2. (Questão Inédita – Método SID) A transferência de direitos sobre um imóvel se efetiva com a assinatura do contrato de compra e venda, independentemente do registro posterior no cartório.
3. (Questão Inédita – Método SID) Segundo a legislação sobre registro de imóveis, a extinção de um direito real requer averbação para ser válida em relação a terceiros.
4. (Questão Inédita – Método SID) A publicidade dos direitos registráveis tem como função garantir a possibilidade de qualquer interessado conhecer a existência desses direitos, conferindo-lhes validade.
5. (Questão Inédita – Método SID) Para que a validade e a disponibilidade de direitos reais sejam asseguradas, basta que um documento privado seja elaborado entre as partes envolvidas.
6. (Questão Inédita – Método SID) A legislação afirma que a eficácia dos atos de constituição, transferência e extinção de direitos reais é maior quando se obtém a averbação no Registro de Imóveis, independentemente de outros requisitos.
7. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que direitos reais sejam constitutivos, declaratórios ou translativos, dependendo do tipo de registro realizado no cartório.

Respostas: Distinção entre constituição, transferência, extinção e publicidade de direitos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A constituição de um direito real é o processo pelo qual um direito “nasce” juridicamente e isso só acontece com o registro no cartório. Sem esse registro, o direito não é considerado existindo perante terceiros. Portanto, a afirmação é correta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A transferência de direitos somente se completa com o registro do título translativo no cartório. A mera assinatura da escritura pública não confere a transferência legal do imóvel até que seja registrada. Portanto, a afirmação é falsa.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A extinção de direitos reais, como a conclusão de um prazo de um direito de superfície ou a quitação de uma hipoteca, necessita de averbação no registro para que produza efeitos jurídicos válidos frente a terceiros. A afirmação é correta.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A publicidade é essencial para a validade e a disponibilidade dos direitos reais, pois somente através do registro esses direitos adquirem oponibilidade erga omnes, permitindo que terceiros tenham conhecimento de sua existência. A afirmação está correta.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A validade e a disponibilidade dos direitos reais dependem do registro no cartório, e não apenas da constituição de um documento privado. O registro é a etapa necessária para garantir a eficácia perante terceiros. Portanto, a afirmação é incorreta.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Embora a averbação no Registro de Imóveis seja essencial para que os atos de constituição, transferência e extinção sejam válidos perante terceiros, a legislação não afirma que seja o único requisito. Outros procedimentos podem ser necessários, portanto a afirmação é falsa.

   Técnica SID: SCP

7. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei contempla diferentes tipos de atos relacionados aos direitos reais, tais como constitutivos, declaratórios e translativos, permitindo a variação conforme a natureza do registro. A afirmação está correta.

   Técnica SID: SCP

Dos livros obrigatórios no registro de imóveis (art. 173)

Livros nº 1 a 5: finalidade e substituição por fichas

No Registro de Imóveis, o controle das informações é realizado por meio de livros específicos. Cada livro possui uma finalidade própria, desempenhando papel fundamental na organização, registro e consulta de todos os atos praticados. Saber a diferença e a função de cada livro é decisivo para evitar confusões, especialmente na hora da prova. Aqui, você vai entender exatamente quais são esses livros, para que servem e como, em certas situações, podem ser substituídos por fichas conforme a lei permite.

A Lei nº 6.015/1973 determina expressamente a existência dos cinco livros essenciais. O texto legal exige domínio total das denominações e da finalidade de cada um deles – qualquer alteração, inversão, ou omissão pode ser o detalhe que distingue um acerto de um erro em questões de concurso.

Art. 173 – Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:

I – Livro nº 1 – Protocolo;
II – Livro nº 2 – Registro Geral;
III – Livro nº 3 – Registro Auxiliar;
IV – Livro nº 4 – Indicador Real;
V – Livro nº 5 – Indicador Pessoal.

Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas.

Aqui estão os cinco livros obrigatórios no Registro de Imóveis. Veja que o legislador enumera de forma taxativa cada um. O Livro nº 1 – Protocolo é voltado para o controle da apresentação dos títulos (ou seja: o que dá entrada no cartório). O Livro nº 2 – Registro Geral possui papel central, pois nele se efetivam os registros e averbações ligados à matrícula dos imóveis, segundo os atos previstos em lei.

O Livro nº 3 – Registro Auxiliar serve para registrar atos que, embora tenham relação com imóveis, não vinculam diretamente a matrícula específica. Seu conteúdo é determinado por disposições legais complementares, então, cuidado: todo o ato que “foge” dos imóveis matriculados pode ser cobrado aqui. O Livro nº 4 – Indicador Real é listado como o repositório com a indicação de todos os imóveis que figuram nos demais livros, facilitando buscas por imóvel, algo imprescindível para manter a organização do cartório.

Já o Livro nº 5 – Indicador Pessoal é o índice dos nomes das pessoas, físicas ou jurídicas, que aparecem nos outros livros – seja como proprietários, adquirentes, credores etc. É aqui que se estabelecem os vínculos entre pessoas e imóveis, fundamental para quem busca informações pessoais nos registros.

Observe agora o parágrafo único do art. 173: os chamados “livros nºs 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas”, devendo ser obedecido o disposto no § 2º do art. 3º da Lei nº 6.015/1973. A lei é clara ao permitir esse método de substituição, o que garante maior agilidade e modernização ao serviço de registro. Note, entretanto, que o Livro nº 1 – Protocolo não pode ser substituído por fichas. Esse detalhe costuma ser abordado em questões de múltipla escolha ou certo/errado, exigindo atenção redobrada à leitura.

A literalidade do dispositivo (“poderão ser substituídos por fichas”) traz flexibilidade para as serventias, que podem optar entre livro ou ficha desde que respeitando a legislação. Assim, o sistema fichário é uma inovação permitida pelo avanço da tecnologia e pela necessidade de maior eficiência no atendimento técnico e operacional dos cartórios. Importante: essa possibilidade de substituição só vale para os livros nºs 2, 3, 4 e 5. A qualquer menção a fichas no lugar do Livro nº 1, fique alerta, pois configura erro direto de interpretação.

Você percebe o detalhe? São cinco livros no total, mas apenas quatro podem ser substituídos por fichas, nunca o primeiro. Ademais, a divisão dos livros e suas funções criam uma estrutura rígida que sustenta a segurança e transparência dos registros de imóveis, facilitando o acesso de todos os interessados às informações que são públicas.

Imagine que alguém queira descobrir quem foi proprietário de determinado imóvel no passado. É pelo Livro nº 4 – Indicador Real (ou sua ficha correspondente) que a pesquisa começa, e pelo Livro nº 5 – Indicador Pessoal que a busca se volta ao nome dos respectivos proprietários. Já a verificação dos títulos apresentados em um dado cartório será feita necessariamente pelo Livro nº 1 – Protocolo.

Em resumo, a correta utilização e compreensão dos livros do registro de imóveis assegura não só ordem administrativa, mas também a própria segurança das relações jurídicas imobiliárias. Lembre-se de treinar e revisar os nomes e finalidades de cada livro para dominar esse ponto crítico das provas e evitar tropeços no reconhecimento literal da lei.

Questões: Livros n° 1 a 5: finalidade e substituição por fichas

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 1 – Protocolo é o responsável pela organização do registro das averbações e registros dos imóveis no cartório.
2. (Questão Inédita – Método SID) Apenas o Livro nº 1 – Protocolo não pode ser substituído por fichas, conforme autorização da Lei nº 6.015/1973.
3. (Questão Inédita – Método SID) Os livros nº 2, 3, 4 e 5 do Registro de Imóveis podem ser substituídos por fichas, a fim de aumentar a eficiência e modernização do serviço de registro.
4. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 5 – Indicador Pessoal serve para indicar os proprietários dos imóveis registrados, mas não pode ser utilizado para vincular informações sobre credores.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 4 – Indicador Real facilita as buscas por imóveis, mas não inclui informações dos atos registrados.
6. (Questão Inédita – Método SID) No sistema de registro de imóveis, a não observância das denominações e funções dos cinco livros pode levar a confusões e erros em processos de registro.

Respostas: Livros n° 1 a 5: finalidade e substituição por fichas

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 1 – Protocolo é voltado para o controle da apresentação dos títulos que dão entrada no cartório, enquanto o Livro nº 2 – Registro Geral efetua os registros e averbações. Portanto, a afirmação está incorreta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a legislação permite a substituição dos livros nºs 2, 3, 4 e 5 por fichas, enquanto o Livro nº 1 – Protocolo deve ser mantido. Essa distinção é fundamental para o funcionamento e organização dos registros de imóveis.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A substituição dos livros nº 2, 3, 4 e 5 por fichas é permitida, o que promove uma maior agilidade nos serviços de registro, em conformidade com a legislação que autoriza essa opção para facilitar o atendimento e organização.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Apesar de o Livro nº 5 – Indicador Pessoal servir para indicar os proprietários, ele também contém informações sobre credores ligados aos registros. Portanto, a afirmação está incorreta.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 4 – Indicador Real contém a indicação de todos os imóveis que figuram nos outros livros, facilitando a organização e busca de informações. Logo, a afirmação está incorreta.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois conhecer as denominações e a finalidade de cada um dos livros é crucial para a eficácia do registro de imóveis e evita erros durante o processo, assegurando a ordem administrativa e a segurança jurídica.

   Técnica SID: SCP

Conceito e função de cada livro no sistema registral

O sistema registral imobiliário brasileiro prevê livros obrigatórios detalhados pela Lei nº 6.015/1973, em seu art. 173. Dominar a natureza e a função de cada livro é essencial para evitar equívocos comuns e compreender, na prática, o funcionamento do Registro de Imóveis. O que cada livro registra, qual seu objetivo e como eles formam a espinha dorsal desse sistema? Analisando o texto legal, você perceberá como o legislador organizou cada tipo de anotação – do registro principal aos índices que facilitam as buscas.

Veja a disposição literal dada pela lei:

Art. 173 – Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:

I – Livro nº 1 – Protocolo;
II – Livro nº 2 – Registro Geral;
III – Livro nº 3 – Registro Auxiliar;
IV – Livro nº 4 – Indicador Real;
V – Livro nº 5 – Indicador Pessoal.

Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas.

Sente a lógica? O sistema foi desenhado para que cada característica do imóvel, negócio jurídico ou pessoa interessada tenha seu local próprio, facilitando o controle, a publicidade e a segurança jurídica. Agora, veja a função de cada livro, acompanhando a sequência legal e conectando com a realidade prática do candidato.

• Livro nº 1 – Protocolo: É o ponto de partida de todo processo registral. Cada título apresentado para registro, diariamente, é anotado nesse livro, guardando a ordem de chegada, a data, o nome de quem apresenta e o tipo de documento. Permite saber qual título foi apresentado primeiro e garante a prioridade do registro. Auxilia a conservar a ordem dos atos e resolver, por exemplo, disputas decorrentes da simultaneidade de pedidos.
• Livro nº 2 – Registro Geral: Este é o coração do registro imobiliário. Aqui ficam as matrículas dos imóveis e são feitos todos os registros e averbações dos atos previstos, principalmente aqueles do art. 167 da mesma lei, que envolvem transmissão, constituição, extinção de direitos reais, entre outros atos que se relacionam diretamente ao imóvel matriculado.
• Livro nº 3 – Registro Auxiliar: Registra atos que, embora legalmente atribuídos ao Registro de Imóveis, não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado. Serve como apoio, anotando detalhes de negócios que exigem apenas registro acessório, desvinculado da matriz fixa da matrícula de determinado imóvel.
• Livro nº 4 – Indicador Real: Funciona como um índice de todos os imóveis que aparecem nos outros livros. Permite localizar rapidamente qualquer imóvel, a partir de suas características, referências, e dos números constantes nos demais livros. Torna a busca mais ágil e evita confusão entre bens de igual denominação.
• Livro nº 5 – Indicador Pessoal: É o repositório dos nomes de todas as pessoas que figuram no registro, seja como proprietárias, adquirentes, credoras, devedoras, ativamente ou passivamente, direta ou indiretamente. Serve como índice pelo nome das pessoas físicas ou jurídicas, facilitando pesquisas por titularidade (quem foi proprietário de qual imóvel, por exemplo).

Note que a lei permite que, observadas regras administrativas específicas, os livros 2, 3, 4 e 5 sejam substituídos por fichas. Isso mostra a possível atualização desse sistema para modelos informatizados ou mais dinâmicos, mantendo a organização e controle dos atos.

Agora, vamos detalhar cada um desses livros obrigatórios, recorrendo aos artigos seguintes que descrevem seu conceito e função.

• Livro nº 1 – Protocolo (art. 174 e art. 175):

  Art. 174 – O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.

  O Protocolo garante segurança cronológica e prioridade do registro. Imagine que dois contratos de venda para o mesmo imóvel sejam apresentados no mesmo dia: o Protocolo vai mostrar quem chegou primeiro, solucionando quem terá o direito protegido.

  Art. 175 – São requisitos da escrituração do Livro nº 1 – Protocolo:
  
  I – o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
  
  II – a data da apresentação;
  
  III – o nome do apresentante;
  
  IV – a natureza formal do título;
  
  V – os atos que formalizar, resumidamente mencionados.

  Olhe para os requisitos: cada dado gera rastreabilidade. O número de ordem evita lacunas ou manipulações; a data ratifica a prioridade; os demais dados viabilizam conferência e segurança de todo o processo registral.

• Livro nº 2 – Registro Geral (art. 176):

  Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

  Aqui são abertas as matrículas de cada imóvel. Imagine o Registro Geral como um “cartão de identidade” do imóvel. Tudo o que altera sua situação jurídica, como vendas, hipotecas, usufrutos, é anotado ali. É esse livro que assegura a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos relativos ao imóvel.

• Livro nº 3 – Registro Auxiliar (art. 177):

  Art. 177 – O Livro nº 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.

  O Auxiliar entra como suporte ao sistema. É onde se registra, por exemplo, emissão de debêntures ou contratos que não apontam diretamente para uma matrícula específica, mas precisam publicidade registral para surtir efeitos perante terceiros. Veja que não se perde o controle geral de negócios que envolvam imóveis, mesmo que indiretamente.

• Livro nº 4 – Indicador Real (art. 179):

  Art. 179 – O Livro nº 4 – Indicador Real – será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.

  § 1º Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 4 conterá, ainda, o número de ordem, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.

  § 2º Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.

  O Indicador Real previne possíveis erros de localização e identificação do imóvel. Para cada imóvel que constar no registro, é feito um “índice”, com referências cruzadas para números dos demais livros. Em cidades grandes, imagine o auxílio que é poder buscar pelo endereço ou por alguma característica do imóvel, já que muitas vezes nomes e denominações mudam.

• Livro nº 5 – Indicador Pessoal (art. 180):

  Art. 180 – O Livro nº 5 – Indicador Pessoal – dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

  Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.

  O Indicador Pessoal funciona como uma lista telefônica do mundo imobiliário: ao consultar o nome de uma pessoa, é possível saber em quais imóveis ela está envolvida. Essa ferramenta é decisiva para pesquisas, penhoras, verificações fiscais e, claro, agiliza muito as buscas nos casos em que o imóvel está relacionado a mais de um negócio.

Entender a função e a literalidade relativa a cada um desses livros é essencial para dar respostas precisas nas provas, principalmente onde as bancas mudam palavras ou trocam funções (TRC e SCP). Se, por exemplo, uma questão afirmar que o protocolo serve para “registrar” atos, ou disser que o Indicador Real contém apenas imóveis urbanos, já acenda o alerta – os termos e as funções precisam estar alinhados, sem confusões.

Questões: Conceito e função de cada livro no sistema registral

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 1 do Registro de Imóveis, conhecido como Protocolo, é responsável por apresentar a ordem cronológica dos títulos que são entregues para registro, assegurando a prioridade do registro de acordo com a data de apresentação.
2. (Questão Inédita – Método SID) O Registro Geral (Livro nº 2) é o único livro do sistema registral que mantém informações sobre todos os negócios jurídicos realizados com um imóvel, como vendas e hipotecas, sendo essencial para a publicidade e segurança jurídica.
3. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 4, denominado Indicador Pessoal, atua como um repositório de todas as informações referentes aos imóveis registrados, permitindo a localização e identificação rápida de bens vinculados a várias pessoas.
4. (Questão Inédita – Método SID) O Registro Auxiliar (Livro nº 3) é utilizado para registrar atos que estão legalmente atribuídos ao Registro de Imóveis, mas que não estão diretamente relacionados ao imóvel matriculado, funcionando assim como um suporte ao sistema registral.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 5 é responsável por registrar apenas imóveis urbanos, não abrangendo informações sobre propriedades rurais.
6. (Questão Inédita – Método SID) A lei permite que os livros nº 2, 3, 4 e 5 do registro de imóveis sejam substituídos por fichas, desde que observadas regras administrativas específicas, permitindo uma modernização do sistema registral.

Respostas: Conceito e função de cada livro no sistema registral

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 1 é essencial para garantir a ordem de chegada dos títulos, o que, por sua vez, permite a resolução de disputas relacionadas à prioridade de registro. Assim, o Protocolo é fundamental para a segurança jurídica no registro de imóveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 2 é, de fato, responsável por registrar a matrícula dos imóveis e todos os atos que a afetam, garantindo a publicidade e segurança associados a essas operações. É considerado o ‘coração’ do registro imobiliário.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 4 é, na verdade, o Indicador Real, que contém as referências dos imóveis registrados, enquanto o Indicador Pessoal (Livro nº 5) armazena informações sobre as pessoas relacionadas aos registros. Portanto, a afirmação está incorreta, pois confunde as funções dos livros.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 3, referente ao Registro Auxiliar, tem a função de registrar atos que não estão diretamente vinculados a um imóvel específico, mas que, por disposição legal, precisam de publicidade. Isso destaca seu papel como suporte ao sistema registral imobiliário.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 5, ou Indicador Pessoal, é um índice que abrange pessoas envolvidas em registros, tanto urbanos quanto rurais. A afirmação está incorreta, pois não limita o conteúdo a apenas imóveis urbanos, mas inclui todos os tipos de propriedade.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A possibilidade de substituir os referidos livros por fichas indica a flexibilidade e modernização do sistema registral, o que contribui para a eficiência e atualização do registro de imóveis. Essa adaptação é permitida desde que sejam seguidas as regras administrativas.

   Técnica SID: SCP

Livro nº 1 – Protocolo (arts. 174 e 175)

Finalidade do protocolo de títulos

No universo do Registro de Imóveis, o Livro nº 1 – Protocolo exerce uma função decisiva: fixa, de modo ordenado e irrefutável, a prioridade dos títulos apresentados para registro ou averbação. Entender a finalidade deste protocolo é crucial para quem se prepara para concursos na área cartorária ou imobiliária. O protocolo serve como ponto de partida para todos os atos que ingressam no cartório, anotando cada título, em ordem de chegada. Isso garante segurança às partes e transparência ao sistema registral.

Pense no protocolo como a “fila oficial” dos títulos: quem chega primeiro tem preferência, o que pode fazer toda a diferença quando há disputas por direitos sobre o mesmo imóvel. Antes de qualquer análise, dúvida ou exigência, o protocolo é aberto — e isso protege os interesses, evitando fraudes e conflitos de prioridade. Para entender a dimensão desse papel, observe a literalidade do artigo 174:

Art. 174 – O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.

O artigo é direto: absolutamente todo título apresentado no cartório de Registro de Imóveis, sem exceção, precisa ser apontado no protocolo, dia após dia. Imagine um contrato de compra e venda, uma escritura, ou qualquer outro documento: ao dar entrada, imediatamente o livro nº 1 registra esse acontecimento. Esse registro não vale apenas para ter controle interno, mas, sobretudo, para garantir que ninguém será passado para trás em relação à ordem de apresentação dos documentos.

Repare também na expressão “apontamento de todos os títulos”. Não basta registrar só aqueles documentos que foram formalizados ou considerados “principais”: qualquer ato que ingresse para registro ou averbação precisa estar nessa lista geral. O livro protege direitos, formaliza datas e dá transparência a todo o procedimento. Além disso, a referência ao “parágrafo único do art. 12” significa que, em situações muito específicas previstas em lei, pode haver ressalvas — mas, para fins do estudo deste tema, guarde: o protocolo é regra geral e central no registro de imóveis.

A rotina prática do cartório depende desse apontamento: um título registrado tardiamente não terá preferência diante de outro protocolizado antes, mesmo que seu conteúdo seja mais urgente ou importante. Bancas de concurso costumam cobrar exatamente esse tipo de detalhe, testando se você memoriza pequenas palavras ou compreende a essência do protocolo.

Entrando no conteúdo seguinte, o art. 175 descreve quais informações são exigidas da escrituração do protocolo, detalhando sua finalidade e rigor no procedimento. Veja:

Art. 175 – São requisitos da escrituração do Livro nº 1 – Protocolo:
I – o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II – a data da apresentação;
III – o nome do apresentante;
IV – a natureza formal do título;
V – os atos que formalizar, resumidamente mencionados.

Esses requisitos garantem uma identificação clara e individualizada de cada título que ingressa no cartório. O número de ordem nunca se repete nem reinicia, formando um histórico contínuo do movimento do cartório — é como se cada título ocupasse um posto fixo e imutável nessa fila de protocolos. A data da apresentação tem peso jurídico: define, entre títulos conflitantes, quem terá preferência para o registro ou averbação.

Já o nome do apresentante permite identificar com precisão quem levou o título ao cartório, assegurando responsabilidade e transparência para todos os envolvidos. A natureza formal do título esclarece de que tipo de documento se trata (escritura, contrato, alvará etc.), o que facilita tanto a pesquisa interna quanto eventual fiscalização externa ou pelo Poder Judiciário.

No requisito V, ao exigir uma menção resumida dos atos formalizados, a lei busca clareza e objetividade: cada título deve ser entendido pelo registro, sem interpretações dúbias. Imagine, por exemplo, um protocolo referente a uma compra e venda de imóvel rural: o cartório anotará resumidamente que tipo de operação é, quem apresenta e qual a data – tudo isso sustentando o princípio da prioridade registral e evitando discussões judiciais futuras.

Se você pensa em provas, atente para a diferença entre a natureza formal do título (identificação do documento) e os atos formalizados (resumo do conteúdo do que se pretende averbar ou registrar). Questões podem trocar esses conceitos para confundir o candidato — daí a importância de fixar exatamente cada item do artigo 175.

Em suma, o Livro nº 1 – Protocolo assegura que todos os títulos sejam anotados de forma ordenada, rigorosa e transparente, respeitando não apenas a letra da lei, mas o princípio da prioridade. Qualquer alteração, omissão ou confusão no apontamento pode gerar nulidades, discussões judiciais e prejuízo às partes. Ao estudar esse tema, mantenha foco especial nos cinco requisitos descritos e nunca subestime o peso de cada palavra constante da norma. Entender a finalidade do protocolo de títulos é, na prática, dominar uma das chaves do sistema registral brasileiro.

Questões: Finalidade do protocolo de títulos

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 1 – Protocolo no Registro de Imóveis é responsável por garantir que a ordem de apresentação dos títulos não seja alterada e, dessa forma, assegura a prioridade dos direitos registrados.
2. (Questão Inédita – Método SID) O protocolo de títulos no Registro de Imóveis não necessita registrar todos os atos que ingressam no cartório, apenas aqueles considerados principais.
3. (Questão Inédita – Método SID) A ausência de um registro adequado e pontual no Livro nº 1 – Protocolo pode acarretar nulidades e discussões judiciais, prejudicando as partes envolvidas.
4. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 1 – Protocolo deve incluir informações como o nome do apresentante e a natureza formal do título, além de um resumo dos atos que formalizam o título.
5. (Questão Inédita – Método SID) Os registros de títulos no Livro nº 1 são feitos em ordem aleatória, tendo em vista a urgência dos documentos apresentados.
6. (Questão Inédita – Método SID) A data da apresentação de um título no Livro nº 1 – Protocolo é irrelevante para a sua prioridade em relação a outros títulos.

Respostas: Finalidade do protocolo de títulos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A função primordial do Livro nº 1 – Protocolo é efetivamente organizar e garantir a prioridade na apresentação de títulos, evitando conflitos de direitos sobre os mesmos imóveis. Essa ordenação é essencial para a segurança do sistema registral.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O protocolo deve registrar absolutamente todos os títulos apresentados, sem exceção, para garantir a ordem e a segurança jurídica, o que é crucial para evitar disputas. A afirmação distorce a real função do protocolo.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Registro incorreto ou omitido no Livro nº 1 pode, de fato, gerar consequências jurídicas negativas, incluindo nulidades. A correta escrita e pontualidade são fundamentais para manter a ordem e a segurança no registro de imóveis.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A escrituração do Livro nº 1 exige, de fato, informações que assegurem clareza na identificação do título e dos atos formalizados, conforme descrito nos requisitos da norma.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Os registros devem seguir a ordem de apresentação dos títulos. A aleatoriedade violaria o princípio da prioridade, que é central para o funcionamento do protocolo.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A data da apresentação é crucial para determinar a prioridade em caso de conflitos entre títulos, sua relevância é um dos pilares do sistema de registro.

   Técnica SID: PJA

Requisitos formais da escrituração do Livro nº 1

O Livro nº 1 – Protocolo é o ponto de partida de todo o procedimento de registro de imóveis. Sempre que um título é apresentado ao cartório de registro de imóveis, ele precisa ser obrigatoriamente apontado nesse livro. Essa etapa inicial garante não só a denominação cronológica dos títulos, mas também a transparência e a segurança jurídica para todos os envolvidos. A correta escrituração do Livro nº 1 serve de base para a ordem de registros e, eventualmente, para a definição de prioridade sobre direitos imobiliários.

Veja que o artigo 174 da Lei nº 6.015/1973 deixa claro qual é a finalidade desse livro. O texto estabelece que ele se destina ao apontamento de todos os títulos apresentados diariamente ao registro de imóveis, com uma ressalva específica prevista em outro artigo da lei. O que isso significa? Todo, absolutamente todo título (documento que fundamenta um ato de registro) apresentado ao cartório deve obrigatoriamente constar no Livro nº 1, exceto na hipótese tratada no parágrafo único do art. 12 da mesma lei.

Art. 174 – O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.

Ao estudar para concursos, saiba que a palavra “todos” é frequentemente utilizada como armadilha em questões objetivas. Aqui, literalmente, são todos mesmo, salvo a exceção expressa na própria lei. Não confunda essa obrigatoriedade e atente para o dia da apresentação – a conferência e o protocolo devem ser feitos diariamente. Esquecimentos, omissões ou registros com datas trocadas podem invalidar a ordem de prioridade dos registros.

Mas o que precisa constar, exatamente, em cada lançamento desse livro? O artigo 175 traz de maneira exata os requisitos, detalhando o que deve ser lançado para cada protocolo realizado. Note que são cinco requisitos, cada um indispensável e cuidadosamente previsto para individualizar cada título protocolado.

Art. 175 – São requisitos da escrituração do Livro nº 1 – Protocolo:

I – o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;

II – a data da apresentação;

III – o nome do apresentante;

IV – a natureza formal do título;

V – os atos que formalizar, resumidamente mencionados.

Vamos analisar, um a um, esses requisitos formais? Assim fica muito mais difícil errar na hora da prova ou deixar passar alguma informação essencial em casos práticos.

• Número de ordem: Cada lançamento recebe um número sequencial, que não se reinicia em cada ano ou livro, mas segue indefinidamente. É um critério de organização fundamental, pois impossibilita repetições ou dúvidas quanto à sequência de apresentação dos títulos.
• Data da apresentação: O protocolo deve informar a data em que o título entrou oficialmente no cartório. Esse detalhe é decisivo para a fixação da prioridade registral – lembre-se: quem protocola primeiro, tem prioridade, salvo exceções legais.
• Nome do apresentante: Quem entregou aquele título ao cartório? Pode ser o próprio interessado, um advogado, um despachante ou outro representante. No protocolo, o nome precisa constar de forma clara. Não são poucas as situações em que há necessidade de identificar o responsável pelo protocolo.
• Natureza formal do título: Aqui, a lei exige que o título seja qualificado quanto ao seu tipo – por exemplo, escritura pública, carta de sentença, contrato particular, etc. Esse campo elimina ambiguidades e direciona o tratamento dado a cada documento dentro da serventia.
• Atos que formalizar, resumidamente mencionados: Por fim, o protocolo deve trazer um resumo dos atos que aquele título pretende formalizar. Por exemplo: compra e venda, hipoteca, usucapião, dação em pagamento, etc. O resumo não é o registro do ato, mas serve para rápida consulta e triagem dos documentos no cartório.

Na rotina cartorária, todos esses elementos ajudam não apenas na organização, mas, principalmente, na defesa dos direitos de quem apresentará, futuramente, uma eventual impugnação ou precisará comprovar a antiguidade do seu título. A correta escrituração do Livro nº 1 permite verificar facilmente a ordem dos pedidos, conferir quem apresentou cada documento e qual era a natureza e objetivo do título.

Imagine um cenário prático: dois interessados apresentam, em dias diferentes, títulos envolvendo o mesmo imóvel. Quem terá prioridade na hora do registro? O protocolo e a numeração sequencial dirão exatamente qual pedido chegou primeiro – e, mesmo diante de questionamentos, o cartório pode se fiar fielmente no que está lançado no Livro nº 1.

Curioso para saber se há exceções? Observe sempre se o texto legal menciona ressalvas. Aqui, lembra da expressão “ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei”? Quando encontrar questões que testam literalidade de dispositivos, todo cuidado é pouco! Mudar a ordem dos requisitos, omitir algum deles, ou inverter algum conceito (como confundir “natureza formal do título” com “natureza do ato”) são armadilhas frequentes das bancas.

Por fim, memorize a ordem e o teor dos cinco requisitos do art. 175. Se uma questão propor que a escrituração do Livro nº 1 exige apenas “data”, “nome do apresentante” e “natureza do título”, desconfie: sempre são cinco, e todos indispensáveis pela literalidade da lei.

Questões: Requisitos formais da escrituração do Livro nº 1

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 1 – Protocolo deve registrar todos os títulos apresentados ao cartório diariamente, exceto aqueles que são considerados irrelevantes pela legislação vigente.
2. (Questão Inédita – Método SID) A identificação da natureza formal do título é um dos cinco requisitos que devem ser respeitados na escrituração do Livro nº 1 – Protocolo, pois isso evita ambiguidades no tratamento dos documentos.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para cada lançamento do Livro nº 1 – Protocolo, é suficiente que conste apenas a data da apresentação e o nome do apresentante para garantir a regularidade da escrituração.
4. (Questão Inédita – Método SID) A correta escrituração do Livro nº 1 é fundamental para garantir a prioridade dos direitos imobiliários, pois estabelece uma ordem cronológica dos títulos apresentados.
5. (Questão Inédita – Método SID) A falta de registro de um título no Livro nº 1 poderá comprometer a segurança jurídica e a ordem de prioridade dos direitos envolvidos, mesmo que o título tenha sido apresentado em um dia diferente.
6. (Questão Inédita – Método SID) Os requisitos de escrituração do Livro nº 1 são considerados irrelevantes e podem ser alterados conforme a conveniência da cartório, já que a lei é flexível quanto a esses detalhes.

Respostas: Requisitos formais da escrituração do Livro nº 1

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 1 deve registrar todos os títulos apresentados diariamente ao cartório, com exceção de uma hipótese específica prevista na legislação, não podendo ser considerado irrelevante. A palavra “todos” é fundamental para a correcta interpretação desta obrigatoriedade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A identificação da natureza formal do título é realmente um dos requisitos obrigatórios, conforme detalhado na legislação, servindo para eliminar ambiguidades e direcionar o tratamento dos documentos no cartório.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: Não é suficiente registrar apenas a data da apresentação e o nome do apresentante; a escrituração exige todos os cinco requisitos previstos na legislação, que incluem ainda o número de ordem, a natureza formal do título e um resumo dos atos que formalizam.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: De fato, a correta escrituração do Livro nº 1 assegura não apenas a organização dos registros, mas também a definição da prioridade sobre os direitos imobiliários. Isso se dá pela garantia de uma ordem cronológica dos títulos apresentados.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A ausência de registro de um título no Livro nº 1 pode afetar a segurança jurídica e a ordem de prioridade, já que o protocolo serve para assegurar evidências da data de apresentação e, consequente, prioridade dos registros.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Os requisitos de escrituração do Livro nº 1 são fixados pela legislação e devem ser rigorosamente respeitados. Qualquer alteração desconsideraria a precisão necessária para garantir a eficácia e validade dos registros.

   Técnica SID: SCP

Livro nº 2 – Registro Geral (art. 176 e suas regras detalhadas) – Parte 1

Matrícula do imóvel: abertura, requisitos e identificação

No Registro de Imóveis, a matrícula é a peça-chave para individualizar cada imóvel perante o cartório. Dominar os detalhes sobre a abertura, os requisitos obrigatórios e o modo correto de identificação da matrícula faz toda diferença em concursos. O artigo 176 da Lei nº 6.015/1973, com as recentes atualizações, traz a regra detalhada sobre como cada imóvel deve ser registrado e quais elementos são exigidos para dar início à matrícula. Observar cada termo literal da lei é essencial para evitar confusões em provas de alta complexidade.

Antes de analisar a norma, pense: a matrícula é como a “certidão de nascimento” do imóvel dentro do sistema imobiliário. Ela acompanha suas principais características, facilita a localização e garante a segurança das transações. Agora, acompanhe a literalidade do artigo e repare nos detalhes exigidos.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

Aqui, observa-se que a matrícula e seus atos correlatos ficam centralizados no Livro nº 2 – Registro Geral. Apenas os atos mencionados no art. 167 e não vinculados ao Livro nº 3 devem ser registrados nele. Não confunda: cada ato tem seu destino correto de registro para evitar nulidades ou existência de informações divergentes.

A seguir, o § 1º do art. 176 apresenta as principais regras que regem a abertura da matrícula, seus requisitos básicos e as informações obrigatórias. Divida mentalmente esse parágrafo em três blocos principais: abertura da matrícula, requisitos da matrícula e requisitos do registro. Veja o texto literal:

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

Repasse cada um dos itens: a matrícula precisa, em primeiro lugar, ser aberta para cada imóvel individualmente. Isso garante unicidade registral e evita duplicidades. O momento de abertura normalmente é o do primeiro ato de registro, mas pode ocorrer no momento da averbação, desde que a transcrição anterior tenha todos os requisitos necessários.

Os requisitos da matrícula são detalhados:

• O número de ordem identifica cada matrícula sem limite pré-definido, ou seja, segue indefinidamente.
• A data de abertura da matrícula é outro elemento obrigatório e pode ser cobrada de modo isolado em questões objetivas.
• A identificação do imóvel traz diferenças entre imóveis rurais e urbanos. Atenção especial: para rurais, a matrícula exige o código do imóvel, dados do CCIR, denominação, características, confrontações, localização e área. Para urbanos, destaca-se a obrigatoriedade das características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral – se existente.
• Os dados do proprietário diferem entre pessoa física e jurídica. Cada detalhe importa: para pessoas físicas, exige-se até o número de inscrição no CPF ou do RG; para pessoas jurídicas, a sede social e o número de inscrição no CNPJ.
• O número do registro anterior é obrigatório. Ele faz a ponte entre registros passados e a matrícula atual.
• Nos imóveis em regime de multipropriedade, é imprescindível a indicação da existência de matrículas, segundo o §10 do mesmo artigo.

Já percebeu como cada item é bastante técnico, sem margem para interpretações genéricas? Bancas de concurso gostam de trocar termos ou omitir dados para induzir ao erro. Repare, por exemplo, na necessidade de incluir todos os dados de identificação, não apenas área e localização.

A análise prossegue com os detalhes do registro. Veja o texto literal para os requisitos do registro propriamente dito, pois há diferenças:

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

Veja as semelhanças e diferenças em relação à matrícula: no registro, além da data e dos dados completos das partes (incluindo informações detalhadas do transmitente, devedor, adquirente ou credor), é indispensável constar o título da transmissão ou do ônus, além da sua forma, procedência, valor do contrato ou do imóvel, prazo e demais especificidades. O registro detalha a “vida” do imóvel, enquanto a matrícula consolida sua identidade.

Não esqueça: toda essa estrutura cria segurança jurídica e facilita a consulta e a investigação do histórico de cada imóvel, protegendo terceiros e garantindo transparência no mercado imobiliário.

Quer um exemplo prático? Imagine uma matrícula aberta para uma área rural. Forçosamente, haverá no mínimo: o código do imóvel, todos os dados do CCIR, as características e confrontações do terreno, localização precisa e área registrada. Em caso de transferência de propriedade, o registro descreverá o nome de quem transmite e de quem adquire, bem como o valor, a origem do título (por exemplo, compra e venda ou doação), e demais detalhes do negócio.

Atenção para um detalhe recorrente em provas: se o imóvel for em regime de multipropriedade, a lei exige matrículas para cada fração de tempo, ficando obrigatória essa especificação já na matrícula geral do imóvel.

Por fim, a literalidade dos requisitos impõe uma leitura afinada: se faltar qualquer informação das exigidas (por exemplo, área, confrontações ou o domicílio do proprietário), o ato pode ser passível de nulidade ou exigir retificação – e isso é algo usado frequentemente em pegadinhas de prova.

Aprofunde seus estudos analisando cada termo que a lei utiliza e compare com situações hipotéticas. Lembre-se: reconhecer o texto legal e saber comparar literalmente com assertivas semelhantes, mas não idênticas, pode ser a diferença entre a aprovação e o erro em concursos!

Questões: Matrícula do imóvel: abertura, requisitos e identificação

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel no Registro de Imóveis é como uma ‘certidão de nascimento’, sendo essencial para identificar cada imóvel e suas características, proporcionando segurança nas transações imobiliárias.
2. (Questão Inédita – Método SID) No processo de abertura da matrícula de imóveis, esta deve ser feita apenas em casos de transferência de propriedade e não pode ocorrer no momento da averbação.
3. (Questão Inédita – Método SID) A identificação do imóvel rural na matrícula deve incluir o código do imóvel, as características do terreno, e a localização, assegurando que não haja duplicidade nas matrículas registradas.
4. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula deve conter as informações sobre o proprietário do imóvel, incluindo dados como nome, domicílio e nacionalidade, além de informações sobre o registro anterior do imóvel.
5. (Questão Inédita – Método SID) Os requisitos para o registro no Livro nº 2 são os mesmos que os requisitos para a abertura da matrícula, não havendo diferenças significativas entre eles.
6. (Questão Inédita – Método SID) Na matrícula de um imóvel urbano, é necessário incluir a designação cadastral, se existir, junto com outras características como logradouro e número.

Respostas: Matrícula do imóvel: abertura, requisitos e identificação

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a matrícula realmente individualiza cada imóvel e é fundamental para garantir a segurança jurídica nas transações, funcionando como referência para localizar e identificar os direitos sobre o imóvel.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a matrícula pode ser aberta no momento da averbação, desde que todas as exigências legais sejam cumpridas, não estando restrita a apenas transferências de propriedade.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Correto, pois a matrícula de imóvel rural deve efetivamente incluir todos esses elementos para garantir sua identificação única e evitar a duplicidade, conforme as normas estabelecidas.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a matrícula deve efetivamente incluir as informações do proprietário e do registro anterior, que são essenciais para a correta identificação e continuidade do registro imobiliário.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Incorreto. Os requisitos para o registro incluem informações adicionais como título da transmissão e condições do contrato, que não são exigidos na matrícula, destacando a diferença funcional entre os dois processos.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a matrícula de imóveis urbanos realmente deve conter a designação cadastral além de características e localizações específicas, assegurando a identificação precisa do imóvel.

   Técnica SID: SCP

Livro nº 2 – Registro Geral (art. 176 e suas regras detalhadas) – Parte 1: Elementos objetivos e subjetivos exigidos

O Livro nº 2 – Registro Geral é o coração do sistema registral imobiliário brasileiro. Ele é o local onde cada imóvel recebe sua própria matrícula, o que traz segurança, individualização e organização ao cadastro imobiliário. Para que o registro de um imóvel seja válido e cumpra seu papel, a lei exige uma série de dados objetivos (relacionados ao próprio imóvel) e subjetivos (relacionados às pessoas envolvidas).

Conhecer cada um desses elementos é crucial. Eles não servem só para preencher burocracias: representam as garantias de identificação correta dos imóveis e dos direitos. Em concursos, a atenção ao detalhe literal dos requisitos é um dos pontos que mais diferencia o candidato preparado daqueles que caem nas armadilhas das bancas.

Veja como a Lei nº 6.015/1973 detalha os elementos para matrícula e registro. Preste atenção: a lei faz distinção clara entre matrícula (abertura do histórico do imóvel no cartório) e o próprio registro dos atos jurídicos que afetam esse imóvel.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

Aqui, o artigo já deixa claro: todos os atos legais que envolvem a existência, a natureza e a situação do imóvel devem aparecer neste livro, exceto se expressa previsão legal para outro. Fique atento ao termo “matrícula dos imóveis” — ele significa uma ficha aberta exclusivamente para um imóvel, reunindo toda a sua história jurídica no cartório.

O § 1º do artigo destrincha, em detalhes, as regras para escrituração do Livro nº 2, separando o que é essencial para matrícula e o que é necessário para cada lançamento de registro novo. Note a precisão dos dados exigidos.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;
III – são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

Um dos pontos mais cobrados em provas é a diferenciação entre elementos objetivos e subjetivos:

• Elementos objetivos: são os dados que identificam o imóvel, como descrição, confrontações (quem são os vizinhos do lote), localização, área, características físicas, código do imóvel (no caso rural), logradouro e número (no caso urbano), bem como referência ao registro anterior.
• Elementos subjetivos: são os dados das pessoas envolvidas. No caso do proprietário, incluem nome completo, nacionalidade, domicílio, estado civil, profissão, CPF ou RG (e, se falta este, filiação). Para pessoa jurídica, sede e CNPJ. Nos registros de transmissão, passam a constar também os dados do transmitente e do adquirente, ou credor e devedor.

Pense num cenário prático: para abrir uma matrícula de uma casa, é como preencher uma ficha detalhada no cartório — “Quem é o dono? Onde fica? Qual o tamanho? Tem vizinhos? Qual o número da rua?” — e depois, a cada transferência, atualizar essas informações com os dados das novas partes e o tipo de negócio realizado.

Pontos de atenção essenciais:

• A matrícula só é aberta quando o imóvel ainda não possui esse histórico individualizado ou quando há um ato que justifique sua abertura (por exemplo, primeira venda).
• Se a matrícula já existe, cada novo negócio (compra, hipoteca, penhora, doação, etc.) é lançado em sequência, formando uma linha do tempo jurídica daquele imóvel.
• Detalhes como a exigência do “número do registro anterior” garantem o vínculo entre as diferentes etapas históricas do imóvel — é como rastrear a origem e os proprietários anteriores sem perder o fio da meada.

No caso dos imóveis rurais, observe a exigência do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), denominação, confrontações, localização e área — cada palavra importa! Já para imóveis urbanos, a designação cadastral pode ser dispensada se for inexistente, mas sempre que houver deve ser registrada.

Quando se tratar de multipropriedade (vários titulares fracionando o uso do imóvel em períodos distintos), a matrícula principal ainda precisa indicar essa condição, conforme o § 10 do mesmo artigo.

No momento do registro de um negócio jurídico, os dados dos envolvidos (subjetivos) e do negócio propriamente dito passam a ser decisivos: qual é o contrato? Quanto vale? Quem está comprando, vendendo, doando?

Veja que a literalidade é um ponto vital. Por exemplo, se numa questão de prova mudar a ordem dos dados, omitir o estado civil do proprietário, trocar “número do registro anterior” por “número de protocolo”, ou usar “número do CPF” sem exigir outra identificação — será erro grave, porque a lei especifica cada termo.

O detalhamento do artigo evidencia que o cartório precisa sempre atuar com absoluta segurança jurídica. Por isso, até mesmo o número do registro anterior, a forma do título (escritura, contrato, sentença, etc.), origem, valor do negócio e suas condições aparecem como campo obrigatório.

Na prática: se você vai registrar a venda de um lote urbano, o registrador confere todos esses dados na matrícula. Se falta alguma informação obrigatória, o registro não pode ser realizado. Prova disso está na expressão “são requisitos” — não se admite flexibilidade, pois faltar um deles pode inviabilizar o ato e gerar nulidade.

No dia a dia dos concursos, ao deparar-se com uma questão que pede “qual elemento é exclusivamente objetivo”, ou “qual dado não integra o rol mínimo do art. 176”, leia com atenção e nunca confunda as informações sobre pessoas (subjetivas) e sobre o imóvel (objetivas).

Em registros de transferência (compra, doação, permuta, etc.), todos os envolvidos (transmitente e adquirente, devedor e credor) precisam ser minuciosamente identificados, com dados pessoais e qualificações. Nos casos de pessoa jurídica, só a sede social e CNPJ bastam — profissão ou filiação só se aplicam a pessoas físicas.

Por fim, fique atento ao cenário de multipropriedade: quando há divisão do uso do imóvel em frações de tempo, cada fração também pode ter sua própria matrícula, vinculada à principal.

Esses detalhes, que parecem meras formalidades, são a essência da segurança registral e um dos focos mais exigentes das bancas como a CEBRASPE. Cresce a atenção nas provas aos mínimos detalhes conceituais, que só se percebem com leitura atenta e estudo detalhado do texto legal. Domine esses requisitos e avance com consistência no estudo da Lei nº 6.015/1973.

Questões: Elementos objetivos e subjetivos exigidos

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 2 – Registro Geral é essencial para a segurança e organização do cadastro imobiliário, pois nele cada imóvel recebe uma matrícula que deve conter dados objetivos como características do imóvel e dados subjetivos como informações dos proprietários.
2. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de um imóvel no Livro nº 2 pode ser aberta mesmo que não haja informações completas sobre o proprietário e a localização do imóvel.
3. (Questão Inédita – Método SID) Os elementos objetivos utilizados no registro de um imóvel incluem, entre outros, a data de matrícula e o nome do proprietário, sendo todos os dados necessários para garantir a individualização do imóvel.
4. (Questão Inédita – Método SID) A distinção entre matrícula e registro no Livro nº 2 é importante, sendo que a matrícula é referente à abertura do histórico do imóvel e o registro se refere aos atos jurídicos que o afetam.
5. (Questão Inédita – Método SID) Para imóveis urbanos, a matrícula deve obrigatoriamente incluir a designação cadastral, independentemente da sua existência no momento do registro.
6. (Questão Inédita – Método SID) O registro de transferência de um imóvel deve incluir dados detalhados do transmitente e do adquirente, como estado civil e profissão, se o transmitente for uma pessoa física.

Respostas: Elementos objetivos e subjetivos exigidos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois o Livro nº 2 – Registro Geral realmente é o local onde é feita a matrícula dos imóveis, abrangendo tanto elementos objetivos, que descrevem o imóvel, quanto subjetivos, que envolvem informações dos proprietários. Essa estrutura é crucial para garantir a segurança e individualização dos registros.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois para a abertura da matrícula de um imóvel, é necessário que todas as informações exigidas, tanto dos elementos objetivos quanto subjetivos, estejam devidamente completas. A falta de qualquer dado pode inviabilizar o registro.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O gabarito está errado, pois a data de matrícula é um elemento subjetivo e não objetivo. Os elementos objetivos referem-se exclusivamente às características físicas e identificação do imóvel, enquanto os dados do proprietário pertencem aos elementos subjetivos.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois a matrícula serve para abrir o histórico individualizado de um imóvel e os registros referem-se aos atos que alteram sua situação jurídica. Essa distinção é fundamental para compreender o funcionamento do sistema registral.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A resposta está errada, pois a designação cadastral deve ser registrada apenas se existir. Se não houver, sua ausência não impede a matrícula do imóvel urbano. É fundamental entender essa diferença para evitar equívocos no registro.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois ao registrar a transferência do imóvel, os dados pessoais, como estado civil e profissão, são obrigatórios para identificá-los de forma adequada. Essa atividade é essencial para garantir a segurança jurídica do registro.

   Técnica SID: PJA

Livro nº 2 – Registro Geral (art. 176 e suas regras detalhadas) – Parte 2

Procedimentos para imóveis rurais e urbanos

Ao lidar com o registro de imóveis, é essencial diferenciar os procedimentos exigidos para imóveis rurais e urbanos. A Lei nº 6.015 traz requisitos detalhados, especialmente no art. 176, focando na identificação, matrícula e documentação específica para cada tipo de imóvel. Cada elemento citado no dispositivo legal pode ser cobrado em prosa ou de forma “fria”, exigindo reconhecimento literal do texto e compreensão conceitual.

Acompanhe a redação literal do dispositivo no início do art. 176, notando a centralidade do Livro nº 2 – Registro Geral para matrículas, registros e averbações, excetuando-se as situações expressamente atribuídas ao Livro nº 3:

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

A distinção entre imóveis rurais e urbanos aparece nos requisitos de identificação. A lei determina detalhadamente quais informações são necessárias. Todo cuidado é pouco aqui: bancas cobram expressões exatas, como “denominação”, “características”, “confrontações” e – no caso rural – dados de cadastro federal.

Veja como a lei apresenta essas exigências:

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;

II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

Um ponto prático: imóveis rurais, além das características usuais, precisam do código do imóvel e dos dados que constam no CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural). Já os imóveis urbanos exigem detalhes como logradouro, número e eventual designação cadastral, se disponível. Esquecer um item desses numa questão pode custar caro!

Na prática, imagine o seguinte. Para registrar uma chácara, será preciso saber o código do imóvel, conferir o CCIR, citar a denominação (por exemplo: “Sítio São João”), características (vegetação, topografia), confrontações (limites – vizinhos, estradas), localização e área. Para um apartamento em cidade, o destaque cai sobre o logradouro, número do imóvel, área, localização, confrontações e, quando houver, sua inscrição cadastral na prefeitura.

Outro trecho bastante cobrado por bancas trata da exigência de memorial descritivo para imóveis rurais no caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento. Memo: é obrigatório memorial assinado por profissional habilitado, com ART e coordenadas geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e certificação do INCRA. Compare com o texto legal:

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Esse memorial descritivo funciona como um “relatório técnico” que detalha exatamente como é o imóvel rural e onde ele se localiza no espaço (georrefenciamento). Além disso, existe uma proteção legal para pequenos proprietários rurais: quem tem até quatro módulos fiscais está dispensado de pagar pelos custos do memorial.

Agora, preste atenção à regra seguinte: sem o memorial geo-referenciado, o registro do imóvel rural não será efetivado em caso de transferência, dentro dos prazos fixados por ato do Poder Executivo. Isso já caiu várias vezes em provas como pegadinha: troca-se “exigível para registro” por “exigível para averbação” ou mencionam prazos fixados em lei ao invés de ato do Executivo.

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Outro detalhe importante: para imóveis urbanos, a Lei não exige memorial geo-referenciado, e a matrícula se faz pelos elementos tradicionais: localização, confrontações, logradouro, número, área e designação cadastral.

O INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) é citado como órgão responsável pela certificação dos memoriais descritivos rurais, garantindo que não haja sobreposição de áreas registradas. Veja como aparece esta obrigação:

§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

Para o aluno: memorize – a certificação do INCRA diz respeito à sobreposição de áreas e à exatidão do memorial técnico. Não custa lembrar que, para glebas públicas, a certificação só alcança o perímetro originário:

§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao seu perímetro originário.

Outro ponto fácil de confundir: no registro do imóvel destacado de gleba pública, a atualização do restante do terreno (área remanescente) só é exigida a cada três anos – nos demais, não é obrigatória imediatamente. Veja como dito literalmente pela lei:

§ 7o Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período.

Também existe previsão para abertura de matrícula de parte de imóvel urbano ou de expansão urbana afetado por desapropriação, demonstrando a flexibilidade nos procedimentos para o Poder Público. Confira esse detalhe literal:

§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior.

Observe, ainda, que para a instituição do direito real de laje – inovação trazida pela Lei nº 13.465/2017 –, cada laje terá matrícula própria. O fato será averbado tanto na matrícula da construção base quanto nas lajes anteriores, tudo com remissões recíprocas:

§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.

Para o regime de multipropriedade de imóveis, também há regras específicas: cada fração de tempo deve ter matrícula própria (exceto quando prevalecer regra diversa, conforme § 11), e todas as operações pertinentes a cada fração devem ser registradas e averbadas separadamente. Veja:

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

Há uma adaptação admitida para a legislação tributária municipal, prevendo a inscrição imobiliária individualizada para cada fração, se necessário:

§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

E, no caso específico do Código Civil (art. 1.358-N, II), a fração de tempo adicional necessária para reparos constará da matrícula principal e não demandará matrícula própria:

§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica.

Surgem ainda outros procedimentos facilitados. Para imóveis rurais, a declaração do requerente sobre respeito a limites e confrontações dispensa a anuência dos vizinhos no registro a partir do memorial, conforme literalmente expresso:

§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.

Para reforçar: a matrícula pode ser aberta por iniciativa do interessado ou de ofício, bastando conveniência do serviço, na circunscrição onde estiver o imóvel:

§ 14. É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço.

Ainda que faltem alguns elementos de especialidade (seja do imóvel, seja do proprietário), desde que haja segurança quanto à localização e identificação e estejam os dados do registro anterior, a matrícula pode ser aberta. Veja como a lei traz essa flexibilização:

§ 15. Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo.

No entanto, se esses elementos forem considerados insuficientes, exige-se a retificação do registro perante a circunscrição competente:

§ 16. Se não forem suficientes os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, será exigida a retificação, no caso de requerimento do interessado na forma prevista no § 14 deste artigo, perante a circunscrição de situação do imóvel.

Por fim, a legislação permite complementar informações faltantes por meio de documentos diversos, ou mesmo declaração do proprietário/interessado, para dados não essenciais ao negócio jurídico:

§ 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.

Em síntese: o procedimento para imóveis rurais exige maior detalhamento técnico, sobretudo em desmembramentos e transferência, enquanto para urbanos os requisitos são focados em dados de localização, confrontações e cadastro municipal. O domínio do texto literal e dessas particularidades evita supressas tanto em provas quanto na prática registral.

Questões: Procedimentos para imóveis rurais e urbanos

1. (Questão Inédita – Método SID) A matrícula de imóveis deve sempre seguir procedimentos específicos determinados pela legislação, sendo que imóveis rurais necessitam de informações como código do imóvel e dados do CCIR, enquanto imóveis urbanas se concentram em elementos como logradouro, número e designação cadastral.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóvel rural é validado por uma declaração do proprietário que atesta o respeito aos limites de propriedades vizinhas, sendo dispensável a anuência dos confrontantes para a realização do registro.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para imóveis urbanos, o memorial descritivo é um documento necessário, assim como para imóveis rurais, independentemente de haver desmembramentos ou remembramentos.
4. (Questão Inédita – Método SID) A certidão do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) é essencial apenas para a certificação de imóveis rurais, assegurando que as áreas não apresentam sobreposições em relação ao seu cadastro georeferenciado.
5. (Questão Inédita – Método SID) O registro de imóveis editados de glebas públicas requer a atualização do memorial descritivo do restante da área sempre que um imóvel é destacado, independentemente do tempo decorrido desde o destaque.
6. (Questão Inédita – Método SID) Para a constituição de um direito real de laje, é necessário que cada laje tenha registro próprio, devendo este fato ser averbado na matrícula da construção base e nas lajes anteriores, com referências mútuas entre as matrículas.

Respostas: Procedimentos para imóveis rurais e urbanos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece claramente que a matrícula de imóveis rurais exige dados específicos como o código do imóvel e informações do CCIR, enquanto a matrícula de imóveis urbanos requer dados de localização e confrontações. Este entendimento é fundamental para o registro adequado de cada tipo de imóvel.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma permite que, para a identificação de imóveis rurais, a anuência dos confrontantes seja dispensada, desde que o requerente declare o respeito aos limites e confrontações. Essa disposição visa simplificar o processo de registro para imóveis rurais.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação não exige a apresentação de memorial descritivo para imóveis urbanos, diferentemente do que ocorre com os imóveis rurais, onde essa documentação é obrigatória em determinadas situações de desmembramento ou remembramento. É crucial distinguir os requisitos específicos de cada tipo de imóvel.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A função do INCRA é garantir que o memorial descritivo de imóveis rurais não sobreponha áreas já cadastradas, assegurando a precisão dos dados técnicos apresentados. Esta certificação é um fator importante na regularização da propriedade rural.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Para imóveis urbanos destacados de glebas públicas, a atualização do memorial descritivo da área remanescente não é obrigatória imediatamente, mas ocorre apenas a cada três anos. Essa regra específica é um detalhe crítico que deve ser memorado para evitar confusões.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O direito real de laje é regulamentado, exigindo que cada laje tenha matrícula própria e que a averbação dessa matrícula seja feita em relação à construção base e lajes anteriores. Essas averbações e remissões são essenciais para a clareza jurídica sobre a propriedade das frações de área construídas verticalmente.

   Técnica SID: PJA

Registros de multipropriedade, georreferenciamento e certificações pelo INCRA

A Lei nº 6.015/1973 trata detalhadamente do registro de imóveis e estabelece procedimentos rigorosos para que cada imóvel tenha sua identificação precisa, especialmente nos casos de multipropriedade e imóveis rurais. Entender esses procedimentos é fundamental para não errar nas provas de concursos e também para compreender como o sistema registral busca garantir segurança jurídica.

A matrícula de cada imóvel deve conter informações exatas, de acordo com a localização (urbana ou rural), e observar procedimentos específicos quando há multipropriedade. Além disso, para imóveis rurais, são exigidos dados técnicos obtidos através do georreferenciamento, validado pelo INCRA. Preste atenção às expressões técnicas e aos detalhes exigidos pela lei, pois pequenos deslizes podem mudar todo o sentido de uma resposta.

Art. 176. O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

O Livro nº 2 – Registro Geral serve como a base central do sistema registral imobiliário. É nele que se realiza a matrícula de cada imóvel e onde se efetuam os registros e averbações dos atos relevantes, desde que não estejam destinados ao Livro nº 3 – Registro Auxiliar.

Cada imóvel terá sua matrícula própria, e a partir do primeiro registro ou averbação, toda a “vida registral” desse imóvel será atualizada ali. Para multipropriedade e para imóveis rurais, regras especiais se aplicam quanto à forma e ao conteúdo dos dados exigidos.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Repare na exigência específica para imóveis rurais: a matrícula deve indicar o código do imóvel, dados do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), denominação, características, confrontações, localização e área. Já para imóveis urbanos, as informações dizem respeito especialmente à sua identificação dentro da malha urbana — logradouro, número, designação cadastral, entre outros.

Essas informações precisam ser precisas, pois a matrícula deve individualizar cada imóvel de modo que não haja dúvidas quanto à sua descrição e localização — um detalhe essencial tanto nos registros quanto na cobrança das questões de prova.

6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

Quando o imóvel estiver submetido ao regime de multipropriedade, é obrigatório indicar, na matrícula, a existência das matrículas relativas às frações de tempo da multipropriedade. Isso garante transparência e controle sobre a existência de várias titularidades e frações sobre o mesmo bem.

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

Atenção aqui: a lei determina que, no regime de multipropriedade (muito comum atualmente em empreendimentos turísticos), além da matrícula geral do imóvel, cada fração de tempo, pertencente a cada multiproprietário, terá sua própria matrícula. É como se, para cada pedaço do calendário de uso, houvesse um “registro-filho” vinculado ao imóvel principal. Questões de concurso podem tentar confundir você, sugerindo que basta um registro geral. Cuidado!

§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

Outro ponto importante: as frações de tempo podem, dependendo do município e da lei tributária local, receber inscrições imobiliárias próprias. Isso facilita a cobrança de tributos e organiza a administração de imóveis em municípios que regulamentam a multipropriedade.

§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica.

Há ainda uma exceção relevante: quando houver previsão de um tempo extra, voltado para manutenção e reparos do imóvel, essa fração será anotada na matrícula do multiproprietário principal, sem necessidade de matrícula específica para ela.

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

No caso de imóveis rurais submetidos a operações como desmembramento, parcelamento ou remembramento, a lei exige um memorial descritivo técnico, elaborado por profissional habilitado, com ART, e contendo as coordenadas perfeitamente georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. O INCRA é o órgão responsável por definir a precisão posicional dessas coordenadas. Importante: propriedades menores que quatro módulos fiscais têm garantia legal da isenção de custos financeiros para esse processo.

O memorial descritivo detalhado e a referência ao Sistema Geodésico Brasileiro são componentes obrigatórios. Imagine uma prova trazendo opções semelhantes — só estará correta a que mencionar a coordenação por sistema geodésico e a ART.

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Fique atento: a lei determina que a identificação georreferenciada se tornará obrigatória para registrar qualquer transferência de imóvel rural, de acordo com os prazos que vierem a ser fixados em regulamento do Poder Executivo. Note que, mesmo em transferência por herança, venda ou doação, esse procedimento técnico será exigido, nos termos legais.

§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

É fundamental perceber que o papel do INCRA vai além do simples recebimento de informações. O órgão deve certificar, ou seja, atestar que a área descrita não se sobrepõe a outra já cadastrada e que o memorial obedece a todos os requisitos técnicos. Esse controle é essencial para evitar conflitos de sobreposição de terras e para garantir a correta individualização de imóveis rurais.

§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao seu perímetro originário.

Quando se trata do memorial descritivo de glebas públicas, a certificação exigida pelo INCRA refere-se só ao perímetro originário. Isso significa que, inicialmente, basta ao poder público certificar os limites totais da área antes de qualquer destaque ou subdivisão já realizados ou que venham a ocorrer.

§ 7o Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período.

A lei estabelece uma economia processual para a administração pública: só é obrigatória a atualização (retificação) do memorial descritivo da área remanescente de glebas públicas a cada três anos, e não a cada novo destaque. Isso facilita a gestão fundiária e evita repetição de etapas técnicas desnecessárias a cada subdivisão pequena.

§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior.

O poder público, ao adquirir, por meio de desapropriação, parte de um imóvel urbano já matriculado (ou não), pode pedir a abertura de matrícula específica usando planta e memorial descritivo. O cálculo da área remanescente daquele imóvel pode ser feito depois, dando celeridade à transferência e adequação do registro do bem desapropriado para fins de utilidade pública.

§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.

Um ponto que costuma aparecer em questões: para a individualização georreferenciada nos termos dos §§ 3º e 4º, dispensa-se a anuência (autorização) dos confrontantes. Basta a declaração expressa do requerente, responsabilizando-se por ter respeitado os limites e confrontações do imóvel. Isso busca evitar morosidade provocada pela inércia de vizinhos ou partes confrontantes.

Observe: várias vezes, as bancas oferecem alternativas que exigem “autorização expressa dos confrontantes” onde a lei, na verdade, dispensa essa exigência.

Questões: Registros de multipropriedade, georreferenciamento e certificações pelo INCRA

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 2 – Registro Geral tem como finalidade a matrícula dos imóveis e a realização de registros e averbações relacionadas, sendo este considerado a base do sistema registral imobiliário.
2. (Questão Inédita – Método SID) Imóveis rurais devem ter suas matrículas preenchidas com informações como o código do imóvel e dados do CCIR, além das características de confrontações e área, conforme a legislação pertinente.
3. (Questão Inédita – Método SID) A exigência de um memorial descritivo técnico, elaborado por profissional habilitado, é dispensável em operações de desmembramento de imóveis rurais quando a área não excede quatro módulos fiscais.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para propriedades no regime de multipropriedade, o registro da fração de tempo correspondente a cada multiproprietário deve ser feito em uma matrícula específica que se vincula à matrícula do imóvel principal.
5. (Questão Inédita – Método SID) O INCRA é responsável por certificar que o memorial descritivo de um imóvel rural atende às exigências técnicas e não se sobrepõe a outras áreas cadastradas.
6. (Questão Inédita – Método SID) Para a individualização e identificação georreferenciada de imóveis rurais, o consentimento de confrontantes é necessário para efetivação do registro.

Respostas: Registros de multipropriedade, georreferenciamento e certificações pelo INCRA

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 2, conforme a lei, efetivamente destina-se à matrícula de imóveis e à prática de registros e averbações, funcionando como a base central do sistema registral. Essa informação é crucial para a segurança jurídica dos imóveis.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação realmente exige que a matrícula de imóveis rurais contenha informações detalhadas, incluindo o código do imóvel e dados do CCIR, essenciais para a identificação clara do bem e sua localização.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação é clara ao determinar que mesmo imóveis rurais até quatro módulos fiscais precisam de um memorial descritivo técnico, garantindo um registro adequado e evitando ambiguidades sobre os limites da propriedade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação determina que, ao registrar imóveis sujeitos ao regime de multipropriedade, cada fração terá sua matrícula individual, garantindo a transparência nas titularidades sobre o bem.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A função do INCRA é, de fato, certificar que a área descrita no memorial não se sobrepõe a outra já existente, assegurando a individualização correta dos imóveis rurais e prevenindo conflitos.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação estabelece que a anuência dos confrontantes não é necessária na identificação georreferenciada, uma vez que a declaração do requerente que respeita os limites é suficiente, evitando atrasos no processo.

   Técnica SID: PJA

Casos de área em mais de uma circunscrição

Nesta parte do estudo, vamos mergulhar em uma situação que muitos candidatos costumam confundir: quando um imóvel está localizado em duas ou mais circunscrições imobiliárias. Isso acontece, por exemplo, quando um terreno cruza a linha que separa duas cidades, ou mesmo dois bairros vinculados a diferentes cartórios de registro de imóveis. O que fazer nesses casos? Quais são as obrigações legais e os cuidados que o candidato deve ter ao interpretar a regra?

Antes de avançar, é essencial ter em mente que a divisão em circunscrições garante a organização e segurança dos registros, evitando sobreposição de dados e facilitando a consulta pelos interessados. Sempre preste atenção aos termos exatos: matrícula, remissão recíproca, averbação, unidade imobiliária, maior área, escolha pelo interessado e exigência de abertura em cada serventia. Essas expressões são pistas para responder corretamente questões detalhadas.

O tema está detalhado no art. 169 e seus parágrafos, além de conversar diretamente com o art. 176 sobre o procedimento de matrícula e registro. Vamos analisar cada parte com atenção, destacando sempre a literalidade da lei.

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte:

I – as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;

II – para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos; e

IV – aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.

Veja que a lei é clara: imóveis que se localizam em mais de uma circunscrição exigem aberturas de matrículas em cada uma delas. Essa duplicidade acontece justamente para garantir o controle em ambos os cartórios afetados. Sempre que identificar a expressão “ambas as serventias”, lembre-se de que não é facultativo, mas sim obrigatório: cada circunscrição terá sua matrícula correspondente.

Outro ponto fundamental é o papel do oficial do cartório, que ao abrir uma nova matrícula, deve comunicar a serventia de origem para que seja feito o encerramento da matrícula anterior. Esse detalhe costuma ser cobrado em provas de bancas exigentes e mostra o zelo pela regularidade cartorária.

O § 1º aprofunda o procedimento para casos de loteamentos e desmembramentos que abrangem mais de uma circunscrição, trazendo uma regra interessante sobre as matrículas das unidades imobiliárias individuais.

§ 1º O registro do loteamento e do desmembramento que abranger imóvel localizado em mais de uma circunscrição imobiliária observará o disposto no inciso II do caput deste artigo, e as matrículas das unidades imobiliárias deverão ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas.

Perceba que aqui aparece a figura das “averbações remissivas”. Sempre que um loteamento ou desmembramento transbordar de uma circunscrição para outra, cada unidade imobiliária (por exemplo, cada lote) será registrada na serventia correspondente à sua localização física. E, para não haver dúvidas ou lacunas, faz-se referência cruzada — a chamada averbação remissiva — entre as circunscrições envolvidas.

Seguindo, o § 3º detalha como as matrículas serão abertas nos casos de área em mais de uma circunscrição. Aqui, pequenos detalhes fazem toda a diferença para não errar em prova.

§ 3º Na hipótese prevista no inciso II do caput deste artigo, as matrículas serão abertas:

I – com remissões recíprocas;

II – com a prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a maior área, averbando-se, sem conteúdo financeiro, a circunstância na outra serventia; e

III – se a área for idêntica em ambas as circunscrições, adotar-se-á o mesmo procedimento e proceder-se-á aos registros e às averbações na serventia de escolha do interessado, averbada a circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro.

Note quantos caminhos podem ser seguidos:

• As matrículas devem conter remissões recíprocas, ou seja, uma referência explícita de uma à outra, evitando qualquer dúvida futura sobre a divisão do imóvel.
• Se a maior parte do imóvel fica em uma das circunscrições, os atos de registro e averbação se concentram ali. Na outra serventia, faz-se apenas uma averbação informando (sem valor financeiro) a ocorrência dos registros na principal.
• Quando as áreas em cada circunscrição são idênticas, o interessado pode escolher em qual serventia deseja fazer os registros e averbações, devendo a outra receber apenas a anotação da escolha, também sem conteúdo financeiro.

Esses detalhes podem virar pegadinha em questões de SUBSTITUIÇÃO CRÍTICA DE PALAVRAS (SCP) no Método SID. Por exemplo, trocar a expressão “maior área” por “menor área” ou dizer que a averbação tem efeito financeiro. Já ficou atento?

O candidato precisa também observar que o princípio geral segue sendo a eficiência, transparência e clareza nos registros, mesmo com a duplicidade de circunscrições. Se houver algum problema na identificação do imóvel, o correto é recorrer à serventia onde está situada a maior área, ou, se iguais, àquele que o interessado escolher. Pequenas nuances mudam tudo!

Para ilustrar, imagine um lote rural cuja divisão acompanha o rio que, em determinado ponto, passa a ser o limite cartorial entre dois municípios. Caso o imóvel pertença a duas circunscrições, cada cartório abrirá uma matrícula e nelas ficará indicado onde está a outra matrícula referente à mesma propriedade. Assim, qualquer consulta futura revela todos os vínculos e registros existentes sobre o imóvel.

Na prática, isso evita fraudes, dubiedade sobre responsabilidade e melhora o controle patrimonial. Guardando a sequência dos procedimentos, você não se perde nem diante das arguições mais detalhistas.

Nunca subestime termos como “averbação sem conteúdo financeiro” e “remissões recíprocas”. Eles representam exigências formais que garantem a informatização e transparência das informações imobiliárias no Brasil, elementos fortíssimos em concursos públicos para carreiras jurídicas e de registros públicos.

Questões: Casos de área em mais de uma circunscrição

1. (Questão Inédita – Método SID) Imóveis localizados em duas ou mais circunscrições requerem a abertura de matrículas separadas em cada uma delas para garantir a organização e a segurança dos registros imobiliários.
2. (Questão Inédita – Método SID) Após a abertura de uma nova matrícula para um imóvel que abrange mais de uma circunscrição, é desnecessário que o oficial do cartório comunique a serventia de origem para o encerramento da matrícula anterior.
3. (Questão Inédita – Método SID) Se um loteamento atravessa duas circunscrições, cada unidade imobiliária será registrada na serventia correspondente à sua localização, além de serem realizadas averbações remissivas entre as circunscrições.
4. (Questão Inédita – Método SID) Em caso de imóveis situados em duas circunscrições com a mesma área, o responsável pode optar por registrar em qualquer uma das serventias, sendo necessário avisar a outra sobre a escolha do local do registro.
5. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento para a matrícula de imóveis situados em várias circunscrições não requer remissões recíprocas entre as matrículas abertas.
6. (Questão Inédita – Método SID) A averbação realizada em uma matrícula de um imóvel que pertence a mais de uma circunscrição pode ter natureza financeira, desde que o oficial considere o valor do bem.

Respostas: Casos de área em mais de uma circunscrição

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei estabelece que, para imóveis que se situam em mais de uma circunscrição, é obrigatória a abertura de matrículas em ambas as serventias. Essa medida visa assegurar o controle e a clareza das informações registradas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O oficial deve comunicar a serventia de origem para que o encerramento da matrícula anterior seja realizado, garantindo assim a regularidade e a segurança dos registros.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmação está correta, pois a lei determina que cada unidade do loteamento que se localiza em circunscrições diferentes deve ser registrada onde está situada e que deve haver averbação remissiva para indicar a conexão com a outra circunscrição.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma permite que, em caso de áreas idênticas, o interessado escolha onde realizar o registro e a outra serventia deve ser informada sobre a escolha, o que confirma a flexibilidade prevista na legislação.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação exige que as matrículas abertas incluam remissões recíprocas, assegurando a clara comunicação entre as serventias sobre a localização do imóvel e evitam futuras ambiguidades.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Segundo a norma, a averbação na serventia da circunscrição que não contém a maior área deve ser realizada sem conteúdo financeiro, para garantir a correta formalidade e transparência dos registros imobiliários.

   Técnica SID: PJA

Abertura de matrícula na aquisição originária (art. 176-A)

Quando ocorre e documentos necessários

A abertura de matrícula na aquisição originária de imóvel é uma das situações mais sensíveis dentro do Registro de Imóveis. Aqui, o candidato deve compreender quando exatamente esse procedimento se impõe e quais documentos são indispensáveis para tanto. O artigo 176-A da Lei de Registros Públicos traz o disciplinamento preciso desse tema, sendo fundamental atentar para cada detalhe da redação legal.

O que se entende por aquisição originária? Trata-se de hipóteses em que o imóvel é adquirido independentemente da vontade do antigo titular, com destaque para usucapião, desapropriação, sentença judicial em determinadas condições ou concessão de uso especial para fins de moradia. Nessas situações, deve-se abrir uma nova matrícula para o imóvel, respeitando exigências específicas.

Art. 176-A. O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando:

I – atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou

II – atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior.

Observe a literalidade: a lei impõe a abertura de matrícula não apenas quando ainda não existe matrícula anterior, mas também quando a aquisição alcança somente parte de um imóvel já registrado, ou ainda, quando abrange total ou parcialmente mais de um imóvel matriculado. Esta dinâmica é comum, por exemplo, em casos de desapropriações que recortam apenas fração de um terreno.

Uma armadilha recorrente em questões de concurso: cuidado para não interpretar que só é preciso abrir matrícula na ausência total de registros antecedentes. São as hipóteses do inciso I e II que exigem vigilância máxima do candidato. Perceba como a lei detalha diferentes cenários.

Muito além de saber que a matrícula deve ser aberta, precisa-se questionar: quais documentos servem de base? A lei aponta expressamente que a abertura da matrícula se fundamenta em elementos técnicos e legais fornecidos durante o procedimento de aquisição originária.

§ 1º A matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição.

O peso desses dois documentos — planta e memorial descritivo — é decisivo. O memorial descritivo detalha todas as características do imóvel, enquanto a planta traduz essas informações em representação gráfica, assegurando plena identificação. Ambos os documentos devem ser os mesmos utilizados no procedimento (administrativo ou judicial) que viabilizou a aquisição do imóvel — não se admitem versões aleatórias ou desenhadas a posteriori.

Você consegue identificar a razão desse rigor? Sem esses documentos, não há segurança jurídica suficiente para distinguir o novo imóvel dos demais que constam do registro, especialmente quando há sobreposição parcial com matrículas pré-existentes.

Em casos em que a aquisição originária suprime áreas de imóveis já registrados, é exigida uma atualização nos registros atingidos. A lei aponta como deve se dar esse ajuste, dispensando formalidades extras que poderiam travar o procedimento.

§ 2º As matrículas atingidas deverão, conforme o caso, ser encerradas ou receber averbação dos respectivos desfalques, dispensada, para esse fim, a retificação do memorial descritivo da área remanescente.

Veja que a legislação permite duas soluções práticas: encerrar a matrícula (caso o imóvel inteiro tenha sido afetado) ou simplesmente averbar o desfalque (quando for apenas uma parte). Importante: a exigência de retificação do memorial descritivo do que sobrou é dispensada nesse momento. Essa flexibilidade evita entraves e perda de tempo, garantindo rapidez ao processo registral. Questão clássica de pegadinha de banca: não se exige, para esse fim, retificação da matriz remanescente!

§ 4º Se a área adquirida em caráter originário for maior do que a constante do registro existente, a informação sobre a diferença apurada será averbada na matrícula aberta.

A lei alerta sobre um ponto que pode surpreender na prática: situações em que a área reconhecida na aquisição originária se revela maior do que a anteriormente registrada. Neste caso, é obrigatória a averbação da diferença na matrícula aberta, conferindo transparência e exatidão ao registro imobiliário. Note que esse procedimento é simples e não impede a regularização da aquisição.

§ 4º-A. Eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente não obstarão o registro.

Este parágrafo traz mais uma blindagem contra formalismos excessivos. Pequenas divergências na descrição do imóvel, desde que existentes entre o registro e aquilo que é apresentado pelo adquirente, não impedem a feitura do registro. O objetivo é não travar a abertura da matrícula diante de meros desencontros descritivos, especialmente comuns em áreas rurais e desapropriações.

Quais hipóteses concretas demandam a abertura de matrícula nessas condições? O artigo 176-A amplia os exemplos, listando diversos títulos e situações equiparadas à aquisição originária.

§ 5º O disposto neste artigo aplica-se, sem prejuízo de outros, ao registro de:

I – ato de imissão provisória na posse, em procedimento de desapropriação;

II – carta de adjudicação, em procedimento judicial de desapropriação;

III – escritura pública, termo ou contrato administrativo, em procedimento extrajudicial de desapropriação.

IV – aquisição de área por usucapião ou por concessão de uso especial para fins de moradia;

V – sentença judicial de aquisição de imóvel, em procedimento expropriatório de que tratam os §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

A vivência do concurseiro exige atenção a cada item dessa lista: tanto desapropriações, por diversos instrumentos (imissão, adjudicação, escritura pública), como usucapião, concessão de uso especial para fins de moradia e até sentenças específicas de aquisição previstas no Código Civil. Todas essas hipóteses obrigam a abertura de matrícula conforme as regras analisadas.

Uma última reflexão: cuidado para não se confundir. Não é qualquer transmissão de imóvel que gera nova matrícula, e sim aquelas em que há aquisição considerada “originária” pela lei, acompanhada dos documentos definidos: planta e memorial descritivo usados no próprio procedimento. São detalhes minuciosos como esses que eliminam pegadinhas de prova e garantem domínio absoluto do tema!

Questões: Quando ocorre e documentos necessários

1. (Questão Inédita – Método SID) A abertura de matrícula na aquisição originária de imóvel é necessária somente quando não existe matrícula anterior sobre o imóvel adquirido.
2. (Questão Inédita – Método SID) Os documentos fundamentais para a abertura de matrícula na aquisição originária de imóvel incluem a planta e o memorial descritivo do imóvel, que devem ser utilizados durante o procedimento administrativo ou judicial da aquisição.
3. (Questão Inédita – Método SID) Na abertura de matrícula para aquisição originária, é necessário que o memorial descritivo da área remanescente seja retificado, mesmo que a matrícula baseada em um imóvel já registrado não seja alterada.
4. (Questão Inédita – Método SID) A averbação da diferença na matrícula é obrigatória quando a área adquirida em caráter originário for menor do que a área já registrada anteriormente.
5. (Questão Inédita – Método SID) Pequenas divergências na descrição do imóvel apresentadas pelo adquirente não impedirão a abertura da matrícula, mesmo que existam registros anteriores sobre a mesma propriedade.
6. (Questão Inédita – Método SID) O registro de usucapião exige a abertura de matrícula, independentemente da existência de registros anteriores, seguindo as regras gerais estabelecidas para a aquisição originária.

Respostas: Quando ocorre e documentos necessários

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A abertura de matrícula se impõe não apenas na ausência de matrícula anterior, mas também quando a aquisição atinge parcialmente um imóvel já registrado. O aluno deve atentar para as diferentes situações que exigem abertura de matrícula, conforme estipulado na legislação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação é clara ao exigir que a matrícula se baseie na planta e no memorial descritivo utilizados no procedimento que ensejou a aquisição originária, garantindo assim a identificação do imóvel e a segurança jurídica do registro.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei dispensa a retificação do memorial descritivo da área remanescente no caso de desapropriação ou de alteração da matrícula, permitindo a abertura da matrícula sem entraves burocráticos desnecessários.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A averbação da diferença é necessária apenas quando a área adquirida é maior do que a existente no registro. Essa regra visa a proporcionar transparência e exatidão no registro imobiliário.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação garante que, mesmo diante de pequenas divergências na descrição, o registro não será obstado, facilitando assim a regularização e evitando entraves burocráticos desnecessários.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro de aquisição por usucapião está incluído na legislação que disciplina a abertura de matrícula para aquisição originária, necessitando dos mesmos documentos e respeitando os critérios exigidos.

   Técnica SID: PJA

Aplicação a diferentes espécies de aquisição (usucapião, desapropriação, etc.)

A abertura de matrícula na aquisição originária é um tema de alta incidência em concursos, pois envolve situações em que o imóvel entra no sistema registral por meio de formas não derivadas da cadeia tradicional de transferências. Prestar atenção na aplicação da regra para espécies específicas como usucapião, desapropriação e concessão especial para fins de moradia é essencial para evitar confusão diante de enunciados detalhistas.

A literalidade do art. 176-A da Lei 6.015/1973 traz o roteiro que o registrador deve seguir quando ocorre aquisição originária. Isso significa que, nos casos listados, abrir-se-á uma matrícula nova para o imóvel, respeitando procedimentos formais próprios conforme o tipo de aquisição. Veja o dispositivo legal:

Art. 176-A. O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando:

I – atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou

II – atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior.

Note que a lei é muito clara ao exigir a abertura de matrícula sempre que inexistente, ou nos casos de aquisição envolvendo apenas parte de imóveis descritos em matrículas já existentes, ou até envolvendo mais de um imóvel registrado anteriormente.

Mas em que situações ocorrerá essa tal aquisição originária? Veja como a lei trata da documentação necessária e dos efeitos nos registros anteriores:

§ 1º A matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição.

O memorial descritivo e a planta são exigências centrais para a nova matrícula. Isso vale tanto para usucapião, desapropriação quanto para concessões de uso especial ou sentença de aquisição em expropriação. Cada modalidade se valerá dos documentos usados no procedimento próprio.

§ 2º As matrículas atingidas deverão, conforme o caso, ser encerradas ou receber averbação dos respectivos desfalques, dispensada, para esse fim, a retificação do memorial descritivo da área remanescente.

Preste atenção em dois detalhes: pode ser necessário encerrar matrículas antigas ou averbar desfalques – e, neste ponto, não se exige a retificação do memorial descritivo da área remanescente apenas para registrar o novo ato. Isso simplifica o procedimento e evita burocracia excessiva, especialmente útil na prática dos registros oriundos de decisões judiciais ou administrativas.

A lei aprofunda a aplicação desse artigo a diferentes espécies de aquisição, facilitando bastante a compreensão sobre como enquadrar cada exemplo concreto. Veja o rol previsto no próprio texto legal:

§ 5º O disposto neste artigo aplica-se, sem prejuízo de outros, ao registro de:

I – ato de imissão provisória na posse, em procedimento de desapropriação;

II – carta de adjudicação, em procedimento judicial de desapropriação;

III – escritura pública, termo ou contrato administrativo, em procedimento extrajudicial de desapropriação.

IV – aquisição de área por usucapião ou por concessão de uso especial para fins de moradia;

V – sentença judicial de aquisição de imóvel, em procedimento expropriatório de que tratam os §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Você percebe como o texto é detalhista? Ele determina exatamente quando o procedimento do art. 176-A será acionado:

• Imissão provisória na posse em desapropriação: utilizada quando o poder público toma posse do imóvel antes do término do processo, mediante decisão judicial.
• Carta de adjudicação em desapropriação judicial: após sentença judicial final, a carta formaliza a transmissão.
• Escritura, termo ou contrato administrativo em desapropriação extrajudicial: quando há acordo e não depende de sentença para transferência ao ente público.
• Usucapião: modalidade em que a posse consolidada pelo tempo e requisitos legais leva à propriedade independentemente da vontade do antigo titular.
• Concessão de uso especial para fins de moradia: geralmente nas políticas fundiárias urbanas, destinada à regularização de ocupações.
• Sentença de aquisição em procedimento expropriatório (exemplo dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do Código Civil): abrange hipóteses de perda da propriedade por abuso do direito de uso e outras violações legais.

Seja qual for a espécie, o ponto de partida é sempre o mesmo: apresentação da documentação prevista (planta e memorial) e verificação de existência de matrícula anterior. Usucapião, por exemplo, quase sempre exige a abertura de matrícula inédita; já na desapropriação, podem ocorrer tanto a abertura quanto a modificação de matrículas existentes, conforme a área atingida.

Outro cuidado importante: o artigo prevê que, mesmo havendo discrepância nas áreas entre o registro existente e a documentação da aquisição, o procedimento não será barrado. Repare no detalhamento da lei:

§ 4º Se a área adquirida em caráter originário for maior do que a constante do registro existente, a informação sobre a diferença apurada será averbada na matrícula aberta.

§ 4º-A. Eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente não obstarão o registro.

Esse ponto é chave para questões do tipo SCP (Substituição Crítica de Palavras). Bancas podem tentar induzir o aluno ao erro propondo que divergências impediriam o registro – o que não é verdade, segundo a norma literal.

Agora, observe que o artigo não limita a aplicação apenas às hipóteses exemplificadas no § 5º. A expressão “sem prejuízo de outros” amplia o leque, estando a norma apta a alcançar quaisquer situações de aquisição originária reconhecidas pela legislação, mesmo que novas espécies venham a ser criadas.

Um candidato bem preparado reconhece que conhecer o procedimento para cada espécie de aquisição originária, bem como a documentação exigida e os efeitos sobre matrículas anteriores, evita confusões e pegadinhas – como confundir desapropriação judicial com extrajudicial, ou supor requisitos não previstos.

Nesse ponto da Lei 6.015/1973, toda leitura literal é vital: as hipóteses são bem delimitadas, os documentos são especificados, e as eventuais divergências são tratadas exatamente como descrito. Para fins de concurso, dominar essas minúcias diferencia quem erra por aproximação de quem acerta na precisão.

Questões: Aplicação a diferentes espécies de aquisição (usucapião, desapropriação, etc.)

1. (Questão Inédita – Método SID) A abertura de matrícula na aquisição originária é obrigatória nos casos em que um imóvel seja adquirido por meio de usucapião, mesmo que este imóvel já esteja registrado em nome de outro proprietário.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro da carta de adjudicação, em um procedimento judicial de desapropriação, não implica na necessidade de abertura de matrícula se a área já é registrada.
3. (Questão Inédita – Método SID) No caso de desapropriação, se um imóvel já registrado for afetado, a matrícula desse imóvel pode ser simplesmente averbada, dispensando a necessidade de encerramento.
4. (Questão Inédita – Método SID) A abertura de matrícula é desnecessária se a área adquirida em caráter originário for maior que a área descrita no registro anterior, pois a divergência não impede o registro.
5. (Questão Inédita – Método SID) Para qualquer modalidade de aquisição originária, a documentação exigida consiste em planta e memorial descritivo do imóvel, que são indispensáveis para a abertura da matrícula.
6. (Questão Inédita – Método SID) A norma relativa à abertura de matrícula para aquisição originária não se aplica aos casos de concessão de uso especial para fins de moradia, sendo exclusiva para usucapião e desapropriação.

Respostas: Aplicação a diferentes espécies de aquisição (usucapião, desapropriação, etc.)

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma determina que, em casos de usucapião, a matrícula deve ser aberta, independentemente da existência de registro anterior. Isso se deve ao fato de que a aquisição por usucapião é considerada uma forma originária de aquisição.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A carta de adjudicação, mesmo que o imóvel já possua registro anterior, obriga a abertura de matrícula conforme a norma. O registro de aquisição originária deve ser realizado para evitar ambiguidades quanto à titularidade.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma permite que, em situações de desapropriação, a matrícula existente receba averbação dos desfalques, mantendo a matrícula ativa sem necessidade de encerramento, a não ser que todas as partes conviventes tenham sido desapropriadas.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Embora a norma reconheça que divergências não impedirão o registro, a matrícula deve ser aberta, e a diferença deve ser averbada, levando em conta os parâmetros da lei. Portanto, não se pode dizer que a abertura é desnecessária.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma estabelece claramente que a abertura da matrícula para qualquer tipo de aquisição originária deve ser respaldada pela apresentação da planta e do memorial descritivo, considerados indispensáveis no processo.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Ao contrário do afirmado, a norma abrange a concessão de uso especial para fins de moradia, assim como outras formas de aquisição originária, promovendo a abertura da matrícula conforme os requisitos estabelecidos.

   Técnica SID: SCP

Livro nº 3 – Registro Auxiliar (arts. 177 e 178)

Registros que não dizem respeito diretamente à matrícula

No universo do Registro de Imóveis, a regra geral é que cada ato de registro ou averbação recaia sobre a matrícula específica de um imóvel. Existe, porém, uma exceção relevante: certos atos, embora vinculados à propriedade imobiliária, não se relacionam de forma direta com uma matrícula específica. Para esses casos, a Lei nº 6.015/1973 criou o chamado Livro nº 3 – Registro Auxiliar.

O Livro nº 3 tem função própria e não se confunde com a matrícula dos imóveis registrada no Livro nº 2. O seu objetivo é acolher registros obrigatórios que, por sua natureza ou por disposição legal, não tenham como objeto um imóvel já matriculado. São situações que não recaem sobre uma matrícula específica, mas que exigem controle formal e publicidade no âmbito do Registro de Imóveis.

Veja a previsão legal do artigo 177 da Lei nº 6.015/1973:

Art. 177 – O Livro nº 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado. (Renumerado do art. 174 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

A expressão “não digam respeito diretamente a imóvel matriculado” exige atenção. Imagine, por exemplo, situações como a emissão de debêntures por uma empresa, a celebração de convenções de condomínio ou contratos de penhor rural: são atos que geram direitos reais sobre imóveis, mas nem sempre permitem apontamento imediato em uma matrícula já existente—seja porque o imóvel ainda não está individualizado, seja porque o ato incide sobre uma coletividade.

Na prática, o registro desses atos no Livro nº 3 garante sua publicidade, validade e possibilidade de consulta, atendendo à segurança jurídica mesmo quando não há um imóvel previamente matriculado. Depois, esses atos podem (ou não) repercutir em futuras matrículas ou registros complementares em outros livros.

O artigo 178 da Lei nº 6.015/1973 elenca quais atos devem obrigatoriamente ser registrados no Livro nº 3 – Registro Auxiliar. Veja a lista literal:

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar: (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular; (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020)

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade; (Redação dada pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

V – as convenções antenupciais;

VI – os contratos de penhor rural;

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.

Atenção ao seguinte detalhe: mesmo que alguns desses atos repercutam futuramente em uma matrícula, sua origem e publicidade se dão no Livro nº 3, por não estarem vinculados a um bem de raiz individualizado no momento da prática do registro.

Se olharmos para o inciso I, por exemplo, percebe-se que a emissão de debêntures é registrada no Livro nº 3 para garantir publicidade, mas, ao ser garantida por hipoteca, anticrese ou penhor vinculada a imóvel específico, o ato correspondente é também levado à matrícula no Livro nº 2. Isso demonstra que o Livro nº 3 pode ser porta de entrada para obrigações futuras sobre imóveis, mas não substitui a individualização de registro no Livro nº 2 quando esta se tornar possível.

O inciso II aborda as cédulas de crédito industrial, reafirmando que esse registro não exclui a obrigação de registrar eventual hipoteca relacionada ao crédito em outro livro. Ou seja, o Livro nº 3 serve como repositório inicial e independente para o controle destes atos.

O inciso III refere-se especialmente às convenções de condomínio, incluindo o condomínio edilício, o condomínio geral voluntário e o condomínio em multipropriedade. A razão para esse tratamento é que, antes da individualização de unidades imobiliárias, a convenção recai sobre a totalidade do empreendimento. Só depois, conforme forem abertas matrículas específicas para cada unidade, é possível fazer registros no Livro nº 2.

Pense agora nos incisos IV e VI: tanto o penhor de máquinas e aparelhos industriais quanto o penhor rural nem sempre recaem sobre imóvel determinado registrado ou matriculado. O Livro nº 3 garante a formalização e publicidade desses atos até que, regularmente, possam vir a se relacionar com um imóvel individualizado.

Já o inciso V, sobre as convenções antenupciais, destaca um cenário em que há interesse na publicidade do regime de bens eleito, mesmo quando não há um imóvel específico vinculado naquele momento. Assim, ainda que um casal não possua bem imóvel no início, a convenção antecipadamente registrada pode produzir efeitos quando houver futura aquisição imobiliária.

Por último, o inciso VII prevê que outros títulos, a pedido do interessado, podem ser registrados na íntegra no Livro nº 3, sem prejuízo do registro principal que venham a gerar no Livro nº 2—exemplo típico é a transcrição de instrumentos contratuais para efeitos de prova, autenticidade ou publicidade.

• Fique atento: a literalidade da lei deve ser respeitada integralmente. O livro nº 3 não se presta ao registro de atos meramente administrativos, nem de averbações ou registros que possam ser lançadas diretamente na matrícula. Só cabem os registros previstos nos incisos do art. 178 ou os determinados expressamente por disposição legal.
• Observe a diferença: quando um ato depende de futura vinculação a imóvel já matriculado, como ocorre nas debêntures, o registro no Livro nº 3 é inicial, mas pode ser complementado por registros ou averbações no Livro nº 2.
• Em provas de concurso, o comando pode mencionar tanto a necessidade do registro na matrícula quanto a exigência de registro no Livro nº 3, e o candidato deve estar pronto para perceber essa diferenciação. O erro mais comum é supor que todo registro obrigatoriamente recai sobre a matrícula, quando na verdade existem hipóteses, como as acima, que justificam a utilização do Livro nº 3.

Dominar esse detalhe técnico normativo é fundamental para não ser surpreendido por pegadinhas das bancas e para atuar de forma segura e fundamentada em registros imobiliários. Leia e releia os incisos do art. 178, considerando sempre a expressão: “atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado”. Isso faz toda diferença na hora da prova e na análise prática dos títulos e documentos que chegam ao cartório.

Questões: Registros que não dizem respeito diretamente à matrícula

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 3, utilizado no Registro de Imóveis, tem a função de registrar apenas atos que estão diretamente relacionados a um imóvel específico já matriculado.
2. (Questão Inédita – Método SID) A convenção de condomínio edilício deve ser registrada obrigatoriamente no Livro nº 3, mesmo antes da individualização das unidades imobiliárias, para assegurar sua publicidade.
3. (Questão Inédita – Método SID) O registro de debêntures no Livro nº 3 não exclui a possibilidade de registro subsequente vinculando obrigações a imóveis específicos no Livro nº 2.
4. (Questão Inédita – Método SID) O registro de títulos no Livro nº 3 deve ser entendido como uma forma de garantir que seus efeitos jurídicos sejam deferidos a partir do ato de registro, independentemente de um imóvel já estar matriculado.
5. (Questão Inédita – Método SID) Os contratos de penhor rural são registrados no Livro nº 2, pois estes se relacionam diretamente com imóveis já matriculados.
6. (Questão Inédita – Método SID) Quando os atos registrados no Livro nº 3 repercutem futuramente em matrículas ou outros registros complementares, isso indica que a publicidade inicial prevista no Livro nº 3 é apenas temporária.

Respostas: Registros que não dizem respeito diretamente à matrícula

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 3 é destinado ao registro de atos que não têm relação direta com uma matrícula específica, mas que ainda assim estão vinculados à propriedade imobiliária, garantindo publicidade e controle formal.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: Essa convenção é registrada no Livro nº 3 porque recai sobre a totalidade do empreendimento antes que as unidades sejam individualizadas, seguindo a norma que regula a matéria.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro das debêntures no Livro nº 3 visa garantir publicidade inicial, mas pode ser complementado por registros que vinculam garantias a imóveis quando estes já estiverem individualizados.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 3 serve como um repositório independente que assegura a publicidade e formalidade do registro, mesmo sem um imóvel individualizado no momento.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Os contratos de penhor rural devem ser registrados no Livro nº 3, conforme a norma que regula os atos que não têm relação direta com um imóvel matriculado, garantindo sua publicidade e controle.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A publicidade garantida pelo registro no Livro nº 3 não é temporária. Ela assegura validade e consulta contínua, independentemente da possível futura individualização em matrícula.

   Técnica SID: PJA

Elenco de atos sujeitos ao registro auxiliar

O Livro nº 3 – Registro Auxiliar, previsto na Lei nº 6.015/1973, serve para registrar determinados atos que, embora estejam sob responsabilidade do Registro de Imóveis, não se relacionam diretamente a um imóvel específico matriculado. Entender exatamente o que deve ser lançado nesse livro é essencial para evitar confusões entre os diferentes livros do registro imobiliário e para conseguir localizar os registros certos nos concursos e na prática jurídica.

A Lei detalha de forma clara e exata os atos que devem ser registrados no Livro nº 3. Cada item corresponde a uma situação específica, sempre exigindo atenção às palavras e à ordem de sua enumeração. Este cuidado é vital, pois pequenas alterações de terminologia podem mudar todo o sentido em provas que usam enunciados próximos ao texto legal original.

Veja de forma literal os dois dispositivos legais (arts. 177 e 178) que determinam a existência e o conteúdo obrigatório do Registro Auxiliar:

Art. 177 – O Livro nº 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado. (Renumerado do art. 174 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Aqui a lei deixa nítido que esse livro tem uma função específica: tudo que deve ser registrado no cartório de imóveis, mas que não pode, por sua natureza, ser diretamente vinculado à matrícula de um imóvel, será direcionado ao Registro Auxiliar. Isso inclui, por exemplo, garantias, contratos ou convenções que abrangem bens ou situações de forma mais ampla ou que não se amarram a um bem matriculado em particular.

A sequência seguinte detalha, item a item, os atos sujeitos ao registro no Livro nº 3, cada um com sua razão de ser. No contexto de concursos, é comum que questões substituam uma palavra ou troquem a ordem dos itens para confundir o candidato. Observe com máxima atenção os termos originais:

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar: (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

Note que debêntures (títulos de crédito) podem envolver garantias reais como hipoteca, anticrese ou penhor. O registro auxiliar serve para dar publicidade a este tipo de emissão, e a ordem dos registros define a prioridade entre as séries emitidas.

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular; (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020)

A cédula de crédito industrial, instrumento importante nos financiamentos, ganha registro no Livro nº 3, mas não elimina — nem substitui — o registro da hipoteca vinculada (caso exista); ambos são exigidos, porém cada qual em seu livro próprio.

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade; (Redação dada pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Aqui entram as convenções que regem os condomínios: edilício, geral voluntário (de mais de um imóvel em condomínio) e de multipropriedade. Esses documentos definem regras coletivas, e sua inscrição tem efeito constitutivo e publicitário, mas não vinculam um único imóvel matriculado, justificando o registro auxiliar.

IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

O penhor sobre máquinas industriais (e seus pertences) é registrado no Livro nº 3, pois trata-se de garantia real relacionada a bens móveis, mesmo que tais bens estejam fixados a imóveis. Atenção às expressões “instalados e em funcionamento” — frequentes nas questões de concursos.

V – as convenções antenupciais;

Esse item refere-se aos pactos feitos antes do casamento que envolvem regime de bens diferente do legal. Embora possam, posteriormente, afetar imóveis, o registro da convenção antenupcial permanece no Registro Auxiliar, assegurando publicidade do acordo.

VI – os contratos de penhor rural;

O penhor rural — garantia real muitas vezes usada para garantir financiamento agrícola — tem sua inscrição no Livro nº 3. Guardar a distinção entre o penhor rural (este inciso VI) e o penhor de máquinas industriais (inciso IV) é crucial para não ser pego por questões de múltipla escolha que trocam os respectivos livros.

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.

O último item apresenta uma particularidade: se alguém exige que seu título (documento jurídico) seja registrado de forma completa e literal, independentemente do ato já ter gerado registro no Livro nº 2, esse registro integral ocorrerá no Registro Auxiliar. Aqui, fica clara a diferença entre o “resumo” do ato usual, que vai no registro geral, e a possibilidade de registro do texto completo, no auxiliar, por interesse das partes.

Repare como a lei organiza cada situação de maneira inequívoca, detalhando a espécie do documento, quando há ressalva de outros registros obrigatórios (exemplo das debêntures e da cédula de crédito industrial) e até permitindo cumulatividade entre livros conforme o tipo de ato jurídico.

Pergunte-se: em uma questão objetiva, se trocar o termo “penhor rural” por “penhor de máquinas”, ou inverter a relação entre a convenção de condomínio e a matrícula do imóvel, a resposta mudaria completamente? Sim! Por isso, memorize as expressões exatas listadas, assim como suas circunstâncias de uso.

Em provas, também é comum situações de redação com pequenas modificações, como dizer que “todos os atos que digam respeito a imóveis serão registrados no Livro nº 3”, o que está incorreto, pois a função do Registro Auxiliar é justamente receber o registro de atos relacionados ao direito imobiliário, mas que não incidem sobre um imóvel matriculado específico.

Dominar o quadro acima evita confusões comuns: por exemplo, achar que convenções de condomínio são sempre vinculadas à matrícula do imóvel ou considerar que títulos registrados integralmente sempre vão para o Livro nº 2. A leitura literal e atenta dos incisos de art. 178 é o caminho mais seguro para uma interpretação correta — especialmente nas bancas de concursos que aplicam, de forma rigorosa, os critérios de literalidade e tipicidade dos registros públicos.

Questões: Elenco de atos sujeitos ao registro auxiliar

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 3 – Registro Auxiliar destina-se ao registro de atos que estão vinculados diretamente a imóveis específicos matriculados.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro de debêntures no Livro nº 3 implica que a hipoteca, anticrese ou penhor que as garantirem devem ser registrados apenas na matrícula do imóvel.
3. (Questão Inédita – Método SID) As convenções de condomínio edilício, por sua natureza, são registradas no Livro nº 3, pois possuem efeito constitutivo e publicitário.
4. (Questão Inédita – Método SID) O penhor de máquinas industriais é registrado no Livro nº 3, mesmo que essas máquinas estejam fixadas em imóveis.
5. (Questão Inédita – Método SID) O registro de convenções antenupciais é realizado no Registro Geral de Imóveis e não pode ser feito no Livro nº 3.
6. (Questão Inédita – Método SID) O registro integral de um título no Livro nº 3 não deve prejudicar o registro de outra natureza realizado no Livro nº 2.
7. (Questão Inédita – Método SID) A cédula de crédito industrial é registrada no Livro nº 3, mas a hipoteca cedular deve ser registrada no mesmo livro, substituindo a necessidade de registro separado.

Respostas: Elenco de atos sujeitos ao registro auxiliar

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 3 é destinado ao registro de atos que, embora sejam atribuídos ao Registro de Imóveis, não se relacionam diretamente a um imóvel específico. Portanto, a afirmação é incorreta, pois a função do Registro Auxiliar é registar atos relacionados ao direito imobiliário que não dizem respeito a um imóvel específico.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro de debêntures no Livro nº 3 pode incluir garantias reais como hipoteca, anticrese ou penhor, mas esses atos também devem ser registrados na matrícula do imóvel, caso haja. Ou seja, é um registro paralelo que não substitui o registro na matrícula.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: As convenções de condomínio edilício, conforme mencionado na legislação, devem ser registradas no Livro nº 3, especialmente porque têm caráter constitutivo e publicitário, ou seja, suas regras são divulgadas publicamente, mas não vinculam um único imóvel matriculado.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O penhor de máquinas e aparelhos usados na indústria deve ser registrado no Livro nº 3, pois trata-se de garantias reais sobre bens móveis, independentemente de estarem instalados em imóveis. Este registro é crucial para identificar as garantias relacionadas a esses bens móveis.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: As convenções antenupciais têm seu registro no Livro nº 3, já que embora possam afetar a propriedade de imóveis amorais no futuro, são inicialmente registradas para garantir a publicidade do acordo feito antes do casamento, não no Registro Geral de Imóveis.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois, conforme a legislação, registro completo de um título no Livro nº 3 pode ocorrer independentemente do ato ter sido registrado no Livro nº 2. Essa distinção é fundamental para a organização e a previsão de publicidade dos atos registrais.

   Técnica SID: PJA

7. Gabarito: Errado

   Comentário: A cédula de crédito industrial deve ser registrada no Livro nº 3, mas isso não substitui a hipoteca cedular, que deve ser registrada em seu livro específico. Ambos os registros são exigidos para garantir as respectivas cobranças e garantias.

   Técnica SID: SCP

Livro nº 4 – Indicador Real (art. 179) e Livro nº 5 – Indicador Pessoal (art. 180)

Função do indicador real: localização dos imóveis no acervo

O Livro nº 4 – Indicador Real, previsto no art. 179 da Lei nº 6.015/1973, tem como principal objetivo sistematizar a localização e o controle dos imóveis registrados na serventia. Esse livro funciona como uma espécie de “mapa” interno do acervo, permitindo que cada imóvel cadastrado seja facilmente identificado dentro dos registros públicos. Para o candidato de concurso, entender essa lógica é essencial, pois evita confundir as finalidades do Indicador Real com as do Indicador Pessoal.

Veja a redação literal do artigo que trata dessa função organizadora do Livro nº 4:

Art. 179 – O Livro nº 4 – Indicador Real – será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias. (Renumerado do art. 176 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Perceba que a lei utiliza a expressão “repositório de todos os imóveis”, o que significa que não há espaço para exceção: qualquer imóvel que conste em registros anteriores deve obrigatoriamente estar catalogado no Indicador Real. Isso fortalece a rastreabilidade do patrimônio imobiliário: sempre que precisar localizar um imóvel pelo seu endereço ou por alguma característica objetiva (por exemplo, área, nome da fazenda, rua ou distrito), a consulta ao Livro nº 4 é o caminho.

Observe o cuidado do legislador ao detalhar quais informações fundamentais devem estar reunidas nesse livro: identificação do imóvel, referência aos números de ordem dos outros livros (o que facilita cruzar dados com matrícula, registros auxiliares e anotações em outros volumes) e anotações necessárias para complementar a busca. Essa estrutura evita perda de informações e agiliza tanto a pesquisa interna dos oficiais quanto a resposta às solicitações dos usuários externos.

O próprio § 1º do artigo reforça o caráter de cadastro contínuo e sistemático, apontando para a numeração indefinida, garantindo que o registro jamais seja interrompido ou “reiniciado” de tempos em tempos:

§ 1º Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 4 conterá, ainda, o número de ordem, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.

Repare que o sistema pode ser informatizado, substituindo livros físicos por fichas, mas a exigência de controle detalhado não desaparece. O critério fundamental é sempre preservar a continuidadade do cadastro: cada imóvel recebe um número próprio, sem reinícios, habilitando uma busca precisa tanto do imóvel em si quanto dos registros atrelados a ele.

E como facilitar a localização quando a quantidade de imóveis se torna grande? O § 2º do mesmo artigo propõe soluções de organização por meio de índices auxiliares, adequados para as particularidades urbanas e rurais:

§ 2º Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.

Esse detalhe é armadilha clássica de prova: enquanto imóveis urbanos são organizados por ruas, imóveis rurais são catalogados pelo nome e situação da propriedade. Não confunda os critérios! Essa separação é fundamental para o bom funcionamento do serviço e para garantir que tanto um loteamento urbano quanto uma fazenda rural possam ser localizados imediatamente, conforme a realidade.

Pense no Livro nº 4 como um cadastro geral, absolutamente objetivo e voltado sempre à identificação do bem imóvel – não da pessoa. Aqui, quem importa é o imóvel: suas características, localização, e as referências para acessar registros complementares. Se um usuário de cartório quisesse descobrir todos os registros envolvendo determinado imóvel, começaria pelo Indicador Real antes de ir ao registro principal, ao auxiliar ou ao indicador pessoal.

Cuidado ao interpretar questões de concurso: o Indicador Real nunca serve para catalogar pessoas, e sim imóveis. Suas informações possibilitam fácil acesso aos atos praticados em relação aos bens imobiliários. Erros clássicos incluem atribuir a ele funções do Livro nº 5 ou confundi-lo com matrícula – mas, como visto, o foco do Livro nº 4 é garantir que cada imóvel possua um ponto de referência e consulta rápida no acervo do cartório.

Você percebe a diferença em relação ao Livro nº 5? O Indicador Real é o “coração do acervo de imóveis” no sistema registral, indispensável para qualquer consulta eficiente em repartições imobiliárias públicas ou privadas.

Questões: Função do indicador real: localização dos imóveis no acervo

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 4 – Indicador Real tem como principal finalidade a organização e o registro de imóveis no acervo da serventia, atuando como um sistema de identificação que facilita sua localização dentro dos registros públicos.
2. (Questão Inédita – Método SID) O Indicador Real é utilizado exclusivamente para catalogar a titularidade de bens, não servindo para a identificação de imóveis e suas referências dentro do acervo do cartório.
3. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 4 deve incluir apenas a identificação do imóvel e a numeração correspondente, sem a necessidade de referências a registros anteriores ou anotações adicionais.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para facilitar a localização de imóveis urbanos, o artigo que regula o Livro nº 4 determina que devem ser utilizados índices auxiliares organizados por ruas.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Indicador Real deve ser utilizado para catalogar tanto imóveis quanto informações pessoais dos proprietários dos bens registrados.
6. (Questão Inédita – Método SID) O caráter contínuo do Livro nº 4 é garantido pela numeração indefinida dos registros, evitando que sejam interrompidos ou reiniciados a cada novo cadastro.

Respostas: Função do indicador real: localização dos imóveis no acervo

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 4 realmente sistematiza a localização e controle dos imóveis, funcionando como um mapa interno que permite fácil identificação dos registros, conforme o previsto na norma.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O Indicador Real é, na verdade, um meio de identificação de imóveis e suas características, não relacionado à titularidade das pessoas. Sua finalidade é garantir a localização clara de cada imóvel no registro.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma estabelece que o Livro nº 4 deve conter não apenas a identificação do imóvel, mas também referências a outros livros e anotações necessárias, com o objetivo de garantir uma busca completa e precisa.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma realmente prevê que imóveis urbanos sejam organizados por ruas, utilizando índices auxiliares específicos para essa finalidade, demonstrando a necessidade de uma abordagem diferenciada para ambientes urbanos.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O foco do Indicador Real é exclusivamente a catalogação de imóveis e suas características, não incluindo informações pessoais sobre proprietários, o que é função do Livro nº 5.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Conforme o parágrafo do artigo, é correto afirmar que a numeração é contínua e não deve ser reiniciada, assegurando a integridade do sistema de registro dos imóveis.

   Técnica SID: PJA

Indicador pessoal: indexação de titulares e outros interessados

O Livro nº 5 – Indicador Pessoal é um dos instrumentos mais importantes dentro do sistema registral imobiliário. Ele tem como função principal garantir que todas as pessoas que, de alguma forma, apareçam vinculadas aos atos praticados nos demais livros do registro de imóveis – seja como proprietárias, adquirentes, devedoras, beneficiárias, entre outras –, possam ser facilmente localizadas e identificadas.

Pense-o como um índice organizado especificamente para facilitar buscas por nomes de pessoas, físicas ou jurídicas, que tenham qualquer tipo de relação ativa ou passiva com registros imobiliários. Assim, o Indicador Pessoal atua como uma ferramenta de busca rápida, crucial em situações como consulta de bens, verificação de existência de ônus, análise de cadeia sucessória e até apuração de possíveis restrições judiciais.

Art. 180 – O Livro nº 5 – Indicador Pessoal – dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

Repare no termo “dividido alfabeticamente”: o Indicador Pessoal é organizado por ordem alfabética de nomes, tornando a busca muito mais eficiente para qualquer interessado. Isso significa que, nos casos em que haja múltiplos titulares ou que uma mesma pessoa figure em diferentes registros (como vendedor em um ato e comprador em outro), todas essas relações estarão indexadas nesse livro.

Veja ainda que a lei utiliza a expressão “todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros”. Isso amplia bastante o alcance do Indicador Pessoal. Não conta apenas quem é proprietário do imóvel. Entram também usufrutuários, credores hipotecários, arrendatários, beneficiários de cláusulas restritivas, e até mesmos aqueles que tenham participação indireta em um determinado ato.

Outro ponto de atenção é a referência obrigatória aos “respectivos números de ordem”. O Indicador Pessoal não se limita a listar nomes; ele faz a ponte entre o nome da pessoa e o número do registro relacionado nos outros livros – principalmente na matrícula do imóvel (Livro nº 2), mas também nas ocorrências do Livro nº 3 e, eventualmente, nas informações reunidas nos Livros nº 4 e 1.

Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.

Outro detalhe crucial trazido pelo parágrafo único: o sistema pode ser manual (livros físicos) ou baseado em fichas, desde que seja mantida a divisão por letras do alfabeto e a ordem contínua de numeração dentro de cada letra. Imagine: todos os nomes que começam com “A” seguem uma sequência, sem reinicialização do número – isso facilita a rastreabilidade histórica de atos registrados há décadas.

Além disso, a possibilidade de adoção de livro-índice ou fichas auxiliares está expressamente prevista. Isso significa que, principalmente nos cartórios maiores e mais antigos, pode haver um sistema adicional de busca para agilizar ainda mais o acesso à informação, sobretudo em situações de grande volume de registros e grande quantidade de partes envolvidas.

Preste atenção em provas: pequenas expressões como “direta ou indiretamente”, “ativa ou passivamente”, e a obrigatoriedade de referenciar os “respectivos números de ordem” do registro podem aparecer em pegadinhas. O aluno atento percebe que o Indicador Pessoal vai muito além de uma simples lista de proprietários – é um indexador detalhado de todas as pessoas que, em qualquer posição jurídica, participem dos registros imobiliários.

Esse mecanismo garante segurança, celeridade e transparência à consulta pública dos registros de imóveis. Por exemplo, imagine um credor buscando saber se determinado devedor possui imóveis registrados em determinada circunscrição – a pesquisa pelo nome no Livro nº 5 irá elencar todos os vínculos registrais da pessoa, mostrando inclusive se ela figura como devedora, credora, usufrutuária ou co-titular com outros interessados.

Em resumo, o Indicador Pessoal é peça obrigatória de leitura para quem pretende entender a totalidade da sistemática registral imobiliária. Dominar sua função e o alcance de seu conteúdo ajuda o concurseiro a não se perder diante das questões mais detalhadas e técnicas, especialmente as que trocam palavras-chave (como ativo por passivo ou direto por indireto) ou omitem a referência aos números de ordem – situações clássicas de cobrança em provas com alto grau de detalhamento.

Questões: Indicador pessoal: indexação de titulares e outros interessados

1. (Questão Inédita – Método SID) O Indicador Pessoal, conforme a Lei nº 6.015/1976, é um livro que serve exclusivamente para registrar a titularidade dos imóveis, sem incluir qualquer outra informação relacionada a seus proprietários ou a terceiros interessados.
2. (Questão Inédita – Método SID) O sistema de indexação do Indicador Pessoal permite a rastreabilidade histórica, uma vez que os nomes são organizados em uma sequência contínua dentro de cada letra do alfabeto.
3. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 5 – Indicador Pessoal deve incluir apenas os nomes de pessoas que figuram como proprietárias de imóveis registrados, excluindo qualquer menção a partes que tenham apenas relações passivas.
4. (Questão Inédita – Método SID) O parágrafo único referente ao Livro nº 5 estabelece que, caso não haja um sistema de fichas, o número de ordem das letras do alfabeto deve seguir uma sequência contínua, mantendo-se organizado por letras para facilitar a busca.
5. (Questão Inédita – Método SID) O Indicador Pessoal deve incluir a referência a números de ordem relacionados a registros em outros livros, facilitando a consulta ao vincular diretamente as informações registradas.
6. (Questão Inédita – Método SID) O Indicador Pessoal deve ser entendido exclusivamente como um simples índice que fornece apenas os nomes dos titulares de direitos sobre os imóveis, sem relação com situações de ônus e restrições judiciais.

Respostas: Indicador pessoal: indexação de titulares e outros interessados

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O Indicador Pessoal não apenas registra a titularidade dos imóveis, mas também inclui informações sobre outras pessoas que têm relação com os registros imobiliários, como credores, usufrutuários e arrendatários. Portanto, é um índice abrangente que vai além da mera titularidade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O Indicador Pessoal realmente permite a rastreabilidade histórica, pois os nomes são organizados por letras e os números de ordem não reiniciam a cada nova letra, facilitando a localização de registros antigos e a consulta de vínculos entre diferentes partes.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O Indicador Pessoal inclui nomes de todas as pessoas que figurarem nos registros, independentemente de serem proprietárias ou não, portanto insere tanto relações ativas quanto passivas, abrangendo usufrutuários, credores, entre outros.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: O parágrafo único realmente determina que, se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 deve conter uma numeração contínua por letras, o que contribui para a organização e facilita as buscas, mesmo em registros antigos.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A inclusão de números de ordem é uma exigência do Indicador Pessoal, permitindo que cada nome registrado seja facilmente associado aos registros correspondentes em outros livros do sistema registral, como a matrícula do imóvel.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O Indicador Pessoal vai além de um simples índice de titulares, pois também possibilita verificar informações sobre ônus, restrições judiciais e relações decorrentes, oferecendo um panorama mais completo das situações registradas.

   Técnica SID: PJA

Sistemas auxiliares: fichas e livros-índice

No estudo das rotinas do Registro de Imóveis, compreender os sistemas auxiliares é fundamental para quem deseja dominar a operacionalização dos chamados Indicador Real (Livro nº 4) e Indicador Pessoal (Livro nº 5). Esses livros não só organizam as informações sobre imóveis e titulares, mas também podem ser substituídos por sistemas de fichas, conforme a lei permite. Essa alternativa facilita a busca, gerenciamento e atualização das informações, acompanhando a modernização dos serviços registrais.

Para o concurseiro, um ponto de atenção é a literalidade do texto legal: quando o legislador permite algum tipo de substituição, ou exige procedimentos complementares como os livros-índice, a cobrança costuma vir nos mínimos detalhes. Atenção redobrada para diferenciação entre fichas, livros e sistemas auxiliares descritos nos dispositivos.

O artigo 179 trata do Livro nº 4, esclarecendo sua finalidade e detalhando as regras quando não se utiliza o sistema de fichas. Ele traz, também, a exigência de organização por número de ordem e o uso de livros-índice para consultas — ponto que pode gerar pegadinhas em prova, especialmente na separação entre imóveis urbanos e rurais.

Art. 179 – O Livro nº 4 – Indicador Real – será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.

Essa redação exige atenção a três pontos: (1) todos os imóveis dos demais livros precisam constar no Indicador Real; (2) cada imóvel deve estar identificado detalhadamente; (3) deve haver referência cruzada aos registros nos outros livros e, se necessário, anotações auxiliares. Essa estrutura serve para garantir o controle e a rastreabilidade de cada imóvel matriculado.

Agora veja o destaque: o artigo ainda disciplina o que ocorre quando o sistema de fichas não é utilizado. A lei prevê um controle contínuo pelos números de ordem e determina a organização via livros-índice, diferenciando imóveis urbanos de rurais.

§ 1º Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 4 conterá, ainda, o número de ordem, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie.

Se a serventia ainda não migrou para o sistema de fichas, ela mantém a escrituração em livros físicos — cada um com numeração contínua, sem reinício. Esse detalhe costuma ser cobrado em provas, principalmente nas questões de técnica do Registro de Imóveis. Grife: “número de ordem, que seguirá indefinidamente”.

§ 2º Adotado o sistema previsto no parágrafo precedente, os oficiais deverão ter, para auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e pelos nomes e situações, quando rurais.

Repare como a lei determina a criação de meios adicionais de consulta: para imóveis urbanos, a organização é feita por ruas (fichas ou livro-índice); para rurais, pelos nomes e situações. Essa diferenciação, além de logística, facilita a busca de informações — imagine precisar localizar um imóvel sem saber a matrícula, apenas tendo o nome da fazenda ou o endereço da rua.

O Livro nº 5 – Indicador Pessoal – segue lógica semelhante. Ele reúne os nomes de todas as pessoas que figuram nos demais livros, de modo ativo ou passivo, seja individual, coletiva ou indiretamente. Essa centralização permite rastrear a participação de pessoas em propriedades, transferências e gravames, agilizando buscas e prevenindo fraudes. No entanto, quando não há sistema de fichas, regras específicas precisam ser seguidas.

Art. 180 – O Livro nº 5 – Indicador Pessoal – dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

Um detalhe importante: esse livro é dividido em ordem alfabética, garantindo a facilidade de busca. Cada pessoa identificada remete aos números de ordem nos outros livros. Nas provas, cuidado para não confundir: esse repositório abrange qualquer envolvimento nos registros imobiliários, não apenas proprietários diretos.

Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.

Acompanhe a exigência: onde não há sistema por fichas, cada letra do alfabeto no Livro nº 5 recebe numeração indefinida. Para facilitar a busca, podem ser usados livros-índice ou fichas em ordem alfabética. Perceba como a lei fortalece a rastreabilidade, padronizando procedimentos tanto na área física quanto digital.

Imagine, por exemplo, um cartório movendo seu acervo do livro físico para fichas eletrônicas. O que a lei permite? A substituição dos livros 2, 3, 4 e 5 por fichas. Caso permaneça a escrituração manual, deve-se manter o rigor na numeração contínua, utilizando livros-índice ou fichas como instrumentos auxiliares de busca.

• Fique atento ao detalhe “quando não utilizado o sistema de fichas”: essa expressão aparece tanto para o Livro nº 4 quanto para o nº 5. Em concursos, é comum ver questões substituindo “livro-índice” por “matrícula” ou “registro”, ou ainda omitindo a exigência de divisão alfabética ou de indexação por ruas/nome.
• No Livro nº 4, o índice é por ruas (imóveis urbanos) ou por nome/situação (rurais); já no Livro nº 5, a indexação segue a ordem alfabética das pessoas.

Vamos recapitular? Saber esses mecanismos evita confusão sobre a localização e o acesso aos dados nos cartórios. O segredo está na literalidade. Ao treinar questões, atente-se especialmente à redação do § 2º do art. 179 e ao parágrafo único do art. 180: palavras como “livro-índice”, “fichas”, “letras do alfabeto” e diferenciação urbana/rural são fundamentais para uma leitura detalhada e segura.

Questões: Sistemas auxiliares: fichas e livros-índice

1. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 4, também conhecido como Indicador Real, deve conter a identificação de todos os imóveis registrados nos demais livros, garantindo a rastreabilidade de cada imóvel matriculado.
2. (Questão Inédita – Método SID) Segundo a norma, quando o sistema de fichas não é utilizado, o Livro nº 4 deve conter referências cruzadas aos registros nos demais livros e anotações adicionais, mas não é necessário manter um número de ordem contínuo.
3. (Questão Inédita – Método SID) O Livro nº 5, também denominado Indicador Pessoal, é elaborado em ordem alfabética e deve reunir não apenas os proprietários diretos, mas qualquer pessoa que tenha relação com os imóveis registrados.
4. (Questão Inédita – Método SID) Quando há a utilização de sistema de fichas no Livro nº 5, os oficiais não precisam mais utilizar livros-índices ou fichas para auxiliar as consultas.
5. (Questão Inédita – Método SID) Tanto o Livro nº 4 quanto o Livro nº 5 requerem a manutenção de uma numeração contínua para os registros, independentemente do uso de sistema de fichas.
6. (Questão Inédita – Método SID) O uso de livros-índices no Registro de Imóveis visa facilitar a busca e o gerenciamento das informações, agrupando os dados em categorias como ruas e nomes.

Respostas: Sistemas auxiliares: fichas e livros-índice

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 4 tem como função essencial reunir todas as informações necessárias sobre os imóveis, devidamente identificados e referenciados, proporcionando controle e organização no registro imobiliário.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação exige que, na ausência do sistema de fichas, o Livro nº 4 deve manter a numeração de ordem de forma contínua, o que é crucial para a rastreabilidade e a organização dos registros.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: O Livro nº 5 abrange uma amplitude de relações, centralizando informações tanto de titulares diretos quanto de pessoas que figuram em transferências e gravames, o que proporciona um controle mais eficaz na rastreabilidade das transações imobiliárias.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo com a adoção do sistema de fichas, os oficiais devem manter processos auxiliares de consulta, seja por meio de livros-índices ou fichas organizadas em ordem alfabética, para facilitar o acesso às informações registradas.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O Livro nº 4 deve manter a numeração contínua quando não utiliza o sistema de fichas, enquanto o Livro nº 5, em caso de não adoção desse sistema, recebe numeração por letras do alfabeto que também é continua, porém com nuances de organização distintas.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A utilização de livros-índices proporciona uma forma organizada para que as informações sobre imóveis urbanos e rurais sejam facilmente acessadas, permitindo ao usuário encontrar dados essenciais sem dificuldades, reforçando o princípio da eficiência administrativa no registro.

   Técnica SID: SCP

Desdobramento, escrituração simultânea e regras complementares (art. 181)

Escrituração paralela de livros obrigatórios

A escrituração paralela de livros obrigatórios está prevista expressamente no art. 181 da Lei nº 6.015/1973. Esse dispositivo regula como o Registro de Imóveis pode operar com múltiplos livros ao mesmo tempo, o que é fundamental para dar conta do alto volume de atos e garantir agilidade sem abrir mão da segurança em relação à individualização dos registros.

O detalhamento da redação legal é essencial para não cair em pegadinhas de prova. Veja que a norma fala de até dez livros do “Registro Geral” funcionando de forma simultânea e traz uma regra prática de organização: cada matrícula será direcionada ao livro cujo número final coincida com o da matrícula. Esse sistema evita confusões, facilita buscas e mantém a integridade do controle registral.

Art. 181 – Poderão ser abertos e escriturados, concomitantemente, até dez livros de “Registro Geral”, obedecendo, neste caso, a sua escrituração ao algarismo final da matrícula, sendo as matrículas de número final 1 feitas no Livro 2-1, as de final dois no Livro 2-2 e as de final três no Livro 2-3, e assim, sucessivamente.

Note a expressão “até dez livros de ‘Registro Geral’”. Não significa que todos os cartórios são obrigados a ter dez livros; trata-se de faculdade, sujeita à necessidade e conveniência do serviço. Isso permite que serventias de maior movimento possam desdobrar os registros e evitar acúmulo e paralisação.

Outro ponto de atenção é como se dá a distribuição das matrículas. O critério do algarismo final é objetivo: se, por exemplo, uma matrícula termina em 7, seu registro será feito no Livro 2-7. Isso organiza o acervo e facilita tanto o acesso quanto o gerenciamento dos registros, além de minimizar a chance de atropelos em serventias muito demandadas.

Parágrafo único. Também poderão ser desdobrados, a critério do oficial, os Livros nºs 3 “Registro Auxiliar”, 4 “Indicador Real” e 5 “Indicador Pessoal”

O parágrafo único amplia o alcance da escrituração paralela, permitindo também que os Livros nº 3 (Registro Auxiliar), nº 4 (Indicador Real) e nº 5 (Indicador Pessoal) sejam desdobrados, conforme julgar adequado o oficial do registro. Aqui a decisão é discricionária, sempre com o foco em garantir eficiência e segurança ao controle do acervo. Imagine grandes cidades ou regiões com muitos imóveis: sem essa possibilidade, o volume de registros tornaria o processo lento e propenso a erros.

Vale reforçar que tanto o caput quanto o parágrafo único tratam do desdobramento por necessidade do serviço e por iniciativa do oficial. Isso significa que não pode ser um ato arbitrário do usuário, e sim uma adequação interna ao funcionamento do cartório, sempre respeitando as exigências legais sobre numeração, identificação e registro dos atos.

Para quem se prepara para concursos, é fundamental guardar esses detalhes: poder de abertura de até dez livros de Registro Geral; critério do algarismo final da matrícula; facultatividade do desdobramento dos Livros 3, 4 e 5; e a centralidade da decisão nas mãos do oficial, para atender à operacionalidade do serviço sem criar insegurança jurídica. Frequentemente as bancas tentam trocar “deverão” por “poderão”, ou sugerir limitações para o desdobramento dos livros que não existem. Fique atento ao texto literal e à palavra-chave “poderão”, que afasta qualquer obrigatoriedade dessa escrituração paralela, tornando-a um instrumento de flexibilidade gerencial.

Repare, também, como a lei foi cuidadosa: a escrituração paralela não quebra a regra de individualização de cada matrícula, apenas viabiliza maior agilidade. Até dez volumes simultâneos de Registro Geral, cada qual recebendo as matrículas pelo dígito final — e, paralelamente, a possibilidade de desdobramento de outros livros, sempre por conveniência administrativa. O controle permanece rigoroso, mas com adaptação à realidade dos registradores.

Questões: Escrituração paralela de livros obrigatórios

1. (Questão Inédita – Método SID) A escrituração paralela de livros obrigatórios no Registro de Imóveis permite a abertura de até dez livros do ‘Registro Geral’, conforme a necessidade do serviço. Essa disposição é obrigatória para todos os cartórios de Registro de Imóveis no Brasil.
2. (Questão Inédita – Método SID) O critério de escrituração das matrículas nos livros do Registro Geral é baseado no algarismo final da matrícula, garantindo assim a individualização dos registros sem riscos de confusões.
3. (Questão Inédita – Método SID) O parágrafo único do artigo que trata da escrituração paralela permite que o oficial do registro desdobre também os Livros nºs 3, 4 e 5, dependendo de sua discrição para aumentar a eficiência do serviço.
4. (Questão Inédita – Método SID) A regra que determina a divisão das matrículas pelos algarismos finais nos livros de Registro Geral visa criar uma estrutura que complexifica o gerenciamento dos registros em cartórios.
5. (Questão Inédita – Método SID) A possibilidade de desdobramento dos livros adicionais no Registro de Imóveis é uma prerrogativa que pode ser implementada a qualquer momento, sem a necessidade de justificar a escolha para tal desdobramento.
6. (Questão Inédita – Método SID) O sistema de escrituração paralela no registro de imóveis busca evitar a paralisação de serviços e garantir a segurança dos registros, ao mesmo tempo que permite que a serventia opere de forma mais ágil e eficiente.

Respostas: Escrituração paralela de livros obrigatórios

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A escrituração paralela com até dez livros do ‘Registro Geral’ é uma faculdade, não uma obrigação. Cada cartório pode optar por utilizar quantos livros considerar necessário, conforme a demanda de sua operação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O mecanismo de direcionar as matrículas ao livro correspondente ao seu número final efetivamente garante a integridade e a organização do sistema de registros, evitando potenciais confusões.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma permite ao oficial do registro desdobrar os Livros nºs 3, 4 e 5 conforme a conveniência administrativa, com o intuito de melhorar a operacionalidade dos registros e evitar sobrecargas.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Na verdade, o critério de divisão das matrículas pelos algarismos finais foi implementado para simplificar e organizar o gerenciamento dos registros, facilitando o acesso aos dados e a consulta.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O desdobramento dos livros é uma decisão à critério do oficial, que deve fundamentá-la com base na necessidade do serviço. Não se trata de uma escolha arbitrária, mas de uma adequação administrativa.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A escrituração paralela é uma mecânica projetada precisamente para promover agilidade nos serviços de registro, garantindo ao mesmo tempo a segurança e a individualização das informações registradas.

   Técnica SID: SCP

Critérios de organização por final de matrícula e auxiliar

O sistema registral imobiliário brasileiro busca a máxima organização e eficiência no trato dos dados imobiliários. Um dos mecanismos previstos em lei para garantir ordenação e facilidade de consulta é o desdobramento e escrituração simultânea dos livros do Registro Geral, assim como a divisão dos demais livros auxiliares. Entender detalhadamente como funciona esse critério ― especialmente a lógica da organização pelo final da matrícula ― é fundamental para evitar deslizes em questões de provas e na lida prática com registros.

No âmbito do Registro de Imóveis, a Lei nº 6.015/1973, em seu art. 181, traz autorização expressa para a simultaneidade na escrituração de até dez livros do “Registro Geral”, determinando que esse desdobramento siga o dígito final da matrícula. Esse detalhe pode parecer apenas de organização, mas tem grandes reflexos na agilidade e segurança do registro imobiliário. Veja o texto literal:

Art. 181 – Poderão ser abertos e escriturados, concomitantemente, até dez livros de “Registro Geral”, obedecendo, neste caso, a sua escrituração ao algarismo final da matrícula, sendo as matrículas de número final 1 feitas no Livro 2-1, as de final dois no Livro 2-2 e as de final três no Livro 2-3, e assim, sucessivamente.

Perceba a precisão da norma: cada matrícula terá seu destino certo, conforme o último dígito. Por exemplo, matrícula “124211” terá seu registro feito no Livro 2-1, pois termina em 1. Já uma matrícula “950732” será registrada no Livro 2-2, pois termina em 2. Essa divisão automática facilita o manuseio de grandes volumes de registros, evita sobrecarga em apenas um livro físico e acelera buscas, especialmente nos registros de cidades maiores.

A regra tem natureza organizacional, mas os concursos costumam explorar seu teor literal. Um detalhe relevante: o limite é de até dez livros, não sendo obrigatório o uso de todos eles se o volume não justificar. Da mesma forma, a referência é sempre ao “algarismo final da matrícula”, conceito cuja interpretação não admite margem flexível.

Além do Registro Geral, a lei também autoriza, por critério de conveniência do oficial, o desdobramento simultâneo dos demais livros auxiliares ― Registro Auxiliar, Indicador Real e Indicador Pessoal. Veja como a norma dispõe:

Parágrafo único. Também poderão ser desdobrados, a critério do oficial, os Livros nºs 3 “Registro Auxiliar”, 4 “Indicador Real” e 5 “Indicador Pessoal”

O parágrafo único permite flexibilidade: o desdobramento dos livros auxiliares depende do critério do oficial do cartório, considerando as necessidades do serviço, o volume de registros e a agilidade na consulta. Contudo, diferentemente do Livro 2 “Registro Geral”, não há determinação para usar o final da matrícula como critério obrigatório para esse desdobramento ― a faculdade é do oficial, que pode, por exemplo, dividir livros por bairros, zonas, ou qualquer outro critério pertinente às demandas locais.

Em provas, uma armadilha comum é confundir a obrigatoriedade do critério do final da matrícula (exigido para o Livro 2, em caso de escrituração simultânea) com a liberdade de escolha do critério nos Livros 3, 4 e 5. Fique atento: apenas os registros do Livro 2 seguem, por determinação legal, a lógica do dígito final da matrícula. Para os livros auxiliares, aplica-se a discricionariedade, respeitada a racionalidade do serviço.

Imagine uma serventia imobiliária de uma grande metrópole, realizando milhares de matrículas por mês. O uso simultâneo de vários livros, dividido pelos dígitos finais das matrículas, evita filas, corrupção dos dados e demora em buscas. Já o desdobramento dos livros auxiliares pode ser realizado apenas se houver motivo prático, sempre lembrando que o objetivo maior é garantir precisão, segurança e eficácia ao registro imobiliário.

Por fim, anote: a literalidade dos termos “até dez livros”, “algarismo final da matrícula” (para Livro 2) e “a critério do oficial” (para Livros 3, 4 e 5) costuma ser alvo de pegadinhas em provas objetivas. O domínio desses conceitos afasta erros simples que podem custar uma aprovação.

Questões: Critérios de organização por final de matrícula e auxiliar

1. (Questão Inédita – Método SID) O desdobramento simultâneo dos livros do Registro Geral deve seguir a lógica do dígito final da matrícula, sendo o critério de organização fundamental para a eficiência do sistema registral imobiliário brasileiro.
2. (Questão Inédita – Método SID) O desdobramento dos livros auxiliares do Registro de Imóveis exige que o oficial siga obrigatoriamente o critério do final da matrícula, assim como é estabelecido para o Livro 2.
3. (Questão Inédita – Método SID) Segundo a legislação, o Registro Geral permite a escrituração simultânea em até dez livros, com a condição de que o número de matrículas justifique essa quantidade.
4. (Questão Inédita – Método SID) A escolha de desdobrar os livros auxiliares pela lógica do final da matrícula deve ser feita sistematicamente, evitando a discricionariedade do oficial.
5. (Questão Inédita – Método SID) A norma define claramente que o ‘algarismo final da matrícula’ é um termo que admite interpretação flexível ao indicar a forma de desdobramento dos livros do Registro Geral.
6. (Questão Inédita – Método SID) O uso simultâneo de vários livros no Registro Geral contribui para agilizar os procedimentos de registro e consulta, especialmente em grandes centros urbanos onde o número de matrículas é elevado.

Respostas: Critérios de organização por final de matrícula e auxiliar

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O desdobramento dos livros do Registro Geral, conforme estipulado na legislação, realmente obedece ao último dígito da matrícula, o que facilita a consulta e melhora a organização. O conhecimento desses critérios é essencial para o correto manejo dos registros.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O desdobramento dos livros auxiliares, conforme a norma, é uma faculdade do oficial, que pode optar por outros critérios, como a conveniência ou a demanda local, o que difere do critério obrigatório para o Livro 2, que deve seguir o dígito final da matrícula.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei realmente estabelece que até dez livros podem ser abertos e escriturados simultaneamente, mas ressalta que não é obrigatório o uso de todos, dependendo da necessidade e volume de registros. Esse aspecto organizacional é crucial para evitar sobrecargas em um único livro.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Os livros auxiliares podem ser desdobrados a critério do oficial, que tem discricionariedade para decidir o critério de organização, podendo optar por fatores como necessidade de serviço e volume de registros, sem se restringir ao final da matrícula.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação estabelece de forma precisa que o ‘algarismo final da matrícula’ não admite margem de interpretação, sendo um critério estrito para definir a escrituração dos livros do Registro Geral, essencial para manter a eficácia e organização do sistema registral.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A utilização simultânea de livros com base no dígito final da matrícula é uma estratégia que realmente melhora a eficiência e segurança no registro, reduzindo filas e facilitando o acesso a informações em localidades com grande volume de registros.

   Técnica SID: PJA