O estudo da Lei nº 6.766/1979 é essencial para quem busca uma compreensão aprofundada sobre o parcelamento do solo urbano no Brasil, tema recorrente nos concursos das áreas jurídica, urbanística e de gestão pública. Essa norma estabelece o regramento completo sobre loteamentos e desmembramentos, detalhando desde conceitos fundamentais, infraestrutura mínima e diretrizes urbanísticas até os procedimentos de aprovação, registro e as consequências legais do descumprimento.

Ao abordar esse conteúdo, a preparação se dará com base estrita nos dispositivos originais da lei, garantindo domínio sobre seus artigos, incisos e parágrafos. O texto legal será analisado de forma direta, respeitando a literalidade e explorando os detalhes essenciais para as bancas mais exigentes. Com isso, o aluno estará apto a reconhecer interpretações corretas, identificar pegadinhas comuns e responder questões técnicas de múltipla escolha e certo/errado de forma segura.

Disposições Preliminares: Conceito e Abrangência (arts. 1º a 3º)

Objeto da Lei e competência legislativa

A Lei nº 6.766/1979 é a norma fundamental que disciplina o parcelamento do solo para fins urbanos no Brasil. Conhecer logo de início o que é regulado por esta lei — ou seja, qual é o seu objeto — evita confusões com regras sobre zonas rurais, regularização fundiária ou regras do Estatuto da Cidade. Especialmente em concursos, muitas bancas testam se você consegue perceber exatamente até onde vai o alcance desta lei.

No art. 1º, o texto legal delimita que apenas o parcelamento voltado a fins urbanos está sob seu comando. Não há previsão, aqui, para o parcelamento rural, o que torna a leitura atenta ao termo “fins urbanos” essencial para não cair em pegadinhas em provas.

Art. 1º O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.

O artigo também traz uma indicação de que a Lei não é isolada: Estados, Distrito Federal e Municípios ganham a possibilidade de fixar normas complementares relativas ao parcelamento, desde que dentro de seu território e para adaptar o previsto na lei federal às situações locais. O parágrafo único deixa claro que essas normas complementares só podem existir se respeitarem o desenho traçado pela Lei nº 6.766, ou seja, não pode haver contrariedade, apenas complementação e adequação à realidade municipal ou regional.

Parágrafo único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.

O uso do verbo “poderão” indica faculdade, não obrigação. Municípios ou Estados podem criar regras específicas, mas só se quiserem e se necessário para adequar à sua realidade. Perceba: qualquer norma estadual ou municipal não pode contrariar o núcleo estabelecido pela lei federal. Isso é um típico exemplo de competência legislativa concorrente, muito cobrado nos editais — a União fixa normas gerais e os entes locais podem criar regras suplementares para sua região, sem nunca afastar o que a lei federal determina.

Quando se fala em parcelamento do solo, o campo de incidência da lei é restrito ao ambiente urbano. Todas as regras e requisitos só se aplicam quando o objetivo é transformar uma gleba (área grande não dividida) em lotes destinados à urbanização, à edificação dentro do perímetro urbano, ou ainda em áreas de expansão ou de urbanização específica (assunto já previsto posteriormente). O rural não entra nesta lei, sendo regulado por normas diferentes — um detalhe clássico de confusão e objeto frequente de perguntas do tipo “marque a alternativa correta”.

Você percebe como um pequeno detalhe pode mudar toda a questão? Se aparecer, por exemplo, uma assertiva dizendo que o “parcelamento do solo rural” é regido por esta lei, a alternativa estará errada.

Outro aspecto central é o papel dos Municípios, Estados e Distrito Federal. Eles podem adequar normas ao contexto local, mas nunca afastar a aplicação dos requisitos federais. Imagine uma cidade com características geográficas peculiares — por exemplo, muitas áreas alagadiças ou presença de morros muito íngremes. A lei permite que essas peculiaridades sejam atendidas por legislação municipal complementar, sem que isso signifique deixar de seguir o que dispôs a lei federal.

Em resumo, para acertar questões sobre o objeto da Lei nº 6.766/1979, observe sempre se o tema é parcelamento urbano (não rural!) e se há respeito ao núcleo das regras federais quando legisladores estaduais ou municipais resolvem complementar o conteúdo da norma, ajustando-a à sua realidade.

Questões: Objeto da Lei e competência legislativa

1. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.766/1979 regula exclusivamente o parcelamento do solo para fins urbanos, e seu alcance não se estende ao parcelamento rural, que é disciplinado por normas distintas. Portanto, a afirmação de que esta lei também se aplica ao parcelamento rural é incorreta.
2. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que Estados, Municípios e o Distrito Federal criem normas complementares ao disposto na Lei nº 6.766/1979, desde que estas não contrariem o núcleo da norma federal. A afirmação de que essas normas complementares podem modificar substancialmente os requisitos federais é correta.
3. (Questão Inédita – Método SID) A faculdade dos Municípios de adaptar normas complementares ao parcelamento do solo municipal garante que eles possam criar regras específicas de acordo com suas características urbanas, sem a exigência de seguir rigidamente a Lei nº 6.766/1979.
4. (Questão Inédita – Método SID) O parcelamento do solo urbano, conforme a Lei nº 6.766/1979, refere-se ao processo de segmentar grandes áreas em lotes específicos para urbanização, o que deve ocorrer em localização que não integre terrenos rurais.
5. (Questão Inédita – Método SID) O permissão para que Estados e Municípios estabeleçam normas complementares ao parcelamento do solo urbano permite a criação de legislações que possam divergir da Lei nº 6.766/1979, assegurando que a legislação local não precisa seguir a norma federal.
6. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.766/1979 impõe obrigatoriamente aos Municípios a adoção de normas específicas para regulamentar o parcelamento do solo urbano em conformidade com as diretrizes estabelecidas pela norma federal, sem espaço para análise das necessidades locais.

Respostas: Objeto da Lei e competência legislativa

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A Lei nº 6.766/1979 é específica ao tratar do parcelamento do solo urbano, ficando o parcelamento rural sob outra regulamentação. Essa distinção é fundamental para o correto entendimento do objeto da lei.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: As normas complementares devem sempre respeitar a estrutura da lei federal, não podendo modificá-la. A legislação local pode apenas adaptar aspectos à realidade regional, sem contrariar o disposto na lei federal.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: Embora os Municípios possam adaptar as normas federais às suas peculiaridades, devem seguir o que está estabelecido na Lei nº 6.766/1979. Isso significa que não podem criar regras que vão ao encontro da lei federal.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta. O parcelamento do solo urbano visa a criação de lotes destinados à urbanização e deve ser feito em áreas urbanas, excluindo-se terrenos rurais da sua aplicação.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Normas complementares criadas por Estados e Municípios devem sempre respeitar a ordem da Lei nº 6.766/1979 e não podem divergir dela, apenas se adaptar à realidade local sem contrariedade.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Embora os Municípios tenham a opção de criar normas específicas para adequar o parcelamento às suas realidades, essa adoção não é obrigatória e depende da análise das necessidades locais.

   Técnica SID: SCP

Definições de loteamento, desmembramento e lote

O estudo do parcelamento do solo urbano exige atenção redobrada às definições do capítulo “Disposições Preliminares” da Lei nº 6.766/1979. Aqui, você vai conhecer os conceitos de loteamento, desmembramento e lote, fundamentais para compreender os requisitos, procedimentos e as responsabilidades que recaem sobre o parcelador, o poder público e o adquirente de lotes.

Não subestime os detalhes de cada conceito. Questões de concurso frequentemente exploram pequenas diferenças entre loteamento e desmembramento, trocam palavras-chave nas definições ou introduzem situações hipotéticas com elementos misturados justamente para confundir o candidato. Por isso, vamos analisar a literalidade da lei, destacando pontos que merecem atenção máxima.

Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

No caput do artigo, a lei deixa claro: existem apenas duas modalidades formais de parcelamento do solo urbano — o loteamento e o desmembramento. Ou seja, todo processo de parcelamento com fins urbanos deverá se enquadrar em uma dessas duas formas, sempre seguindo não só as regras federais, mas também as normas estaduais e municipais.

A seguir, a lei apresenta o que considera cada uma dessas modalidades. Olhe com cuidado para o significado técnico de cada termo:

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Loteamento acontece quando uma gleba (grande terreno) é subdividida em lotes para edificação — ou seja, para construir casas, edifícios etc. O ponto decisivo é: há abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos, ou alteração (prolongamento, modificação, ampliação) das vias existentes. As bancas de concurso costumam trocar a palavra “abrir” por “utilizar”, “aproveitar” ou removem a parte das ampliações para tentar induzir ao erro. Atenção ao detalhe: loteamento implica intervenção no sistema viário.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

No desmembramento, também há a divisão da gleba em lotes para edificações, mas sempre aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, não pode abrir, modificar, ampliar ou prolongar vias. O desmembramento é realizado “dentro” da malha viária já implantada. Se houver qualquer alteração nessa malha, deixa de ser desmembramento e passa a ser loteamento. Repare como as palavras “não implique” e “aproveitamento do sistema viário existente” marcam a diferença essencial nesta definição.

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

O conceito de lote merece tanto cuidado quanto os anteriores. Para a lei, lote não é apenas um pedaço de terra qualquer. É um “terreno servido de infraestrutura básica”, o que pressupõe acesso a itens como iluminação pública, abastecimento de água, esgoto, energia elétrica e vias de circulação (conforme o § 5º do mesmo artigo). Além disso, as dimensões do lote devem estar de acordo com os índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou, na falta deste, pela lei municipal para a zona onde o lote se localiza.

• Não basta a mera divisão física: a existência de infraestrutura básica é indispensável para o reconhecimento legal do lote.
• A definição do tamanho mínimo e outros parâmetros são sempre fixados pela legislação local, atentos à vocação urbana daquele espaço.

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Observe como a lei especifica qual é essa “infraestrutura básica”: inclui, pelo menos, escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica (pública e domiciliar) e vias de circulação. Sem esses elementos, não há reconhecimento legal do lote.

§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

Outro ponto relevante, já incluído na redação atualizada da lei, é a possibilidade do lote existir como imóvel autônomo ou como unidade em condomínio. Esse detalhe é importante para identificar onde a figura do condomínio de lotes se encaixa na legislação atual.

• Lote como imóvel autônomo: individualização plena, inscrição própria no registro de imóveis.
• Lote como unidade de condomínio: integra um empreendimento habitacional onde vários lotes coabitam sob regras comuns.

Resumindo: loteamento envolve abertura ou modificação de vias; desmembramento aproveita apenas as vias já existentes. Para ser reconhecido como “lote”, o terreno deve ter infraestrutura básica e atender às dimensões mínimas previstas em norma local.

Nunca confunda: se houver qualquer tipo de criação ou alteração de vias, é loteamento, não desmembramento. Se o terreno dividido não tiver infraestrutura necessária ou não atender aos índices urbanísticos locais, não se considera “lote” para fins legais. Esse nível de detalhamento é explorado na maioria das bancas, então rever cada palavra do texto legal — como acabamos de fazer — é o melhor caminho para evitar pegadinhas.

Questões: Definições de loteamento, desmembramento e lote

1. (Questão Inédita – Método SID) O parcelamento do solo urbano pode ser realizado apenas por meio de duas modalidades, sendo elas o loteamento e o desmembramento, conforme definido na legislação pertinente.
2. (Questão Inédita – Método SID) Em um processo de desmembramento, é permitida a abertura de novas vias de circulação para a divisão de lotes de uma gleba.
3. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de lote na legislação inclui a exigência de que o terreno tenha infraestrutura básica, como abastecimento de água e esgoto, para ser considerado legalmente como lote para edificação.
4. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento pode ser realizado sem que haja aproveitamento do sistema viário existente, permitindo modificações nas vias de circulação.
5. (Questão Inédita – Método SID) No contexto do parcelamento do solo urbano, não é necessário que um lote tenha infraestrutura básica, desde que as suas dimensões estejam de acordo com a legislação local.
6. (Questão Inédita – Método SID) No loteamento, é permitido que o parcelador faça alterações e amplie o sistema viário existente, a fim de melhor adequar o novo parcelamento.
7. (Questão Inédita – Método SID) A definição de lote considera somente a divisão física do solo, não sendo relevante a infraestrutura existente ou os padrões urbanísticos locais.

Respostas: Definições de loteamento, desmembramento e lote

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, visto que a legislação estabelece claramente que as únicas modalidades de parcelamento do solo urbano são o loteamento e o desmembramento, sem a inclusão de outras formas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errada, pois o desmembramento pressupõe o aproveitamento do sistema viário existente, não permitindo a abertura de novas vias ou modificações nas vias já existentes.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está certa, pois a lei define que o lote deve estar servido de infraestrutura básica, conforme necessário para a sua utilização legal.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois o desmembramento deve sempre ocorrer com base no sistema viário existente, sem permitir alterações nas vias, de acordo com a definição legislativa.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, visto que a legislação estipula que o lote deve ter infraestrutura básica, além de atender as dimensões exigidas por normas locais, para ser considerado legalmente reconhecido.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, uma vez que o loteamento implica na abertura de novas vias ou na modificação das existentes, permitindo assim intervenção no sistema viário.

   Técnica SID: PJA

7. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errada, pois a definição de lote inclui a exigência de que haja infraestrutura básica, além de atender aos requisitos urbanísticos estabelecidos pela legislação local para ser reconhecido legalmente.

   Técnica SID: PJA

Infraestrutura básica e zonas de interesse social

A Lei nº 6.766/1979 define, em suas disposições iniciais, requisitos específicos sobre o que se entende por infraestrutura básica nos parcelamentos do solo urbano. O entendimento exato desses conceitos é essencial, pois eles estabelecem padrões mínimos para a viabilidade dos lotes e garantem condições urbanas adequadas para os futuros moradores das áreas parceladas.

O conceito de lote, segundo a lei, só se aplica àquele terreno que possui infraestrutura básica. Além disso, há uma diferenciação para situações em que o parcelamento ocorre em zonas declaradas de interesse social. Nessas áreas, os requisitos são específicos e merecem atenção detalhada na leitura dos parágrafos do artigo 2º.

Veja a literalidade dos dispositivos legais sobre o tema:

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Ao conceituar “lote”, a lei exige que ele seja, obrigatoriamente, servido de infraestrutura básica. Mas o que é essa infraestrutura básica? A própria norma esclarece no parágrafo seguinte, detalhando os componentes mínimos exigidos para o parcelamento regular do solo.

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Repare que o legislador lista, de forma expressa, os itens que compõem a infraestrutura básica: escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica (pública e domiciliar) e vias de circulação. Não basta que haja apenas parte desses elementos: todos são contemplados pelo conceito legal.

No entanto, quando os parcelamentos são realizados em zonas habitacionais de interesse social, reconhecidas por lei — as chamadas ZHIS —, há uma flexibilização, com definição de padrão mínimo alternativo. É fundamental não confundir esses parâmetros, pois a lei é clara ao separar o que se aplica à zona comum e o que é exigido nas áreas de interesse social.

§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Note que, nas ZHIS, a exigência é reduzida quanto aos componentes obrigatórios. Dois elementos deixam de ser obrigatórios nesse contexto: a energia elétrica pública e a iluminação pública. O legislador reforça que o mínimo nessas zonas são: vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para abastecimento de água potável e soluções para esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar.

Uma dica importante para provas: as questões costumam explorar as diferenças expressas na lei entre a infraestrutura básica geral e aquela válida para as ZHIS. Outra pegadinha frequente envolve exigir que todos os elementos previstos para a regra geral (como iluminação pública) se apliquem também às zonas de interesse social — o que a literalidade do texto veda.

Perceba que “infraestrutura básica” não é um termo aberto — a lei estabelece um rol fechado, especialmente relevante nos casos em que o candidato precisa julgar assertivas sobre a composição do lote ou sobre a regularidade do parcelamento.

Além disso, o conceito de lote só se aplica se houver observância dos índices urbanísticos locais, definidos pelo plano diretor ou por legislação municipal sobre a zona em que se situa o terreno. Não basta, portanto, dispor apenas da infraestrutura, pois as dimensões do lote também devem respeitar tais parâmetros urbanísticos.

Em resumo, o domínio literal sobre esses dispositivos é fundamental para perceber detalhes que podem definir o acerto ou o erro em provas. Palavras como “mínimo” nas exigências para as ZHIS ou a ordem dos componentes de infraestrutura básica são exemplos de elementos que merecem atenção redobrada.

Questões: Infraestrutura básica e zonas de interesse social

1. (Questão Inédita – Método SID) A lei que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano define que um lote só se considera devidamente constituído quando possui infraestrutura básica adequada, incluindo, obrigatoriamente, escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, além de vias de circulação.
2. (Questão Inédita – Método SID) Nas zonas habitacionais de interesse social (ZHIS), a lei estabelece que a infraestrutura básica deve incluir, no mínimo, as seguintes soluções: vias de circulação, escoamento das águas pluviais, abastecimento de água potável, esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar, não sendo necessária a iluminação pública.
3. (Questão Inédita – Método SID) O conceito de infraestrutura básica para os parcelamentos do solo urbano é flexível e admite que partes dos requisitos possam ser desconsideradas, conforme a situação específica do empreendimento.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para que um lote seja considerado regular segundo a legislação, é necessário que respeite, além da infraestrutura básica, as dimensões mínimas estabelecidas pelo plano diretor ou legislação municipal pertinentes à zona onde se localiza.
5. (Questão Inédita – Método SID) É correto afirmar que os requisitos de infraestrutura básica nas ZHIS incluem todos os componentes previstos para áreas urbanas comuns, tais como iluminação pública e energia elétrica pública.
6. (Questão Inédita – Método SID) A lei determina uma lista específica e fechada de componentes que constituem a infraestrutura básica dos parcelamentos do solo urbano, sendo qualquer desvio dessa lista considerado irregular.

Respostas: Infraestrutura básica e zonas de interesse social

1. Gabarito: Certo

   Comentário: De acordo com as disposições da lei, a definição de lote implica a presença de todos os componentes que constituem a infraestrutura básica, sendo impossível a formação de um lote sem a presença desses elementos. Portanto, a afirmativa está correta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei realmente permite uma flexibilização nos requisitos para as ZHIS, onde, ao contrário do que se exige em áreas comuns, a iluminação pública não é uma exigência. Portanto, a afirmativa está correta.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação não permite flexibilizações no conceito de infraestrutura básica; todos os componentes devem estar presentes para que o lote seja considerado regular. Portanto, a afirmativa está errada.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei é clara ao determinar que o conceito de lote não se restringe apenas à presença da infraestrutura básica, mas também envolve o cumprimento dos índices urbanísticos definidos para a localidade, sendo, portanto, a afirmativa correta.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação delimita claramente que na ZHIS a iluminação pública e a energia elétrica pública não são requisitos obrigatórios, portanto, a afirmativa está errada.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma realmente estabelece um rol exaustivo dos componentes que devem estar presentes para a regularidade do lote. Qualquer falta de um desses elementos implica na irregularidade do parcelamento. Portanto, a afirmativa está correta.

   Técnica SID: PJA

Vedações ao parcelamento do solo

Ao estudar a Lei nº 6.766/1979, chama atenção o rigor com que a norma trata as situações em que não será permitido o parcelamento do solo urbano. Essas vedações aparecem no art. 3º, parágrafo único, com uma lista fechada de hipóteses. Cada inciso traz uma situação precisa e determinada, reforçando o caráter protetivo da legislação e a necessidade de observar os limites ambientais, urbanísticos e de saúde pública. Em provas, é fundamental reconhecer cada hipótese, pois trocas e omissões costumam ser cobradas.

Veja abaixo o texto literal do dispositivo:

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Note a ordem e a expressividade dos termos utilizados. Repare que não há margem para interpretação ampla: são situações taxativas. Não cabe criar hipóteses por analogia, nem supor casos semelhantes que não estejam expressos nos incisos.

Cada uma dessas hipóteses existe para evitar problemas concretos. Por exemplo, terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações representam risco imediato de prejuízos e danos aos futuros ocupantes — daí a obrigatoriedade de providências para garantir o escoamento das águas antes de permitir o parcelamento.

No inciso II, a preocupação recai sobre a saúde coletiva. Se o terreno foi aterrado com material prejudicial à saúde, só será liberado depois de adequado saneamento. Não basta mera intenção: o saneamento prévio é condição inafastável. Fique atento: as bancas podem trocar “previamente saneados” por “posteriormente saneados”, tornando a afirmativa incorreta.

Quanto ao inciso III, a inclinação do terreno é o foco. Não é permitido parcelar terrenos com declividade igual ou maior que 30%, salvo se houver exigências específicas e atendimento das normas pelas autoridades competentes. O detalhe “salvo se atendidas exigências específicas” pode ser facilmente trocado ou omitido em questões, exigindo atenção máxima à literalidade.

Já o inciso IV barra o parcelamento por razões geológicas, mesmo que não sejam aparentes a olho nu. Se as condições do solo não recomendam construção, o parcelamento não poderá ocorrer. Trata-se de uma vedação de caráter preventivo.

No inciso V, a Lei proíbe o parcelamento tanto em áreas de preservação ecológica quanto em locais onde a poluição impede condições sanitárias suportáveis. Perceba o termo “até a sua correção”: a proibição pode ser temporária, caso haja possibilidade de sanar o problema ambiental ou sanitário.

É comum nas provas que pequenas alterações, omissões ou trocas, por exemplo “área de preservação ambiental” no lugar de “área de preservação ecológica”, levem à confusão. Reforçando: memorize os termos exatos utilizados por lei.

• Terreno alagadiço/inundável: vedação até escoamento das águas assegurado.
• Aterro com material nocivo: vedação até saneamento prévio.
• Declividade igual ou maior que 30%: vedação, salvo exigências específicas atendidas.
• Condições geológicas desfavoráveis: vedação.
• Área de preservação ecológica/poluição impeditiva: vedação até correção.

Em simulações de provas, evite cair em pegadinhas relativas à ordem dos dispositivos, à classificação do terreno vedado e aos detalhes das exceções. Perguntas podem trocar o sentido dizendo que é permitido o parcelamento, desde que haja previsão contratual, ou esquecendo a exceção do inciso III. Fique atento: a literalidade da lei é a melhor proteção ao erro.

O domínio dessas vedações permite ao candidato interpretar corretamente o alcance das limitações legais e evita confusões entre proibições absolutas e condicionadas. Você percebe o detalhe que muda tudo aqui? Uma palavra, como “previamente”, “salvo” ou “até”, pode mudar a resposta da questão — mantenha o olhar atento!

Questões: Vedações ao parcelamento do solo

1. (Questão Inédita – Método SID) O parcelamento do solo urbano é integralmente proibido em áreas onde a poluição compromete a saúde pública, independentemente da possibilidade de correção dos problemas sanitários.
2. (Questão Inédita – Método SID) É permitido o parcelamento de terrenos com declividade superior a 30% caso sejam atendidas as exigências específicas das autoridades competentes.
3. (Questão Inédita – Método SID) O parcelamento do solo é permitido em terrenos com passado de aterro com materiais que possam prejudicar a saúde pública, desde que esta questão seja resolvida após a conclusão do parcelamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) As vedações ao parcelamento do solo urbano estabelecidas pela Lei nº 6.766/1979 admitam que a comparação por analogia e interpretações amplas sejam utilizadas para justificar exceções.
5. (Questão Inédita – Método SID) É permitido o parcelamento em terrenos alagadiços, desde que as condições para o escoamento das águas sejam atendidas pós-implementação do parcelamento.
6. (Questão Inédita – Método SID) Em terrenos considerados geologicamente desfavoráveis, o parcelamento é totalmente proibido, independentemente da eventual possibilidade de construção futuramente.

Respostas: Vedações ao parcelamento do solo

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação permite o parcelamento nessas áreas, desde que os problemas de poluição sejam corrigidos. A proibição é temporária, enquanto não forem realizadas as correções necessárias.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma estabelece que a vedação ao parcelamento de terrenos inclinados só pode ser contornada mediante o cumprimento de requisitos impostos pelas autoridades competentes.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação proíbe o parcelamento de terrenos que foram aterrrados com material nocivo até que o saneamento adequado seja realizado, o que deve ocorrer antes do parcelamento.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma é taxativa, não permitindo a criação de hipóteses por analogia ou interpretações amplas. Cada vedação precisa ser aplicada estritamente conforme descrito.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O parcelamento em terrenos alagadiços é proibido até que as medidas para assegurar o escoamento das águas sejam garantidas, o que deve ocorrer antes do parcelamento.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A proibição do parcelamento em terrenos com condições geológicas desfavoráveis é absoluta e não admite exceções. A legislação se preocupa em prevenir riscos estruturais e ambientais.

   Técnica SID: PJA

Requisitos Urbanísticos para Loteamento (art. 4º e 5º)

Proporcionalidade de áreas públicas e densidade

O exame dos requisitos urbanísticos para loteamento exige atenção rigorosa à proporcionalidade entre áreas públicas e a densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou lei municipal. Esse ponto é central na Lei nº 6.766/1979 porque assegura que, à medida que um loteamento cria espaços para moradias, também sejam reservados espaços suficientes para circulação, equipamentos urbanos e uso público. O objetivo é equilibrar o uso privado do solo com necessidades coletivas, evitando sobrecarga nos serviços, desconforto urbano ou ausência de áreas verdes e institucionais.

Ao estudar, repare que a lei exige que áreas, como ruas, praças, escolas e parques, sejam proporcionais à concentração de moradores prevista para aquela região. Não é aceitável reservar a mesma quantidade de área pública para um loteamento muito populoso e para um de baixa densidade. Isso aparece expressamente no texto do inciso I do art. 4º. Observe a redação legal e, depois, vamos detalhar conceitos importantes.

Art. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

Ao interpretar o inciso I, repare nas palavras “proporcionais à densidade de ocupação prevista”. A lei exige proporção, ou seja, para cada crescimento na densidade (mais pessoas, mais edificações), deve haver um aumento correspondente das áreas dedicadas a circulação (ruas, avenidas), equipamentos urbanos (postos de saúde, escolas) e espaços livres (praças, parques). Nada disso pode ser fixado de forma genérica ou desvinculada do número de moradores.

O plano diretor ou a lei municipal para cada zona é a referência obrigatória. Não há autonomia do loteador para escolher qual proporção vai adotar. Imagine, por exemplo, um bairro planejado para moradias populares, com alta densidade de apartamentos. A área para creches e parques precisa ser maior do que em um loteamento de casas isoladas. É a densidade que “puxa” a necessidade de mais estrutura pública.

A lei também menciona três tipos necessários de área pública:

• Sistemas de circulação – Englobam as vias de acesso, ruas internas, avenidas e vielas, garantindo passagem de veículos, pedestres e serviços.
• Equipamentos urbanos e comunitários – São áreas para edificações públicas como escolas, postos de saúde e lazer. Aqui se incluem também centros culturais e outros espaços de interesse coletivo.
• Espaços livres de uso público – Refere-se a praças, parques e áreas verdes acessíveis à população em geral, essenciais para qualidade de vida e lazer.

Fique atento: o legislador utiliza a expressão “ao menos” para os requisitos de reserva de área pública, admitindo que a legislação municipal pode detalhar ainda mais esses parâmetros. Por isso, sempre confira se há uma lei local que complementa, mas nunca que reduz a exigência.

Um erro frequente em provas é confundir “proporcionalidade à densidade de ocupação” com uma porcentagem fixa para todo tipo de loteamento. A lei não fixa percentual nacional, pois cada caso dependerá da previsão específica do plano diretor ou da norma municipal sobre ocupação do solo na zona em estudo.

Leve para a prova: nunca existe proporção absoluta — ela varia conforme a densidade populacional e o planejamento local. Questões podem tentar induzi-lo a responder por uma regra matemática única, mas a resposta certa estará na relação entre áreas e densidade, sempre consoante com o que o plano diretor ou a lei municipal determinar para aquela região.

Reforce o seguinte: o Município tem o dever de, ao analisar o projeto de loteamento, exigir o cumprimento do critério de proporcionalidade. Caso o projeto ignore esse ponto, ele não poderá ser aprovado. Aliás, o não atendimento dessa relação constitui grave irregularidade e pode até gerar futuros problemas de infraestrutura na cidade.

Pergunte-se sempre: Se esse loteamento está planejando abrigar mais famílias, há mais praças, ruas e equipamentos em proporção? O plano diretor define o limite? Essas reflexões ajudam a fazer uma leitura técnica e segura da lei — exatamente o que as bancas esperam.

Em resumo, o inciso I do art. 4º atua como um “balizador” que impede loteamentos adensados sem a correspondente ampliação de infraestrutura pública, protegendo o interesse coletivo e promovendo cidades mais equilibradas e sustentáveis.

§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

Veja que o § 1º reforça o papel da legislação municipal detalhando índices urbanísticos: áreas mínimas e máximas de cada lote, usos permitidos e coeficientes de aproveitamento. Tudo isso tem que dialogar com a densidade prevista e, por consequência, com as áreas públicas reservadas.

Não deixe passar: se falta legislação municipal específica para uma zona, não significa que o requisito deixa de existir. O rol mínimo definido pela lei federal permanece exigível, e os órgãos municipais precisam regulamentar e fiscalizar as proporções aplicáveis.

Voltando ao texto do inciso I, a soma de todos esses cuidados assegura o respeito ao direito coletivo da cidade bem estruturada. Ao revisar essa questão, recorra sempre ao texto literal da lei e ao conceito de proporcionalidade. Imagine que, numa prova, seja apresentada a afirmação de que “a reserva de áreas para equipamentos públicos em loteamentos deve ser fixada em 10% do total da área, independentemente do número de moradores”. Ao aplicar o método SID e revisitar a redação literal, perceberá claramente que essa afirmação está errada.

Assim, dominar essa redação e entender a relação entre áreas públicas e densidade populacional fará diferença nas provas e na atuação prática. Sempre estude o texto original, pois a compreensão fina desses detalhes é o que diferencia o candidato pronto para enfrentar bancas exigentes.

Questões: Proporcionalidade de áreas públicas e densidade

1. (Questão Inédita – Método SID) A proporcionalidade entre as áreas públicas e a densidade de ocupação prevista pelo plano diretor é um requisito essencial para a aprovação de loteamentos, assegurando que haja espaços suficientes para circulação e uso público.
2. (Questão Inédita – Método SID) Nos loteamentos planejados, a quantidade de áreas destinadas a sistemas de circulação deve ser a mesma, independentemente da densidade populacional prevista para a região.
3. (Questão Inédita – Método SID) A lei que regula o parcelamento do solo urbano permite que o loteador determine a proporção das áreas públicas livremente, sem necessidade de considerar a densidade populacional ou o plano diretor.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para um loteamento de alta densidade, é essencial que haja uma proporção maior de áreas destinadas a equipamentos urbanos, como escolas e postos de saúde, em comparação a um loteamento de baixa densidade.
5. (Questão Inédita – Método SID) A expressão “ao menos” na legislação indica que a norma permite que a legislação municipal estabeleça parâmetros de proporcionalidade ainda mais rigorosos do que os mínimos exigidos pela lei federal.
6. (Questão Inédita – Método SID) O não atendimento à proporção de áreas públicas em relação à densidade de ocupação em um projeto de loteamento não inviabiliza a sua aprovação pela administração municipal.

Respostas: Proporcionalidade de áreas públicas e densidade

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a lei estabelece que a relação entre áreas públicas e a densidade de ocupação deve ser proporcional, garantindo espaço para infraestrutura e serviços essenciais, conforme exigido na legislação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a lei exige que áreas de circulação sejam proporcionais à densidade de moradores, o que significa que em áreas com maior densidade deve haver mais espaço para circulação e serviços.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmativa é falsa, pois a legislação impõe que as áreas públicas devem ser proporcionais à densidade de ocupação e aos parâmetros estabelecidos no plano diretor ou na legislação municipal, sem margem para escolha autônoma do loteador.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmativa está correta, pois a lei estabelece que a proporção das áreas destinadas a equipamentos urbanos deve ser proporcional à quantidade de moradores esperada para o loteamento, garantindo assim o atendimento das necessidades da população.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta. A expressão “ao menos” permite que as leis municipais especifiquem requisitos adicionais, desde que respeitem os mínimos estabelecidos pela legislação federal.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmação é falsa, pois o descumprimento da proporcionalidade prevista na legislação é uma irregularidade que pode levar à rejeição do projeto de loteamento pela administração pública.

   Técnica SID: PJA

Dimensões mínimas de lotes

O detalhamento das dimensões mínimas de lotes para loteamentos urbanos é rigorosamente previsto na Lei nº 6.766/1979. O objetivo é garantir a padronização, o uso racional do solo e a sustentabilidade das novas ocupações urbanas. Não se trata apenas de uma escolha aleatória: a metragem mínima protege o interesse coletivo, assegura condições dignas de moradia e evita adensamento além do suportável pelo sistema urbano existente.

Preste atenção absoluta aos números e à exceção trazida pelo texto legal. Muitas pegadinhas em provas aparecem trocando a área mínima, a largura da frente do lote ou ignorando as hipóteses excepcionais. Veja o dispositivo legal literalmente:

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

A regra padrão — que vale para todos os loteamentos urbanos — exige lotes com área mínima de 125 metros quadrados e frente mínima de 5 metros. Isso significa: qualquer projeto de loteamento deve, em princípio, respeitar esses dois limites ao dividir uma gleba em lotes urbanos. Observe: área e frente são requisitos cumulativos, e não alternativos.

Fique atento para o termo “salvo”. A lei abre uma exceção importante para situações em que o loteamento se destina a urbanização específica ou à edificação de conjuntos habitacionais de interesse social. Mas, para que isso seja possível, deve haver aprovação prévia dos órgãos públicos competentes — o que geralmente inclui análise do município e, eventualmente, do estado.

Imagine um concurso em que a banca troque o número mínimo ou afirme que a exceção dispensa aprovação dos órgãos públicos: são erros clássicos. A literalidade exige os dois critérios: área mínima de 125m², frente mínima de 5 metros, e exceção apenas nas hipóteses mencionadas, com aprovação formal e prévia dos órgãos competentes.

É como se a lei interligasse o tamanho do lote com a capacidade da cidade de prover luz, água, vias e saneamento para os futuros moradores. Dimensões menores — só quando o interesse público e social justificarem, e o poder público der seu aval. Por isso, nunca confunda: frente mínima não é o mesmo que área total, e ambas precisam ser respeitadas.

Para evitar dúvidas, repare que o artigo não fala sobre profundidade mínima do lote. Todo o foco está na metragem total (área) e no comprimento da testada (frente para a via), já que ambos afetam o padrão urbanístico e a funcionalidade do espaço urbano.

Recapitulando: memorize os valores — 125m² e 5 metros de frente — e a exceção condicionada à aprovação prévia em caso de urbanização específica ou conjuntos de interesse social. Essas pequenas palavras, como “salvo” e “previamente aprovados”, são essenciais para acertar interpretações detalhadas, principalmente em bancas como CEBRASPE que cobram diferenciação fina entre regra geral e exceção legal.

Caso a lei municipal traga índices urbanísticos mais restritivos, a exigência será ainda maior, mas nunca menor que esses valores para situações fora das exceções. Na leitura, isole e destaque os números: 125, 5, aprovação prévia e os casos de exceção. Essa organização mental vai te proteger de cair em armadilhas textuais.

Questões: Dimensões mínimas de lotes

1. (Questão Inédita – Método SID) A legislação que trata do parcelamento do solo urbano determina que a área mínima dos lotes deve ser de 125m² e a frente mínima de 5 metros, estabelecendo fundamentos para a organização urbana e a garantia de condições adequadas para moradia.
2. (Questão Inédita – Método SID) A variação no tamanho mínimo de lotes pode ocorrer sem a necessidade de autorização de órgãos competentes em caso de urbanização específica ou formação de conjuntos habitacionais de interesse social.
3. (Questão Inédita – Método SID) A determinação das dimensões mínimas dos lotes, com área mínima de 125m² e frente de 5 metros, é estabelecida com o propósito de proteger o interesse coletivo e assegurar a viabilidade de infraestrutura urbana.
4. (Questão Inédita – Método SID) Caso os requisitos de metragem mínima dos lotes sejam desrespeitados, a lei não estabelece consequências, já que as dimensões podem ser flexíveis em todas as situações de loteamento.
5. (Questão Inédita – Método SID) A frente mínima de um lote é considerada um requisito cumulativo em relação à área mínima, sendo necessário que ambos sejam respeitados para que um loteamento seja aprovado.
6. (Questão Inédita – Método SID) Os municípios têm autonomia para definir dimensões mínimas de lotes menores do que os padrões estabelecidos pela legislação federal, mesmo que isso contrarie dispositivos que visam proteger o uso sustentável do solo urbano.

Respostas: Dimensões mínimas de lotes

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois a Lei nº 6.766/1979 especifica claramente as dimensões mínimas de lotes urbanas, que são fundamentais para garantir uma ocupação ordenada e digna nas áreas urbanas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa está incorreta, pois a lei estabelece que, mesmo nos casos de exceção para urbanização específica ou conjuntos habitacionais, é imprescindível a aprovação prévia dos órgãos públicos competentes.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois o objetivo das dimensões mínimas é garantir a qualidade de vida e a infraestrutura necessária para os moradores, impedindo a saturação do sistema urbano.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa está errada, pois a lei impõe requisitos mínimos rigorosos, e qualquer desrespeito pode levar a sanções administrativas e impossibilidade de aprovação do projeto de loteamento.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é correta, pois o artigo mencionado estabelece que a frente mínima de 5 metros e a área mínima de 125m² são requisitos que devem ser atendidos conjuntamente.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmativa é errada porque a legislação federal impõe um limite mínimo de 125m² para a área e 5 metros para a frente, mas os municípios podem adotar normas mais restritivas.

   Técnica SID: PJA

Faixas não edificáveis em rodovias e ferrovias

No estudo do parcelamento do solo urbano, a Lei nº 6.766/1979 determina que certas áreas próximas a rodovias e ferrovias devem obrigatoriamente permanecer sem edificações. Essas chamadas “faixas não edificáveis” existem para garantir segurança viária, preservação ambiental, trânsito fluido e planejamento ordenado das cidades. É fundamental entender os requisitos mínimos dessas faixas e as exceções permitidas, pois pequenas variações nos enunciados das provas podem confundir até mesmo candidatos experientes.

Para rodovias, a lei estabelece uma largura mínima dessa faixa, admitindo redução apenas por lei municipal ou distrital específica — nunca de forma automática ou por mera decisão administrativa. No caso das ferrovias, a regra é ainda mais restritiva: a largura mínima não pode ser reduzida por nenhum tipo de legislação inframunicipal.

Observe a importância da leitura literal. Veja como a lei trata, de modo distinto, as reservas de faixa não edificável em torno de rodovias e ferrovias, e preste atenção aos limites e permissões para redução dessas faixas.

III — ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.

III-A — ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado;

Vamos detalhar cada dispositivo para evitar dúvidas comuns de concurso:

• Rodovias: É regra geral reservar uma faixa não edificável mínima de 15 metros de cada lado da rodovia. No entanto, essa faixa pode ser reduzida por uma lei municipal ou distrital específica — desde que essa lei aprove o instrumento de planejamento territorial e nunca abaixo de 5 metros. Atenção máxima aqui: não é qualquer ato que pode reduzir, mas obrigatoriamente uma lei aprovada pelo município ou Distrito Federal, com base no planejamento da região.
• Ferrovias: A reserva é sempre obrigatória de 15 metros mínimos de cada lado da faixa de domínio, sem exceção prevista para redução. Aqui a literalidade é clara, e a lei não permite qualquer afastamento desse mínimo — não importa se há lei municipal ou distrital: o limite não pode ser reduzido.

A distinção entre a disciplina de rodovias e ferrovias costuma ser alvo de questões que modificam pequenas palavras para induzir ao erro. Imagine, por exemplo, se uma alternativa disser que “em ambos os casos pode haver redução da faixa para até 5 metros, por decisão do Poder Executivo Municipal”. Observe: para rodovias, pode até haver redução, mas apenas nos limites da lei específica; para ferrovias, não pode haver nenhuma redução.

Vamos reforçar a interpretação correta fazendo uso do método SID:

• TRC (Técnica de Reconhecimento Conceitual): O conceito de faixa não edificável tem que ser reconhecido exatamente como a lei expressa — são, no mínimo, 15 metros para ferrovias, e para rodovias só há possibilidade de redução mediante lei municipal/distrital específica, até o mínimo de 5 metros.
• SCP (Substituição Crítica de Palavras): Fique atento se uma questão trocar “poderá ser reduzida” (rodovias) por “será obrigatoriamente reduzida” ou afirmar que, nas ferrovias, “poderá ser reduzida” — nesse caso, a alternativa é errada.
• PJA (Paráfrase Jurídica Aplicada): Se em uma questão aparecer que “a legislação municipal pode, por decreto, diminuir as faixas não edificáveis das ferrovias ou rodovias para qualquer medida abaixo de 15 metros”, identifique o erro: para rodovias até pode haver redução até 5 metros, mas só por lei e nunca abaixo disso; já para ferrovias, não há possibilidade de redução.

Domine essas diferenças para evitar os “pegas” em provas objetivas. Observe, ainda, os termos como “poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital”, “no mínimo”, “obrigatória a reserva” e “sem exceção” — cada palavra faz diferença para acertar questões de concursos e compreender os limites práticos do parcelamento do solo junto a rodovias ou ferrovias.

Questões: Faixas não edificáveis em rodovias e ferrovias

1. (Questão Inédita – Método SID) A faixa não edificável em torno de rodovias deve ter uma largura mínima de 15 metros de cada lado, podendo ser reduzida para 5 metros apenas por ato administrativo do Poder Executivo Municipal.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para as ferrovias, a legislação prevê a possibilidade de redução da faixa não edificável para menos de 15 metros em casos excepcionais estabelecidos pela lei municipal.
3. (Questão Inédita – Método SID) O planejamento territorial de uma rodovia pode determinar uma faixa não edificável de pelo menos 5 metros de cada lado, desde que isso seja aprovado por lei municipal específica.
4. (Questão Inédita – Método SID) As faixas de domínio ao longo das rodovias e ferrovias devem ser tratadas da mesma forma em relação à possibilidade de redução de sua largura mínima.
5. (Questão Inédita – Método SID) A faixa não edificável ao longo das rodovias é definida como de 15 metros, mas em situações específicas, a redução para 5 metros pode ocorrer por simples decisão da administração pública.
6. (Questão Inédita – Método SID) A norma estabelece que, em relação às ferrovias, é obrigatória a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado, sem possibilidade de redução, independentemente de qualquer regra municipal.

Respostas: Faixas não edificáveis em rodovias e ferrovias

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A faixa não edificável em torno de rodovias pode ser reduzida, mas apenas mediante uma lei municipal ou distrital específica, e não por ato administrativo. O mínimo permitido é de 5 metros, mas deve ser aprovada conforme planejamento territorial.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A faixa não edificável ao longo das ferrovias é obrigatória e não admite redução por qualquer tipo de legislação, seja municipal, estadual ou federal. A literalidade da norma é clara nesse aspecto.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Está correto, pois a faixas não edificáveis ao longo das rodovias podem ser reduzidas para 5 metros em decorrência de uma lei municipal ou distrital que aprova o planejamento territorial, respeitando os requisitos legais.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: As faixas não edificáveis em rodovias podem ser reduzidas mediante lei específica, enquanto nas ferrovias a norma é mais restritiva, não permitindo qualquer forma de redução, mantendo sempre a largura mínima de 15 metros.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A redução da faixa não edificável para rodovias deve ser aprovada por uma lei municipal ou distrital específica e não pode ser feita por simples decisão administrativa.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Está correto, pois a faixa não edificável em ferrovias deve sempre manter a largura mínima de 15 metros de cada lado, sem qualquer possibilidade de redução prevista pela legislação.

   Técnica SID: PJA

Articulação do sistema viário

A articulação do sistema viário é um dos requisitos essenciais para a aprovação de projetos de loteamento urbano, de acordo com a Lei nº 6.766/1979. Esse requisito aparece claramente no inciso IV do art. 4º, que visa garantir não apenas a conexão física das vias propostas no loteamento com as vias já existentes na cidade, mas também a integração harmônica dessas novas vias com a topografia local. Ou seja, não basta abrir ruas; é necessário que elas realmente dialoguem com o traçado urbano já existente e respeitem o relevo do terreno.

Essa articulação protege a mobilidade urbana, a segurança do tráfego e a integração dos bairros, evitando ruas sem saída injustificadas, descontinuidades de tráfego ou situações em que novas vias fiquem “em desnível” e dificilmente utilizáveis. Observe o dispositivo literalmente:

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

O termo “vias de loteamento” abrange todas as ruas, avenidas ou caminhos internos criados no novo empreendimento. “Articular-se com as vias adjacentes oficiais” significa que essas novas vias devem se ‘encaixar’ e permitir fluxo com as ruas públicas já existentes ou com ruas oficialmente planejadas, ainda que não estejam fisicamente abertas — isso previne a formação de núcleos isolados ou de difícil acesso.

Outro ponto essencial do inciso IV é a exigência de que o traçado das novas vias seja coerente com a “topografia local”. Imagine um terreno muito inclinado: as ruas a serem abertas precisam respeitar a inclinação, evitando rampas excessivas ou curvas perigosas, sempre levando em conta a facilidade de trânsito, drenagem e sustentabilidade do projeto urbano.

O artigo 4º, ao exigir essa articulação, obriga que projetos de loteamento dialoguem com o planejamento urbano como um todo. Ele previne problemas clássicos das cidades: ruas interrompidas, bairros que viram “bolhas urbanas” e sistemas viários desconexos, dificultando o acesso de serviços públicos e a circulação cotidiana dos moradores. Um detalhe importante é que a exigência vale tanto para vias já abertas quanto para vias apenas projetadas (“existentes ou projetadas”).

Em questões de concurso, é comum a cobrança desse requisito usando artifícios textuais — trocas sutis como “articulação” por “continuidade” ou a omissão do termo “topografia local”. Fique atento: a exigência legal é exatamente como está no dispositivo. Veja novamente:

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Ao interpretar e marcar alternativas, perceba que a “articulação” não significa obrigatoriamente continuidade linear ou abertura completa; trata-se de integração funcional, podendo haver adequação ao desenho do bairro e ao relevo do terreno. Também não basta prever uma entrada ou saída simbólica — é necessário que haja real possibilidade de fluxo entre o novo loteamento e as demais áreas da cidade.

Ao treinar pela técnica SID, repare nas palavras-chave: “articular-se”, “vias adjacentes oficiais”, “existentes ou projetadas” e “harmonizar-se com a topografia local”. São essas expressões que as bancas costumam manipular em provas para confundir o candidato. O domínio da literalidade é aqui a melhor defesa contra pegadinhas e interpretações equivocadas.

Questões: Articulação do sistema viário

1. (Questão Inédita – Método SID) A articulação do sistema viário em projetos de loteamento urbano exige que as novas vias criadas devem se integrar de forma funcional com as vias já existentes, garantindo a mobilidade urbana e a segurança do tráfego.
2. (Questão Inédita – Método SID) O termo ‘vias de loteamento’ se refere exclusivamente às ruas internas de um empreendimento, desconsiderando a interação com as ruas publicamente planejadas ou existentes.
3. (Questão Inédita – Método SID) A exigência da ‘harmonização com a topografia local’ nos projetos de loteamento se refere apenas à necessidade de nivelar as novas ruas em relação ao terreno.
4. (Questão Inédita – Método SID) Para a instalação do sistema viário em um novo loteamento, deve-se garantir que as vias projetadas sejam acessíveis e façam parte de uma continuação lógica com o já existente no entorno, mantendo uma pluralidade de acessos para prevenir a formação de áreas isoladas.
5. (Questão Inédita – Método SID) O traçado das novas vias em um projeto de loteamento urbano pode ser completamente independente da topografia local, desde que se assegure a continuidade das ruas existentes.
6. (Questão Inédita – Método SID) A articulação do sistema viário em loteamentos urbanos é fundamental para garantir que as novas vias possam operar como extensões das vias já em uso, promovendo uma circularidade e evitando a descontinuidade no tráfego urbano.

Respostas: Articulação do sistema viário

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A articulação do sistema viário, conforme a Lei nº 6.766/1979, é um requisito essencial para a integração das vias de loteamento com as vias adjacentes, promovendo praticidade no fluxo de trânsito e evitando a formação de áreas isoladas. A afirmação está correta uma vez que reflete a necessidade de articulação funcional exigida pela norma.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O termo ‘vias de loteamento’ abrange não apenas as ruas internas, mas também a necessidade de articulação com as vias adjacentes, quer sejam estas já existentes ou projetadas. Portanto, a afirmação é falsa, pois ignora a importância da integração das novas vias com o sistema viário da cidade.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A ‘harmonização com a topografia local’ implica que as novas vias devem se adaptar ao relevo do terreno, evitando rampas excessivas e curvas perigosas, além de garantir a facilidade de trânsito e drenagem. Portanto, a afirmação é enganosa ao limitar o significado da exigência.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação reflete o princípio da articulação funcional exigido na legislação, onde as vias devem não apenas se conectar, mas também proporcionar múltiplos acessos que previnam núcleos urbanos isolados, promovendo a integração do novo loteamento com os serviços e a comunidade existente.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação exige que o traçado das novas vias respeite a topografia local, evitando problemas como inclinações excessivas e garantindo a segurança e a funcionalidade do tráfego. Assim, a independência em relação à topografia contraria as exigências estabelecidas pela norma.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: Estabelecer essa articulação é uma exigência regulatória que visa a manutenção de um fluxo contínuo de tráfego e acessibilidade adequada entre diferentes áreas urbanas, tornando a afirmação correta em sua essência ao refletir a necessidade de planejar funcionalidades viárias interligadas.

   Técnica SID: SCP

Diretrizes e Projeto de Loteamento (arts. 6º a 9º)

Solicitação e fixação das diretrizes

Antes que um projeto de loteamento seja elaborado, a Lei nº 6.766/1979 exige que o interessado solicite à Prefeitura Municipal – ou ao Distrito Federal, conforme o caso – a definição de diretrizes detalhadas. Essas diretrizes vão orientar todo o desenvolvimento do projeto, determinando como o solo pode ser usado, o traçado dos lotes, o sistema viário e as áreas destinadas à infraestrutura urbana e comunitária.

Esse procedimento preventivo é obrigatório: não se pode avançar nenhum passo no loteamento sem esse documento-guia. É um passo formal, de início do processo legal e urbanístico, e visa garantir que o novo bairro — ou região urbanizada — esteja em sintonia com o planejamento do município.

Para que a Prefeitura possa analisar adequadamente e definir essas diretrizes, a lei lista informações mínimas que devem estar na solicitação. Preste atenção: muitos candidatos erram porque deixam de mencionar ou confundem esses itens.

Art. 6º Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I – as divisas da gleba a ser loteada;

II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Veja como o artigo 6º enumera cada exigência, organizando-as de modo quase checklist. É necessário informar desde as “divisas da gleba” (os limites exatos do terreno a ser parcelado), passando por aspectos naturais e construídos já existentes, até o detalhamento das áreas vizinhas e a finalidade predominante do novo loteamento.

Note ainda a preocupação com o registro de elementos naturais como cursos d’água e bosques, além dos já construídos e das infraestruturas do entorno. Isso garante que a urbanização respeite não só a zona interna do loteamento, mas integre o novo traçado urbano ao que já existe.

A Prefeitura, ao receber esses dados, analisará o contexto e fixará as diretrizes compatíveis com o planejamento urbano e estadual. A seguir, você acompanha os detalhes do procedimento de fixação dessas diretrizes, que vêm no artigo seguinte.

Art. 7º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:

I – as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;

II – o traçado básico do sistema viário principal;

III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;

IV – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

V – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Perceba que a competência da Prefeitura (ou do DF) nesta etapa é fornecer “indicações” claras nas plantas apresentadas pelo interessado, sempre alinhadas ao planejamento estadual e municipal. A lei destaca que algumas informações devem ser obrigatoriamente indicadas: as ruas e estradas (existentes e planejadas), a malha viária principal, locais reservados a equipamentos urbanos e espaços livres, faixas de escoamento de águas pluviais e zonas de uso da área parcelada.

O detalhe da “faixa sanitária do terreno” e das “faixas não edificáveis” chama atenção para aspectos ambientais e de saúde pública. Essas áreas funcionam como barreiras de proteção, evitando que construções ocupem locais necessários ao escoamento de águas ou à segurança urbana.

Além disso, o artigo 7º exige indicação da zona predominante de uso para o novo loteamento (habitacional, comercial, mista etc.), já apontando eventuais usos compatíveis e limitando possíveis conflitos de vizinhança ou atividades incompatíveis.

Um ponto-chave para concursos é observar o prazo de validade dessas diretrizes fixadas pela Prefeitura, tratado no parágrafo único de forma expressa e objetiva. O prazo máximo é de quatro anos, contados a partir da expedição das diretrizes.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.

Guarde essa informação: não há renovação automática, nem previsão legal para prorrogação. Se o projeto não avançar até esse limite, um novo pedido de diretrizes deverá ser feito.

Esses dispositivos consagram o momento em que a Administração Pública exerce forte controle prévio sobre a ocupação do solo, protegendo o desenvolvimento ordenado das cidades. Erros nessa fase podem inviabilizar o loteamento ou levar à sua reprovação mais adiante.

Questões: Solicitação e fixação das diretrizes

1. (Questão Inédita – Método SID) Antes da elaboração de um projeto de loteamento, a Prefeitura Municipal é obrigada a definir as diretrizes detalhadas que orientarão o uso do solo, o traçado dos lotes e o sistema viário.
2. (Questão Inédita – Método SID) O pedido de diretrizes para o loteamento pode ser feito a qualquer momento, mesmo antes de apresentar a planta do imóvel à Prefeitura Municipal.
3. (Questão Inédita – Método SID) As diretrizes definidas pela Prefeitura para o uso do solo de um loteamento não precisam estar alinhadas ao planejamento estadual e municipal.
4. (Questão Inédita – Método SID) As informações mínimas exigidas para a solicitação de diretrizes de loteamento incluem a localização de cursos d’água e a indicação dos arruamentos existentes próximos ao perímetro do lote.
5. (Questão Inédita – Método SID) A Prefeitura tem a competência de fornecer recomendações a respeito de faixas não edificáveis, que são fundamentais para a preservação de áreas necessárias ao escoamento de águas pluviais.
6. (Questão Inédita – Método SID) Uma vez expedidas, as diretrizes fixadas pela Prefeitura têm validade de até cinco anos, sendo possível a sua renovação automática caso o projeto não avance nesse período.

Respostas: Solicitação e fixação das diretrizes

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a lei exige que sejam solicitadas essas diretrizes antes do início do projeto de loteamento, garantindo que o desenvolvimento urbano seja compatível com o planejamento municipal.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A acusação é incorreta, pois a solicitação de diretrizes deve ser feita antes da elaboração do projeto de loteamento, seguindo um procedimento formal obrigatório para iniciar o processo legal.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A informação é incorreta, pois as diretrizes devem ser compatíveis com o planejamento urbano e estadual, assegurando uma urbanização ordenada e integrada.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação especifica que aspectos naturais, como cursos d’água, e arruamentos contíguos devem ser incluídos na documentação apresentada à Prefeitura.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: Esta afirmativa é verdadeira, uma vez que a legislação determina que as diretrizes da Prefeitura incluem a definição de faixas não edificáveis, essenciais para a saúde pública e a proteção ambiental.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está incorreta, pois as diretrizes expedidas têm validade máxima de quatro anos, sem previsão de renovação automática, sendo necessário um novo pedido em caso de não avanço do projeto.

   Técnica SID: PJA

Documentação e plantas necessárias

Na fase de elaboração do projeto de loteamento urbano, a lei exige que o interessado solicite, primeiramente, as diretrizes junto à Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, quando for o caso. Essa etapa é essencial para garantir que o desenho do loteamento respeite o traçado urbano, o uso do solo e a destinação correta das áreas. A solicitação deve vir acompanhada de documentos e plantas detalhadas, fundamentais para a análise técnica pelo poder público.

Veja a literalidade do art. 6º, que descreve os elementos mínimos obrigatórios para a formulação do pedido de diretrizes:

Art. 6º Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

• I – as divisas da gleba a ser loteada;

• II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

• III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

• IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

• V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

• VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Perceba que a lei detalha minuciosamente cada informação exigida. A identificação das divisas da gleba garante que os limites do loteamento estejam corretos, aspecto fundamental para o registro posterior. A exigência das curvas de nível, quando prevista, atende critérios técnicos de infraestrutura, auxiliando o planejamento de ruas, calçadas e demais equipamentos.

A localização de cursos d’água, bosques e construções existentes ajuda o poder público a avaliar possíveis impactos ambientais e a necessidade de áreas de preservação. Já a indicação dos arruamentos e equipamentos públicos existentes no entorno permite analisar o quanto o novo loteamento dialoga com a malha urbana do município, evitando “ilhas” isoladas e promovendo a integração da cidade.

Outro ponto de destaque é a definição do uso predominante do loteamento. Ela esclarece se a área será residencial, comercial, industrial ou mista, o que condiciona as exigências urbanísticas e ambientais de cada projeto.

Na sequência do processo, a Prefeitura ou o Distrito Federal deve apontar, nas plantas apresentadas, aspectos que servirão de norte para o desenvolvimento do projeto de loteamento. Observe o texto legal do art. 7º:

Art. 7º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:

• I – as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;

• II – o traçado básico do sistema viário principal;

• III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;

• IV – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

• V – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.

Esses apontamentos da Prefeitura direcionam, de forma oficial, como o projeto deve ser elaborado. É como receber uma lista do que pode e do que não pode, sinalizando por onde o interessado deve seguir para evitar retrabalhos e garantir a posterior aprovação. Ruas existentes e projetadas não podem ser ignoradas, sob pena de gerar conflitos com a malha viária urbana. O traçado do sistema viário principal é o esqueleto da circulação do novo bairro, e precisa estar totalmente integrado com o município.

A indicação dos locais para equipamentos urbanos — como praças, escolas, postos de saúde — e das áreas livres de uso público, já na fase do projeto, confere proteção a esses espaços, evitando que sejam deixados de lado ou ocupados irregularmente.

Repare que a lei também se preocupa com a drenagem urbana: as “faixas sanitárias” e as “faixas não edificáveis” são fundamentais para prevenir alagamentos e garantir que áreas sensíveis do ponto de vista ambiental permaneçam livres de ocupação inadequada.

O uso predominante da área, acompanhado pelos usos compatíveis, será expressamente delineado na diretriz, limitando as possibilidades futuras de mudança não controlada na ocupação do solo. Isso serve para evitar a descaracterização do planejamento urbano da cidade.

Importante: as diretrizes fixadas possuem prazo de validade de quatro anos. Caso o interessado não avance com o projeto no período, será necessário refazer o pedido, o que pode acarretar alterações em função de modificações urbanísticas ou legais ocorridas no intervalo.

É fundamental, ao estudar este tema, memorizar cada elemento obrigatório dos arts. 6º e 7º e compreender sua razão de ser. A ausência de qualquer informação documental ou de planta exigida pode levar à rejeição do pedido. Provas de concurso frequentemente abordam detalhes como a exigência de curvas de nível “quando exigidas por lei estadual ou municipal”, ou a obrigatoriedade de indicação dos arruamentos contíguos “a todo o perímetro”. Pequenas variações de termos podem derrubar candidatos atentos apenas à leitura superficial.

Nas cidades menores, ou naquelas onde o plano diretor já delineia as diretrizes urbanísticas para a zona de parcelamento, a lei possibilita dispensar essas etapas iniciais. Veja o texto do art. 8º:

Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º desta Lei.

Essa previsão traz flexibilidade importante, reduzindo a burocracia sem comprometer o controle urbanístico, desde que o próprio plano diretor já estabeleça as regras de urbanização para a área.

Por fim, após receber as diretrizes e elaborar o projeto dentro dos parâmetros definidos, o interessado deverá apresentar o projeto à Prefeitura, junto de documentos complementares. Veja com atenção a literalidade do art. 9º e seus parágrafos:

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18.

• § 1º – Os desenhos conterão pelo menos:

  • I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

  • II – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

  • III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;

  • IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;

  • V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

  • VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

• § 2º – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

  • I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

  • II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

  • III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

  • IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.

• § 3º – Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações consequentes.

No momento de apresentação do projeto, não basta entregar um desenho simples. Os desenhos devem detalhar, por exemplo, como as quadras serão divididas, a hierarquia das vias (principais, secundárias etc.), todos os detalhes geométricos do traçado e até mesmo a disposição dos marcos para facilitar futuras demarcações e execuções de obras.

Já o memorial descritivo funciona como uma “certidão de nascimento” do loteamento, contendo o resumo das principais características, as limitações para cada lote, as áreas que passarão a ser públicas e a relação dos serviços e equipamentos disponíveis no local ou em suas imediações.

Uma atenção extra recai sobre a certidão da matrícula da gleba: se ela não estiver atualizada ou se, a qualquer tempo, for constatada divergência entre o documento e a realidade do registro, tudo o que foi expedido — diretrizes e autorizações — perde validade. Isso reforça a importância do controle documental rigoroso.

Em síntese, dominar a documentação e as plantas exigidas nos arts. 6º a 9º é fundamental para prevenir erros, tanto na elaboração quanto na avaliação do projeto. Nada é mero detalhe: cada item pode ser objeto de cobrança literal em concursos públicos e todos têm razão de existir, visando à integridade do processo de parcelamento do solo urbano.

Questões: Documentação e plantas necessárias

1. (Questão Inédita – Método SID) Na elaboração de um projeto de loteamento urbano, é imprescindível que o interessado solicite às diretrizes da Prefeitura Municipal, mesmo que o plano diretor já estabeleça as normas gerais para a urbanização.
2. (Questão Inédita – Método SID) O traçado do sistema viário de um novo loteamento deve ser totalmente independente dos arruamentos existentes nas áreas circunvizinhas para evitar conflitos urbanísticos durante a aprovação do projeto.
3. (Questão Inédita – Método SID) As diretrizes expedidas pela Prefeitura em relação ao projeto de loteamento têm validade máxima de quatro anos, e caso o interessado não avance com o projeto nesse período, deverá refazer o pedido.
4. (Questão Inédita – Método SID) No processo de apresentação do projeto de loteamento, são exigidos documentos como a certidão atualizada da matrícula da gleba e certidão negativa de tributos municipais, fundamentais para garantir a regularidade da proposta.
5. (Questão Inédita – Método SID) O pedido de diretrizes para o loteamento deve incluir, entre outros elementos, a localização dos cursos d’água e das construções existentes para avaliar eventuais impactos ambientais no novo empreendimento.
6. (Questão Inédita – Método SID) Na apresentação do projeto, a definição do uso predominante do loteamento é irrelevante, pois a Prefeitura não considera esse fator para a aprovação do projeto.

Respostas: Documentação e plantas necessárias

1. Gabarito: Errado

   Comentário: Se o plano diretor da área já delineia as diretrizes urbanísticas, a fase de solicitação é dispensada, permitindo maior flexibilidade e agilidade no processo de loteamento. Por esta razão, a afirmação de que a solicitação é sempre imprescindível está incorreta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O traçado do sistema viário deve respeitar as características das ruas e estradas existentes, caso contrário pode gerar conflitos com a malha viária urbana, comprometendo a integração do loteamento com a cidade. A afirmação reafirma uma ideia incorreta sobre a independência do traçado.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece que as diretrizes têm prazo de validade, e se não forem utilizadas dentro desse intervalo de tempo, o interessado precisará reapresentar o pedido, validando a afirmação como correta.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A apresentação do projeto deve incluir a documentação mencionada, a qual é crucial para o prosseguimento do pedido junto à Prefeitura, validando que a afirmação está correta.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação obriga a inclusão dessas informações no pedido, pois elas são essenciais para que o poder público analise o impacto ambiental do loteamento e a necessidade de áreas de preservação, corroborando a afirmação como correta.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A definição do uso predominante é extremamente relevante, pois orienta as exigências urbanísticas e ambientais, além de evitar mudanças não controladas na ocupação do solo, tornando a afirmação errada.

   Técnica SID: SCP

Prazo de validade das diretrizes

O prazo de validade das diretrizes urbanísticas para projetos de loteamento é um detalhe técnico que frequentemente confunde candidatos em provas devido à sua literalidade e aparente simplicidade. Toda vez que a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, expede as diretrizes previstas para o uso do solo e o traçado do loteamento (conforme os artigos 6º e 7º da Lei nº 6.766/1979), há uma limitação temporal expressa para sua validade. É essencial que o concurseiro memorize não apenas o prazo exato, mas também a redação original da lei, pois alterações sutis podem gerar erros em questões de reconhecimento conceitual (TRC) e substituição crítica de palavras (SCP).

O fator-chave aqui é: por quanto tempo vigoram as diretrizes urbanísticas expedidas pelo poder público? A literalidade do dispositivo legal esclarece essa informação de modo preciso. Observe atentamente o texto normativo abaixo.

Art. 7º Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.

Atenção ao termo “prazo máximo de quatro anos”. Isso significa que, ultrapassado esse período, as diretrizes perdem sua validade, mesmo que nenhuma outra condição tenha se alterado. O texto não condiciona o término da vigência a qualquer evento além do decurso desse tempo. Isso serve como um freio para evitar que instruções urbanísticas se perpetuem indefinidamente, sem atualização.

Fica evidente que esse prazo é um “teto”: as diretrizes podem, em tese, ter vigência menor caso a norma municipal assim estabeleça, mas jamais superior aos quatro anos previstos na lei federal. Em ambientes de prova, é comum a troca das palavras “máximo” por “mínimo”, “ano” por “meses”, ou mesmo a omissão da referência ao prazo, exigindo atenção do candidato interpretando o comando literal.

Imagine o seguinte cenário: um interessado solicita à Prefeitura as diretrizes para o uso de solo de uma gleba, recebe o documento em janeiro de 2024, mas só apresenta o projeto de loteamento em março de 2028. Apesar do interesse permanecer, as diretrizes estarão expiradas, pois ultrapassaram quatro anos de vigência. Esse detalhe operacional não pode passar despercebido na leitura da lei e na análise de situações práticas.

Guarde a expressão “vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos” como um mantra ao estudar essa matéria, para evitar ser surpreendido em uma questão objetiva. Ressalte também que eventuais modificações legislativas municipais não podem desrespeitar o limite de tempo estabelecido pela lei federal — caso contrário, haverá violação do texto legal.

Esse é um típico caso em que o domínio da literalidade, combinado com a compreensão do objetivo da norma, constrói a base para respostas seguras em provas de concursos públicos.

Questões: Prazo de validade das diretrizes

1. (Questão Inédita – Método SID) O prazo de validade das diretrizes urbanísticas para projetos de loteamento, segundo a legislação pertinente, é fixado em um período que não pode ultrapassar quatro anos, após o qual as diretrizes perdem sua validade, independentemente de quaisquer outras condições.
2. (Questão Inédita – Método SID) O prazo de validade das diretrizes urbanísticas para loteamentos pode ser inferior a quatro anos, mas nunca poderá ser superior a esse limite estabelecido em lei.
3. (Questão Inédita – Método SID) A partir do momento em que as diretrizes urbanísticas são expedidas, o seu prazo é indefinido até que um novo documento seja emitido pelo poder público.
4. (Questão Inédita – Método SID) Se uma prefeitura expedir diretrizes em janeiro de 2024, essas diretrizes perderão a validade em janeiro de 2028, salvo se forem emitidas novas diretrizes nesse período.
5. (Questão Inédita – Método SID) As diretrizes urbanísticas somente poderão ser consideradas válidas pelo prazo de dois anos, conforme a legislação vigente.
6. (Questão Inédita – Método SID) As direções urbanísticas expedidas pelas prefeituras não podem ter uma vigência superior a quatro anos, e esse limite é uma proteção contra a perpetuação de diretrizes desatualizadas.

Respostas: Prazo de validade das diretrizes

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois conforme o parágrafo único do artigo 7º da Lei nº 6.766/1979, as diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos, ou seja, após esse período, elas efetivamente perdem a validade.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A proposição é correta. As diretrizes podem ter um prazo menor conforme normas municipais, mas não podem exceder quatro anos, conforme a legislação federal.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A questão está errada, pois as diretrizes têm um prazo de validade fixo, máximo de quatro anos. Após esse período, elas expiram independentemente de novas diretrizes serem emitidas.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A proposição está incorreta. As diretrizes perderão a validade em janeiro de 2028, independentemente de novas diretrizes serem expedidas, já que o prazo máximo de vigência é de quatro anos.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação está errada, pois a legislação estabelece um prazo máximo de quatro anos para a validade das diretrizes, e não dois anos. Essa informação é crucial para a correta compreensão do disposto na norma.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois um dos objetivos da lei é evitar a permanência indefinida das diretrizes que poderiam prejudicar o planejamento urbano, estabelecendo assim esse prazo máximo.

   Técnica SID: SCP

Exigências do projeto técnico e memorial descritivo

No processo de parcelamento do solo urbano, a elaboração do projeto técnico e do memorial descritivo é uma etapa determinante e altamente detalhada. A Lei nº 6.766/1979 dedica dispositivos específicos para descrever tudo o que deve constar desses documentos. Dominar a literalidade e o alcance dessas exigências previne erros comuns em provas e no exercício profissional.

Imagine que você está diante da Prefeitura com um projeto de loteamento: o que, exatamente, precisa constar nos desenhos, mapas e nas descrições escritas? A lei não deixa margem para dúvidas. Ela exige precisão, detalhamento geométrico, identificação das áreas públicas e especificação de condições urbanísticas. Atenção aos elementos obrigatórios listados: qualquer omissão pode invalidar todo o processo.

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18.

Repare como o caput do artigo 9º já exige, além do projeto e do memorial descritivo, um cronograma de execução das obras (limitado a quatro anos), certidão da matrícula do imóvel, certidão negativa de tributos municipais e instrumento de garantia. Bancas de concurso frequentemente cobram essas exigências acessórias que, à primeira vista, podem passar despercebidas.

§ 1º – Os desenhos conterão pelo menos:
I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
II – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

Esses são os seis itens obrigatórios nos desenhos técnicos. Note a precisão dos termos: “subdivisão das quadras”, “dimensões lineares e angulares”, “perfis longitudinais e transversais”, e a necessidade de mostrar “em planta e perfis” as linhas de escoamento de águas pluviais. Provas costumam testar o conhecimento literal, trocando, por exemplo, “em planta” por “relatório técnico”, ou omitindo a necessidade dos perfis – o que torna a alternativa errada.

Agora, concentre-se nas exigências do memorial descritivo. Este documento acompanha o projeto e precisa trazer as informações abaixo, de forma obrigatória e sem exceções.

§ 2º – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.

Observe como o memorial descritivo não se restringe à descrição do loteamento: ele deve fixar a zona de uso predominante, informar todas as condições urbanísticas e limitações, indicar com precisão as áreas públicas que serão transferidas ao domínio municipal e enumerar equipamentos e serviços públicos, tanto no próprio loteamento, quanto nos arredores.

Muitos candidatos erram por negligenciar algum desses elementos, especialmente a necessidade de citar equipamentos e serviços não apenas internos, mas também “nas adjacências”. O examinador gosta de explorar esse detalhe em alternativas com SCP (substituição crítica de palavras), omitindo ou trocando “adjacências” por “área interna”, por exemplo.

§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes.

O §3º reforça a importância da atualidade e regularidade da matrícula do imóvel. Se, em qualquer momento, constatar-se que a certidão da matrícula não corresponde à realidade do cartório, todas as diretrizes e aprovações expedidas perdem a validade. O texto associa consequências penais a essa conduta, o que revela o rigor formal do processo.

Resumindo, para que o futuro projeto de loteamento seja plenamente válido e eficaz, cada elemento listado nos §§ 1º e 2º do art. 9º precisa ser rigorosamente observado. Não basta apresentar apenas croquis ou descrições parciais: detalhes técnicos, urbanísticos, cartoriais e até mesmo o cronograma são indispensáveis.

Essa abordagem detalhada garante transparência, segurança jurídica e respeito ao planejamento urbano, além de proteger futuros adquirentes e o próprio município de eventuais irregularidades ou fraudes. Se houver dúvidas sobre o que incluir ou não nos desenhos e memoriais, o caminho seguro é voltar ao texto legal e confirmar cada item.

Questões: Exigências do projeto técnico e memorial descritivo

1. (Questão Inédita – Método SID) A elaboração do projeto técnico e do memorial descritivo no parcelamento do solo urbano não exige o cumprimento de um cronograma de execução das obras junto à Prefeitura Municipal.
2. (Questão Inédita – Método SID) Nos desenhos do projeto de loteamento, a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento é um dos itens que devem obrigatoriamente estar presentes.
3. (Questão Inédita – Método SID) O memorial descritivo deve conter apenas a descrição do loteamento e suas características, sem mencionar as áreas públicas a serem transferidas ao domínio municipal.
4. (Questão Inédita – Método SID) A certidão da matrícula do imóvel apresentada no processo de parcelamento do solo urbano deve ser atualizada e precisa corresponder com registros e averbações cartorárias.
5. (Questão Inédita – Método SID) Um detalhe que pode ser frequentemente omitido no memorial descritivo é a enumeração dos equipamentos urbanos e serviços públicos que já existem na área do loteamento e adjacências.
6. (Questão Inédita – Método SID) É suficiente para a aprovação do projeto de loteamento que sejam apresentados apenas os desenhos do projeto e a certidão negativa de tributos municipais.

Respostas: Exigências do projeto técnico e memorial descritivo

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O cronograma de execução das obras é um elemento obrigatório no processo de parcelamento do solo urbano, devendo ser apresentado junto com o projeto e o memorial descritivo. Essa exigência busca garantir a organização e o cumprimento do prazo de quatro anos para a realização das obras.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação é clara ao apontar que a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento nos desenhos técnicos é um dos seis itens obrigatórios, assegurando a precisão e organização do parcelamento do solo.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O memorial descritivo deve obrigatoriamente incluir não apenas a descrição do loteamento, mas também a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro. Omissões nesse aspecto podem comprometer a validade do projeto.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece claramente que a certidão da matrícula apresentada deve ser atual e corresponder à realidade do cartório, pois, caso contrário, as aprovações do projeto podem ser consideradas insubsistentes, refletindo um rigor importante no processo.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: O memorial descritivo é responsável por fixar a zona de uso predominante e também pela enumeração dos equipamentos e serviços públicos, tanto no loteamento quanto nas suas adjacências. Essa informação é crucial e frequentemente testada em provas.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Além dos desenhos e da certidão negativa de tributos, a legislação exige que o projeto de loteamento seja apresentado com outros documentos, como o cronograma de execução das obras e a certidão da matrícula do imóvel, evidenciando a complexidade do processo de aprovação.

   Técnica SID: SCP

Projeto de Desmembramento e Aprovação (arts. 10 e 11)

Requisitos do pedido de desmembramento

O desmembramento é uma das formas de parcelamento do solo urbano, caracterizada pela subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, aproveitando o sistema viário existente, sem criar novas vias ou alterar aquelas já existentes. Para que a aprovação do projeto de desmembramento seja possível, a Lei nº 6.766/1979 estabelece requisitos específicos, detalhando de forma clara quais documentos e informações devem ser apresentados à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando couber.

No contexto de concursos públicos, especialmente em bancas como a CEBRASPE, é comum a cobrança literal desses requisitos. Atenção redobrada para os termos exatos da lei: tanto os elementos obrigatórios do pedido quanto a natureza dos documentos mencionados podem ser objeto de pegadinhas nas provas.

Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:

I – a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;

II – a indicação do tipo de uso predominante no local;

III – a indicação da divisão de lotes pretendida na área.

Perceba cada elemento exigido: o requerimento deve ser instruído com a certidão atualizada da matrícula da gleba, emitida pelo cartório e não por outro órgão. Além disso, é obrigatória a apresentação de planta do imóvel, contendo três indicações fundamentais: (1) as vias existentes e loteamentos próximos, (2) o tipo de uso predominante, e (3) a divisão desejada dos lotes. Não se admite omissão desses itens, pois todos são indispensáveis para análise técnica e urbanística do pedido.

Observe um detalhe que costuma causar dúvidas: a certidão mencionada precisa estar atualizada especificamente quanto à matrícula do imóvel a ser desmembrado. Trazer uma matrícula desatualizada pode motivar a rejeição do pedido. Ainda, a planta apresentada deve ser suficientemente detalhada para demonstrar, de modo inequívoco, a indicação das vias, o uso e a nova divisão dos lotes — nada de mapas genéricos ou incompletos.

Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos.

Parágrafo único – O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.

O artigo 11 reforça uma regra vital: as normas urbanísticas do local — como índices urbanísticos, parâmetros de ocupação e uso do solo — também se aplicam aos desmembramentos. Se não houver regras urbanísticas específicas para desmembramento naquela região, aplicam-se as disposições voltadas para loteamentos. Atenção: nada de imaginar que, por ser desmembramento, o procedimento é livre de requisitos urbanísticos! O município pode ainda estabelecer requisitos adicionais quando o loteamento anterior não destinou suficiente área pública, nos termos do parágrafo único.

Imagine o seguinte: se a região onde será feito o desmembramento não tem norma detalhando área mínima de lotes, frente, recuos e uso, deverá se observar o que a Lei determina para loteamentos em geral. É como um sistema de regras encadeadas: ou a regra local específica, ou a norma geral da Lei.

Repare na expressão “no que couber”, presente no artigo 11. Em concursos, é comum a troca dessa expressão para “integralmente” ou “totalmente” — cuidado: na prática, podem existir situações e exigências previstas para loteamentos que, por sua natureza, não se aplicam exatamente ao desmembramento. Por isso, a lei determina a aplicação apenas do que for compatível.

Por fim, o parágrafo único permite ao Município (ou ao Distrito Federal) exigir requisitos próprios quando, no loteamento de origem, não foi respeitada a destinação de área pública mínima. Você percebe o detalhe que pode passar despercebido? Em caso de defasagem na destinação pública, caberá ao ente local regular a situação, exigindo o necessário para a aprovação do novo desmembramento.

• Dica SID (Técnica de Reconhecimento Conceitual – TRC): Grave com exatidão cada elemento da lista do inciso I ao III do art. 10. Questionamentos em prova muitas vezes invertem, omitem ou mesclam itens, pedindo que você reconheça o texto original.
• Dica SID (Substituição Crítica de Palavras – SCP): Atenção a troca de “certidão atualizada da matrícula” por “certidão de ônus” ou “certidão de inteiro teor”. Isso altera o requisito e torna a assertiva incorreta!
• Dica SID (Paráfrase Jurídica Aplicada – PJA): Cuidado com afirmações do tipo “todas as normas urbanísticas dos loteamentos se aplicam integralmente ao desmembramento”. Como vimos, a Lei diz “no que couber”.

Questões: Requisitos do pedido de desmembramento

1. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento de uma gleba deve obrigatoriamente ser acompanhado de certidão atualizada da matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e de uma planta do imóvel contendo a identificação das vias existentes, o uso predominante e a divisão dos lotes pretendida.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para a aprovação do desmembramento, a planta do imóvel não precisa incluir a indicação do tipo de uso predominante na área do desmembramento.
3. (Questão Inédita – Método SID) O município pode estabelecer requisitos adicionais para o desmembramento, independentemente das normas urbanísticas vigentes para a região.
4. (Questão Inédita – Método SID) No processo de desmembramento, é imprescindível que a certidão da matrícula do imóvel esteja atualizada, tendo em vista que uma matrícula desatualizada pode resultar na rejeição do pedido.
5. (Questão Inédita – Método SID) As normas urbanísticas aplicáveis ao desmembramento de glebas não precisam observar a expressa compatibilidade com os requisitos do loteamento.
6. (Questão Inédita – Método SID) Para que um desmembramento seja aprovado, a planta do imóvel deve apresentar informações detalhadas, não podendo ser genérica ou incompleta em relação às vias, uso e divisão de lotes.

Respostas: Requisitos do pedido de desmembramento

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois a legislação estabelece que para a aprovação do projeto de desmembramento, é essencial apresentar esses documentos e informações conforme os requisitos descritos na lei.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é errada, pois a planta do imóvel deve claramente indicar o tipo de uso predominante, conforme exigido pela Lei nº 6.766/1979.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois os requisitos para desmembramento devem observar as normas urbanísticas vigentes, e apenas podem adicionar requisitos se o loteamento anterior não destinou a área pública mínima exigida pela lei.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, pois a atualização da certidão da matrícula é uma exigência legal fundamental para a análise do pedido de desmembramento.

   Técnica SID: TRC

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é errada, pois a legislação determina que, na ausência de normas urbanísticas específicas para o desmembramento, devem ser observados os requisitos que se aplicam aos loteamentos, desde que sejam compatíveis.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta, uma vez que a planta apresentada deve ser suficientemente detalhada a fim de demonstrar as indicações necessárias para a análise do pedido de desmembramento.

   Técnica SID: PJA

Aplicação das regras urbanísticas aos desmembramentos

O desmembramento de gleba urbana, apesar de se diferenciar do loteamento quanto à abertura de novas vias, também está sujeito a regras urbanísticas rigorosas. A Lei nº 6.766/1979 dedica dois dispositivos para tratar do procedimento e da observância das exigências urbanísticas na aprovação desses projetos. É crucial perceber que as exigências podem se modificar conforme a existência de regulamentação local específica — e que, na ausência desta, valem os parâmetros reservados aos loteamentos. Muitos candidatos se confundem achando que desmembramento exige menos requisitos, mas a lei estabelece uma relação expressa entre as regras fixadas para loteamento e para desmembramento.

Veja como a etapa de aprovação de projetos de desmembramento exige documentos formais e detalhamento semelhante ao do loteamento, observando especialmente a necessidade de certidão imobiliária atualizada e plantas técnicas do imóvel. O texto legal utiliza expressões precisas para indicar os elementos mínimos desse processo:

Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4 o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:

I – a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;

II – a indicação do tipo de uso predominante no local;

III – a indicação da divisão de lotes pretendida na área.

No art.10, o destaque deve ser dado às três indicações obrigatórias que devem constar na planta do imóvel: as vias existentes e loteamentos próximos, o tipo de uso predominante e a divisão dos lotes proposta. Dominar esses pontos facilita identificar em provas quando um enunciado omite ou altera a ordem das exigências.

Outro ponto central: a aplicação das disposições urbanísticas. O legislador explicita que o desmembramento deve respeitar as normas urbanísticas do local; e, caso elas não existam, aplicam-se as regras previstas para loteamentos. Atenção ao termo “no que couber” — ele abre margem para a aplicação adequada às especificidades do desmembramento, mas não para omissão de requisitos urbanos essenciais. Veja a redação legal que reforça esse alinhamento:

Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos.

Parágrafo único – O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1 o do art. 4 o desta Lei.

Vale observar que tanto o caput como o parágrafo único do art. 11 reforçam a competência municipal (ou do Distrito Federal) para estabelecer exigências próprias, especialmente sobre limites de lotes derivados de loteamentos anteriores. O parágrafo único é uma salvaguarda: impede o “afrouxamento” de padrões mínimos de área pública resultantes de subdivisões sucessivas.

Fique atento: a banca pode explorar exatamente essa dinâmica em questões objetivas. Uma possível pegadinha é sugerir que o desmembramento está livre das limitações urbanísticas se não houver norma municipal — quando a legislação, de fato, determina a aplicação subsidiária das exigências dos loteamentos.

• Desmembramento sem regulamentação municipal expressa? Aplicam-se as regras dos loteamentos.
• Desmembramento de lote que não atendeu à área pública mínima? O Município fixará requisitos mais rigorosos para aprovar novas subdivisões.

Se você memorizar a redação do art. 11, conseguirá evitar erros comuns em provas que trocam a ordem dos requisitos, omitem competências do Município ou sugerem ausência de controle urbanístico sobre os desmembramentos. Releia a literalidade das exigências de aprovação do art. 10 e perceba como o rigor documental se mantém alto — inclusive na necessidade de certidão imobiliária atualizada, que é um ponto cobrado com frequência em concursos.

Questões: Aplicação das regras urbanísticas aos desmembramentos

1. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento de uma gleba urbana, apesar de não incluir a abertura de novas vias, deve atender a exigências urbanísticas rigorosas, incluindo a apresentação de documentos formais e detalhamento do projeto, semelhante ao que é requerido para loteamentos.
2. (Questão Inédita – Método SID) No projeto de desmembramento, a única exigência da lei é a apresentação de uma planta do imóvel contendo a indicação das vias existentes.
3. (Questão Inédita – Método SID) Em caso de desmembramento, desde que a regulamentação urbanística local não exista, devem ser aplicadas as normas vigentes para loteamentos, conforme o entendimento da legislação aplicável.
4. (Questão Inédita – Método SID) A aprovação de um projeto de desmembramento e lotamento exige requisitos semelhantes, mas o desmembramento se caracteriza por um rigor documental menos intenso que o exigido para o loteamento.
5. (Questão Inédita – Método SID) É competência exclusiva do Município definir requisitos adicionais para o desmembramento, mesmo que a área pública mínima estipulada tenha sido atendida no loteamento precedente.
6. (Questão Inédita – Método SID) O desmembramento de lote que não atendeu aos padrões mínimos de área pública deve seguir requisitos mais rigorosos estabelecidos pelas normas locais, visando evitar subdivisões com áreas inferiores.

Respostas: Aplicação das regras urbanísticas aos desmembramentos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a lei estabelece que o desmembramento deve obedecer a normas urbanísticas rigorosas, exigindo documentos específicos e detalhados na etapa de aprovação do projeto.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A proposição está incorreta, uma vez que a lei estipula que, além da indicação das vias existentes, a planta deve conter também o tipo de uso predominante e a divisão dos lotes propostos.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A questão está correta. A legislação estabelece que, na ausência de normas urbanísticas específicas para desmembramento, aplicam-se as disposições previstas para loteamentos, garantindo o controle urbanístico.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a aprovação do desmembramento requer um rigor documental equivalente ao do loteamento, mantendo padrões elevados de exigências na apresentação de documentação.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, já que a competência do Município para estabelecer requisitos se aplica precisamente nos casos em que a área pública mínima não foi respeitada, impondo restrições maiores na aprovação.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A proposição está correta, pois a lei assegura que, em caso de desmembramento de áreas com áreas públicas inadequadas, o Município pode estabelecer exigências adicionais para a aprovação dos novos projetos.

   Técnica SID: PJA

Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento (arts. 12 a 17)

Competência municipal

A competência do Município na aprovação de projetos de loteamento e desmembramento é um dos pontos centrais da Lei nº 6.766/1979. Cabe ao Poder Público municipal analisar, aprovar e estabelecer diretrizes para esses projetos, garantindo que estejam em conformidade com as exigências urbanísticas e legais. A leitura atenta dos dispositivos é essencial para perceber os detalhes, prazos e restrições impostas à atuação municipal.

No procedimento ordinário, cabe à Prefeitura Municipal — ou ao Distrito Federal, quando este for o caso — aprovar ou rejeitar projetos. É esse ente que fixa as diretrizes previstas nos artigos anteriores, ressalvada a exceção expressa no artigo 13 (quando Estados podem disciplinar). Os termos exatos da lei diferenciam o papel do Município do das demais esferas, exigindo atenção a cada alínea.

Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.

Observe o detalhe: o Município tem competência para aprovar tanto o projeto de loteamento quanto o de desmembramento. A lei exige que a execução do projeto aprovado seja feita dentro do prazo contido no cronograma; caso contrário, a aprovação caduca. Municípios em áreas com risco geológico ou hidrológico têm restrições adicionais, sendo necessário atender aos requisitos da carta geotécnica. E mais: projetos não podem ser aprovados em áreas de risco já definidas em plano diretor ou legislação derivada.

§ 1º O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.

§ 2º Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.

§ 3º É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada.

Em situações especiais, relacionadas principalmente a áreas de interesse especial, localização em áreas limítrofes de municípios ou com abrangência superior a 1 milhão de metros quadrados, surgem situações em que a competência do Município sofre restrições e os Estados passam a disciplinar o procedimento de aprovação. Fique atento à redação exata das condições e ao papel complementar dos Estados.

Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:

I – quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;

II – quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III – quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².

Parágrafo único – No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.

Aqui, repare: apesar de o Município manter a competência principal, o Estado estabelece regramento específico para situações de maior impacto ou interesse coletivo ampliado. Em municípios que integram regiões metropolitanas, a autoridade metropolitana também participa do processo, podendo exigir sua anuência prévia.

Os Estados, por meio de decreto, definirão as áreas de proteção especial e as normas complementares que deverão ser seguidas em circunstâncias específicas. Essa atuação normativa estadual busca harmonizar o desenvolvimento local com interesses regionais e proteção ambiental, sem substituir o papel do Município, mas complementando-o nos limites e condições estabelecidos.

Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.

Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.

Parágrafo único – Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.

Se percebe um ponto importante: ao editar normas complementares, os Estados devem considerar as exigências do planejamento municipal, reforçando a atuação conjunta, sem afastar a centralidade do Município no processo de aprovação.

Outro ponto de destaque é a definição de prazos para aprovação dos projetos e aceitação das obras. É a legislação municipal que define esses prazos, tanto para a decisão de aprovar ou rejeitar o projeto quanto para a aceitação ou recusa das obras executadas. Caso o Município não se manifeste, o projeto será considerado rejeitado e as obras recusadas, sendo assegurada indenização por eventuais danos da omissão. Nos Municípios sem regra própria, prazos supletivos de 90 dias para aprovação e 60 dias para aceitação das obras são aplicados.

Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.

§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão.

§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.

Notou o cuidado que a lei teve para não deixar o interessado à espera indefinida da atuação municipal? Por fim, o Município deve resguardar a finalidade das áreas públicas constantes do projeto, sem permitir que o loteador altere sua destinação após a aprovação do loteamento, exceto em hipóteses restritas de caducidade da licença ou quando houver desistência, sempre observando as exigências legais.

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

Perceba como o Município exerce controle rigoroso sobre a destinação das áreas públicas, protegendo o interesse coletivo e a correta gestão urbana. Essas regras garantem que o processo de parcelamento do solo seja feito de forma organizada, transparente e segura para todos os envolvidos.

• Aprovação e fixação de diretrizes: competência do Município (art. 12).
• Execução dentro do prazo aprovado; áreas de risco têm exigências especiais (§§ 1º, 2º e 3º do art. 12).
• Competência estadual suplementar em casos específicos (áreas especiais, limites, grandes extensões — arts. 13, 14 e 15).
• Definição dos prazos no processo de aprovação: primazia da legislação municipal, com prazos supletivos previstos em lei federal (art. 16).
• Proibição de alteração da destinação das áreas públicas pelo loteador, após aprovação (art. 17).

Cada expressão dos artigos deve ser destacada na sua preparação, pois a literalidade é frequentemente cobrada em provas, inclusive em bancas de alto nível de exigência, como a CEBRASPE. Mantenha seu foco nos detalhes e, ao ler cada dispositivo, treine sua atenção para diferenças de termos, condições e prazos. Isso evitará as “pegadinhas” clássicas de concursos públicos.

Questões: Competência municipal

1. (Questão Inédita – Método SID) A competência para aprovar projetos de loteamento e desmembramento pertence exclusivamente ao Estado, que pode decidir sem a interação do Município em qualquer situação.
2. (Questão Inédita – Método SID) O Município não tem qualquer participação na definição de prazos para a aprovação de projetos de loteamento, uma vez que esses prazos são estipulados apenas pela legislação federal.
3. (Questão Inédita – Método SID) A aprovação de loteamentos em áreas de risco geológico deve sempre atender aos requisitos da carta geotécnica de aptidão à urbanização, conforme estipulado pela legislação vigente.
4. (Questão Inédita – Método SID) É permitido ao loteador alterar a destinação de áreas públicas constantes do projeto de loteamento após a sua aprovação, desde que haja justificativa adequada.
5. (Questão Inédita – Método SID) Municípios situados em áreas limitrofes ou que abrangem mais de um município devem seguir regramentos estaduais para aprovação de projetos de loteamento.
6. (Questão Inédita – Método SID) De acordo com a legislação, rinhos imóveis em áreas de risco geológico podem ser aprovados sem a exigência de estudos geotécnicos prévios.

Respostas: Competência municipal

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A aprovação de projetos de loteamento e desmembramento é de competência do Município, exceto em situações específicas devidamente regulamentadas pela legislação estadual, o que refuta a afirmação de que a competência é exclusiva do Estado.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei municipal é responsável por definir os prazos para a aprovação ou rejeição de projetos de loteamento. Na ausência de regulamentação específica, a legislação federal estabelece prazos supletivos, mas o controle é primariamente municipal.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Em municípios com áreas suscetíveis a deslizamentos ou inundações, a aprovação do projeto de loteamento requer o atendimento dos requisitos da carta geotécnica, o que preserva a segurança da urbanização.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: Após a aprovação do loteamento, a destinação das áreas públicas não pode ser alterada pelo loteador, salvo em situações específicas como caducidade da licença ou desistência, sempre sob rígido controle legal.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: As condições em áreas limítrofes e em localidades que ultrapassam a extensão de um município estabelecem que os Estados podem regulamentar a aprovação, mantendo o Município na função principal de autorização.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A lei estabelece que em áreas de risco geológico é vedada a aprovação de projetos sem o cumprimento dos requisitos da carta geotécnica, reforçando a segurança na urbanização.

   Técnica SID: PJA

Exigências específicas para Estados e regiões metropolitanas

Quando o assunto é aprovação de projetos de loteamento e desmembramento, a Lei nº 6.766/1979 dedica dispositivos próprios à atuação dos Estados, principalmente em situações de interesse especial ou envolvendo mais de um município. Um dos pontos mais sensíveis desse bloco de conteúdo são as hipóteses em que a aprovação municipal não é suficiente — exigindo, portanto, atenção ao detalhamento legal.

Observe que, sempre que a área possuir relevância especial, se localizar em limites municipais, abranger mais de um município ou tiver grande extensão, a disciplina estadual prevalece. Da mesma forma, existe previsão específica para áreas metropolitanas, com necessidade de anuência prévia de autoridade metropolitana nestes casos. Veja o teor literal do artigo 13 e seu parágrafo único:

Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:
I – quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
II – quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III – quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².

Parágrafo único – No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.

Perceba que cada inciso exige atenção para leitura literal, pois são hipóteses diferentes e podem aparecer separadas em provas. A primeira hipótese (inciso I) trata de áreas de “interesse especial”, como proteção de mananciais e patrimônio cultural — sempre de acordo com o que for definido em lei estadual ou federal.

Já o inciso II se refere expressamente a situações em que o loteamento ou desmembramento esteja em “área limítrofe do município”, pertença a mais de um município ou se encontre em “regiões metropolitanas” e aglomerações urbanas legalmente reconhecidas. O detalhe de exigir legislação estadual ou federal para definir esses casos é recorrente em questões do estilo CEBRASPE, que testam se o candidato reconhece o termo exato do artigo.

No inciso III o destaque vai para a dimensão do empreendimento: loteamentos com área superior a 1.000.000 m² exigem disciplina estadual quanto à aprovação, independentemente de outros critérios. Observe que a quantidade exata de metros quadrados pode ser trocada em pegadinhas — sempre questione se o número está conforme a literalidade.

Na sequência, o parágrafo único trata de forma detalhada do papel da autoridade metropolitana. Ele determina que, se o loteamento ou desmembramento estiver em município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia são requisitos obrigatórios por parte dessa autoridade. Aqui, a literalidade é fundamental: não se trata apenas de autorização municipal, mas de uma instância metropolitana especial.

Nesses casos, o procedimento é mais rigoroso justamente para garantir que interesses coletivos superiores (proteção de mananciais, planejamento urbano integrado, preservação de patrimônio) sejam respeitados. Imagine, por exemplo, um loteamento planejado em área próxima a uma represa que abastece várias cidades. Não basta a aprovação do município — a legislação obriga que o Estado discipline e a autoridade metropolitana dê sua anuência prévia, reforçando o critério técnico de proteção ao interesse coletivo.

Siga para o próximo artigo da lei para entender como esses conceitos são detalhados por dispositivos regulamentares estaduais, também exigindo leitura minuciosa em provas.

Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.

Note que a lei dá ao Estado a competência para delimitar oficialmente, por decreto, as chamadas “áreas de proteção especial”. Só assim, na prática, uma determinada região será enquadrada nas hipóteses do inciso I do artigo 13. Essa definição por decreto é cobrada principalmente em questões de reconhecimento conceitual — atenção às palavras “decreto” e “áreas de proteção especial”.

A seguir, a lei determina que os Estados estabeleçam também, por decreto, as normas procedimentais para estes casos.

Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo único – Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.

Esse comando do artigo 15 exige que o Estado, por decreto, defina normas adicionais, mas sempre respeitando a legislação federal e considerando as necessidades de planejamento urbano estabelecidas pelo próprio município. Em provas, pode-se cobrar o reconhecimento do instrumento (decreto), do objetivo (disciplinar aprovação) e da preocupação de harmonização entre legislação estadual e planejamento municipal — expressa no parágrafo único.

Imagine um Estado que, diante de uma região de mananciais, edite um decreto estabelecendo regras mais rígidas de aprovação para loteamentos nessas áreas. Ao fazer isso, não pode contrariar a Lei nº 6.766/1979 e deve atender, sempre que possível, ao que os municípios da região já definiram em seus planos diretores.

Questões: Exigências específicas para Estados e regiões metropolitanas

1. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento para aprovação de projetos de loteamento e desmembramento em áreas de interesse especial, como proteção a mananciais ou patrimônio cultural, deve ser regulamentado por decreto estadual, conforme previsto na norma.
2. (Questão Inédita – Método SID) Em regiões metropolitanas, a aprovação de loteamentos e desmembramentos pode ser realizada apenas pela autoridade municipal, sem necessidade de anuência prévia de autoridades metropolitanas.
3. (Questão Inédita – Método SID) Quando um projeto de loteamento abrange uma área superior a 1.000.000 m², a aprovação deve ser disciplinada pelo Estado, independentemente de outros fatores, como a localização do loteamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) A aprovação de um loteamento que se localiza em uma área limítrofe de um município deve seguir apenas a legislação municipal, não sendo necessária a observância de normas estaduais.
5. (Questão Inédita – Método SID) O exame e a anuência prévia de projetos de loteamento situados em regiões metropolitanas são decisões que devem ser tomadas exclusivamente pela autoridade estatal, excluindo a participação de autoridades metropolitanas.
6. (Questão Inédita – Método SID) As normas procedimentais que devem ser seguidas para aprovação de projetos de loteamento e desmembramento nas áreas de interesse especial serão estabelecidas pelos Estados, levando em conta as legislações federal e municipal.

Respostas: Exigências específicas para Estados e regiões metropolitanas

1. Gabarito: Certo

   Comentário: É correto afirmar que os Estados devem regulamentar a aprovação desses projetos por meio de decreto, especialmente em áreas de interesse especial, como estipulado pela legislação específica.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a legislação determina que, quando se trata de loteamentos em municípios integrantes de regiões metropolitanas, é imprescindível a anuência prévia da autoridade metropolitana.

   Técnica SID: PJA

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A informação está correta, uma vez que a Lei nº 6.766/1979 estabelece que loteamentos com área superior a 1.000.000 m² exigem disciplina estadual em sua aprovação, independente de outras condições.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois as situações que envolvem áreas limítrofes a municípios requerem a disciplina do Estado, de acordo com a Lei nº 6.766/1979, não se limitando apenas a normas municipais.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A resposta é incorreta, pois, conforme a lei, a anuência prévia deve ser obtida da autoridade metropolitana, o que demonstra um controle adicional sobre a aprovação do projeto.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, uma vez que a legislação determina que os Estados devem elaborar as normas procedimentais por decreto, respeitando a legislação federal e as necessidades de planejamento municipal.

   Técnica SID: TRC

Prazos para análise e implicações

Quando o assunto é a aprovação de projetos de loteamento e desmembramento, a Lei nº 6.766/1979 dedica dispositivos específicos aos prazos para apreciação desses projetos pela administração municipal ou distrital. Entender esses prazos, bem como as consequências do seu descumprimento, é essencial para evitar armadilhas em questões de prova, especialmente porque muitos erros cometidos por candidatos derivam justamente da interpretação apressada de expressões como “rejeitado”, “aceito”, “deferido” ou “recusado”. Atenção máxima à literalidade!

O artigo 16 regula de modo expresso a definição, pela lei municipal, dos prazos para análise do projeto apresentado e também para aceitação ou recusa das obras de urbanização. Caso a legislação municipal não traga uma previsão específica, existem prazos supletivos fixados pela própria Lei nº 6.766/1979. Observe com atenção o seguinte trecho:

Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.

Esse artigo determina que a lei local tem primazia na definição dos prazos para manifestação do Poder Público: tanto para aprovar/rejeitar o projeto, quanto para aceitar/recusar as obras. Isso significa que, ao estudar para concursos, o candidato sempre deve se perguntar: “Já existem prazos previstos na lei municipal?” — Se sim, deverão ser seguidos.

Caso a lei municipal não estabeleça esses prazos, a norma traz regras supletivas claras em seus parágrafos. Veja:

§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão.

Esse ponto costuma derrubar muitos alunos! A ausência de manifestação do Município (ou Distrito Federal) dentro do prazo fixado não implica aprovação tácita — como ocorre em outros procedimentos administrativos — mas exatamente o oposto: considera-se o projeto rejeitado ou as obras recusadas. Porém, há um direito assegurado ao interessado em caso de dano: a indenização.

§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.

Aqui está o pulo do gato para provas: quando a lei municipal for omissa, a análise do projeto tem prazo de noventa dias; a análise (aceitação ou recusa fundamentada) das obras de urbanização deve ser feita em até sessenta dias. Qualquer interpretação diferente dessa, ou tentativa de atribuir a aprovação automática do projeto pela inércia do órgão público, estará equivocada em face da literalidade da lei.

Outro aspecto importante: a recusa das obras de urbanização (quando fundamentada) se diferencia da análise do projeto em si. No caso das obras, justifica-se sempre uma decisão fundamentada, dando transparência e ampla defesa ao interessado. Aproveite para lembrar que o próprio artigo 16 diz: “aceitas ou recusadas”.

Em resumo, os pontos mais cobrados em prova sobre prazos e suas consequências nesse contexto são:

• A competência prioritária da lei municipal para definir prazos de análise.
• Na omissão da lei local, prazos supletivos: 90 dias para aprovação/rejeição do projeto; 60 dias para aceitação/recusa das obras.
• A ausência de manifestação importa rejeição, jamais aprovação tácita.
• Há previsão de indenização por danos caso o Poder Público se omita injustificadamente.

Para não cair em pegadinhas, guarde essas diferenças: aprovação tácita não existe nessa lei; e a omissão do poder público não favorece o interessado com a aprovação do projeto, mas com sua rejeição presumida, admitindo apenas a indenização por eventuais prejuízos decorrentes dessa omissão administrativa.

Já reparou como um simples detalhe pode causar confusão na prova? Treine o olhar crítico sobre a literalidade da lei. Veja novamente, em destaque, os parágrafos do artigo 16:

§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão.

§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.

Pense o seguinte: suponha que um candidato marque numa questão de alternativa que “o silêncio da Prefeitura acarreta a aprovação tácita do projeto” — essa alternativa estará errada. O correto é afirmar que o silêncio significa rejeição (ou recusa das obras), com direito à indenização se houver prejuízo. Lembre-se desse aspecto: a lógica legal adotada busca inibir aprovações automáticas de parcelamentos urbanos, exigindo decisão clara da administração municipal ou distrital.

Por fim, foque na diferença dos prazos: 90 dias contam para análise de aprovação ou rejeição do projeto; 60 dias para aceitação ou recusa fundamentada das obras executadas. O prazo começa a contar da apresentação formal de cada requerimento à autoridade competente. Essa divisão é recorrente em provas de múltipla escolha, especialmente em bancas como a CEBRASPE.

• Projeto apresentado à prefeitura, prazo para análise: 90 dias (no silêncio da lei municipal).
• Obras executadas e apresentadas para aceitação: 60 dias (no silêncio da lei municipal).

Esse controle rígido de prazos está diretamente ligado à segurança jurídica e à exigência de decisões motivadas pela administração, prevenindo loteamentos e desmembramentos aprovados apenas por inércia estatal.

Questões: Prazos para análise e implicações

1. (Questão Inédita – Método SID) A aprovação ou rejeição de um projeto de loteamento pela administração pública deve ocorrer dentro dos prazos estabelecidos pela legislação municipal específica, de acordo com a norma vigente sobre parcelamento do solo urbano.
2. (Questão Inédita – Método SID) A falta de manifestação do Poder Público dentro do prazo estipulado pela legislação implica a aprovação tácita do projeto de parcelamento do solo urbano.
3. (Questão Inédita – Método SID) Nos casos onde a legislação municipal é omissa, a lei sobre parcelamento do solo estabelece um prazo de noventa dias para a análise da aceitação de projetos de loteamento e de sessenta dias para a aceitação das obras de urbanização.
4. (Questão Inédita – Método SID) Um município com norma que não define prazos para análise de projetos de loteamento deve seguir um prazo de noventa dias para a aprovação ou rejeição do projeto e um prazo de sessenta dias para a aceitação ou recusa das obras realizadas.
5. (Questão Inédita – Método SID) A recusa fundamentada de uma obra de urbanização deve ser acompanhada de uma justificativa que explique a decisão, conforme os princípios da administração pública sobre transparência.
6. (Questão Inédita – Método SID) Quando a administração pública não se manifesta dentro do prazo estipulado pela lei federal sobre parcelamento do solo, a consequência é a presunção de que o projeto foi aprovado, conforme as resoluções vigentes de processos administrativos.

Respostas: Prazos para análise e implicações

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma em questão permite que a legislação municipal defina os prazos para análise e decisões sobre os projetos de loteamento, validando a importância da observância dessas normas locais. Portanto, o enunciado está correto.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: Em contrariedade à afirmação, a norma estabelece que a ausência de manifestação resulta na rejeição do projeto e não em sua aprovação tácita. Portanto, a interpretação do enunciado está incorreta.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei sobre parcelamento do solo estabelece prazos claros para a análise de projetos e aceitação de obras caso a legislação municipal não tenha disposições específicas, confirmando a assertiva do enunciado.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: De acordo com a norma vigente, na ausência de prazos definidos pela lei municipal, a legislação federal estabelece os prazos supletivos mencionados, o que torna a afirmação correta.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma prevê que a recusa das obras deve ser sempre fundamentada, assegurando a transparência e o direito à defesa do interessado, confirmando assim a exatidão da questão.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado está incorreto, uma vez que a ausência de manifestação do Poder Público resulta na rejeição do projeto, e não em sua aprovação, desconsiderando assim a interpretação errônea proposta.

   Técnica SID: PJA

Alteração de destinação de áreas públicas

Áreas públicas são partes essenciais do projeto de loteamento. Elas incluem espaços como ruas, praças e áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários, definidos tanto no projeto quanto no memorial descritivo do loteamento. A legislação é bastante rigorosa em relação à alteração da destinação dessas áreas: o loteador, após a aprovação do loteamento, não pode decidir livremente sobre como serão usadas essas áreas.

Esse princípio está explícito na Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano. O texto legal determina justamente as circunstâncias em que a destinação das áreas públicas pode ou não ser alterada, impondo medidas de proteção ao interesse coletivo. A leitura atenta dessas regras é estratégica: qualquer desvio, mesmo de detalhes, pode ser cobrado de maneira incisiva em provas de concursos.

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

Observe que o artigo utiliza expressões como “não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento”, o que indica uma vedação direta – protege-se, assim, o patrimônio público e o direito coletivo de utilização desses espaços. Atenção extra à exceção: a vedação comporta duas hipóteses em que a alteração pode acontecer, mas sempre de maneira controlada pela lei: (1) caducidade da licença, ou (2) desistência do loteador.

Inclusive, caso haja a caducidade ou a desistência, é obrigatório seguir as exigências estabelecidas no art. 23, que trata do cancelamento do registro do loteamento. Ou seja, não basta o interesse do loteador – existe uma necessidade formal de observação de todo um procedimento jurídico, envolvendo consentimento dos adquirentes dos lotes e anuência do poder público.

• Resumo do que você precisa saber:
• Áreas públicas, como vias, praças, espaços livres e áreas para edifícios públicos, não podem ter sua destinação mudada simplesmente por decisão do loteador.
• Apenas em caso de extinção da licença ou quando houver a desistência formal do loteador this alteração poderá ser cogitada, e ainda assim é preciso observar todo o rito legal, especialmente o que está previsto no art. 23.
• O objetivo central dessas regras é garantir a segurança jurídica, a proteção do interesse coletivo e a manutenção do planejamento urbano previsto no momento de aprovação do loteamento.

Fique atento a possíveis pegadinhas em provas: não confunda o direito do loteador de modificar áreas públicas com as situações de mera desistência. Sempre haverá necessidade de procedimento formal, com anuência do município e, conforme o caso, consentimento dos adquirentes e análise do órgão judiciário. Cada termo e cada condição colocados na lei têm valor — e bancas gostam de trocar palavras para induzir ao erro.

Questões: Alteração de destinação de áreas públicas

1. (Questão Inédita – Método SID) A alteração da destinação de áreas públicas, como ruas e praças, em um loteamento aprovado, pode ser feita a critério do loteador após a aprovação do projeto.
2. (Questão Inédita – Método SID) A desocupação de áreas públicas de um loteamento só pode ser feita após o consentimento dos adquirentes dos lotes, além da anuência do poder público, em caso de alteração de sua destinação.
3. (Questão Inédita – Método SID) O loteador tem a liberdade de modificar o projeto e o memorial descritivo de seu loteamento mesmo após a aprovação do projeto, caso decida que tal mudança é benéfica.
4. (Questão Inédita – Método SID) A vedação à alteração de destinação das áreas públicas é crucial para manter o planejamento urbano que foi aprovado na fase de loteamento.
5. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite que a destinação das áreas públicas de um loteamento seja alterada sempre que o loteador identifique a necessidade de mudanças na infraestrutura urbana.
6. (Questão Inédita – Método SID) A necessidade de procedimento formal para alterações na destinação de áreas públicas é um mecanismo de proteção que procura assegurar o interesse de toda a coletividade.

Respostas: Alteração de destinação de áreas públicas

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação proíbe que o loteador altere a destinação das áreas públicas após a aprovação do loteamento, garantindo proteção ao patrimônio público e ao direito coletivo. Somente em casos específicos de caducidade da licença ou desistência formal do loteador é que essa alteração pode ser considerada, mas sempre com a observância de requisitos legais.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: Para a alteração da destinação das áreas públicas previstas em um loteamento, é necessário não apenas a exigência de um procedimento formal, mas também a anuência do município e, dependendo da situação, o consentimento dos adquirentes dos lotes, garantindo assim a proteção dos interesses coletivos.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A alteração da destinação de áreas públicas não pode ser feita pelo loteador a seu critério após a aprovação do projeto. Isso visa preservar o interesse coletivo e a segurança jurídica, conforme estipulado pela legislação.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A proibição da alteração de destinação visa garantir a segurança jurídica e a preservação do planejamento urbano, sendo uma medida que protege o interesse coletivo em relação aos espaços públicos designados no loteamento.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A alteração da destinação das áreas públicas não é autorizada pela legislação, exceto em situações específicas como a caducidade da licença ou desistência do loteador, e mesmo assim, requer a observância de processos legais rigorosos.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A exigência de procedimentos formais para a alteração da destinação de áreas públicas reflete uma preocupação em proteger o interesse coletivo, salvaguardando a funcionalidade e planejamento urbano dos espaços públicos considerados no loteamento.

   Técnica SID: PJA

Registro do Loteamento e Desmembramento (arts. 18 a 23)

Documentação para registro

O processo de registro do loteamento ou do desmembramento está entre os pontos de maior rigor e detalhamento na Lei nº 6.766/1979. A aprovação prévia do projeto pelos órgãos públicos é condição indispensável, mas não basta por si só: o registro imobiliário depende do atendimento estrito dos requisitos documentais previstos, descritos de forma literal e minuciosa no art. 18 e seus parágrafos.

Neste tópico, vamos aprofundar a leitura desses dispositivos. Preste bastante atenção não só ao que é exigido, mas também aos prazos e às hipóteses excepcionais presentes na norma. Muitos candidatos erram ao passar rapidamente pelos itens obrigatórios ou ao não perceber situações especiais — lembre-se de que em concursos são frequentes as pegadinhas oriundas de pequenas omissões ou trocas de expressões.

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º;

II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III – certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV – certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos;

b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) da situação jurídica atualizada do imóvel; e

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

O artigo exige uma lista detalhada de documentos. Veja alguns pontos essenciais:

• O prazo de 180 dias (seis meses) para apresentação ao registro imobiliário é crucial; seu descumprimento implica a perda da aprovação.
• O título de propriedade é obrigatório, mas há exceções importantes, tratadas nos parágrafos seguintes.
• Certidões negativas abrangem três âmbitos distintos: tributos, ações reais e ações penais — todas diretamente ligadas ao imóvel, e não apenas ao loteador.
• Já em relação ao loteador, as certidões vão além: além de protestos de títulos, exige-se também a regularidade cível e criminal.
• Há uma preocupação clara com a segurança dos futuros adquirentes: a certidão sobre situação jurídica do imóvel (IV, c) serve para atestar eventuais impedimentos e ônus.
• Contrato padrão: modelo do compromisso de venda precisa estar pronto antes mesmo do início das comercializações.

Essas exigências impedem quaisquer dúvidas sobre a titularidade do imóvel, sua regularidade fiscal e judicial, e previnem fraudes. Agora, observe como a lei detalha situações especiais, prazos para obtenção das certidões e hipóteses de substituição, trazendo literalmente os parágrafos subsequentes:

§ 1º – Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

Aqui, é fundamental perceber: muitas das certidões não são só em nome do atual proprietário (ou loteador), mas sim em nome de todos os titulares de direitos reais vinculados ao imóvel nos períodos exigidos pela Lei. Essa exigência é garantia para compradores e para o Poder Público de que não há pendências não declaradas.

§ 2º – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

A leitura deste parágrafo exige atenção: nem todas as anotações impeditivas (como protestos ou ações) bloqueiam o registro automaticamente. A exceção se refere especificamente aos crimes contra o patrimônio e contra a administração. Isso significa que, em alguns casos, é possível o registro desde que o loteador comprove que não há risco para futuros adquirentes.

§ 3º – A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

A declaração do cônjuge consentindo o registro não permite, automaticamente, que ele dispense seu aval em futuras alienações. Em outras palavras: o consentimento para registrar não vale para venda ou promessa de venda dos lotes — nestas hipóteses, o cônjuge precisará ser chamado novamente.

§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.

Este dispositivo traz uma exceção importante: nos chamados “parcelamentos populares” — que visam moradias para menor renda e têm o respaldo do Poder Público — não se exige o título de propriedade. Basta estar em curso o processo de desapropriação judicial e a posse já ter sido concedida provisoriamente à administração.

§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.

Na situação excepcional dos parcelamentos populares, há uma substituição da documentação: ao invés do título de propriedade e certidões correlatas, são exigidos documentos que comprovem o processo de desapropriação e a regularidade da entidade que executa o projeto habitacional.

§ 6º Na hipótese de o loteador ser companhia aberta, as certidões referidas na alínea c do inciso III e nas alíneas a, b e d do inciso IV do caput deste artigo poderão ser substituídas por exibição das informações trimestrais e demonstrações financeiras anuais constantes do sítio eletrônico da Comissão de Valores Mobiliários.

Para loteadores organizados como companhia aberta, ou seja, empresas listadas na bolsa de valores, a lei admite uma facilitação: determinadas certidões podem ser substituídas pela apresentação das informações disponibilizadas ao mercado e à CVM, órgão fiscalizador do mercado de capitais. Isso reforça o controle e a transparência já previstos na legislação dessas companhias.

§ 7º Quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.

No contexto contemporâneo dos processos eletrônicos, a lei permite que, se bem fundamentada, uma simples impressão de andamento processual sirva de prova da existência ou situação de determinada demanda judicial.

§ 8º O mesmo imóvel poderá servir como garantia ao Município ou ao Distrito Federal na execução das obras de infraestrutura e a créditos constituídos em favor de credor em operações de financiamento à produção do lote urbanizado.

É possível que o próprio imóvel objeto do parcelamento seja usado para garantir tanto o cumprimento das obras junto ao ente público como para operações de financiamento das atividades de produção do lote urbanizado — cuidado, pois esse detalhe pode ser testado em questões interpretativas.

Em resumo, a documentação para registro do loteamento ou desmembramento é ampla, detalhada e cheia de nuances. Cada item tem finalidade específica voltada à segurança dos compradores, da coletividade e da gestão pública. Mantenha atenção redobrada ao interpretar cada inciso, alínea e parágrafo, sempre focando nos termos literais da lei — cada palavra pode gerar uma pegadinha ou provação em concursos organizados por bancas exigentes.

Questões: Documentação para registro

1. (Questão Inédita – Método SID) Para que o registro do loteamento ou desmembramento seja efetivado, é imprescindível que o loteador apresente a documentação exigida dentro de um prazo específico, sob pena de perder a aprovação do projeto. Esse prazo é de 180 dias.
2. (Questão Inédita – Método SID) O registro do loteamento pode ser realizado mesmo que existam protestos ou ações cíveis em nome do loteador, desde que ele prove que essas pendências não afetarão os futuros compradores dos lotes.
3. (Questão Inédita – Método SID) No registro do parcelamento popular, não é necessário apresentar o título de propriedade do imóvel, mas sim a documentação que comprove o processo de desapropriação judicial em andamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) As certidões negativas que devem ser apresentadas no registro do loteamento referem-se somente ao loteador e não ao imóvel objeto do parcelamento, excluindo a necessidade de comprovação da regularidade do imóvel.
5. (Questão Inédita – Método SID) A declaração do cônjuge do loteador consentindo o registro do loteamento não garante que ele dispense o consentimento em futuras transações de venda ou promessa de venda de lotes.
6. (Questão Inédita – Método SID) Companhias abertas que atuam como loteadores podem substituir a apresentação de determinadas certidões por informações contidas em seu sítio eletrônico da Comissão de Valores Mobiliários.

Respostas: Documentação para registro

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O prazo de 180 dias é uma condição rigorosa para a apresentação da documentação, estabelecendo que o não cumprimento resulta na caducidade da aprovação do projeto, o que reafirma a importância do prazo na legislação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O disposto na norma permite registro mesmo diante de ações, desde que o requerente comprove a inexistência de riscos para os adquirentes, ressaltando a proteção aos futuros proprietários.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: Este item estabelece uma exceção na condição de registro para parcelamentos populares, permitindo a regularização sem o título de propriedade, com base na legislação que contempla a utilidade pública.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação exige certidões negativas que garantem tanto a regularidade fiscal e judicial do loteador quanto a do imóvel, assegurando a segurança jurídica para os novos adquirentes.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma esclarece que o consentimento do cônjuge para o registro não extingue a necessidade de sua anuência nas transações relacionadas a venda ou promessa dos lotes, preservando os direitos matrimoniais.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legitimidade da substituição de certidões por informações disponibilizadas à CVM é uma inovação que aumenta a transparência e facilita o processo de registro para empresas listadas.

   Técnica SID: PJA

Patrimônio de afetação e garantias

O patrimônio de afetação representa uma inovação importante na Lei nº 6.766/1979. Ele cria uma blindagem jurídica entre os bens que compõem o loteamento e o restante do patrimônio do loteador, garantindo maior proteção aos adquirentes dos lotes. Essa separação patrimonial tem regras claras, estabelecendo direitos, deveres e formas de fiscalização. As obrigações são distribuídas entre o loteador, a Comissão de Representantes, a Prefeitura e outros agentes envolvidos.

Veja como a legislação estabelece a possibilidade e o funcionamento do patrimônio de afetação. Acompanhe atentamente a literalidade dos dispositivos, comparando termos como “apartados”, “patrimônio de afetação”, “obrigação solidária” e o tratamento dado a operações de crédito e garantias.

Art. 18-A. A critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.

Note que a expressão “a critério do loteador” sinaliza que a adesão ao regime de afetação é uma faculdade, não uma obrigatoriedade. O propósito é garantir que todos os recursos, bens e direitos afetos ao loteamento estejam voltados exclusivamente para a implementação da infraestrutura e entrega dos lotes. O patrimônio de afetação protege os adquirentes, isolando riscos ligados a outras atividades ou dívidas do loteador.

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do loteador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas ao loteamento respectivo e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.

É proibida qualquer mistura entre bens do patrimônio de afetação e o restante do loteador. Isso impede que, em caso de dívidas alheias ao loteamento, os credores do loteador possam atingir os bens afetados ao empreendimento. O patrimônio de afetação responde apenas por dívidas relativas ao respectivo loteamento e à entrega dos lotes.

§ 2º O loteador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

O dispositivo reforça a responsabilidade direta do loteador quanto a eventuais prejuízos, erros ou desvios no trato do patrimônio afetado. Significa que qualquer dano injustificável aos bens, direitos ou recursos afetados poderá resultar em responsabilização do loteador, inclusive patrimonial.

§ 3º Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.

É possível oferecer, como garantia real, bens e direitos do loteamento em operações de financiamento, desde que todo o valor do crédito tomado seja usado exclusivamente para as obras do empreendimento e entrega dos lotes. Isso protege o uso do patrimônio de afetação contra desvios de finalidade.

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.

Se o loteador decidir ceder direitos creditórios referentes à venda dos lotes (por exemplo, alienação fiduciária ou antecipação de recebíveis), o valor recebido entra automaticamente no patrimônio de afetação, reforçando a reserva de recursos destinada ao empreendimento.

§ 5º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão administrados pelo loteador.

A lei assegura que a administração dos recursos, mesmo com toda a blindagem patrimonial, permanece de responsabilidade do loteador — ressalvadas, naturalmente, as obrigações de prestação de contas e transparência previstas nos dispositivos seguintes.

§ 6º Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

Se o loteamento estiver financiado, a venda dos lotes está condicionada à anuência ou ciência preestabelecida da instituição financeira envolvida, de acordo com o contrato. Isso garante o controle da instituição credora sobre a destinação dos lotes e a regularidade da comercialização.

§ 7º A contratação de financiamento e a constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre os lotes integrantes do loteamento, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização desses lotes, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente loteador, permanecendo este como único responsável pelas obrigações e pelos deveres que lhe são imputáveis.

Nenhuma operação de crédito, transmissão de propriedade fiduciária ou cessão de direitos creditórios exime o loteador de suas obrigações perante os adquirentes e os órgãos públicos. O loteador permanece sempre como responsável único, ainda que haja instituição financeira envolvida.

Agora observe como a legislação define a constituição formal do patrimônio de afetação, incluindo a necessidade de averbação no Registro de Imóveis. Fique atento: a existência de ônus reais pré-existentes não impede a averbação.

Art. 18-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo loteador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição de lotes objeto de loteamento.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto do loteamento para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de implantar o empreendimento.

A constituição do patrimônio de afetação ocorre com uma simples averbação no registro, mediante termo assinado pelo loteador e, se necessário, por quem detiver direitos reais sobre os lotes. Ônus reais existentes, como hipotecas destinadas ao próprio loteamento, não impedem a averbação.

Na sequência, você encontrará dispositivos voltados à fiscalização e acompanhamento do patrimônio de afetação. Veja que é possível a nomeação de fiscalizadores por diferentes partes e que a responsabilidade legal permanece clara.

Art. 18-C. A Comissão de Representantes, a Prefeitura e a instituição financiadora da infraestrutura poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.

§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da implementação da infraestrutura, pelo prazo do termo de verificação da sua realização ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do loteador, seja legal ou oriunda dos contratos de alienação dos lotes, de obra e de outros contratos eventualmente vinculados ao loteamento.

§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias ou de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, de dedicação e de sigilo dessas informações.

§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra do sigilo a que se refere o § 2º deste artigo.

O texto legal permite a fiscalização por representantes dos adquirentes, do poder público ou da financiadora. No entanto, essa fiscalização não significa assumir as obrigações do loteador: a responsabilidade por todo o empreendimento permanece do empreendedor. O sigilo das informações deve ser preservado — quem viola esse dever pode ser responsabilizado.

Para além da separação patrimonial, a lei traz um rol de deveres do loteador junto ao patrimônio de afetação. Acompanhe este bloco e preste atenção à literalidade dos incisos e aos prazos envolvidos:

Art. 18-D. Incumbe ao loteador:
I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II – manter apartados os bens e direitos objeto de cada loteamento;
III – diligenciar a captação dos recursos necessários ao loteamento, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da infraestrutura;
IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada 3 (três) meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmado por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo loteador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em pelo menos 1 (uma) conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 18-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, aos contratos, à movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e a quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;
VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

O loteador tem obrigações detalhadas: administrar corretamente os recursos, manter contas separadas, prestar informações periódicas à Comissão de Representantes, garantir acesso aos documentos e obras e manter escrituração detalhada. Qualquer descuido ou falta de transparência pode comprometer a proteção legal e a satisfação dos adquirentes.

Por fim, o encerramento do patrimônio de afetação é regulado por eventos específicos e claros, protegendo sempre os interesses dos adquirentes e da coletividade.

Art. 18-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação do termo de verificação emitido pelo órgão público competente, pelo registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do loteador perante eventual instituição financiadora da obra.

A afetação se encerra após o registro da conclusão das obras, entrega dos lotes aos adquirentes e, quando for o caso, após a extinção de obrigações com a instituição financiadora. Fica claro que a extinção do patrimônio de afetação exige o cumprimento da finalidade para a qual este instituto foi criado.

Questões: Patrimônio de afetação e garantias

1. (Questão Inédita – Método SID) O patrimônio de afetação garante que os bens vinculados a um loteamento permaneçam separados do resto do patrimônio do loteador, assegurando maior proteção aos compradores dos lotes.
2. (Questão Inédita – Método SID) A adesão ao regime de afetação é obrigatória para todos os loteadores que desejam realizar o parcelamento do solo urbano.
3. (Questão Inédita – Método SID) O patrimônio de afetação poderá ser utilizado como garantia em operações de crédito, desde que os recursos obtidos sejam destinados exclusivamente à infraestrutura do loteamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) O loteador é responsável apenas pela gestão dos bens no patrimônio de afetação, não sendo responsabilidade sua eventuais prejuízos decorrentes de sua má administração.
5. (Questão Inédita – Método SID) O patrimônio de afetação pode ser constituído mediante averbação no Registro de Imóveis, independentemente da presença de ônus reais sobre o imóvel.
6. (Questão Inédita – Método SID) Após a conclusão do loteamento e a entrega dos lotes aos respectivos adquirentes, o patrimônio de afetação extinguir-se-á automaticamente, sem necessidade de registro formal.

Respostas: Patrimônio de afetação e garantias

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O patrimônio de afetação, conforme estabelecido pela Lei nº 6.766/1979, realmente cria uma blindagem jurídica, segregando os bens relacionados ao loteamento das obrigações do loteador, o que protege os direitos dos adquirentes em caso de dívidas da empresa.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação deixa claro que a opção pelo regime de afetação é uma faculdade do loteador, não uma imposição. O loteador pode escolher submeter seu empreendimento a este regime para garantir a segurança dos compradores.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação permite que os bens e direitos do patrimônio de afetação sejam oferecidos como garantia em operações de financiamento, desde que o produto do crédito seja integralmente usado para a construção e entrega dos lotes, o que evita desvios de finalidade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A responsabilidade do loteador é destacada na legislação, que estabelece que ele responderá por prejuízos causados ao patrimônio de afetação, sendo ele diretamente imputável por quaisquer erros ou desvios de gestão.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação afirma que a averbação do patrimônio de afetação não será obstada mesmo que existam ônus reais sobre o imóvel, permitindo sua constituição independentemente de dívidas preexistentes em relação à propriedade.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A extinção do patrimônio de afetação requer a averbação do termo de verificação emitido pelo órgão público competente e o registro formal das transferências de titularidade aos adquirentes, garantindo a formalização das obrigações do loteador.

   Técnica SID: PJA

Procedimento, prazos e publicações

O registro do loteamento e do desmembramento, conforme a Lei nº 6.766/1979, é etapa fundamental que formaliza todo o processo perante o Registro de Imóveis. É aqui que se torna oficial a existência do parcelamento do solo urbano, garantindo segurança jurídica tanto ao Poder Público quanto ao adquirente do lote. O procedimento é detalhado e demanda rigorosa observância de documentos, prazos e publicação de edital, etapas que com frequência são alvo de questões objetivas e pegadinhas em provas.

O primeiro ponto de atenção são os documentos exigidos. O loteador, após obter a aprovação do projeto junto ao órgão municipal ou distrital competente, tem o prazo de 180 dias para promover o registro. Fique atento a cada documento citado — todos são indispensáveis, exceto em hipóteses expressas nos parágrafos do mesmo artigo. Veja a redação literal:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º;
II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III – certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV – certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos;
b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) da situação jurídica atualizada do imóvel; e
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

Cabe observar os parágrafos do artigo 18, que detalham hipóteses específicas, substituições documentais e regras procedimentais para companhias abertas, litígios, patrimônio de afetação, e parcelamentos populares decorrentes de desapropriação. Cada uma dessas situações pode ser cobrada como exceção normativa em avaliações.

Após verificada a regularidade da documentação, o Oficial de Registro de Imóveis deve dar ampla publicidade ao pedido de registro, possibilitando o exercício do contraditório. Isso se dá por meio da publicação de edital, que contém o resumo do pedido e desenho de localização da área. Mais do que formalidade, esta publicação permite impugnações fundamentadas de terceiros, assegurando o controle social sobre o processo. Veja o comando legal:

Art. 19. O oficial do registro de imóveis, após examinar a documentação e se encontrá-la em ordem, deverá encaminhar comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, o qual poderá ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias corridos, contado da data da última publicação.

Fique atento a detalhes que costumam confundir candidatos: o edital deve ser publicado por 3 dias consecutivos. O prazo para impugnação é de 15 dias corridos, contados da última publicação. Não se esqueça que a publicação varia conforme a localidade do município:

• Capitais: Diário Oficial do Estado e um jornal de circulação diária;
• Demais municípios: em jornal local, se houver, ou em jornal da região.

O próximo passo envolve o tratamento de eventual impugnação apresentada por terceiros. Caso exista oposição, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a prefeitura (ou o DF), para manifestação em 5 dias. Em seguida, a matéria será apreciada pelo juiz competente, com manifestação obrigatória do Ministério Público. Observe como a norma detalha esses momentos:

§ 1º – Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

§ 2º – Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.

§ 3º – Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

Entender o que ocorre em cada etapa do procedimento impede equívocos comuns, como a suposição de que o registro ocorre automaticamente ou que basta apenas uma publicação. Atenção especial para as sanções ao Oficial do Registro que descumprir os requisitos legais. Ele pode ser multado em 10 vezes os emolumentos regimentais, sem prejuízo de responsabilidade penal e administrativa:

§ 4º – O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

§ 5º – Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.

O procedimento de registro ocorre por extrato em livro próprio, exigindo individualização de cada lote e averbação de eventuais alterações, além da indicação de espaços livres, ruas e praças. Veja a literalidade:

Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único – No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Caso o loteamento abranja áreas pertencentes a mais de uma circunscrição imobiliária, o registro segue ordem específica, começando pela circunscrição que concentrar a maior parte da área e avançando para as demais, uma a uma. O artigo 21 disciplina esse detalhe frequentemente explorado em provas objetivas. Atenção ao fato de que um lote não pode estar em duas circunscrições e que se considera o loteamento como não registrado enquanto não cumpridos todos os registros necessários:

Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.

§ 1º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.

§ 2º – É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.

§ 3º – Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.

§ 4º – O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

Uma característica marcante desses dispositivos é a transmissão, ao Município, das áreas de domínio público constantes do projeto registrado: ruas, praças, espaços livres e áreas destinadas a edificações públicas. Isso acontece a partir da data do registro do loteamento. Clareza neste ponto reduz o risco de equívocos sobre o momento da transferência:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Vale atenção para o parágrafo único: permite ao Município, em parcelamento já implantado mas não registrado, solicitar o registro das áreas públicas mediante declaração e planta. E, tão importante quanto, o artigo 23 fecha o bloco determinando que só é possível cancelar o registro do loteamento mediante decisão judicial ou requerimento conforme regras expressas, sempre com espaço para impugnação e fiscalização do Ministério Público:

Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I – por decisão judicial;
II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

§ 1º – A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.

§ 2º – Nas hipóteses dos incisos II e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

§ 3º – A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.

Dominar cada passo, prazo e requisito literal traz mais segurança ao candidato e previne armadilhas de substituição crítica de palavras ou detalhamentos ambíguos, geralmente presentes em questões de prova. Mantenha-se atento ao texto normativo e às particularidades do processo.

Questões: Procedimento, prazos e publicações

1. (Questão Inédita – Método SID) O registro do loteamento e do desmembramento é uma etapa necessária para garantir a segurança jurídica do adquirente do lote e do Poder Público, exigindo documentos e prazos específicos para sua realização.
2. (Questão Inédita – Método SID) O loteador tem um prazo de 180 dias para realizar o registro de loteamento após a aprovação do projeto, podendo a não observância desse prazo resultar na caducidade da aprovação.
3. (Questão Inédita – Método SID) O edital de registro deve ser publicado por apenas um dia, e os interessados podem impugná-lo no prazo de 30 dias a partir da publicação.
4. (Questão Inédita – Método SID) O registro do loteamento é considerado efetuado apenas quando todos os registros necessários perante as circunscrições competentes forem atendidos, mesmo que em áreas diferentes.
5. (Questão Inédita – Método SID) O município adquire as áreas que integram o projeto de loteamento apenas após a homologação do registro pelo juiz.
6. (Questão Inédita – Método SID) O oficial do registro de imóveis deve dar ampla publicidade ao pedido de registro, o que permite que terceiros apresentem impugnações caso se sintam prejudicados.

Respostas: Procedimento, prazos e publicações

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O registro formaliza a existência do parcelamento do solo urbano e é fundamental para assegurar os direitos dos envolvidos, exigindo o cumprimento rigoroso das normas definidas na legislação pertinente.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: O prazo de 180 dias é imperativo e, se não cumprido, a aprovação do projeto caduca, o que inviabiliza o registro do loteamento.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: O correto é que o edital seja publicado por três dias consecutivos, e o prazo para impugnação é de 15 dias corridos a partir da última publicação, e não 30 dias.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece que o loteamento é considerado não registrado enquanto não cumpridos todos os registros necessários, reforçando a necessidade de observar as normas para cada circunscrição.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: As áreas de domínio público passam a integrar o patrimônio do Município desde a data do registro do loteamento, independentemente da homologação judicial.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação prevê que a publicidade do pedido de registro é essencial para garantir o contraditório e possibilitar que interessados se manifestem sobre eventual irregularidade.

   Técnica SID: SCP

Cancelamento do registro

O cancelamento do registro do loteamento é uma das etapas mais sensíveis do processo de parcelamento do solo urbano, previsto na Lei nº 6.766/1979. Esse procedimento recebe atenção especial porque pode envolver interesses de múltiplas partes, como Municípios, Estados, loteadores e adquirentes dos lotes.

O texto legal apresenta todas as hipóteses de cancelamento, detalha como cada parte deve atuar e destaca condições que não podem ser dispensadas, como a anuência do Município ou a necessidade de decisão judicial. Todo concurseiro deve estar atento à literalidade dos dispositivos, já que as provas frequentemente testam o reconhecimento exato desses requisitos e situações.

Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I – por decisão judicial;

II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

Veja como a lei restringe as possibilidades de cancelamento: a decisão judicial (inciso I) garante segurança jurídica e só pode ser feita por meio de sentença explícita. Já nos incisos II e III, a atuação conjunta das partes e a necessidade de autorização do poder público dificultam cancelamentos unilaterais, principalmente para proteger os interesses dos adquirentes e da coletividade.

Para fixar a diferença: quando nenhum lote tiver sido negociado, basta o loteador, com a anuência municipal, solicitar o cancelamento. Se já houver compradores, todos devem concordar expressamente, além da Prefeitura (ou Distrito Federal) e do Estado. Questões de prova costumam pedir essa diferença exata: pode ou não pode cancelar “só com o acordo do loteador e Prefeitura”? Só se ainda não houver contratos! Mais de um contrato? Acordo com todos os adquirentes, Prefeitura e Estado!

§ 1º – A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.

O parágrafo 1º adiciona uma camada de proteção extra ao interesse público. Não basta pedir o cancelamento: Município e Estado só podem negar quando houver um motivo concreto, como um “inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano” ou melhoramentos já feitos na área do loteamento ou em suas adjacências. Palavras como “só poderão se opor” e “comprovado” são frequentemente modificadas em questões objetivas para tentar induzir o erro do candidato.

§ 2º – Nas hipóteses dos incisos II e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

O §2º apresenta a exigência do edital público nos casos de cancelamento não judicial, trazendo transparência e oportunidade para terceiros impugnarem o pedido. O prazo de 30 dias começa a contar da última publicação. Se houver ou não impugnação, o processo, ao final, vai para o juiz competente decidir pela homologação, sempre com a oitiva do Ministério Público. Muitos erram aqui: mesmo sem impugnação, o juiz precisa intervir e o MP precisa ser ouvido.

§ 3º – A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.

O §3º reforça uma condição prática essencial: antes de homologar o cancelamento, o juiz deve ordenar uma vistoria judicial para verificar se há ou não adquirentes já instalados na área. O objetivo é evitar que pessoas que estejam ocupando legalmente os lotes sejam surpreendidas com o cancelamento e percam a garantia do direito adquirido.

Note como a lei busca proteger tanto o interesse público (urbanismo, melhorias realizadas, procedimento público) quanto os direitos individuais dos adquirentes, exigindo sempre que haja transparência, controle judicial e participação do Ministério Público. Pequenas mudanças de expressões, como “é preciso homologação judicial” ou “apenas edital já basta”, podem aparecer em provas e devem ser cuidadosamente conferidas à letra da lei.

Dominar essas regras evitará armadilhas comuns de provas e garantirá que você consiga interpretar corretamente a dinâmica do parcelamento do solo urbano, dos interesses privados e coletivos e da legalidade dos procedimentos.

Questões: Cancelamento do registro

1. (Questão Inédita – Método SID) O cancelamento do registro do loteamento exige, em qualquer hipótese, a anuência do Município ou do Distrito Federal, mesmo quando não houver contratos firmados entre o loteador e adquirentes.
2. (Questão Inédita – Método SID) A decisão judicial é uma das vias para o cancelamento do registro do loteamento, e é a única que garante segurança jurídica sem necessidade de anuência de partes envolvidas.
3. (Questão Inédita – Método SID) Nos casos de cancelamento do registro do loteamento, a homologação judicial é desnecessária caso não haja impugnações apresentadas no edital de publicação do pedido.
4. (Questão Inédita – Método SID) Quando o cancelamento do registro do loteamento é requerido juntamente pelo loteador e todos os adquirentes, todos devem manifestar a concordância expressamente, incluindo a Prefeitura e o Estado.
5. (Questão Inédita – Método SID) A publicação do edital de cancelamento é uma exigência apenas nas situações em que o cancelamento não é realizado por decisão judicial.
6. (Questão Inédita – Método SID) A vistoria judicial prevista antes da homologação do cancelamento deve confirmar a presença de adquirentes já instalados na área do loteamento.

Respostas: Cancelamento do registro

1. Gabarito: Errado

   Comentário: O cancelamento do registro do loteamento, quando nenhum lote tiver sido negociado, pode ser requerido pelo loteador apenas com a anuência da Prefeitura, sem a necessidade de que haja contratos de compra e venda com os adquirentes. Assim, a afirmativa ignora essa possibilidade e, portanto, é incorreta.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A informação está correta, pois a decisão judicial é, de fato, uma das formas de cancelar o registro do loteamento sem que a anuência do Município ou adquirentes seja necessária, garantindo segurança jurídica ao processo. Portanto, a afirmativa está em conformidade com o que prevê a lei.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é incorreta pois, mesmo que não haja impugnações, o processo de cancelamento deve ser remetido ao juiz competente para homologação, e o Ministério Público deve ser ouvido antes da decisão. Portanto, a lei exige a intervenção judicial independentemente das impugnações.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A assertiva é correta, pois a lei demanda que no caso de cancelamento requerido por loteador e todos os adquirentes, a anuência expressa da Prefeitura e do Estado é necessária, visando proteger todos os envolvidos no processo.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta pois, de acordo com a lei, a publicação é necessária somente para os pedidos de cancelamento não judiciais, a fim de permitir que terceiros possam impugnar a solicitação. Assim, a questão reflete bem o conteúdo normativo.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa está incorreta, pois a função da vistoria judicial é confirmar a inexistência de adquirentes instalados na área, para garantir que não haja pessoas ocupando legalmente os lotes antes do cancelamento, protegendo assim os direitos adquiridos. Portanto, a frase inverte o sentido do que é exigido pela lei.

   Técnica SID: PJA

Contratos no Parcelamento do Solo (arts. 24 a 36-A)

Compromissos de compra e venda

O compromisso de compra e venda de lotes em parcelamento do solo urbano possui características que merecem atenção especial do candidato. A Lei nº 6.766/1979 trata diretamente desses contratos, estabelecendo regras rígidas sobre a sua formação, conteúdo, registro e efeitos. A literalidade do texto é ponto de atenção, pois pequenos detalhes podem diferenciar situações de validade, rescisão, transferência e direitos dos adquirentes.

Ao estudar esses dispositivos, observe como a lei busca proteger tanto o adquirente quanto o vendedor, sempre preservando o interesse público relacionado ao ordenamento urbano e à regularidade do parcelamento. O domínio dos incisos, parágrafos e exigências documentais fará diferença para responder corretamente a questões objetivas e para não cair em armadilhas de interpretação que troquem ou omitam palavras-chave.

Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

A transparência é fundamental. Qualquer pessoa tem o direito de examinar processos de loteamento e contratos depositados em cartório sem custo, mesmo se for apenas para consulta. Esse acesso garante publicidade, essencial em negócios de direito imobiliário.

Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

O art. 25 traz uma definição importante: o compromisso de compra e venda, uma vez firmado, é irretratável. Não há retorno unilateral — o acordo vincula as partes. Além disso, quando registrado, o compromisso gera direito real oponível a terceiros, ou seja, não basta olhar apenas para a posse, mas para o registro.

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3º Admite-se a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, no caso dos parcelamentos populares, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote.
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Observe que a lei detalha minuciosamente todos os requisitos que o compromisso de compra e venda deve conter. Imagine o seguinte: se faltar um único dado exigido, o instrumento pode ser considerado irregular ou não produzir todos os efeitos registrários esperados. Os contratos podem ser firmados tanto por instrumento particular quanto por escritura pública, desde que cumpridos os requisitos.

O contrato precisa ser feito em três vias — uma para cada parte e outra para arquivo no cartório. Se for assinado por procurador, a procuração deve ficar arquivada. Em casos de parcelamentos populares, admite-se que a cessão de posse seja feita por instrumento particular com efeitos de escritura pública, flexibilizando a exigência geral do art. 108 do Código Civil para facilitar políticas públicas de moradia.

Outro detalhe importante é o efeito da sentença de desapropriação: quando registrada, ela converte a posse em propriedade. Assim, o domínio da terra só se concretiza ao final do processo e com o devido registro.

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
V – as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VI – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX – informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X – o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XI – o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

É obrigatória a inclusão de um quadro-resumo no início do contrato. Ele facilita a identificação de informações essenciais como preço total, condições da corretagem, índice de correção monetária e consequências do desfazimento do contrato. Essa exigência serve para combater práticas abusivas e ocultação de informações — situação frequentemente cobrada nas provas.

Um detalhe que costuma confundir: se faltar alguma dessas informações, há um prazo para corrigir (até 30 dias), mas a omissão pode provocar a rescisão contratual, sendo considerada justa causa por parte do adquirente. Atenção também ao destaque na cláusula de penalidade e ao cumprimento das exigências do Código de Defesa do Consumidor.

Ler com cuidado o rol do quadro-resumo é decisivo. É comum aparecerem questões tentando eliminar ou modificar um dos itens obrigatórios ou trocar a ordem deles. Você consegue identificar, por exemplo, a diferença entre o inciso V (penalidades em negrito) e o inciso VI (juros e amortização)?

Questões: Compromissos de compra e venda

1. (Questão Inédita – Método SID) O compromisso de compra e venda de lotes em parcelamento urbano é um contrato que, uma vez registrado, confere ao adquirente um direito real oponível a terceiros, tornando-se irretratável.
2. (Questão Inédita – Método SID) A transparência na formação de compromissos de compra e venda exige que qualquer pessoa tenha acesso aos contratos depositados em cartório gratuitamente.
3. (Questão Inédita – Método SID) A falta de um dos elementos essenciais, como o preço ou a descrição do lote no compromisso de compra e venda, não implicará a invalidade do contrato, pois a lei não exige que todos os dados estejam presentes para que o contrato produza efeitos.
4. (Questão Inédita – Método SID) O quadro-resumo no início do contrato de compra e venda é uma parte opcional que serve apenas para fins informativos, sem implicações diretas na validade do contrato.
5. (Questão Inédita – Método SID) A legislação permite a cessão de posse do lote em casos de parcelamentos populares por instrumento particular, conferindo a esse ato um caráter de escritura pública.
6. (Questão Inédita – Método SID) O compromisso de compra e venda deve ser formalizado em pelo menos duas vias, sendo uma para cada contratante e a última para o cartório.

Respostas: Compromissos de compra e venda

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O compromisso de compra e venda, segundo a legislação, é irretratável após a sua formação e, quando registrado, confere ao comprador um direito real que pode ser oposto a terceiros, considerando-se assim as disposições da Lei nº 6.766/1979.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação assegura que todos têm o direito de examinar os contratos de forma gratuita, o que promove a publicidade necessária nas transações imobiliárias, essencial para a proteção dos interesses das partes envolvidas.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A ausência de elementos essenciais exigidos pela Lei nº 6.766/1979, como a descrição do lote e o preço, pode acarretar a irregularidade do contrato, impedindo a produção de todos os efeitos legais esperados.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O quadro-resumo não é opcional e sua ausência ou a falta de informações nele pode levar à rescisão do contrato, conforme determinado pela Lei nº 6.766/1979, visando garantir a transparência e proteger os direitos do adquirente.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A Lei nº 6.766/1979 admite que a cessão de posse em parcelamentos populares possa ser feita via instrumento particular, conferindo a este o mesmo valor formal que o de uma escritura pública, facilitando o acesso à moradia.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Segundo a legislação, o compromisso de compra e venda deve ser formalizado em três vias, e não em duas, garantindo a correta distribuição entre as partes e para o registro, conforme as exigências legais.

   Técnica SID: PJA

Direitos e deveres dos adquirentes

Ao adquirir um lote em parcelamento do solo urbano, o estudante deve ficar atento aos direitos e deveres que a legislação impõe de maneira expressa aos adquirentes. A Lei nº 6.766/1979 dedica vários dispositivos à proteção do comprador, assegurando transparência, acesso à documentação e garantias contratuais, mas também determina obrigações a serem cumpridas. O conhecimento detalhado desses itens é um ponto que derruba muitos candidatos em provas, principalmente por pegadinhas envolvendo termos jurídicos específicos ou mudanças sutis na redação normativa.

Note que o texto legal aborda desde a publicidade dos contratos até a hipótese de rescisão, passando pelo registro, transferência, inadimplemento, restituição de valores e até mesmo os efeitos de benfeitorias feitas pelo adquirente. É fundamental observar a literalidade de cada expressão e a ordem dos incisos, pois bancas frequentemente substituem palavras ou omitem itens para confundir o candidato. Vamos analisar os principais artigos, sempre destacando os pontos de interesse prático e as relações que afetam diretamente o adquirente do lote.

Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

Este artigo garante o direito de acesso irrestrito aos documentos do loteamento, tanto ao processo administrativo quanto aos contratos. Isso significa que o adquirente (ou qualquer interessado) pode fiscalizar, prevenir fraudes e acompanhar o andamento do procedimento sem ser impedido por requisitos burocráticos ou custos.

Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

O compromisso de compra e venda, assim como a cessão ou promessa de cessão, não podem ser desfeitos unilateralmente. Uma vez registrado, esse compromisso tem força de direito real, valendo contra terceiros. Atenção: bancas costumam tentar confundir a irretratabilidade com irrevogabilidade ou sugerir que o comprador pode desistir livremente, o que a lei não permite.

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3º Admite-se a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, no caso dos parcelamentos populares, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote.
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Nesse artigo, a palavra-chave é exigência contratual detalhada. Cada contrato com o adquirente deve trazer informações precisas sobre as partes, o lote, o preço, condições de pagamento e até mesmo as restrições urbanísticas. O artigo reforça direitos, como o recebimento das três vias do contrato e o direito a transparência total, e assegura que a posse pode, em certos casos, ter força de escritura pública.

O §6º é crucial: o adquirente tem direito a tornar-se proprietário do lote, uma vez que comprove a quitação, independentemente de obstáculos posteriores; o compromisso de compra e venda funciona como título hábil para o registro da propriedade.

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
V – as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VI – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX – informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X – o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XI – o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Com o quadro-resumo, o adquirente tem garantido o direito à clareza e à informação resumida logo no início do contrato. Todas as condições essenciais ficam destacadas, facilitando a fiscalização e evitando surpresas desagradáveis. O descumprimento da obrigação permite ao adquirente romper o contrato, reforçando seu direito de proteção contratual e direito à informação.

Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.
§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.

O artigo 27 assegura ao adquirente o direito de buscar o cumprimento da obrigação assumida pelo vendedor. Caso haja descumprimento, é possível preparar o registro do pré-contrato, mediante notificação. Isso protege o comprador de perder aquilo que contratou e serve como mecanismo para forçar a formalização definitiva da aquisição.

Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

A transmissão do lote, seja por compra e venda, seja por herança, assegura a continuidade dos direitos e deveres do antigo adquirente para o novo. Ou seja, o novo titular está vinculado a todos os compromissos já assumidos, não podendo descumprir nenhuma cláusula prevista, a menos que renuncie à herança.

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º – Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

Em caso de inadimplência, existe um procedimento formal de constituição em mora e rescisão contratual. O adquirente é intimado para pagar, podendo regularizar a situação e manter o contrato (“purgar a mora”). Somente após o não pagamento a rescisão será efetivada, com o cancelamento do registro. Essa formalidade protege o direito do comprador de não ser surpreendido sem chance de defesa.

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,inclusive arras ou sinal,limitado a um desconto de 10%(dez por cento)do valor atualizado do contrato;
III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V – a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Se houver resolução contratual por inadimplência do adquirente, há direito à restituição dos valores pagos, com atualização monetária, descontados alguns itens previstos na lei (como fruição do imóvel, penalidades, tributos, corretagem). O parcelamento da devolução também está regulamentado, evitando prejuízos ou devolução insuficiente. Examine sempre os percentuais e hipóteses de desconto – questões objetivas adoram tais detalhes.

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Mesmo na rescisão por inadimplemento, o adquirente tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis, desde que feitas em conformidade com o contrato. Essa proteção visa evitar o enriquecimento injusto do loteador e é válida ainda que haja cláusula contratual dizendo o contrário.

Dominar os dispositivos acima garante ao concurseiro segurança para acertar questões de múltipla escolha que exploram cada detalhe do direito e do dever do adquirente de lote urbano.

Questões: Direitos e deveres dos adquirentes

1. (Questão Inédita – Método SID) A legislação estabelece que ao adquirir um lote em parcelamento do solo urbano, o comprador tem o direito de acessar a documentação do loteamento sem custos, permitindo a fiscalização do processo e a prevenção de fraudes.
2. (Questão Inédita – Método SID) O compromisso de compra e venda de lotes é passível de ser desfeito unilateralmente pelo comprador após o registro, conforme a legislação vigente.
3. (Questão Inédita – Método SID) A inclusão de informações detalhadas sobre o preço e as condições de pagamento no contrato de compra e venda é uma exigência legal que visa proteger o adquirente, evitando surpresas após a assinatura do contrato.
4. (Questão Inédita – Método SID) A ausência de informações essenciais em um contrato de compra e venda de loteamento pode levar à rescisão contratual pelo comprador, caso a omissão não seja sanada em um prazo estabelecido pela lei.
5. (Questão Inédita – Método SID) Na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, o loteador não precisa indenizar o comprador pelas benfeitorias realizadas no imóvel, mesmo que estas sejam necessárias.
6. (Questão Inédita – Método SID) Quando uma propriedade é transmitida por sucessão, o novo titular está obrigado a respeitar todos os compromissos anteriores, mantendo os direitos e deveres do antigo proprietário.

Respostas: Direitos e deveres dos adquirentes

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei garante acesso irrestrito à documentação do loteamento, o que promove transparência e proteção ao comprador. Isso é um direito fundamental que evita a ocorrência de fraudes.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: O compromisso de compra e venda é irretratável após o registro, o que significa que não pode ser desfeito unilateralmente pelo comprador. Essa proteção jurídica é essencial para a segurança nas transações imobiliárias.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei exige que o contrato contenha informações claras sobre preço, formas de pagamento e outras condições essenciais, assegurando que o adquirente esteja bem informado e protegido contra eventuais abusos.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação estabelece um prazo para que o contrato seja aditado em caso de omissão de informações, e a não correção dentro desse prazo poderá justificar a rescisão pelo adquirente, garantindo seus direitos.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação prevê que o adquirente tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis, independentemente de disposições contratuais em sentido contrário, evitando enriquecimento sem causa do loteador.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A transmissão de um lote, seja por compra e venda ou herança, implica a sucessão em direitos e obrigações, preservando a continuidade de vínculos contratuais existentes.

   Técnica SID: PJA

Distrato, rescisão e devolução de valores

A Lei nº 6.766/1979 estabelece normas claras sobre o distrato e a rescisão contratual nos compromissos de compra e venda de lotes urbanos, prevendo expressamente os direitos e deveres das partes na devolução de valores. O foco aqui é garantir segurança e transparência na extinção dos contratos, detalhando os descontos permitidos, prazos para restituição e as regras específicas para os procedimentos de distrato. O domínio literal deste trecho normativo é fundamental para evitar interpretações equivocadas, especialmente sobre cálculos de devolução, limites de descontos e procedimentos obrigatórios para novo registro de venda.

Observe a precisão técnica e os prazos que o texto legal impõe ao vendedor e ao adquirente. Preste atenção também nos itens e percentuais detalhados, pois pequenas variações nesses pontos são recorrentes em provas e armadilhas clássicas das bancas.

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V – a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Ao analisar essas previsões obrigatórias da devolução de valores, fique atento ao limite de até 0,75% sobre “eventual fruição do imóvel” e ao teto de 10% da “cláusula penal e despesas administrativas”. Qualquer questão que traga valores diferentes, amplie descontos ou inclua itens não listados expressamente pela lei, está em desacordo com a literalidade do artigo e, portanto, errada para fins de concurso.

Outro ponto fundamental é que todos os valores descontados precisam estar relacionados a prejuízos reais ou obrigações efetivas do contrato — não cabe desconto genérico nem ampliação do rol previsto. Repare especialmente na comissão de corretagem: só pode ser descontada se estiver integrada ao preço do lote, nunca de forma destacada.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

A legislação traz regras distintas de início do pagamento conforme a situação da obra do loteamento: diferencie bem os prazos de carência, pois ambos caem com frequência em pegadinhas de prova. No caso de obras em andamento, a carência é contada após o prazo para conclusão das obras; para obras já concluídas, conta-se a partir da formalização do distrato. Após o término do período de carência, a restituição pode ser feita em até doze parcelas mensais. Sempre associe prazos, carências e condições à redação literal da lei.

§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

Existe proteção ao adquirente: a lei exige que, antes do registro de uma nova venda do lote, haja a comprovação do início da restituição das quantias pagas pelo comprador anterior, conforme regras do distrato. Caso o adquirente não seja localizado ou não tenha se manifestado, essa exigência é dispensada, mas é fundamental que o procedimento esteja de acordo com a previsão normativa, sem interpretações ampliativas.

§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Fique atento: as regras especiais sobre devolução de valores no distrato não se aplicam à alienação fiduciária de bens imóveis. Isso significa que contratos de compra e venda sob essa modalidade seguem legislação própria (Lei nº 9.514/1997). Cada modalidade contratual tem regramento próprio para extinção e devolução de valores, um detalhe que costuma aparecer isolado em provas.

Em síntese, erros clássicos em concursos acontecem quando se ignora algum dos itens descontáveis, amplia-se o percentual da cláusula penal, confunde-se prazos de restituição ou desconsidera-se a exigência de início de devolução antes de novo registro. O conhecimento da literalidade acima é a principal defesa para o candidato nessas situações.

Questões: Distrato, rescisão e devolução de valores

1. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.766/1979 define claramente os procedimentos de distrato e rescisão contratual, estabelecendo que a devolução de valores deve ocorrer com base nos percentuais e condições estipulados, garantindo segurança nas operações de compra e venda de lotes urbanos.
2. (Questão Inédita – Método SID) No caso de rescisão contratual por fato imputado ao comprador, é permitido descontar até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, independentemente de outras condições.
3. (Questão Inédita – Método SID) A devolução de valores pagos pelo adquirente em caso de distrato deve ser realizada em até 12 parcelas mensais, iniciando conforme o prazo máximo de carência determinado pela situação da obra do loteamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) O início da restituição dos valores pagos no caso de distrato deve ser comprovado antes que um novo registro de venda do lote seja realizado, salvo em situações onde o adquirente não possa ser localizado.
5. (Questão Inédita – Método SID) A comissão de corretagem pode ser descontada, independentemente de estar integrada ao preço do lote, no processo de devolução de valores em caso de distrato.
6. (Questão Inédita – Método SID) As regras de devolução de valores nos casos de distrato se aplicam igualmente aos contratos de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária.

Respostas: Distrato, rescisão e devolução de valores

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, uma vez que a lei realmente estabelece regras claras para a devolução de valores e os direitos e deveres das partes envolvidas, visando segurança e transparência.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A questão é incorreta, pois o desconto da cláusula penal e despesas administrativas é limitado a no máximo 10% do valor atualizado do contrato, mas deve respeitar as condições previstas na legislação específica.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa é correta, pois a legislação estabelece que a restituição deve ser feita em até 12 parcelas, iniciando o pagamento conforme o tipo de obra, seja concluída ou em andamento.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, pois a lei exige que a devolução comece antes do registro de uma nova venda, salvo nas exceções previstas, garantindo a proteção do adquirente.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é falsa, uma vez que a comissão de corretagem só pode ser descontada se estiver incluída no preço do lote, não podendo ser considerada de forma separada na devolução.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Esta questão é incorreta, já que as disposições sobre devolução de valores em distrato não se aplicam a contratos de alienação fiduciária, os quais têm sua própria regulamentação.

   Técnica SID: PJA

Administração de associações sem fins lucrativos

No contexto dos contratos e obrigações relacionadas ao parcelamento do solo urbano, um aspecto que exige atenção é o tratamento legal das associações de proprietários, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos semelhantes, desde que não tenham fins lucrativos. A Lei nº 6.766/1979, por meio do art. 36-A, disciplina de forma direta o regime da administração destas associações, relacionando sua atuação ao conceito de administração de imóveis e estabelecendo critérios normativos para sua regulação.

É fundamental interpretar cuidadosamente os elementos do dispositivo: o texto legal vincula tais associações à atividade de administração de imóveis, desde que organizadas por afinidade, similitude e conexão, com finalidades claras de administração, conservação, manutenção e valorização dos imóveis do empreendimento. A ausência de fins lucrativos é um requisito explícito e deve ser observada rigorosamente em provas objetivas e na análise jurídica.

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Observe o cuidado do legislador ao exigir que, para efeito de equiparação à administração de imóveis, a associação deve ter por objeto a administração, conservação, manutenção e disciplina do uso do empreendimento. Essa definição não abrange associações constituídas para fins diversos ou atividades que tenham propósito lucrativo, o que costuma ser fonte de pegadinha em avaliações e concursos públicos.

O parágrafo único do artigo 36-A traz uma consequência prática: quem participa dessas associações fica sujeito não só ao regime definido na lei, mas também às regras detalhadas nos atos constitutivos da própria associação. Isso envolve, especialmente, a cotização — ou seja, o dever dos associados de arcar proporcionalmente com os custos e despesas necessárias ao funcionamento dos serviços prestados pela entidade.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Esse ponto costuma ser explorado em questões do tipo Substituição Crítica de Palavras (SCP), trocando por exemplo a “cotização na forma dos atos constitutivos” por “cotização igualitária imposta por órgão público”, o que seria totalmente incorreto segundo a letra da norma. Fique atento ao vocabulário: “normatização”, “disciplina” e “atos constitutivos” são termos-chave que delimitam o alcance dos direitos e obrigações dos associados.

Em termos práticos, imagine uma associação de moradores formada para organizar a limpeza de áreas comuns, segurança e pequenos reparos em um loteamento fechado, onde todos participam sem remunerar dirigentes e sem finalidade empresarial. Todos os proprietários, titulares de direito ou moradores contribuem nos termos previstos no estatuto da associação, arcando com as despesas rateadas conforme regras internas previamente aprovadas. Não cabe ao poder público impor ou alterar essa forma de organização, salvo quando estritamente necessário para cumprir normas urbanísticas ou proteger direitos coletivos.

Domine a diferença entre associação sem fins lucrativos, equiparada à administração de imóveis, e figuras como o condomínio edilício (regido pelo Código Civil) ou sociedades empresariais. O erro nessas distinções é comum e bastante cobrado por bancas como a CEBRASPE em provas para analista e procurador.

• Associações abrangidas pelo art. 36-A: foco em administração e conservação, ligação por afinidade entre os moradores ou proprietários, proibição de fins lucrativos.
• Obrigações dos associados: sujeição à normatização e disciplina dos atos constitutivos, com cotização prevista em tais atos.

Ao preparar-se para questões de reconhecimento conceitual (TRC) ou análise detalhada da norma (PJA), treine o olhar para os elementos essenciais do texto: ausência de fins lucrativos, solidariedade de interesses, administração de imóveis e a obrigatoriedade de submissão às regras internas da associação.

Fica evidente, conforme os dispositivos citados, que a administração dessas associações está rigidamente vinculada ao respeito aos objetivos definidos em seus atos constitutivos. Pondere sempre sobre o papel limitador e organizador dessas regras, pois são elas que definem o funcionamento, as obrigações de cotização e o alcance da atuação da entidade junto aos moradores ou proprietários do loteamento.

Questões: Administração de associações sem fins lucrativos

1. (Questão Inédita – Método SID) Associações de proprietários de imóveis, que atuam sem fins lucrativos, têm seu funcionamento regido exclusivamente pela legislação federal, sem a possibilidade de criar regras internas em seus atos constitutivos.
2. (Questão Inédita – Método SID) No contexto das associações sem fins lucrativos, a presença de fins lucrativos em suas atividades pode resultar em responsabilização legal, uma vez que tais associações devem operar estritamente voltadas para a administração e conservação de imóveis.
3. (Questão Inédita – Método SID) As associações sem fins lucrativos formadas por moradores de loteamentos devem garantir que todos os associados contribuam igualmente para as despesas, independentemente das regras definidas em seus atos constitutivos.
4. (Questão Inédita – Método SID) Associações que atuam na administração de imóveis com um objeto social claramente definido devem respeitar as normas constantes de seus atos constitutivos, o que inclui a definição das obrigações financeiras dos associados.
5. (Questão Inédita – Método SID) O legislador exige que as associações de moradores sejam organizadas segundo critérios de afinidade e conexão, para que possam ser reconhecidas como entidades de administração de imóveis na forma determinada pela lei sobre parcelamento do solo urbano.
6. (Questão Inédita – Método SID) No caso de uma associação sem fins lucrativos, estas podem ser constituídas para atividades comerciais, desde que a gestão dos imóveis associados não busque lucro.

Respostas: Administração de associações sem fins lucrativos

1. Gabarito: Errado

   Comentário: As associações sem fins lucrativos, conforme a legislação, devem seguir suas normas internas estabelecidas em atos constitutivos, que definem não só a sua administração, mas também a cotização entre os membros, podendo criar regras específicas que complementem a legislação aplicável.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: De fato, se uma associação com fins lucrativos atuasse sob a justificativa de conservação e administração, estaria em desacordo com a norma, o que poderia acarretar em responsabilização legal, pois a proibição de fins lucrativos é um requisito essencial para sua constituição e funcionamento.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A norma prevê que a cotización deve ocorrer conforme as regras estabelecidas nos atos constitutivos da associação, o que não necessariamente implica numa contribuição igualitária, mas sim proporcional às despesas e serviços prestados pela entidade.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: As associações estão legalmente obrigadas a seguir as diretrizes estabelecidas em seus atos constitutivos, que servem para definir as responsabilidades financeiras, como a cotização, além de outras normativas que regulam a convivência e utilização dos espaços comuns.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: É correto afirmar que a legislação associa a validação das atividades das associações à presença de afinidade entre os membros, estabelecendo um vínculo necessário entre os objetivos da entidade e a administração dos imóveis, o que é um requisito essencial para sua regulamentação.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois uma associação sem fins lucrativos não pode ser criada para atividades comerciais. A proibição de fins lucrativos é fundamental para a sua legalidade, restringindo a associação a atividades que não possuem finalidade econômica.

   Técnica SID: SCP

Disposições Gerais e Responsabilidades (arts. 37 a 49)

Vedações à venda sem registro

O tema das vedações à venda sem registro é fundamental para a compreensão das responsabilidades e limites impostos ao loteador e aos adquirentes de lotes urbanos. A Lei nº 6.766/1979 estabelece, de modo claro, que não se pode vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento que ainda não esteja devidamente registrado no cartório de registro de imóveis competente. Essa vedação é absoluta e funciona como “barreira de segurança” para o comprador, coibindo práticas irregulares que ainda são comuns no mercado imobiliário.

Observe que a literalidade da norma deve ser respeitada integralmente, pois qualquer nuance pode ser alvo de pegadinha em provas de concursos. O artigo correspondente é sucinto, mas possui enorme peso jurídico e prático.

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

A regra é direta: se o loteamento ou desmembramento não passou pelo devido registro, qualquer negócio envolvendo promessas de venda, reservas ou compromissos feitos pelo loteador será considerado irregular. Essa exigência visa garantir a segurança dos compradores e a regularidade urbanística do solo, pois apenas o registro assegura que o empreendimento atende aos requisitos legais e urbanísticos fixados.

Muitas vezes, candidatos se confundem por causa de termos como “prometer vender” ou “reserva de lote”. O artigo proíbe ambos antes do registro, não apenas a venda formal. Se em uma questão aparecer, por exemplo, que é permitido “tomar reserva de lote antes do registro”, desconfie: essa alternativa fere expressamente o texto da lei.

O entendimento do artigo 37 é essencial, inclusive para identificar quando atos subsequentes também serão considerados nulos ou inválidos. Toda a sequência de negócios depende da existência do registro regular do loteamento ou desmembramento. Fique atento: a vedação vale para qualquer modalidade de comercialização—incluindo compromissos, cessões e promessas de cessão, não apenas a venda definitiva.

Nesse ponto, a Lei busca impedir que o adquirente fique sem proteção jurídica ou, pior, perca valores em empreendimentos que sequer existem formalmente. Imagine um loteador que venda lotes de um parcelamento não registrado: mesmo que em boa-fé, o adquirente não terá, por lei, segurança sobre a propriedade, nem mecanismos de defesa previstos na legislação urbanística.

Repare ainda que, em questões de concurso, pode aparecer a substituição da expressão “registrado” por “aprovado” ou “apresentado à Prefeitura”. Somente o registro formal no cartório competente é suficiente; aprovação pela Prefeitura, sozinha, não autoriza o início das vendas.

Reforce: não existe exceção à proibição do artigo 37. Qualquer outra interpretação costuma ser incorreta em provas. O artigo não admite venda parcial, condicional, preliminar nem “reserva de lote”. Sempre desconfie quando a alternativa sugerir alguma exceção a esse comando normativo.

Esse comando legal é um dos mais cobrados em avaliações, pois exige atenção total ao termo “registrado”. Muitos candidatos erram ao confundir etapas administrativas (aprovação na Prefeitura) com a exigência do registro cartorário.

• Guarde: só após o registro o loteador pode vender, prometer vender, reservar ou celebrar qualquer negócio envolvendo frações do loteamento ou desmembramento urbano.

Perceba que o artigo 37 funciona como ponto de partida e pré-requisito para toda a segurança jurídica na atuação imobiliária. Sua leitura atenta e memorização literal são essenciais para não errar questões nesse tema.

Questões: Vedações à venda sem registro

1. (Questão Inédita – Método SID) É proibido vender ou prometer vender parcelas de loteamento ou desmembramento que não estejam devidamente registradas no cartório de registro de imóveis competente, conforme a legislação pertinente.
2. (Questão Inédita – Método SID) Mesmo que um loteador tenha a aprovação de um projeto na prefeitura, ele ainda pode vender ou prometer vender os lotes antes do seu registro no cartório de registro de imóveis.
3. (Questão Inédita – Método SID) A norma que veda a venda de lotes não registrados tem como objetivo garantir a segurança jurídica dos adquirentes, evitando a comercialização de imóveis inexistentes ou irregulares.
4. (Questão Inédita – Método SID) A proibição de realizar uma reserva de lote antes do registro é uma orientação da Lei nº 6.766/1979, que prevê sanções para tal prática.
5. (Questão Inédita – Método SID) O registro do loteamento ou desmembramento dispensa a necessidade de se observar as normas urbanísticas que regem a regularidade das transações imobiliárias.
6. (Questão Inédita – Método SID) Após o devido registro de um loteamento, o loteador pode realizar qualquer tipo de compromisso de venda, incluindo aqueles com cláusulas condicionais ou preliminares.

Respostas: Vedações à venda sem registro

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A vedação à venda ou promessa de venda de parcelas não registradas é uma norma clara e absoluta na legislação, sendo fundamental para proteger o comprador e garantir a regularidade urbanística. A não observância desse princípio configura uma irregularidade jurídica.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A venda ou promessa de venda de lotes só é permitida após o registro no cartório. A aprovação pela prefeitura não substitui a exigência do registro, portanto, qualquer ato de venda realizado antes é considerado irregular.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A vedação à venda de lotes que não possuem registro visa justamente proteger os compradores de fraudes e assegurar que a transação seja realizada de forma regular, com todas as garantias legais.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A norma proíbe explicitamente qualquer negociação que inclua reservas, compromissos ou promessas de venda de lotes que não sejam previamente registrados. Essa abordagem busca resguardar os direitos dos consumidores no mercado imobiliário.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: O registro não é mera formalidade; ele deve atender a requisitos legais e urbanísticos. A ausência de ditas normas compromete a legalidade do empreendimento, tornando-o suscetível à nulidade de diversas transações.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Mesmo após o registro, a Lei não permite compromissos de venda que contenham condições ou sejam preliminares, reafirmando que a venda deve ser formalizada de maneira clara e direta, seguindo a regulamentação estabelecida.

   Técnica SID: PJA

Suspensão de pagamentos em situações irregulares

O adquirente de lote em parcelamento urbano deve sempre verificar se o loteamento ou desmembramento está devidamente registrado e executado conforme as normas legais. Em situações em que houver irregularidades, como ausência de registro ou execução irregular do parcelamento, a legislação prevê mecanismos de proteção ao comprador, incluindo a possibilidade de suspensão do pagamento das prestações restantes.

Este direito não depende somente de vontade do adquirente, mas está condicionado ao cumprimento de prazos e procedimentos legais formais. Além disso, quem adquirir lote nessa situação deve comunicar formalmente o loteador, exigindo a regularização do empreendimento, e realizar o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, garantindo que não sofra prejuízos indevidos.

Veja a seguir o texto literal do art. 38 da Lei nº 6.766/1979, que trata da suspensão de pagamentos em situações de loteamento ou desmembramento não registrado ou irregularmente executado:

Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.

§ 2º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo.

§ 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.

§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.

Neste dispositivo, percebe-se que o legislador visa proteger o adquirente diante de situações de risco jurídico, evitando o pagamento de prestações para parcelamentos que estejam em desacordo com a legislação. Assim, o adquirente não deve pagar diretamente ao loteador caso o loteamento ou desmembramento não esteja em situação regular.

Ao suspender o pagamento das prestações, o adquirente também tem a obrigação de efetuar o depósito judicial dessas quantias junto ao cartório de Registro de Imóveis. Este cuidado visa preservar o direito de ambas as partes: o comprador demonstra boa-fé ao cumprir sua obrigação, enquanto o loteador só receberá os valores após comprovar a regularização do empreendimento.

Pense num cenário prático: ao adquirir um lote, o comprador verifica que o registro do loteamento não está regularizado. Ele para de pagar as parcelas e deposita os valores no cartório, ficando protegido de cobranças indevidas. Quando o loteador regulariza a situação, pode requerer judicialmente o levantamento das quantias já depositadas. Caso o loteador nada faça e o prazo final do contrato chegue sem regularização, ele perde o direito de receber as prestações já depositadas — reforçando a proteção ao consumidor.

O dispositivo explícita ainda que a Prefeitura ou o Ministério Público podem intervir, promovendo a notificação ao loteador. Essa atuação conjunta amplia a fiscalização e a defesa do interesse público e do próprio comprador, criando uma rede de proteção ao adquirente que age corretamente.

Outro ponto de atenção: a movimentação dos valores depositados pelo adquirente só será possível após autorização judicial, resguardando que o dinheiro não seja liberado enquanto o parcelamento estiver irregular. Fique atento a detalhes como esses, pois São comuns pegadinhas em provas, trocando termos como depósito judicial por depósito direto ao loteador, ou omitindo a necessidade de autorização do juiz para movimentação da conta especial.

Por fim, repare que a legislação também disciplina o que ocorre se, depois de tudo, a Prefeitura precisar regularizar o loteamento (por descumprimento do loteador). Nesse caso, o loteador não pode exigir, de forma alguma, o recebimento dos valores que foram depositados — impedindo uma dupla cobrança e protegendo quem teve boa-fé ao adquirir o lote.

Mantenha atenção rigorosa à literalidade dos termos “deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta”, pois esse comando representa não só um direito do comprador, mas também um imperativo legal para agir assim em caso de irregularidade.

Esse mecanismo fortalece a segurança nas relações imobiliárias urbanas e evita que o adquirente sofra prejuízos quando agir preventivamente, obedecendo aos procedimentos e formalidades previstos na lei.

• Ponto-chave: O direito de suspender pagamentos só existe se for realizado o depósito judicial das prestações devidas.
• Fique atento: a irregularidade do parcelamento deve ser comprovada, e a notificação ao loteador é obrigatória.
• Destaque para concursos: O loteador não pode exigir os valores depositados se não regularizar até o vencimento do prazo contratual ou se a Prefeitura regularizar o empreendimento.

Este é um dos dispositivos mais importantes para proteger o adquirente de lotes, sendo frequentemente cobrado em provas, inclusive em pegadinhas que testam a literalidade e as condições exatas de suspensão e depósito judicial. Treine bastante a leitura atenta e a memorização desses detalhes porque, numa leitura apressada, eles podem passar despercebidos — e ali está justamente o risco maior da prova!

Questões: Suspensão de pagamentos em situações irregulares

1. (Questão Inédita – Método SID) O adquirente de um lote em parcelamento urbano deve suspender o pagamento das prestações restantes se verificar que o loteamento não está devidamente registrado ou executado conforme a legislação.
2. (Questão Inédita – Método SID) O pagamento das prestações pelo adquirente deve ser feito diretamente ao loteador mesmo que o loteamento esteja irregular.
3. (Questão Inédita – Método SID) Para que o adquirente tenha direito à suspensão do pagamento das prestações, é necessário que ele notifique o loteador sobre a irregularidade do parcelamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) O depósito das prestações devidas pelo adquirente deve ser realizado diretamente na conta do loteador, independentemente de regularização do loteamento.
5. (Questão Inédita – Método SID) Após regularizado o loteamento, o loteador deve notificar os adquirentes para que estes passem a pagar diretamente as prestações restantes.
6. (Questão Inédita – Método SID) A autorização judicial é necessária para a movimentação dos valores depositados em caso de suspensão de pagamento das prestações devidas.

Respostas: Suspensão de pagamentos em situações irregulares

1. Gabarito: Certo

   Comentário: O direito de suspensão dos pagamentos é garantido pela legislação quando há irregularidades comprovadas no registro ou na execução do loteamento. O adquirente deve agir para se proteger legalmente, conforme estipulado na norma.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A legislação determina que o adquirente não deve realizar o pagamento ao loteador em caso de irregularidade. Em vez disso, deve realizar o depósito das prestações junto ao Registro de Imóveis, assegurando seus direitos.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A notificação do loteador é um procedimento formal exigido pela legislação, visando a regularização do loteamento, e é uma condição para que o adquirente utilize seu direito de suspender os pagamentos.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O depósito das prestações deve ser feito junto ao Registro de Imóveis, e não ao loteador, assegurando que os valores estejam protegidos até a regularização do loteamento. Essa regra visa garantir os direitos do adquirente em situações de irregularidade.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A regularização do loteamento implica na obrigação do loteador de notificar os adquirentes, retornando à normalidade dos pagamentos, o que se alinha ao princípio de proteção ao consumidor estipulado na legislação.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A legislação exige que a movimentação do depósito judicial só ocorra mediante autorização judicial, garantindo a proteção dos valores enquanto houver irregularidade no loteamento.

   Técnica SID: TRC

Responsabilidade solidária em grupo econômico

A responsabilização no parcelamento do solo não se limita apenas ao loteador diretamente envolvido com o loteamento ou desmembramento. A lei, de modo expresso, permite que pessoas físicas ou jurídicas pertencentes ao mesmo grupo econômico ou financeiro respondam solidariamente pelos prejuízos causados. Essa regra busca evitar que, nos chamados “grupos econômicos”, haja tentativas de se esquivar das obrigações perante compradores de lotes ou ao Poder Público, utilizando empresas ou pessoas diferentes, mas ligadas economicamente entre si.

Aqui reside um ponto crucial para o candidato: ainda que você tenha decorado que, de regra, a responsabilidade é do loteador, a literalidade do artigo 47 da Lei nº 6.766/1979 amplia o alcance da responsabilização, abarcando todos que, de alguma forma, integrem e sejam beneficiários do grupo econômico ou financeiro relacionado ao parcelamento irregular ou ilegal. Isso vale inclusive para pessoas físicas do grupo. Em provas, palavras como “apenas” ou “exclusivamente” devem acender um alerta — a solidariedade é ampla, conforme o artigo abaixo:

Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.

Perceba o uso da expressão “qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo”. Isso significa que não importa o papel dentro do grupo; se houve benefício, existe responsabilidade solidária. A solidariedade significa que qualquer um dos membros do grupo pode ser cobrado pela totalidade dos prejuízos. Em termos práticos, se uma empresa integrante do grupo causar prejuízo no loteamento irregular e for impossível cobrar dela, outra empresa ou mesmo uma pessoa física beneficiária desse grupo poderá ser cobrada em seu lugar.

O conceito de “prejuízos” engloba tanto danos causados aos compradores de lotes — que podem ter sido enganados, lesados ou prejudicados pelo não cumprimento de obrigações — quanto prejuízos causados ao próprio Poder Público, por exemplo, em razão de demandas judiciais ou necessidade de regularização do parcelamento do solo. Observe que a lei não enumera ou limita o conceito de “beneficiário de qualquer forma”, adotando uma redação ampla para evitar tentativas de burla da responsabilidade.

Reflita: ao estudar esse artigo, pergunte-se sempre quem pode ser responsabilizado. Faça o teste mental: em um grupo econômico onde várias empresas ou pessoas lucram com um loteamento irregular, a cobrança pode recair sobre qualquer um deles. Atenção para bancas que trocam “qualquer pessoa” por “somente a pessoa jurídica do grupo” — isso descaracteriza o sentido da norma.

Nesse ponto, estratégias de questões podem utilizar técnicas como a troca da expressão “qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma” por termos mais restritivos, o que deixaria a afirmativa incorreta (SCP). Também podem alterar a responsabilidade de solidária para subsidiária, mudando totalmente o alcance da regra original (PJA).

Dominar o artigo 47 na literalidade é fundamental para não errar, mesmo diante de pequenas mudanças de palavras em enunciados de provas.

Questões: Responsabilidade solidária em grupo econômico

1. (Questão Inédita – Método SID) No contexto do parcelamento do solo, a responsabilização solidária se aplica às pessoas físicas ou jurídicas que pertencem ao mesmo grupo econômico, responsabilizando-as por prejuízos causados a compradores de lotes e ao Poder Público.
2. (Questão Inédita – Método SID) O grupo econômico pode se esquivar de responsabilidades relacionadas ao loteamento irregular se ficar comprovado que somente uma de suas empresas causou os prejuízos.
3. (Questão Inédita – Método SID) Segundo a legislação, a expressão “qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma” implica que todas as integrantes de um grupo econômico podem ser responsabilizadas, independentemente do seu envolvimento direto no loteamento.
4. (Questão Inédita – Método SID) Na legislação sobre parcelamento do solo, o conceito de ‘prejuízos’ inclui unicamente os danos causados aos compradores de lotes, excluindo danos ao Poder Público.
5. (Questão Inédita – Método SID) O artigo que trata da responsabilidade solidária em grupos econômicos determina que apenas a pessoa jurídica pode ser responsabilizada pelos danos causados, sem considerar pessoas físicas como responsáveis.
6. (Questão Inédita – Método SID) Caso uma empresa integrante de um grupo econômico cause prejuízo no contexto de um loteamento irregular, qualquer outra empresa do mesmo grupo pode ser responsabilizada por esse prejuízo, garantida a solidariedade entre os membros.

Respostas: Responsabilidade solidária em grupo econômico

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação prevê que todos os integrantes de um grupo econômico respondem solidariamente por danos, independentemente de seu papel no grupo, visando garantir que não haja escapismo das obrigações.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois a responsabilidade é solidária e não se limita a uma única empresa. Qualquer integrante do grupo que obtenha benefícios do loteamento irregular pode ser responsabilizado.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmativa está correta. A lei abrange qualquer beneficiário do grupo econômico e não restringe a responsabilização a apenas membros diretos do loteamento.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois a definição de ‘prejuízos’ inclui danos tanto aos compradores de lotes quanto ao Poder Público, garantindo que todas as situações de lesão sejam abarcadas pela responsabilidade.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmação é incorreta, pois a legislação prevê que qualquer pessoa, seja física ou jurídica, parte do grupo econômico, pode ser responsabilizada pelos danos causados, reforçando a natureza solidária da responsabilização.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a solidariedade no grupo econômico permite que um membro seja responsabilizado pela totalidade dos danos causados por outro, assegurando que os prejudicados possam buscar reparação.

   Técnica SID: PJA

Competência jurisdicional

No contexto da Lei nº 6.766/1979, o conceito de competência jurisdicional refere-se diretamente ao foro responsável por julgar, processar e decidir sobre os procedimentos judiciais que envolvem o parcelamento do solo urbano – especialmente loteamentos e desmembramentos. O dispositivo legal designa, de forma literal e objetiva, qual é o juiz competente para as demandas previstas na própria lei. Compreender essa determinação é fundamental, pois evita equívocos processuais e garante que eventuais demandas sejam ajuizadas no lugar correto.

Veja o texto normativo utilizado nas bancas de concurso para cobrança literal:

Art. 48. O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será o da comarca da situação do lote.

A redação do artigo é objetiva: o foro apropriado é sempre o da comarca onde está situado o lote sobre o qual versa o procedimento. Não se trata de opção ou exceção – a determinação é clara e não admite interpretação ampliativa ou restritiva. Qualquer procedimento judicial mencionado ou derivado da Lei nº 6.766/1979, como homologação de registros, cancelamentos, impugnações, demandas relativas a contratos de compra e venda e execução do loteamento, será obrigatoriamente processado no foro correspondente à localização física do imóvel.

Essa regra tem efeito prático direto na rotina do operador do direito e do próprio comprador ou loteador: se você, concurseiro, encontrar uma questão que sugira foro do domicílio de alguma das partes, ou do lugar da assinatura do contrato, cuidado! A literalidade exige o “foro da comarca da situação do lote” — nada diferente disso corresponde ao comando legal.

A leitura atenta do artigo evita confusões comuns, especialmente em provas do tipo “certo ou errado” ou em pegadinhas que alteram termos para testar o conhecimento detalhado do candidato. Atenção: nenhuma outra lei ou disposição deste diploma traz regra diversa para os procedimentos tratados aqui.

Grave a expressão “comarca da situação do lote”. É ela que define o foro de julgamento em disputas judiciais nas situações abrangidas pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Questões: Competência jurisdicional

1. (Questão Inédita – Método SID) A competência jurisdicional, conforme a Lei nº 6.766/1979, determina que o foro apropriado para julgar ações relacionadas ao parcelamento do solo urbano é aquele localizado na comarca onde se encontra o lote.
2. (Questão Inédita – Método SID) Segundo a Lei nº 6.766/1979, o juiz competente para decidir sobre as demandas envolvendo loteamentos e desmembramentos pode ser qualquer juiz da comarca em que a parte autora reside.
3. (Questão Inédita – Método SID) A regra estabelecida pela Lei nº 6.766/1979 em relação à competência jurisdicional é que os processos judiciais relacionados ao parcelamento de solo urbano devem ser sempre ajuizados na comarca onde está situado o lote em questão, sem exceções.
4. (Questão Inédita – Método SID) O foro competente para ações que envolvem o parcelamento do solo urbano pode ser alterado se houver um acordo entre as partes envolvidas no procedimento judicial.
5. (Questão Inédita – Método SID) Na aplicação da Lei nº 6.766/1979, casos de impugnação de contratos relacionados a loteamentos devem ser processados no foro correspondente à localidade do imóvel.
6. (Questão Inédita – Método SID) A determinação do foro da comarca da situação do lote é uma regra interpretativa, podendo o juiz decidir em casos semelhantes por outras comarcas.

Respostas: Competência jurisdicional

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a norma estabelece de forma clara e obrigatória que o foro competentes é sempre o da comarca onde está situado o lote. Não há espaço para interpretações diferentes.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errônea, pois a lei determina que o foro deve ser o da comarca da situação do lote, não o domicílio da parte autora. Isso assegura um julgamento mais relacionado à localização do bem.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a regra é objetiva e expressamente determina que não há alternativas ou exceções à obrigatoriedade do foro da comarca onde o lote está localizado.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errônea, já que a competência jurisdicional fixada pela Lei nº 6.766/1979 não pode ser alterada por acordos entre partes, sendo sempre o foro da comarca da situação do lote.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois todas as ações mencionadas na Lei, incluindo impugnações, devem ser julgadas no foro da comarca onde se localiza o lote em questão.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errônea, pois a regra da Lei nº 6.766/1979 é literal e objetiva, não permitindo interpretações que ampliem ou restrinjam a sua aplicação. O foro correto é sempre da comarca onde o lote está situado.

   Técnica SID: PJA

Disposições Penais (arts. 50 a 52)

Crimes relacionados ao parcelamento irregular

Os crimes vinculados ao parcelamento irregular do solo urbano estão previstos nos arts. 50 a 52 da Lei nº 6.766/1979. Esses dispositivos estabelecem as condutas que configuram ilícitos penais, bem como as sanções aplicáveis, protegendo tanto a ordem urbanística quanto os direitos dos adquirentes de lotes. O detalhamento das situações criminosas exige atenção máxima às palavras empregadas pela lei, especialmente termos como “sem autorização”, “em desacordo”, “afirmação falsa” e “omissão fraudulenta”. Cada termo tem valor técnico e pode ser explorado de forma minuciosa em provas de concursos.

Confira, abaixo, a literalidade dos artigos e, após cada bloco, observe explicações para aprimorar sua leitura técnica e evitar confusões comuns. Não deixe de confrontar cada conceito jurídico com as palavras exatas do texto legal ao analisar enunciados de questões.

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Veja que o artigo 50 delimita com clareza três condutas principais que são consideradas crimes:

• Inciso I: Promover parcelamento sem autorização ou em desacordo com a Lei ou com a legislação local.
• Inciso II: Iniciar o parcelamento sem respeito às determinações da licença concedida.
• Inciso III: Fazer afirmações falsas ou omitir fatos relevantes sobre a legalidade do loteamento, seja em propostas, contratos, prospectos ou comunicações ao público.

A pena prevista é de reclusão (que é privação de liberdade mais séria que detenção) de um a quatro anos, além de multa significativa. Isso demonstra o rigor da lei diante de condutas que comprometem a regularidade do espaço urbano e a confiança nas relações imobiliárias.

Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O parágrafo único agrava a pena quando as ações criminosas envolvem:

• Vendas (ou promessas/ reservas) de lote antes do registro do loteamento ou desmembramento — ou seja, o texto exige o registro prévio para qualquer manifestação de venda válida.
• Ausência de título legítimo de propriedade, salvo as exceções legais previstas, ou omissão fraudulenta sobre a situação do imóvel.

Observe como a tipificação é ainda mais severa nesses casos, aumentando a pena e dificultando fraudes. A literalidade do termo “manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado” indica que até instrumentos preparatórios, e não só a venda consumada, já acarretam responsabilização criminal.

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Parágrafo único. (VETADO)

A corresponsabilização é outro destaque do artigo 51: não é apenas o loteador quem pode ser punido, mas todo aquele que, de alguma forma, participe dos crimes descritos, como mandatários, diretores e gerentes de sociedades envolvidas. Isso atinge, por exemplo, membros da empresa que concede procuração para a comercialização irregular ou executivos que participam do esquema.

O foco aqui é a repressão de infrações praticadas em nome de pessoas jurídicas, onde a atuação de prepostos pode ser tão lesiva quanto a do próprio titular do negócio.

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

Aqui, a tipificação recai sobre os atos de registro ilegal, seja por oficial do cartório ou terceiros interessados. Note as situações detalhadas pelo texto legal:

• Registrar loteamento ou desmembramento sem aprovação dos órgãos públicos exigidos.
• Registrar compromissos de compra e venda, cessões ou promessas de cessão relativas a loteamentos não registrados.
• Efetuar registro de contratos de venda sem o prévio registro do próprio loteamento ou desmembramento.

Trata-se de crime punido com detenção (aqui, uma modalidade mais branda do que reclusão), além de multa. Outro detalhe importante: a lei prevê que as sanções administrativas também serão aplicadas, independentemente das de natureza penal. A vigilância sobre o cumprimento rigoroso dessa etapa registral é essencial para garantir a segurança jurídica dos negócios imobiliários urbanos.

Fique atento: uma das armadilhas clássicas de concursos é a troca entre os termos “registrado/aprovado” ou entre as modalidades de sanção (reclusão x detenção, valor da multa, etc.). Valide sempre cada expressão com o texto legal.

Questões: Crimes relacionados ao parcelamento irregular

1. (Questão Inédita – Método SID) A prática de efetuar loteamento do solo urbano sem a autorização do órgão público competente é considerada crime conforme as normas específicas sobre parcelamento irregular de solo.
2. (Questão Inédita – Método SID) A prática de registrar um loteamento aprovado pelas autoridades competentes é considerada um ato legal, independentemente do cumprimento das normas urbanísticas locais.
3. (Questão Inédita – Método SID) Fazer afirmações falsas sobre a legalidade de um loteamento em contratos públicos é uma conduta que efetivamente qualifica como crime, tendo em vista a proteção dos direitos dos adquirentes.
4. (Questão Inédita – Método SID) Os mandatários de loteadores não são considerados penalmente responsáveis por crimes relacionados ao parcelamento irregular do solo, já que a responsabilidade recai apenas sobre os loteadores.
5. (Questão Inédita – Método SID) A tipificação de crimes relacionados ao parcelamento do solo urbano é mais severa quando a venda é feita sem que o loteamento esteja devidamente registrado, o que aumenta as penas previstas na lei.
6. (Questão Inédita – Método SID) A omissão fraudulenta de informações referentes ao estado legal de um parcelamento, mesmo que não tenha sido consumada a venda, não é considerada crime pela legislação federal.

Respostas: Crimes relacionados ao parcelamento irregular

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A assertiva está correta, pois a legislação especifica que dar início ou realizar loteamento sem autorização configura crime, evidenciando a importância do respeito às normas urbanísticas.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa está errada, pois a legalidade do registro depende do cumprimento não apenas da aprovação, mas também do respeito às disposições normativas da legislação.

   Técnica SID: SCP

3. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação identifica essa conduta como crime, visando proteger a ordem urbanística e a confiança nas transações imobiliárias.

   Técnica SID: TRC

4. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é errada, pois a legislação prevê a corresponsabilização por crimes relacionados ao parcelamento irregular a todos os que concorrem para a prática do crime, inclusive mandatários e diretores.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: Correta a afirmativa; a lei estabelece penas mais rigorosas quando há venda ou promessa de vendas de loteamentos não registrados, vislumbrando a proteção do mercado imobiliário.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmativa é errada, pois a legislação tipifica como crime a omissão de informações relevantes sobre a legalidade do loteamento, configurando fraude independente do ato de venda.

   Técnica SID: PJA

Sanções administrativas e penais

As sanções aplicáveis ao descumprimento das regras sobre parcelamento do solo urbano estão previstas nos arts. 50 a 52 da Lei nº 6.766/1979. Esses dispositivos estabelecem condutas tipificadas como crimes e infrações, fixando as consequências legais tanto para quem executa loteamento ou desmembramento irregular quanto para quem registra indevidamente tais atos. Entender a literalidade dos artigos é essencial, pois bancas frequentemente exploram detalhes como condições para a penalização, penas cominadas e hipóteses qualificadoras.

O art. 50 apresenta situações que configuram crime contra a Administração Pública. Observe que há incisos específicos para as condutas, bem como regulamentação distinta para quando o crime é qualificado. O artigo também diferencia a pena normal da pena prevista quando presentes certos agravantes. Veja a redação exata:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública:
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4 o e 5 o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Repare que a lei descreve três condutas principais: iniciar ou efetuar loteamento ou desmembramento sem autorização; descumprir determinações da licença; e fazer afirmação falsa ou omitir fato relevante, sempre ligadas à legalidade do parcelamento. O parágrafo único reforça que vender ou prometer vender lotes sem registro, bem como agir sem título de propriedade legítimo ou com omissão fraudulenta, torna a infração ainda mais grave — nesse caso, aumentam tanto a pena de reclusão quanto a multa.

O art. 51 amplia a responsabilização, prevendo que também responde quem contribui, de qualquer modo, para os crimes do art. 50, incluindo mandatários, diretores ou gerentes de sociedade. Veja como o artigo é claro ao fixar a extensão da responsabilidade penal:

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Parágrafo único. (VETADO)

A literalidade do art. 51 é fundamental para não errar em provas: responderá pelas mesmas penas tanto o autor direto quanto aquele que, por exemplo, atua como procurador, administrador ou dirigente de empresa envolvida na infração penal.

Já o art. 52 trata especificamente do registro irregular, atribuindo sanção própria para quem registra loteamento ou desmembramento sem a devida aprovação dos órgãos competentes, bem como para quem registra contratos de compra e venda nesses casos:

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

Vale atenção ao verbo “registrar” no caput do art. 52: não só o loteador, mas qualquer agente (inclusive o oficial de registro de imóveis) pode ser responsabilizado se praticar um dos atos descritos. Note ainda que, nesse caso, trata-se de detenção, e não reclusão, e há previsão expressa de sanções administrativas além das penais.

Quando estudar essas sanções, observe sempre qual é a conduta, a quem se aplica e as diferenças de pena quando o crime é qualificado. Note que detalhes como o número de anos, o tipo e valores da multa, bem como a incidência de reclusão ou detenção, podem ser explorados pelas bancas usando técnicas como troca de palavras (SCP) ou pequenas omissões (TRC). Preste atenção, por exemplo, à distinção entre os crimes dos arts. 50 e 52 e à quem pode ser responsabilizado em cada caso.

• Dica de leitura detalhada: Compare, palavra por palavra, os incisos dos artigos citados. Eles são frequentemente cobrados em provas, principalmente em situações hipotéticas que exploram a qualificação do crime, a extensão da responsabilidade ou a mera formalização do registro.
• Note: A fixação da multa em múltiplos do salário mínimo vigente não pode ser trocada por outro indexador. Também é essencial perceber o uso de termos como “autorizar”, “aprovar”, “registrar” e “ressalvado”, pois cada um deles possui significado específico dentro do texto legal.

Questões: Sanções administrativas e penais

1. (Questão Inédita – Método SID) A legislação que disciplina o parcelamento do solo urbano classifica a realização de loteamento ou desmembramento sem autorização do órgão competente como crime, prevendo pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa. Esta afirmação é correta.
2. (Questão Inédita – Método SID) A lei estabelece penas mais rigorosas para crimes relacionados ao parcelamento do solo quando cometidos por pessoas sem título legítimo de propriedade do imóvel. Essa afirmação é verdadeira.
3. (Questão Inédita – Método SID) Uma pessoa que registra um loteamento não aprovado pelos órgãos competentes pode ser penalizada com detenção de 1 a 2 anos, segundo a legislação pertinente. Essa informação é incorreta.
4. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.766/1979 estabelece que somente o loteador pode ser responsabilizado criminalmente pela venda de lotes sem registro. Essa afirmativa é falsa.
5. (Questão Inédita – Método SID) Conforme a legislação, a pena de reclusão aumenta em função de circunstâncias qualificadoras, como a existência de omissão fraudulenta de fato relevante. Essa afirmação é correta.
6. (Questão Inédita – Método SID) A responsabilidade penal pela prática dos crimes previstos na Lei do Parcelamento do Solo não se estende a diretores ou gerentes de sociedade responsável pelo loteamento. Essa afirmação é falsa.

Respostas: Sanções administrativas e penais

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a Lei nº 6.766/1979 realmente tipifica como crime a execução de loteamento ou desmembramento sem autorização, estabelecendo a pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa entre 5 a 50 vezes o maior salário mínimo. Essa sanção visa proteger a legalidade e a organização do parcelamento do solo urbano.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, uma vez que a Lei nº 6.766/1979 prevê penas agravadas quando o crime é cometido sem a existência de título legítimo de propriedade, aumentando tanto a pena quanto a multa. Isso demonstra uma tentativa de coibir infrações graves relacionadas ao imóvel.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois a legislação estabelece que o registro de loteamento não aprovado implica pena de detenção de 1 a 2 anos e multa, sem prejuízo de sanções administrativas. A informação sobre a penalização está correta, mas a afirmação erra ao sugerir que é incorreta.

   Técnica SID: PJA

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, pois a lei prevê que qualquer agente, não apenas o loteador, pode ser responsabilizado pela prática de registro irregular ou venda de lotes, incluindo oficiais de registro de imóveis. Isso amplifica a responsabilidade penal no contexto do parcelamento do solo urbano.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, já que a Lei nº 6.766/1979 prevê um aumento na pena de reclusão e multa em caso de circunstâncias qualificadoras, como omissão fraudulenta, para condutas tipificadas como crime. Isso reflete a necessidade de proteção da ordem pública no parcelamento do solo urbano.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é verdadeira, já que a legislação amplia a responsabilidade penal, incluindo mandatários, diretores e gerentes, que também incorrerão nas penas aplicáveis. Isso demonstra a amplitude da responsabilidade para evitar que práticas ilícitas sejam perpetradas em função de posições hierárquicas.

   Técnica SID: PJA

Disposições Finais (arts. 53 ao 55)

Alteração do uso do solo rural para urbano

O processo de transformar uma área rural em urbana envolve rígida atenção à legislação. Esse tema é tratado nas disposições finais da Lei nº 6.766/1979, destacando-se a exigência de audiências e aprovações específicas antes de qualquer modificação do uso do solo. Precisão na leitura é vital: perder um termo pode derrubar a assertividade de uma resposta em prova. Observe todos os sujeitos e órgãos citados, pois cada um tem papel definido pela lei.

Veja a literalidade do artigo que trata dessa alteração:

Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

Fique atento: antes de ocorrer a mudança do uso rural para urbano, é sempre necessário ouvir o INCRA, envolver o órgão metropolitano (quando houver no município), e jamais prosseguir sem a aprovação formal da Prefeitura ou do Distrito Federal. A lei exige a observância desses três requisitos cumulativos quando aplicáveis.

O artigo enfatiza o termo “prévia audiência”, o que significa que não basta comunicar posteriormente – o trâmite é um requisito antecedente. Repare, ainda, que a exigência não afasta o cumprimento de outras normas complementares: é preciso seguir as “exigências da legislação pertinente”, ou seja, pode haver mais obrigações segundo leis municipais ou outras federais.

Pense em um cenário prático: se uma área rural em determinada cidade pretende ser convertida em loteamento urbano, não é suficiente apenas um parecer favorável da Prefeitura. Sem a audiência do INCRA, ou do órgão metropolitano (se este existir), qualquer ato praticado pode ser considerado irregular. Muitos candidatos confundem essa ordem de participação dos órgãos e acabam errando em questões objetivas. Esse é um dos detalhes que mais causam eliminação em concursos.

Destaque, ainda, a expressão “todas as alterações” – não está restrita a grandes projetos, mas abrange qualquer mudança de uso rural para urbano. Por isso, até mesmo pequenas áreas demandam o mesmo rito legal.

A leitura atenta aos entes envolvidos e a sequência correta do procedimento é fundamental para não cometer deslizes em provas de alto nível. Quando encontrar enunciados que mencionem a dispensa de aprovação do INCRA, ou permitam a alteração sem a aprovação municipal, desconfie imediatamente. A literalidade do artigo é inquestionável: a audiência do INCRA, o órgão metropolitano (quando existente) e a aprovação da prefeitura (ou do Distrito Federal) são requisitos prévios e obrigatórios.

Questões: Alteração do uso do solo rural para urbano

1. (Questão Inédita – Método SID) A alteração do uso do solo rural para urbano pode ser realizada sem a necessidade de audiências prévias, desde que haja aprovação da Prefeitura municipal.
2. (Questão Inédita – Método SID) Para converter uma área rural em urbana, é necessário seguir um procedimento que inclui a audiência prévia do INCRA e a aprovação da Prefeitura, mesmo que a área seja pequena.
3. (Questão Inédita – Método SID) O cumprimento das exigências da legislação pertinente à alteração de uso do solo rural para urbano pode ser ignorado se houver um parecer favorável por parte da Prefeitura.
4. (Questão Inédita – Método SID) O procedimento para alteração de uso do solo rural para urbano permite que a audiências sejam realizadas após a aprovação da Prefeitura, desde que todos os documentos estejam corretos.
5. (Questão Inédita – Método SID) Qualquer alteração do uso do solo rural para urbano é considerada irregular caso não sejam realizadas audiências com o INCRA e o órgão metropolitano, quando existir.
6. (Questão Inédita – Método SID) Alterações em pequenas áreas rurais para fins urbanos não exigem o mesmo rito legal que é exigido para grandes projetos, de acordo com a legislação vigente.

Respostas: Alteração do uso do solo rural para urbano

1. Gabarito: Errado

   Comentário: A alteração de uso do solo rural para urbano requer, obrigatoriamente, a realização de audiências prévias com o INCRA e, se aplicável, o órgão metropolitano, além da aprovação da Prefeitura. A afirmação desconsidera o exigido pela legislação, que determina esses passos como cumulativos.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois todas as alterações de uso do solo rural para urbano, independentemente do tamanho da área, precisam seguir o rito legal que inclui audiências prévias. Portanto, não é permitido realizar a alteração sem a devida aprovação dos órgãos competentes.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois a lei determina que o cumprimento de outras normas, além do parecer da Prefeitura, é essencial. Ignorar as exigências da legislação pertinente pode levar à irregularidade da alteração proposta, sendo todos os requisitos cumulativos e indispensáveis.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Errado

   Comentário: O enunciado está incorreto uma vez que a legislação exige a realização da audiência e aprovação dos órgãos pertinentes como etapas prévias e cumulativas antes de qualquer modificação. A ordem correta deve ser respeitada para que a alteração ocorra de maneira legal.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação determina que a ausência da audiência prévia com o INCRA e o órgão metropolitano, quando aplicável, torna a alteração irregular, independentemente da aprovação da Prefeitura. Isso reforça a importância do cumprimento rigoroso do processo.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é falsa, pois a legislação especifica que todas as alterações de uso do solo, independente do tamanho da área, devem seguir o mesmo rito legal de audiências e aprovações, garantindo a rigorosidade e a formalidade do processo.

   Técnica SID: PJA

Tratamento especial para planos habitacionais públicos

O tratamento diferenciado aos planos habitacionais públicos aparece ao final da Lei nº 6.766/1979, reafirmando que iniciativas do poder público para habitação, especialmente regularização fundiária e parcelamentos sociais, são consideradas de interesse público. Perceba como esse status afeta diretamente procedimentos e documentação exigida, conferindo agilidade e menos burocracia a esses parcelamentos, sempre com base na literalidade da lei.

O objetivo dessa previsão legal é facilitar o acesso à moradia para a população em situação de vulnerabilidade, assegurando que trâmites cartorários e exigências excessivamente formais não sejam obstáculos para a efetivação da política habitacional. Preste atenção ao uso das expressões “interesse público”, “não será exigível documentação que não seja a mínima necessária”, e à vedação de sanções e exigências aplicáveis a particulares. A escolha das palavras aqui foi feita para garantir direitos e simplificar processos.

Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos.

Esse artigo assegura que qualquer parcelamento ligado a planos habitacionais públicos — inclusive regularizações — goza de prioridade e status especial. Isso significa que, tanto o poder público quanto entidades autorizadas, ao realizarem empreendimentos desse tipo, contam com respaldo legal para pleitear simplificação nos procedimentos aplicáveis ao registro e aprovação.

Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo.

O parágrafo único reforça o caráter simplificado: só pode ser exigida a documentação estritamente essencial para que o registro se realize, normalmente as certidões mínimas exigíveis. Outras exigências ou sanções, comuns aos particulares, especialmente as relativas a garantias de obras ou comprovação de domínio absoluto de áreas, não cabem contra os empreendimentos públicos dessa natureza. Isso abre caminho para que o Município ou o Distrito Federal, ao implementar políticas habitacionais, não fique preso a exigências que poderiam inviabilizar ou retardar benefícios à coletividade.

Perceba a relevância desse tratamento especial diante de possíveis questões de concurso: se determinada exigência ou sanção normalmente imposta a particulares — como garantias de registros, vistorias ou documentos complementares — for cobrada de um plano habitacional público, haverá violação direta à letra da lei. O poder público parte do princípio de boa-fé e presunção de regularidade para garantir efetividade dessas políticas.

• O artigo 53-A da Lei nº 6.766/1979 é um dispositivo típico de acesso à moradia digna.
• Sempre avalie, em prova, se o cenário descrito envolve iniciativa pública: isso muda completamente o regime jurídico.
• A literalidade do parágrafo único veda, inclusive, o uso de sanções ou exigências para garantir obras ou dirimir dúvidas sobre domínio, partindo da premissa de presunção em favor do Poder Público.

Ler com atenção os termos dessa regra é fundamental. Mudanças aparentemente pequenas no enunciado — como exigir documentação adicional para regularização pública, ou limitar o direito de presunção de domínio para prefeituras — podem transformar a resposta correta em uma alternativa errada.

Questões: Tratamento especial para planos habitacionais públicos

1. (Questão Inédita – Método SID) O tratamento diferenciado conferido aos planos habitacionais públicos, segundo a legislação, garante que iniciativas do poder público relacionadas à habitação tenham prioridade em relação aos procedimentos e documentações exigidas, visando à efetividade das políticas de moradia.
2. (Questão Inédita – Método SID) O parágrafo único da lei estabelece que não serão aplicáveis aos planos habitacionais públicos exigências comuns impostas a particulares, como garantias de obras ou documentos adicionais para comprovação de domínio, assegurando que trâmites legais não inviabilizem o direito à moradia.
3. (Questão Inédita – Método SID) Os parcelamentos do solo urbano relacionados a planos habitacionais públicos são considerados de interesse particular e, portanto, estão sujeitos às mesmas exigências burocráticas que se aplicam aos empreendimentos privados.
4. (Questão Inédita – Método SID) A legislação afirma que, para parcelamentos vinculados a políticas habitacionais, é permitido exigir apenas a documentação que seja absolutamente essencial para o registro no cartório, excluindo pedidos que seriam normais para particulares.
5. (Questão Inédita – Método SID) Com base na análise da legislação, pode-se inferir que quaisquer exigências burocráticas adicionais sobre os planos habitacionais públicos não são permitidas, mesmo se houver justificativas de segurança jurídica, pois isso violaria a letra da lei.
6. (Questão Inédita – Método SID) A legislação relacionada aos planos habitacionais públicos promove uma abordagem burocrática semelhante àquela aplicada em setores privados, especialmente em sua ênfase em documentação extensiva e exigências rigorosas durante o processo de regularização.

Respostas: Tratamento especial para planos habitacionais públicos

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação está correta, pois a legislação realmente proporciona um tratamento especial para questões habitacionais públicas, facilitando os trâmites e a documentação necessária, o que é crucial para a efetivação das políticas habitacionais.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, uma vez que o parágrafo único realmente veda a exigência de documentação que não seja a mínima necessária, garantindo maior agilidade e menos burocracia para ações de interesse público na habitação.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A afirmação é incorreta, pois os parcelamentos públicos são classificados como de interesse público, o que implica em tratamento jurídico diferenciado que lhes confere prioridade e menos exigências em relação aos procedimentos habituais aplicáveis a particulares.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: Está correta a afirmação, uma vez que a lei restringe as exigências e sanções comuns aos particulares, permitindo apenas a documentação mínima necessária para registros, o que visa desburocratizar processos.

   Técnica SID: SCP

5. Gabarito: Certo

   Comentário: A afirmação é correta, pois a legislação realmente veda quaisquer exigências ou sanções que não sejam justificadas para garantir a efetividade das políticas habitacionais, permitindo apenas o que é essencial.

   Técnica SID: PJA

6. Gabarito: Errado

   Comentário: Essa afirmação é errada, uma vez que a lei estabelece um tratamento especial para planos habitacionais públicos, reduzindo burocracias e exigências administrativas em comparação com os requisitos aplicados ao setor privado.

   Técnica SID: PJA

Revogação e vigência

O estudo das disposições finais de uma lei revela quando certos comandos legais passam a valer e quais normas deixam de produzir efeitos. Nos concursos, candidatos frequentemente erram ao interpretar datas de vigência ou confundem revogação expressa com tácita. Por isso, a leitura dos dispositivos finais deve ser atenta à literalidade: todo detalhe importa, especialmente para bancas de alto nível que exploram, em questões de prova, alterações no texto ou omissões relevantes.

Na Lei nº 6.766/1979 sobre parcelamento do solo urbano, a redação é direta: o legislador determina a entrada em vigor e faz a revogação de normas contrárias à lei. Perceba que a expressão “todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA…” também marca a preocupação do legislador com a ordem administrativa e com a interferência de órgãos federais e locais no processo. Mas, para efeitos de “vigência” e “revogação”, observe como a própria lei se autolimita:

Art. 54. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Aqui, não há margem para interpretações alternativas: a lei determina com clareza que passa a valer exatamente no dia de sua publicação. Não existe prazo de vacatio legis, então não há período entre a publicação e a entrada em vigor. Nas provas, uma pegadinha recorrente envolve a indução de erro sobre a existência de vacância — que não está presente neste dispositivo.

Art. 55. Revogam-se as disposições em contrário.

A redação do artigo 55 traz aquilo que no estudo do Direito é chamado de revogação genérica ou “cláusula de revogação”. Isso significa que todas as normas infralegais e leis ordinárias anteriores, que disponham de modo contrário ao texto da Lei nº 6.766/1979, deixam de ter validade no que conflita com ela. Não há, nesse dispositivo, uma enumeração detalhada das leis antigas revogadas: a revogação é ampla e atinge apenas o que for incompatível.

Lembre: a expressão “revogam-se as disposições em contrário” é clássica no ordenamento jurídico. Em concursos públicos, pode cair uma questão pedindo que o candidato identifique se a revogação foi expressa, tácita, total ou parcial — nesse caso, trata-se de revogação genérica e expressa, dirigida apenas aos dispositivos incompatíveis.

Observe ainda que nenhum outro artigo, inciso ou detalhamento se acrescenta aos temas de vigência e revogação. Bancas de concursos tentam, por vezes, misturar datas, citar vacatio legis inexistente ou induzir erro ao sugerir uma “lista” de dispositivos revogados. O que está na lei é exatamente o que foi citado acima.

Ao estudar disposições finais, concentre-se na literalidade: a vigência se inicia na data da publicação, e a revogação ocorre para tudo aquilo que contrariar o texto da Lei nº 6.766/1979.

Questões: Revogação e vigência

1. (Questão Inédita – Método SID) A Lei nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano, entra em vigor no dia de sua publicação, sem a previsão de um período de vacatio legis.
2. (Questão Inédita – Método SID) A revogação das normas anteriores pela Lei nº 6.766/1979 pode ser considerada uma revogação expressa, pois enumera as disposições que estão sendo revogadas.
3. (Questão Inédita – Método SID) A expressão “revogam-se as disposições em contrário” da Lei nº 6.766/1979 se refere a uma revogação tácita e parcial das normas anterior.
4. (Questão Inédita – Método SID) No contexto da Lei nº 6.766/1979, a vigência imediata ao dia da publicação garante que sua aplicação ocorra de forma ágil e sem interpéries.
5. (Questão Inédita – Método SID) As disposições finais da Lei nº 6.766/1979 incluem diretrizes que estabelecem regras detalhadas sobre as normas revogadas.
6. (Questão Inédita – Método SID) A ausência de uma vacatio legis na Lei nº 6.766/1979 significa que não existe um intervalo de tempo entre a publicação e o início de sua vigência.

Respostas: Revogação e vigência

1. Gabarito: Certo

   Comentário: A lei é clara ao afirmar que sua vigência se inicia na data de publicação, não havendo período de vacância, ou seja, os efeitos legais começam imediatamente após a publicação.

   Técnica SID: TRC

2. Gabarito: Errado

   Comentário: A revogação prevista na lei é genérica e expressa, mas não enumera normas específicas; revoga todas as disposições contrárias, sem detalhamento, o que caracteriza uma revogação ampla.

   Técnica SID: TRC

3. Gabarito: Errado

   Comentário: A revogação é expressa e genérica, afetando total e diretamente as normas que sejam incompatíveis com a nova lei, não sendo considerada tácita.

   Técnica SID: SCP

4. Gabarito: Certo

   Comentário: A entrada em vigor imediata permite que a regulamentação sobre o parcelamento do solo urbano seja efetiva imediatamente, revelando a intenção do legislador em assegurar uma rápida aplicabilidade.

   Técnica SID: PJA

5. Gabarito: Errado

   Comentário: As disposições finais não apresentam uma lista detalhada de normas revogadas; a revogação se dá de forma abrangente para todas as normas que contrariarem seus preceitos.

   Técnica SID: SCP

6. Gabarito: Certo

   Comentário: A contundente afirmação da lei sobre a sua vigência imediata elimina a possibilidade de um intervalo de aplicação, refletindo a urgência de regulamentação no parcelamento do solo.

   Técnica SID: PJA